L’assegnatario dell’immobile deve rispettare il diritto del conduttore se il contratto di locazione è precedente alla trascrizione del pignoramento.
Ai sensi dell' articolo 2923, comma 3, c.c. , l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile. Il caso. La creditrice assegnataria di un immobile pignorato intimava precetto per il rilascio di un immobile occupato dalla società “uno” e dalla società “due”. La società “uno” si dichiarava conduttrice dell'immobile in forza di contratto di locazione, mentre, la società “due” era sub-conduttrice. La sub-conduttrice formulava opposizione all'esecuzione articolo 615 c.p.c. , affermando che il contratto di locazione era stato stipulato prima della trascrizione del pignoramento. Successivamente all'intimazione di rilascio, la società “due” rilasciava l'immobile, per l'effetto, il tribunale dichiarava cessata la materia del contendere. La società “uno” proponeva appello. La Corte territoriale accoglieva l'appello, decisione che, a sua volta, veniva cassata. La Cassazione rilevava che il rilascio dell'immobile non era avvenuto spontaneamente bensì a seguito dell'intimato sfratto, pertanto, il giudice di primo grado aveva errato nel dichiarare la cessazione della materia del contendere mentre avrebbe dovuto decidere nel merito. La Corte d'Appello, pronunciandosi sul merito, dichiarava inesistente il diritto della società creditrice di procedere a rilascio dell'immobile e la condannava al conseguente risarcimento dei danni. La Corte territoriale precisava che il contratto di sub-locazione era corretto ed opponibile alla creditrice quest'ultima proponeva ricorso per cassazione. La tutela dell'acquirente di immobile locato. L'articolo 2923, ai primi 3 commi, chiarisce che le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. In ogni caso, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. La S.C. ha rilevato che, nel caso di specie, il contratto di locazione era precede dente rispetto al pignoramento, pertanto, l'acquirente avrebbe potuto attivare tutela se il canone di locazione fosse stato inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Giusto prezzo e locazione successiva. La quantificazione del giusto prezzo quale elemento di confronto e quantificazione della quota di un terzo può avere come riferimento il canone di locazione riportato nel contratto di locazione successivo relativo allo stesso immobile che, hanno chiarito i Giudici, può essere elemento idoneo a dar conto della giustezza del prezzo della locazione, benché successivo, se adeguatamente considerato e rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula. La stessa prova può essere data mediante esibizione di contratti di locazioni di immobili similari. Il principio. I Giudici di legittimità hanno espresso il seguente principio di diritto «ai sensi dell' articolo 2923, comma 3, c.c. , l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile». La Cassazione, accertato che tali valutazioni sono state omesse dal giudice di merito, hanno accolto il ricorso del conduttore e rinviato la causa ad altra Corte di Appello.
Presidente De Stefano – Relatore Saija Fatti di causa omissis s.r.l., creditrice assegnataria ex articolo 590 c.p.c. di un immobile pignorato, in forza del conseguente decreto di trasferimento intimò precetto per rilascio dell'immobile stesso a omissis s.r.l., che lo deteneva, a suo dire, senza titolo. La società Residence omissis s.r.l. - anch'essa destinataria del precetto-, conduttrice dell'immobile stesso ad uso affittacamere, che lo aveva a sua volta sublocato a omissis s.r.l., propose opposizione ex articolo 615 c.p.c. , comma 1, con atto notificato il 2.2.2012, dinanzi al Tribunale di Roma. Intervenuta la stessa omissis s.r.l. e nel contraddittorio con la precettante - che aveva chiesto dichiararsi l'inopponibilità del contratto di locazione del 2.4.2002, nonché di quello di sublocazione del 29.2.2003, in quanto non trascritti prima della trascrizione del pignoramento e comunque perché stipulati a canone vile ex articolo 2923 c.c. , comma 3, - l'adito Tribunale, preso atto che l'immobile era stato rilasciato alla omissis dalla sublocataria in data 11.3.2013, dichiarò cessata la materia del contendere, compensando integralmente le spese di lite ed escludendo la responsabilità aggravata dell'intimante. Nel prosieguo, la Corte d'appello di Roma respinse il gravame proposto dalla Residence