«In tema di Condominio di edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali … ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso […]».
La Corte d'Appello di Milano rigettava il gravame proposto da una società contro la sentenza di primo grado della stessa città, respingendo l'opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali intimato alla stessa società da un Condominio. La società, ora ricorrente, contestava in sostanza l'importo delle somme ingiunte e domandava la declaratoria di nullità di una delibera assembleare del 1996 e conseguentemente di una deliberazione del 2007, deducendo che la prima delibera avesse modificato senza il consenso unanime di tutti i condomini, il regolamento condominiale del 1955, il quale prevedeva una riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi. Avverso la sentenza di secondo grado, la società proponeva ricorso per Cassazione, adducendo cinque motivi, analizzati congiuntamente e dichiarati infondati. Nel valutare i fatti e giungere al rigetto del ricorso, il Collegio ha affermato che «in tema di Condominio di edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'articolo 1123, comma 1, c.c. – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo». Dunque, la Corte di Cassazione ha escluso il vizio di invalidità delle deliberazioni assembleari del 1996 e del 2007, che erano a fondamento del decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali oggetto del ricorso. Per questi motivi, il Collegio ha rigettato il ricorso.
Presidente Manna e Relatore Scarpa Fatti di causa e motivi della decisione 1. La Intesa Sanpaolo s.p.a. ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza numero 2044/2014 della Corte d'appello di Milano, pubblicata il 3 giugno 2014. 2. Resiste con controricorso il Condominio Corso Sempione numero 50 di Milano. 3. La Corte d'appello di Milano ha rigettato il gravame avanzato dalla Intesa Sanpaolo s.p.a. contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano il 25 maggio 2011. E' stata dunque respinta l'opposizione al decreto ingiuntivo numero 4485/2009 per la riscossione di contributi condominiali intimato alla Intesa Sanpaolo s.p.a. dal Condominio Corso Sempione numero 50. L'opponente Intesa Sanpaolo s.p.a., contestando l'importo delle somme ingiunte, aveva domandato la declaratoria di nullità della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e conseguentemente della deliberazione del 17 settembre 2007, deducendo che la prima delibera aveva modificato senza il necessario consenso unanime di tutti i condomini il regolamento condominiale del 14 novembre 1955, il quale prevedeva originariamente la riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi. La Corte d'appello ha esposto che l'articolo 13 dell'originario regolamento prevedeva effettivamente la riduzione d 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi. Al contrario, il regolamento del 6 febbraio 1996 disponeva per la determinazione delle quote millesimali e la ripartizione delle spese il riferimento all'allegata tabella. All'assemblea del 6 febbraio 1996 parteciparono nove condomini per un totale di 963 millesimi l'unico condomino assente, C.R., aveva tuttavia dichiarato di aderire alla modifica del regolamento in punto spese con lettera del 20 settembre 2004. All'assemblea del 6 febbraio 1996 aveva partecipato anche l'allora gestore dei locali Banco Ambrosiano Veneto s.p.a., accorpato poi nella Banca Intesa s.p.a. . A tale delibera del 6 febbraio 1996, evidenzia ancora la Corte di Milano, la Banco Ambrosiano Veneto s.p.a. prima e la Banca Intesa s.p.a. poi avevano dato esecuzione, pagando gli importi al Condominio in seguito chiesti in restituzione soltanto col giudizio in esame. 4. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma dell'articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1, c.p.c 5. Il primo motivo del ricorso della Intesa Sanpaolo s.p.a. denuncia la violazione o falsa applicazione dell'articolo 1136 c.c. avrebbe errato la Corte d'appello nel ritenere che la lettera del 20 settembre 2004 proveniente dal condomino C.R. aveva reso totalitaria l'assemblea del 6 febbraio 1996. Il secondo motivo del ricorso della Intesa Sanpaolo s.p.a. denuncia la violazione o falsa applicazione dell'articolo 1137 c.c., comma 2, e articolo 1421 c.c., nella parte in cui la Corte d'appello ha negato la legittimazione della ricorrente a far valere la nullità della deliberazione del 6 febbraio 1996. Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione dell'articolo 1423 c.c., quanto al rilevo sanante attribuito all'esecuzione della delibera nulla. Il quarto ed il quinto motivo di ricorso allegano la violazione o falsa applicazione degli articolo 132 c.p.c., comma 2, numero 4, e articolo 118 disp. att. c.p.c., comma 1, per l'assenza di motivazione della sentenza impugnata. 6. I cinque motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione, e si rivelano infondati. 6.1. Innanzitutto, non sussiste la lamentata nullità della sentenza per violazione dell'articolo 132 c.p.c., numero 4, e dell'articolo 118 disp. att. c.p.c., contenendo evidentemente la stessa le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione. Ciò è del resto logicamente confermato dal fatto che la stessa ricorrente ha poi dedotto nei primi tre motivi il vizio di violazione e falsa applicazione con riferimento a varie norme di diritto, presupponendo tali censure che i giudici del merito abbiano preso in esame le questioni oggetto di doglianza e le abbiano risolte in modo giuridicamente non corretto. 6.2. Va premesso che si ha riguardo ad un giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, e che in tale ambito si procede al sollecitato sindacato di nullità della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e conseguentemente della deliberazione del 17 settembre 2007 , avendo la stessa, secondo la ricorrente, modificato senza il necessario consenso unanime di tutti i condomini il regolamento condominiale del 14 novembre 1955 in punto di convenzione di ripartizione delle spese, nella quale si prevedeva la riduzione di 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi. 6.3. Ribadendo il principio da ultimo precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, numero 9839, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'articolo 1135 c.c., nnumero 2 e 3 , mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari. Come anche precisato da Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, numero 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia però dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento. 6.4. Ora, per quanto accertato in sentenza e per quanto espone la stessa ricorrente, il Condominio Corso Sempiore numero 50 di Milano aveva originariamente adottato una convenzione sul riparto delle spese condominiali, ai sensi dell'articolo 1123 c.c., inserita nel regolamento condominiale del 14 novembre 1955, che prevedeva, in deroga ai criteri legali, la riduzione di 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi. 6.4.1. I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'articolo 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale che perciò si definisce di natura contrattuale , ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutl i i condomini ad esempio, Cass. 17 gennaio 2003, numero 641 . La natura delle disposizioni contenute nell'articolo 1118 c.c., comma 1, e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. 6.4.2. Problema ulteriore - non affrontato nelle censure qui in esame - è quello dell'efficacia, ovvero dell'opponibilità, anche nei confronti dei successori dei condomini originari dell'eventuale clausola regolamentare contenente una convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri di cui all'articolo 1123 c.c. cfr. Cass. 9 agosto 1996, numero 7353 Cass. 16 dicembre 1988, numero 6844 Cass. 23 dicembre 1988, numero 7039 . La sostanza di una diversa convenzione , ex articolo 1123 c.c., comma 1, è quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli articolo 1118,1123 c.c. e ss., e articolo 68 disp. att. c.c L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'articolo 1123 c.c., comma 1, si deroga al regime legale di ripartizione delle spese è perciò soggetta alla regola della relatività degli effetti del contratto, di cui all'articolo 1372 c.c., sicché essa è limitata alle parti che la stipulano e non si estende ai loro aventi causa a titolo particolare, se non attraverso uno degli strumenti negoziali all'uopo predisposti dall'ordinamento delegazione, espromissione, accollo e cessione del contratto . Occorre, altrimenti, che gli aventi causa abbiano preso conoscenza della preesistente convenzione ex articolo 1123 c.c., comma 1, al momento dell'acquisto ed abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini e non quindi soltanto nei confronti di chi abbia loro alienato la proprietà dell'immobile cfr. ancora Cass. 9 agosto 1996, numero 7353 . Non sovviene per la convenzione sul riparto delle spese la regola della vincolatività del regolamento nei confronti di eredi ed aventi causa dei condomini che siano stati direttamente