Condannati i proprietari di un appartamento sito in un Condominio, i quali si erano appropriati del pianerottolo e della rampa di scale impedendo in tal modo l’accesso alla terrazza comune agli altri condomini.
La vicenda da cui origina la questione sottoposta all'esame della Corte d'Appello riguarda il ricorso presentato dai proprietari di un immobile sito al primo piano di un Condominio avverso i lavori edilizi realizzati dai proprietari del secondo e ultimo piano dello stabile. In particolare, i proprietari dell'appartamento del primo piano contestavano agli inquilini del secondo piano di aver spostato la porta di ingresso del loro appartamento, appropriandosi in tal modo di parte del pianerottolo e della rampa di scale che conduceva alla scalinata esterna, che consentiva l'accesso alla terrazza a livello, dove era collocata l'antenna televisiva centralizzata, e che, dopo i lavori, non era più utilizzabile dalle unità immobiliari sottostanti. A loro volta, i proprietari del secondo piano invocavano una scrittura privata sottoscritta tra le parti, che affermava la natura non condominiale del pianerottolo e della rampa di scale e che consentiva la possibilità di modifica dei luoghi. La Corte d'Appello accoglie il ricorso, affermando l'impossibilità di ritenere le scale e il pianerottolo come beni non condominiali le scale ed i pianerottoli, infatti, rientrano tra i beni comuni come individuati dall'articolo 1117 c.c., e pertanto restano comuni, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari Cass. civ., numero 4372/2015 . A sostegno di ciò, i Giudici invocano la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha già avuto modo di precisare la natura comune del bene, anche nel caso in cui le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l'ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l'ultimo piano dell'edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e ciò sulla base della considerazione per cui «le scale sono, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e servono a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura» Cass. civ., numero 4664/2016 . Le scale, dunque, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'articolo 1117 c.c., per tutti i condomini, anche per i proprietari degli appartamenti dei piani inferiori, che ne usufruiscono per la conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Da ciò deriva, nel caso in esame, che tutti i condomini sono comproprietari delle rampe di scale e dei pianerottoli, sicché «tutti i condomini, nessuno escluso, hanno diritto di accedere al solaio di copertura dello stabile attraverso la scalinata esterna». Ad ogni modo, per i Giudici la scrittura privata sottoscritta dai convenuti pare «senza alcun dubbio aver ingenerato la convinzione negli appellanti di essere autorizzati ad eseguire le opere edilizie in quanto proprietari esclusivi dei beni oggetto di causa, sicché ricorrono giusti motivi per operare la compensazione integrale delle spese».
Presidente Ancona – Relatore Barracchia Svolgimento del processo 1. Con atto di citazione notificato nell'aprile 2007 i signori , ed altri convenivano dinanzi al Tribunale di Foggia-sez. dist. di Manfredonia i signori e , unitamente ad altri convenuti, al fine di sentire dichiarare che l'intera scalinata che dal piano terra mena all'appartamento in secondo piano di proprietà dei coniugi e dell'immobile condominiale, posto in Manfredonia alla via 100 è di proprietà comune alle parti del giudizio, nonché che tutti i condomini hanno diritto di accedere al solaio di copertura dello stabile attraverso la scalinata esterna dipartentesi dal terrazzo a livello dell'appartamento dei signori , in forza di servitù passiva di insistenza e permanenza dell'antenna televisiva centralizzata e infine di ordinare ai coniugi di eliminare tutti i lavori da loro eseguiti nella ricordata scalinata e la riduzione in pristino dei luoghi, con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio . Gli attori esponevano di essere proprietari di due appartamenti posti al primo piano del fabbricato condominiale posto in Manfredonia alla via numero di aver acquistato gli appartamenti dalla e che nelle vendite erano compresi anche i proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali quali definite e individuate dal regolamento di condominio ed annesse tabelle millesimali allegati sotto la lettera A ai rogiti di compravendita che il regolamento condominiale con le annesse tabelle millesimali, in relazione alle parti comuni dell'edificio, richiamava l'articolo 1117 c.c. ed elencava tra i beni comuni le scale di accesso ai piani, gli anditi ed