omissis con sentenza numero 5976/2015, che venne però cassata da questa Corte di cassazione con ordinanza numero 20924/2017 , con rinvio dinanzi alla stessa Corte capitolina ciò in quanto il rilascio dell'immobile era avvenuto non già spontaneamente o per accordo tra le parti, ma a seguito dell'esecuzione per rilascio frattanto avviata da omissis s.r.l., sicché non era possibile dichiarare la cessazione della materia del contendere, occorrendo invece pronunciarsi sul merito dell'opposizione. Nel giudizio di rinvio, la Corte romana, con sentenza numero 5599/2019, accolse quindi l'appello di Residence omissis s.r.l., dichiarando l'inesistenza del diritto di omissis s.r.l. di procedere ad esecuzione forzata per rilascio dell'immobile in questione e condannando la stessa al risarcimento del danno patito dall'intimata, liquidato in Euro 553.316,36, comprensivi di interessi maturati, oltre gli ulteriori maturandi e le spese del procedimento. In particolare, il giudice del rinvio accertò che il contratto di locazione tra G. Costruzioni s.r.l. società riconducibile ai debitori esecutati A., già proprietari dell'immobile e Residence omissis s.r.l. era opponibile all'assegnataria omissis s.r.l. ai sensi dell' articolo 2923 c.c. , giacché esso 1 aveva data certa anteriore al pignoramento 2 s'era automaticamente rinnovato ex lege, alla prima scadenza del 31.8.2011, per un ulteriore novennio, senza necessità di autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex articolo 560 c.p.c. , né di trascrizione nei RR.II. ed infine 3 non poteva comunque dirsi regolato da prezzo inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante da precedenti locazioni, di cui peraltro non v'era traccia nel processo di conseguenza, la Corte accertò e dichiarò anche l'insussistenza del diritto di omissis di procedere ad esecuzione forzata per rilascio dell'immobile sito in omissis , condannandola al risarcimento ex articolo 96 c.p.c. , comma 2, nei termini suddetti, per non aver usato la necessaria prudenza. Avverso detta sentenza ricorre ora per cassazione omissis s.r.l., sulla base di sei motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso Residence omissis s.r.l. in liquidazione, che propone anche ricorso incidentale, affidato ad un motivo, anch'esso resistito con controricorso dalla ricorrente principale omissis s.r.l. non ha svolto difese. Il Procuratore Generale ha rassegnato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto di entrambi i ricorsi. Ragioni della decisione ricorso principale 1.1 - Con il primo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione degli articolo 615,605 ss. e 81 c.p.c. , in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3. Rileva la ricorrente principale che, nel giudizio di rinvio, avrebbe dovuto porsi in primo luogo la questione - rilevabile d'ufficio e comunque sollevata da essa ricorrente - della legittimazione attiva della Residence omissis , giacché il precetto le era stato notificato solo ad abundantiam, l'esecuzione per rilascio essendo stata invece minacciata nei confronti a parte gli esecutati A., questione che qui non rileva della sola omissis s.r.l., che deteneva ed occupava, in via esclusiva, l'immobile. Solo quest'ultima, quindi, avrebbe potuto proporre l'opposizione all'esecuzione, contrariamente a quanto - erroneamente e contraddittoriamente - ritenuto dalla Corte territoriale, che ha valutato come la notifica del precetto anche alla conduttrice Residence l'abbia legittimata a tanto, così violando il disposto dell' articolo 81 c.p.c. ed i principi in tema di legittimazione. 1.2 - Con il secondo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione dell' articolo 2923 c.c. , comma 2, nonché della L. numero 392 del 1978, articolo 28 e 29 in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3. Osserva la ricorrente che, posto che né la locazione, né la sublocazione erano state trascritte prima del pignoramento, le stesse non avrebbero comunque potuto eccedere, ai fini dell'opponibilità, il novennio dall'inizio della locazione, giacché la giurisprudenza di legittimità che esclude la necessità dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ai sensi dell' articolo 560 c.p.c. , configurando l'automaticità del rinnovo ai sensi della L. numero 392 del 1978, articolo 28 e 29 presuppone che, in realtà, si sia al cospetto di una locazione originariamente ultranovennale, che solo eccezionalmente può ridursi sul piano temporale. Pertanto, una locazione del genere deve essere necessariamente trascritta, con ogni conseguenza, in termini di inopponibilità, ove ciò non sia avvenuto. 