chiamati ad approvarlo, alla stregua dell'articolo 1107 c.c., comma 2, che al condominio si applica in forza dell'articolo 1139 c.c., e che viene espressamente richiamato dall'articolo 1138 c.c., comma 3 , trattandosi di clausola di contenuto contrattuale, eccentrica rispetto al contenuto normativo tipico del regolamento. Nemmeno è ipotizzabile la trascrivibilità di una convenzione di deroga ai criteri legali delle spese condominiali vi osta il principio di tassatività della trascrizione immobiliare, essendo l'opponibilità degli effetti conseguente alla trascrizione propria soltanto degli atti e delle sentenze specificamente indicati negli articolo 2643 e 2645 c.c Funzione della trascrizione, del resto, è quella non di fornire notizie sulle vicende riguardanti il patrimonio immobiliare, ma di risolvere eventuali conflitti fra più aventi causa e la tipicità degli effetti della trascrizione e dei diritti reali non fa acquisire carattere reale ad un'obbligazione solo perché essa sia stata annotata nei registri immobiliari. 6.4.3. Viene, dunque, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'articolo 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale Cass. 19 marzo 2010, numero 6714 Cass. 27 luglio 2006, numero 17101 Cass. 8 gennaio 2000, numero 126 . 6.4.4. Avendo i condomini, allora, nell'esercizio della loro autonomia, espressamente dichiarato di accettare l'articolo 13 del regolamento condominiale del 14 novembre 1955, il quale prevedeva originariamente la riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi, ovvero che le loro quote nel condominio venissero determinate in modo difforme da quanto previsto nell'articolo 1118 c.c., e articolo 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione di cui all'articolo 1123 c.c., comma 1, ultima parte, mediante dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, tale convenzione di natura contrattuale era successivamente modificabile soltanto tramite un rinnovato consenso unanime dei condomini arg. da Cass. Sez. 2, 10 marzo 2020, numero 6735 Cass. 25 gennaio 2018, numero 1848 . 6.4.5. Siffatta unanime convenzione modificatrice è stata ritenuta perfezionata dalla Corte d'appello di Milano allorché C.R., unico condomino assente all'assemblea del 6 febbraio 1996 che aveva approvato la modifica regolamentare con il voto favorevole dei nove restanti condomini, fra cui la dante causa della attuale ricorrente , aveva dichiarato di aderirvi con lettera del 20 settembre 2004. Ciò che rileva nella specie non è l'attività dell'assemblea, quanto alle operazioni di voto, all'esito delle stesse, alla verifica delle maggioranze, ma la formazione di un consenso negoziale, che ben può manifestarsi al di fuori della riunione, anche mediante successiva adesione di una parte al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo. 6.4.6. Se una delibera di condominio deve assumersi all'unanimità ed è volta, in realtà, ad esprimere la volontà contrattuale nei reciproci rapporti tra i partecipanti, essa non è impugnabile secondo la disciplina delle delibere assembleari articolo 1137 c.c. , con la conseguente possibilità, da un lato, del successivo perfezionamento di essa al di fuori dell'assemblea articolo 1326 c.c. e segg. dall'altro, della costituzione, modifica, estinzione di un rapporto giuridico in forma non vincolata, con il solo limite della sua riconoscibilità arg. da Cass. 2 febbraio 1998, numero 982 Cass. 21 maggio 1976, numero 1830 Cass. 2 agosto 1969, numero 2916 . 6.4.7. Può pertanto enunciarsi il seguente principio in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'articolo 1123 c.c., comma 1, - che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo. 6.4.8. Trattandosi, quindi, di giudizio sull'avvenuta conclusione o meno di un contratto, esso implica un mero accertamento di fatto, che rientra nel potere esclusivo del giudice di merito e si sottrae al sindacato di legittimità, se non per vizio riconducibile all'articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5. 6.4.9. Escluso, in definitiva, il vizio di invalidità della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e quello conseguente della deliberazione del 17 settembre 2007, posta a fondamento del decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali oggetto di opposizione da parte della Intesa Sanpaolo s.p.a., il ricorso è infondato. 7. Il ricorso va perciò rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell'importo liquidato in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1 quater, -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.