i pianerottoli che i coniugi , comproprietari dell'unico appartamento posto al secondo piano dello stesso fabbricato, avevano eseguito pochi mesi prima dell'introduzione della causa civile lavori nella scalinata condominiale spostando la porta di ingresso del loro appartamento, impiantandola a metà circa della rampa di scale che parte dal piano di riposo degli appartamenti degli attori, appropriandosi di parte della rampa di scale che parte dal piano di riposo da cui si accede agli appartamenti degli attori, del successivo piano di riposo e dell'ultima parte di scale che dava accesso su un pianerottolo di riposo su cui si apriva la porta di ingresso dell'appartamento dei che dagli atti di acquisto degli immobili descritti si evinceva che sul solaio di copertura dell'intero fabbricato, cui si accede da scalinata esterna che diparte da terrazza a livello dell'appartamento dei coniugi , era esistente una servitù di passaggio a favore delle sottostanti unità immobiliari che utilizzano l'impianto dell'antenna televisiva centralizzata. 1.1 Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 19.09.2007 si costituivano in giudizio i i quali contestavano la domanda attorea ed esponevano che - su espressa autorizzazione del costruttore sas, avevano apposto nel 1993 un cancelletto sul pianerottolo di riposo a comprendere anche l'ultima rampa di scala - tale stato di fatto era stato riconosciuto e accettato dagli attori che avevano sottoscritto in data 28.01.1995 una scrittura privata ed allegata piantina pure sottoscritta dagli attori registrata in data 19.02.1994 a seguito di detta registrazione si era provveduto a nuovo accatastamento dell'appartamento inglobante anche il pianerottolo di riposo, con variazione catastale che all'atto di vendita degli appartamenti la sas non inseriva nelle compravendite la clausola di riserva della proprietà esclusiva del pianerottolo di riposo e dell'ultima rampa di scale in favore dei , ma ne informava tutte le parti, sicché queste ultime sottoscrivano la suddetta scrittura privata del 28.01.95 che prevedeva anche la possibilità di modificare lo stato luogo e pertanto avevano provveduto a sostituire il cancelletto con una porta infine, per quanto riguarda l'accesso al solaio per l'antenna condominiale, nessun diniego di accesso era mai stato espresso. 1.2Si costituivano tardivamente i signori e i quali assumevano di essere comproprietari di un box auto posto al secondo piano interrato del fabbricato condominiale oggetto di causa e spiegavano le medesime domande degli attori. 1.3 Il Tribunale di Foggia, con sentenza numero 647/2018 pubblicata l'1.03.2018 accoglieva la domanda degli attori accertava e dichiarava che le rampe di scala e il pianerottolo occupati dai convenuti con opere edilizie illecite, sono parti comuni e condannava i convenuti alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi accertava la sussistenza della servitù perpetua passiva di insistenza e permanenza dell'antenna televisiva centralizzata sul terrazzo di copertura dell'unità abitativa dei convenuti e con diritto di accesso del personale tecnico per la necessaria manutenzione, previo preavviso condannava i convenuti alle spese di lite. 1.4 Il Giudice in primo grado accoglieva la domanda attorea sulla scorta dell'esame dei titoli d'acquisto, del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali e riteneva inefficace o nulla la scrittura privata prodotta dai convenuti e sottoscritta il 28.01.1995. Sosteneva che da un attento esame di tutti gli atti pubblici di compravendita, risultava che, compresi nell'acquisto degli immobili abitativi ci fossero i proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali quali per legge, consuetudine e quali definite ed individuate nel regolamento condominiale ed annesse tabelle millesimali. Richiamava il regolamento condominiale che definiva condominiale lo spazio occupato dai convenuti osservava inoltre, che l'articolo 8 del medesimo regolamento e l'articolo 1102 c.c. nella parte in cui impone ai condomini di non alterare la destinazione degli spazi comuni e di non impedire agli altri partecipanti di fare uso degli stessi, vieta di estendere i propri diritti esclusivi sui beni comuni in danno degli altri condomini. Richiamava infine l'articolo 21 del regolamento condominiale nella parte in cui pone ai condomini il divieto di occupare, anche temporaneamente, le scale, i ripiani, l'androne e gli anditi così come impone di non soggiornare per le scale, gli androni e l'ingresso. Infine osservava che la scrittura privata si poneva in contrasto con il divieto di rinuncia ai beni comuni posto dall'articolo 1118 c.c. Concludeva affermando che non fosse stata fornita la prova dell'esistenza di una diversa disposizione contenuta nel titolo d'acquisto degli immobili in oggetto. 