1.3 - Con il terzo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione dell' articolo 2923 c.c. , comma 3, in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3. Osserva ancora la ricorrente che la prima locazione tra l'originaria locatrice società riconducibile agli esecutati, proprietari dell'immobile e la Residence omissis prevedeva un canone annuo di Euro 46.481,16, mentre la sublocazione tra quest'ultima e la omissis s.r.l. ne prevedeva uno di Euro 120.000,00 annui conseguentemente, il primo canone era inferiore di due terzi rispetto a quello della sublocazione, ma la Corte d'appello, pur avendo correttamente escluso che il canone locativo fosse inferiore di un terzo in relazione al secondo criterio dettato dalla disposizione in epigrafe ossia, quello che richiama precedenti locazioni, non note , non altrettanto ha fatto rispetto al primo criterio canone inferiore di un terzo rispetto a quello giusto detto parametro di raffronto, infatti, emergeva in modo palese dal contratto di sublocazione, pressoché coevo a quello originario, giacché il relativo canone era pari a quasi tre volte quello del primo contratto né poteva diversamente opinarsi, come invece ha fatto la Corte d'appello, a cagione del fatto che la sublocazione aveva ad oggetto una estensione più ampia dell'appartamento una camera in più , non essendosi proceduto ad alcuna valutazione parametrica o proporzionale, ed ancora non necessariamente occorrendo dimostrare aliunde la viltà del canone. 1.4 - Con il quarto motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli articolo 342 e 394 c.p.c. , nonché dell' articolo 324 c.p.c. e articolo 2909 c.c. e dei principi del giudicato interno, e ancora dell' articolo 92 c.p.c. , comma 2, in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, nnumero 3 e 4. Secondo la ricorrente, la Corte del merito ha violato il principio per cui il giudizio di rinvio è un giudizio chiuso , in cui le parti conservano la loro originaria posizione processuale e non possono introdurre nuovi temi d'indagine. Sostiene, infatti, la società che, a seguito della cassazione della sentenza d'appello, la Corte territoriale avrebbe nuovamente dovuto decidere l'appello e, quindi, la questione della pretesa propria responsabilità processuale aggravata ex articolo 96 c.p.c. , comma 2, per aver ingiustamente ed imprudentemente intrapreso l'esecuzione, ma sulla base delle originarie allegazioni. Al contrario, la Corte ha tenuto conto della prospettazione radicalmente nuova offerta dalla Residence omissis , che con l'originario appello aveva solo censurato la prima decisione per aver il Tribunale parametrato il requisito soggettivo della responsabilità alla colpa grave piuttosto che alla colpa lieve, nonché per aver accertato la manifesta assenza di normale prudenza in capo alla omissis , avendo questa fatto eseguire il rilascio subito prima che si svolgesse l'udienza per la decisione sull'opposizione all'esecuzione in sede di rinvio, invece, era stato valorizzato un fatto mai dedotto prima, ossia che nell'esecuzione immobiliare in cui la omissis s'era resa assegnataria dell'immobile in questione, il giudice dell'esecuzione aveva ridotto il prezzo del bene in considerazione dell'opponibilità della locazione per cui è processo. Inoltre, la Corte avrebbe dovuto rilevare la formazione del giudicato interno circa l'assenza di colpa di omissis , attesa l'opinabilità e la peculiarità delle questioni trattate. 1.5 - Con il quinto motivo, in subordine, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell' articolo 96 c.p.c. , comma 2, in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3. In particolare, la ricorrente principale evidenzia che l'ingiustizia dell'esecuzione e la correlata mancanza di prudenza del procedente, ai fini del risarcimento previsto dalla disposizione rubricata, vadano correlati alla esecuzione concretamente minacciata o intrapresa, nonché al relativo destinatario. Al contrario, la Corte d'appello ha ritenuto di dover parametrare il danno in relazione alla posizione di un soggetto estraneo all'esecuzione minacciata, ossia a Residence omissis , laddove invece il precetto era stato intimato ai Sigg. A. già proprietari dell'immobile e a omissis s.r.l., che lo deteneva. 1.6 - Con il sesto motivo, infine, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell' articolo 96 c.p.c. , comma 2, articolo 2056,1223 e 1227 c.c. , articolo 41 c.p. , comma 2, ed ancora omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, nnumero 3 e 5 La ricorrente principale si duole della decisione d'appello nella parte in cui ha ritenuto sussistente il nesso causale tra l'opposizione minacciata e il danno asseritamente subito da Residence omissis , pari alla differenza tra i canoni che avrebbe dovuto ricevere da omissis , se questa non fosse stata costretta al rilascio, e i canoni che essa avrebbe dovuto versare alla neo-proprietaria omissis e quindi, Euro 73.518,84 annui, con decorrenza dalla data di rilascio spontaneo, avvenuta l'11.3.2013, fino alla seconda scadenza contrattuale, ossia al 2.4.2020 . Senonché, quest'ultima società, nella comparsa di costituzione in appello, in sede di rinvio, aveva eccepito l'inesistenza del danno, come prospettato, in quanto la Residence omissis aveva risolto il contratto di sublocazione con omissis ben prima del rilascio dell'immobile da parte di quest'ultima, stante la morosità della subconduttrice, come risultante dalla lettera racc. del 12.10.2012, con cui le si comunicava la risoluzione di diritto. La Corte non ha tuttavia tenuto conto di tanto, così violando le disposizioni in tema di nesso causale, al contempo incorrendo nell'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio. Ricorso incidentale 1.7 - Con l'unico motivo Residence omissis s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione dell' articolo 2924 c.c. e articolo 324 c.p.c. , in relazione all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3. La ricorrente incidentale si duole della decisione impugnata per non essere stato rilevato il giudicato interno sulle eccezioni sollevate da omissis nel giudizio di primo grado ed oggetto dei primi tre motivi del ricorso principale , tutte disattese dal Tribunale e non oggetto né di impugnazione incidentale, né di riproposizione ex articolo 346 c.p.c. Tutto ciò, per quanto dette eccezioni siano state comunque disattese dal giudice del rinvio, in quanto infondate. 2.1 - Deve preliminarmente rilevarsi che, benché nel ricorso principale, nel controricorso al ricorso incidentale e nella memoria ex articolo 378 c.c. , si assuma che la omissis sia rappresentata e difesa, sia congiuntamente che disgiuntamente, dagli avvocati omissis , omissis e omissis , dalla procura a margine del ricorso stesso che costituisce l'unica fonte del potere rappresentativo, ex articolo 365 c.p.c. , dichiarata dalla stessa società risulta che essa venne rilasciata soltanto ai primi due legali, sicché deve escludersi che il predetto avvocato Rasile sia abilitato al compimento di qualsiasi attività processuale in questo giudizio di legittimità, per conto della società stessa. Peraltro, ciascuno degli atti difensivi citati, nonché la relativa attività notificatoria eccetto, per quest'ultima, la memoria, che tanto non necessita e l'autentica della stessa procura speciale, risultano a firma di almeno uno tra gli avvocati omissis , sicché non può porsi alcun dubbio sulla loro validità e regolarità, anche dal punto di vista formale. 3.1 - Ciò posto, deve anzitutto esaminarsi, nell'ordine logico, il ricorso incidentale di Residence omissis , afferente alla pretesa formazione del giudicato interno sulle questioni oggetto dei primi tre motivi del ricorso principale ossia, la legittimazione attiva di essa società, nonché l'opponibilità del primo contratto di locazione da potere della G. Costruzioni s.r.l., società riconducibile, come detto, agli originari proprietari dell'immobile poi assegnato, ex articolo 590 c.p.c. , a omissis . Il ricorso è infondato. Infatti, il Tribunale di Roma, con la sentenza poi confermata dalla Corte d'appello, aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere, per effetto del rilascio dell'immobile eseguito dalla subconduttrice omissis in favore della omissis . Tuttavia, è noto che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere è una pronuncia in rito, giacché con essa si constata il venir meno dell'interesse delle parti ad una decisione sul merito per tutte, Cass., Sez. Unumero , numero 1048/2000 , ed è insuscettibile di determinare il giudicato circa le questioni controverse tanto da non precluderne la riproposizione in un diverso giudizio Cass. numero 17312/2015 Cass. numero 1695/2018 , che solo si consolida in relazione alla questione del venir meno dell'interesse, ex articolo 100 c.p.c. . Ne discende che nessuna preclusione può ipotizzarsi in relazione all'esame delle stesse questioni controverse, ove in seguito la pronuncia di cessazione della materia del contendere venga riformata o cassata, come appunto avvenuto nella specie, riguardo alla prima sentenza d'appello ciò anche in considerazione del fatto che la disamina delle questioni in discorso si pone in via strumentale all'adozione delle statuizioni sulle spese di lite, secondo il criterio della soccombenza virtuale, sicché neppure è prospettabile il tema dell'onere di proposizione dell'appello incidentale non essendo configurabile, al riguardo, alcuna soccombenza , né tampoco di riproposizione ex articolo 346 c.p.c. Le stesse eccezioni originariamente sollevate dalla omissis , dunque, sono state correttamente esaminate, nel merito, dal giudice del rinvio a seguito della cassazione della prima sentenza d'appello, perché al riguardo non s'era formata, né operava alcuna preclusione. 4.1 - Venendo al ricorso principale, il primo motivo è infondato, per quanto la motivazione della qui gravata sentenza debba essere integrata o corretta ex articolo 384 c.p.c. , u.c., risultando conforme a diritto il dispositivo. Al riguardo, la Corte del rinvio ha desunto la sussistenza della legittimazione attiva dell'opponente dalla circostanza che il precetto le fosse stato notificato ad istanza della omissis . Ora, a parte l'implicita affermazione della legittimazione attiva di Residence che può desumersi - con ogni conseguenza - dalla già citata ordinanza numero 20924/2017 come pure osserva la controricorrente , ritiene comunque la Corte di dover esplicitamente respingere la doglianza di omissis sul punto, essenzialmente corretta essendo la valutazione del giudice del rinvio l'odierna controricorrente è legittimata attiva alla proposizione dell'opposizione ex articolo 615 c.p.c. , comma 1, perché la stessa omissis le ha tout court notificato il precetto, senza alcuna specificazione circa la sua limitazione ad una pretesa litis denuntiatio come invece sostenuto dalla stessa ricorrente principale è quindi irrilevante che la stessa Residence non sia stata contemplata nella pag. 2 del precetto stesso v. ricorso principale, p. 10, nota 2 . Da ciò discende che omissis , con la notifica del precetto, ha minacciato di portare ad esecuzione il titolo esecutivo ossia, il decreto di trasferimento ex articolo 586 c.p.c. non solo nei confronti del detentore effettivo dell'immobile, cioè omissis , ma anche nei confronti di chi aveva titolo per ottenerne la restituzione dal subconduttore, alla cessazione del contratto di sublocazione, e quindi del detentore mediato ciò è tanto vero che l'avviso di rilascio ex articolo 608 c.p.c. è stato poi notificato dall'ufficiale giudiziario alla stessa Residence omissis v. il controricorso di questa, p. 17 , sicché il successivo avvio dell'azione esecutiva s'è svolto in piena coerenza con l'atto prodromico. E' quindi evidente che - come anche correttamente osservato dal Procuratore Generale - Residence omissis è pienamente legittimata ad opporsi all'esecuzione per rilascio a suo tempo prospettata dalla omissis , al fine di far accertare la prevalenza e l'opponibilità del proprio titolo personale ossia, l'originario contratto di locazione tra G. Costruzioni ed essa Residence rispetto all'acquisto dell'immobile da parte dell'assegnataria e ciò anche - almeno, al momento della proposizione dell'opposizione stessa - per mantenere gli effetti della ulteriore vicenda negoziale da quel contratto derivata, ossia il contratto di sublocazione con omissis . Che poi, nella specie, occorra necessariamente far riferimento alla posizione soggettiva della stessa Residence omissis , risulta palese dal contegno processuale della stessa ricorrente principale, che ha sempre dedotto l'inopponibilità del contratto di locazione originario e che, proprio su tale presupposto, ha agito in executivis. Non è casuale che detta questione tutt'ora occupi anche in questa sede, il che finisce col confermare tutto quanto precede. 5.1 - Il secondo motivo è del pari infondato. Esso, infatti, si fonda sulla tesi per cui - posto che il contratto di locazione ad uso diverso, L. numero 392 del 1978, ex articolo 28 e 29 si rinnova automaticamente alla prima scadenza novennale, salve bene specifiche eccezioni, non collegate alla mera volontà negoziale delle parti - nella specie si sarebbe al cospetto non già di due distinti periodi di locazione novennali come accertato dal giudice del rinvio , bensì di una unica locazione della durata di diciotto anni, suscettibile di ridursi in dette eccezionali ipotesi. Da ciò conseguirebbe, in tesi, la necessità che la locazione tra G. Costruzioni e Residence omissis venisse trascritta, ai sensi dell' articolo 2923 c.c. , comma 2, e quindi, dell' articolo 2643, numero 8 , c.c. non essendo ciò avvenuto, com'è pacifico, ne discenderebbe l'inopponibilità del contratto e, dunque, l'erroneità del pronunciamento della Corte d'appello. 5.2 - La tesi non è condivisibile. Infatti, è la stessa L. numero 392 del 1978 articolo 27 -29 a stabilire, claris verbis, che il contratto di locazione di immobile adibito ad uso alberghiero ha la durata minima di nove anni, che alla scadenza esso si rinnova di ulteriori nove anni, salvo disdetta, e che alla prima scadenza, in particolare, il locatore può manifestare il diniego di rinnovazione in determinate ed eccezionali ipotesi. Va quindi escluso trattarsi di un unitario contratto della durata doppia rispetto a quella minima, che cesserebbe anticipatamente allo spirare del primo periodo. Già sul piano dell'interpretazione letterale, dunque, la tesi propugnata dalla omissis è insostenibile, perché la rinnovazione del contratto benché automatica - Cass., Sez. Unumero , numero 11830/2013 presuppone pur sempre la preesistenza di un contratto da rinnovare, all'evidenza perfetto in tutti i suoi elementi, durata novennale compresa, come appunto correttamente accertato dal giudice del rinvio. D'altra parte, questa Corte ha già affrontato nel passato la specifica questione, condivisibilmente affermando che Il contratto di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, di durata non inferiore a nove anni e tacitamente rinnovabile per un eguale periodo di tempo, ancorché alla prima scadenza contrattuale il locatore possa esercitare la facoltà di diniego soltanto per i motivi indicati dalla L. 27 luglio 1978, numero 392, articolo 29 non può essere considerato contratto di durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale è solo eventuale Cass. numero 11771/1993 . In definitiva, non può configurarsi alcuna violazione dell' articolo 2923 c.c. , comma 2, giacché il contratto tra G Costruzioni e Residence omissis aveva durata novennale e s'era rinnovato automaticamente alla prima scadenza. La sentenza impugnata, dunque, resta esente da ogni censura al riguardo. 6.1 - Il terzo motivo è invece fondato. La Corte d'appello ha ritenuto che non sussista neanche la condizione di inopponibilità di cui all' articolo 2923 c.c. , comma 3, che prevede che In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni . Ha infatti osservato il giudice d'appello che, esclusa la ricorrenza del secondo parametro non essendosi avuta notizia di precedenti locazioni dell'immobile in questione, nel corso del giudizio , non sussistesse neanche il primo, ossia quello del giusto prezzo non è evidentemente utilizzabile come parametro il prezzo contenuto nella locazione successiva, la quale comunque aveva una estensione più ampia perché comprendeva anche una camera che nel precedente contratto il locatore aveva riservato per sé né sono stati offerti elementi di prova attestanti il giusto prezzo della locazione di immobili con caratteristiche simili e aventi la medesima destinazione all'epoca in cui fu stipulato il contratto in questione così la sentenza, pp. 6-7 . 6.2 - Ebbene, la ricorrente censura dette affermazioni perché in violazione o falsa applicazione dell' articolo 2923 c.c. , comma 3, sotto almeno tre profili a il primo, laddove si sostiene erroneamente la non utilizzabilità tout court della sub locazione successiva, posto che la norma fa soltanto riferimento a quella precedente b il secondo, laddove - in relazione al medesimo immobile - si nega comunque la comparabilità tra la locazione originaria che prevedeva un canone annuo di Euro 46.481,16 e la successiva sublocazione con cui si pattuì un canone di Euro 120.000,00 annui , per il solo fatto che quest'ultima era comprensiva di una camera in più dapprima rimasta nella disponibilità della locatrice, G. Costruzioni s.r.l. , senza però effettuare, al contempo, alcuna valutazione sulla congruità del canone in termini di corrispondente proporzionalità c il terzo, laddove si evidenzia che non sono stati offerti elementi di prova circa il giusto prezzo di locazione di immobili similari ed aventi la medesima destinazione alberghiera, appunto obliterando l'utilizzabilità, a tal fine, dello stesso contratto di sublocazione. 6.3 - Ora, il primo profilo sub a attiene senz'altro ad una palese violazione dell' articolo 2923 c.c. , comma 3, in cui è incorsa la Corte del rinvio, perché quello della locazione precedente è solo uno dei concorrenti parametri legali di raffronto, ma non certo l'unico ai sensi della citata disposizione, l'acquirente di immobile pignorato è infatti tenuto a rispettare la locazione qualora il relativo canone sia inferiore di un terzo o i al giusto prezzo, ovvero ii a quello di precedente locazione. Già da questo punto di vista, nessun ostacolo può dunque prospettarsi circa l'utilizzo del contratto di sublocazione successivo ai fini della verifica del giusto prezzo della prima locazione, come pure erroneamente ritenuto dalla Corte del merito, laddove ha affermato che non è evidentemente utilizzabile come parametro il prezzo della locazione successiva benché comunque immediatamente proseguendo nell'analisi, come già detto . Infatti, si tratta di un elemento comunque idoneo a dar conto della giustezza del prezzo della locazione, benché successivo - e di poco - a quest'ultimo, se adeguatamente considerato e rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula. 6.4 - Anche il terzo profilo sub c - qui da esaminarsi immediatamente per comodità espositiva, e salvo quanto si dirà nel par. successivo - attiene ad una chiara ed ulteriore violazione del citato disposto normativo da parte della Corte d'appello, perché essa ha imputato alla omissis il deficit probatorio in cui questa sarebbe incorsa, nulla avendo dimostrato in relazione al giusto prezzo desumibile dalla locazione di altri immobili, aventi caratteristiche simili e medesima destinazione rispetto a quello per cui è processo. Nella sostanza, il giudice del merito ha rilevato che l'odierna ricorrente principale, al fine di dimostrare che, nella specie, il contratto di locazione tra G. Costruzioni e Residence era stato stipulato in misura inferiore di un terzo al giusto prezzo, avrebbe dovuto produrre uno o più contratti di locazione afferenti ad altri e diversi immobili simili a quello di omissis numero 183, destinati ad uso alberghiero, avuto riguardo all'epoca del contratto stesso 2002 . Si tratta, all'evidenza, di affermazione errata in iure, giacché l' articolo 2923 c.c. , comma 3, non pone alcuna limitazione al riguardo, detta prova ben potendo essere offerta dall'acquirente anche mediante presunzioni Cass. numero 16243/2005 , o con qualunque altro elemento. E' dunque del tutto ovvio che l'acquirente stesso possa far ricorso, in proposito, a qualsiasi argomento di prova, non esclusa anche la produzione di contratti di locazione di immobili similari, ma ciò non implica affatto che solo questa debba essere la fonte della necessaria dimostrazione della viltà del canone, come di fatto ha ritenuto la Corte. In tal modo, la gravata sentenza ha scorrettamente ed indebitamente svalutato la portata della principale prova offerta al riguardo dalla omissis , ossia proprio il contratto di sublocazione con omissis ciò benché detto ultimo contratto concernesse non già altri immobili da cui la necessità di procedere a valutazione comparativa , ma addirittura proprio quello in discorso, con ogni conseguenza sul piano della stessa attendibilità e congruenza del dato da esso emergente, quand'anche da rapportare adeguatamente al contesto della prima stipula. Di ciò si dirà meglio nell'immediato prosieguo. 6.5.1 - Il secondo profilo sub b , ed anche il già esaminato terzo profilo ove lo si voglia intendere nel senso che la Corte abbia affermato, tout court, che omissis non ha fornito prova alcuna circa la viltà del canone , manifestano invece, prima facie, i caratteri tipici dell'ambito motivazionale, la Corte d'appello avendo in tal guisa espresso una tipica valutazione di norma riservata al giudice del merito. Proprio per tale ragione, il Procuratore Generale ha propugnato l'inammissibilità del mezzo in esame, peraltro osservando che la omissis non ha proposto la relativa e specifica censura, nei limiti in cui essa è ancora proponibile il riferimento è, chiaramente, all'insegnamento di Cass., Sez. Unumero , numero 8053/2014 , Rv. 629830-01, cui si rinvia per brevità , neanche sussistendo i presupposti per una pertinente riqualificazione del mezzo. 6.5.2 - Tuttavia, ritiene la Corte che la censura ut supra proposta attinga specificamente al vizio di cui all' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 3 La stessa ricorrente, con il mezzo in esame, non propugna una diversa ricostruzione della fattispecie che infatti è incontroversa, nei suoi elementi essenziali , né si limita a meramente criticare la valutazione circa la giustizia del canone, come operata dal giudice d'appello, ma censura invece il criterio attraverso cui si è giunti ad una tale valutazione, che si assume non conforme al disposto dell' articolo 2923 c.c. , comma 3. In altre parole, viene dunque in rilievo, nella specie, un angolo prospettico che attiene al malgoverno della disposizione normativa, da parte della Corte romana. Del resto, la censura in esame investe, nei termini già detti, la valutazione del giudice d'appello circa la viltà del canone nella specie esclusa , il cui parametro è racchiuso in una clausola generale al riguardo, si osserva che l'ammissibilità, nel giudizio di cassazione, di una simile critica, ove adeguatamente veicolata v. supra , è stata più volte vagliata in senso favorevole da questa stessa Corte a mero titolo esemplificativo, può qui richiamarsi la giurisprudenza sulla valutazione della gravità dell'inadempimento ex articolo 1455 c.c. , apprezzamento di norma riservato al giudice del merito si rinvia, al riguardo, alla recente Cass. numero 7187/2022 , in motivazione, parr. 5.3.1 ss., in particolare, ed ivi richiami . 6.5.3 - Pertanto, ritiene questa Corte che l'operato del giudice d'appello sia errato in iure, anche sotto i profili in esame, perché aa il contratto di sublocazione è certamente utilizzabile anche quale unica fonte del convincimento del giudice ai fini che interessano, ossia quale parametro per giungere alla valutazione circa la giustizia o meno del canone della prima locazione, contrariamente a quanto dalla Corte opinato, sia pure una volta adeguatamente rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula bb la comparazione deve essere effettiva e non superficiale od apparente come invece ha comunque fatto la Corte d'appello e deve procedere o coeteris paribus, oppure ove ciò non sia possibile, come nella specie con i necessari adeguamenti, occorrendo approfondire la relativa valutazione anche al lume dei principi di estimo non solo, dunque, mediante raffronto meramente percentuale riferito cioè, riguardo al caso che occupa, alla metratura della camera in più, oggetto del contratto di sublocazione, in rapporto con l'estensione dell'immobile come originariamente locato , ma in termini prospettici sulla incidenza della diversa estensione, ai fini dell'impiego dell'immobile secondo l'uso contrattuale pattuito nella specie, a destinazione alberghiera . 6.6 - Può quindi pronunciarsi il seguente principio di diritto, al quale il giudice di rinvio è tenuto ad attenersi, come disposto dall' articolo 394 c.p.c. Ai sensi dell' articolo 2923 c.c. , comma 3, l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l'immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria . 7.1 - I restanti motivi, relativi all'accessoria condanna per responsabilità aggravata, travolta dalla cassazione disposta in accoglimento del terzo motivo ed impregiudicata la sua rivalutazione alla stregua dell'esito complessivo e finale della controversia, restano conseguentemente assorbiti. 8.1 - In definitiva, sono rigettati il ricorso incidentale, nonché il primo e il secondo motivo del ricorso principale di questo è accolto il terzo motivo, restando assorbiti i restanti. La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione, con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, che applicherà il principio di diritto sopra enunciato e provvederà sulle spese anche di questo giudizio di legittimità. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso incidentale e il primo e secondo motivo del ricorso principale, accoglie il terzo e dichiara assorbiti i restanti cassa in relazione e rinvia alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà sulle spese anche di questo giudizio di legittimità.