2.Avverso la predetta sentenza i convenuti hanno interposto tempestivo appello, chiedendo, per i motivi che a breve saranno indicati, di rigettare sia la domanda di accertamento della natura condominiale delle rampe di scala e del pianerottolo per cui è causa sia la domanda di riduzione in pristino dello stato dei luoghi di dichiarare la sussistenza della servitù perpetua passiva di insistenza e permanenza dell'antenna televisiva centralizzata solo a favore degli attori di condannare gli attori alla restituzione delle somme versate a titolo di spese del giudizio vinte le spese di lite. 2.2 Si sono costituiti i signori e chiedendo la conferma della sentenza gravata con vittoria di spese di lite. 2.3 Nessuno si è costituito per gli altri appellati, per cui se ne dichiara la contumacia. 2.4 A seguito di udienza a trattazione scritta, la Corte con decreto depositato il 28.04.2021 ha assunto la causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'articolo 190 c.p.c. Motivi della decisione 3. Con unico motivo di gravame i coniugi censurano il Tribunale di Foggia per aver valutato erroneamente la documentazione da essi prodotta e lo stato dei luoghi. Ribadiscono la efficacia della scrittura privata e sostengono che la rampa di scala ed il pianerottolo per cui è causa servirebbe solo ai 3 appartamenti ossia i proprietari dei 3 appartamenti dell'edificio , con ingresso da via numero , sostenendo che trattasi di condominio parziale. Inoltre ribadiscono che la esclusiva proprietà della ultima rampa di scala e del piano di riposo posto al secondo piano, discende loro dall'espresso riconoscimento effettuato dagli attori in primo grado nella scrittura privata del 28.01.1995 ove dichiarano che 1 l'ultimo pianerottolo di riposo e l'ultima rampata del suddetto vano scala, così come individuati con colorazione rossa nella planimetria che, previa vidimazione dei sottoscritti tutti, si allega alla presente scrittura per farne parte integrante e sostanziale, non sono condominiali ma sono di pertinenza esclusiva dell'appartamento al piano secondo di proprietà di 2 che quanto evidenziato al precedente punto 1 non risulta né nei succitati atti di vendita e né nell'ivi richiamato regolamento di condominio per pura dimenticanza dell'originaria, unica proprietaria, costruttrice e venditrice S.a.s. 3 che in effetti, tale situazione era nota a ciascuno di essi sottoscritti tant'è che la suddetta porzione di vano scala, già prima di tutti i succitati atti di vendita e dell'immissione nel possesso materiale, è stata delimitata con cancelletto, la cui chiave è posseduta dai coniugi . Infine con la comparsa conclusionale la difesa degli appellanti richiama, a sostegno della propria tesi, il recente principio espresso dalla Cassazione con sentenza numero 1610 del 2021 in virtù del quale La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell'articolo 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre cd. condominialità necessaria o strutturale oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza delle proprietà esclusive, laddove, qualora i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità cd. condominialità funzionale , queste ultime possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni ribadendo che nel caso di specie la rampa di scala e il pianerottolo per cui è causa sono funzionali esclusivamente alla proprietà . 3.1 L'appello non merita accoglimento nella parte in cui si sostiene la proprietà esclusiva dell'ultima rampa di scale e del pianerottolo del secondo piano, poiché il Giudice di prime cure ha fatto corretta applicazione delle norme del codice civile in materia di condominio e dei recenti principi giurisprudenziali interpretativi delle predette norme. Chiarisce ogni questione la recentissima ordinanza in termini della Cassazione numero 21622/2021 in cui si legge quanto segue Questa Corte, nella sua più autorevole composizione, ha affermato che Cass. S.U. numero 7449/1993 in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come nel caso di specie le terrazze di copertura, risultante dall'articolo 1117 cod. civ. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari cfr. da ultimo Cass. numero 3852/2020, che ha ribadito come l'individuazione delle parti comuni operata dall'articolo 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali . Per l'effetto deve ritenersi che la ricomprensione del bene tra quelli comuni dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica , così che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'articolo 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene Cass. numero 3852/2020 per la necessità di dover guardare al primo atto di trasferimento della proprietà di un bene da parte dell'originario ed unico proprietario, al fine di verificare l'esistenza di una valida riserva di un bene potenzialmente comune in capo allo stesso unico proprietario, si veda da ultimo Cass. numero 20693/2018 . La giurisprudenza di questa Corte ha poi reiteratamente affermato che le scale ed i pianerottoli rientrano tra i beni comuni come individuati dall'articolo 1117 c.c., e che pertanto restano comuni, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari così Cass. numero 4372/2015 , ed ha confermato la natura comune del bene, anche nel caso in cui Cass. numero 4664/2016 , analogamente alla vicenda in esame, le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l'ultima parte della scala condominiale, erano poste fra l'ultimo piano dell'edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e ciò sulla base della considerazione per cui le scale sono, in sè, una struttura essenziale del fabbricato e servono a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura. In tal senso è stato affermato che Cass. numero 15444/2007 le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'articolo 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. E' stato quindi più volte ribadito che Cass. numero 11405/1998 la presunzione impropria di proprietà comune di un bene compreso nell'elenco di cui all'articolo 1117 cod. civ. nella specie pianerottolo può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, e ciò anche quando cfr. Cass. numero 1498/1998 alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà . Ritiene la Corte che la sentenza gravata abbia fatto incensurabile applicazione di tali principi. Occorre rilevare, con accertamento in fatto, che alla data della stipula del contratto di compravendita degli appellanti era già sorto un condominio, attesa l'esistenza di una pluralità di proprietari delle unità presenti nello stabile tra i quali gli odierni appellati che avevano acquistato dall'impresa costruttrice in epoca anteriore e che quindi era già destinata ad operare la previsione di cui all'articolo 1117 c.c., dal momento che nei primi atti di compravendita dei e dei e nel relativo regolamento condominiale ivi richiamato, non era prevista la esclusiva proprietà della delle scale relative all'ultima rampa e del pianerottolo del secondo piano. Con la conseguenza che la scala e il pianerottolo oggetto di causa rientrava tra i beni comuni, come da elencazione normativa, e che quindi non poteva attribuirsi alcuna rilevanza alla eventuale diversa volontà della impresa costruttrice che in ogni caso non avrebbe potuto disporre di beni che non gli appartenevano in maniera esclusiva, in quanto già divenuti comuni all'atto della nascita del condominio. Tutti i condomini sono dunque comproprietari delle rampe di scala e dei pianerottoli, sicché tutti i condomini, nessuno escluso, hanno diritto di accedere al solaio di copertura dello stabile attraverso la scalinata esterna dipartentesi dal terrazzo a livello dell'appartamento dei , in forza di servitù perpetua passiva di insistenza e permanenza dell'antenna televisiva centralizzata così come prevede ciascun atto d'acquisto . Inoltre, la difesa degli appellanti mentre conferma la responsabilità dei coniugi nell'esecuzione delle opere, rappresenta una pretesa illegittima, come per altro è reso evidente dalla stessa D.I.A. presentata a nome del solo al Comune di Manfredonia, al protocollo generale 22/06/2006, numero 22358, la cui relazione tecnica per geom. , ha fatto discendere la legittimità dei lavori dalla scrittura privata di acquisto di una parte della scalinata al secondo piano da parte del signor con il vecchio proprietario Impresa-Costruttore , della quale scrittura non vi è prova e gli appellati hanno dichiarato di non aver mai avuto notizia. 4.L'appello è invece fondato quanto alla regolamentazione delle spese del giudizio. La scrittura privata del 1995 sottoscritta dai signori e dei e non disconosciuta con le forme di rito, può senza alcun dubbio aver ingenerato la convinzione negli appellanti di essere autorizzati ad eseguire le opere edilizie in quanto proprietari esclusivi dei beni oggetto di causa, sicché ricorrono giusti motivi per operare la compensazione integrale delle spese di entrambi i gradi del giudizio, con condanna degli appellati alla restituzione, in favore degli appellati, di quanto ricevuto a titolo di spese del giudizio di primo grado. P.Q.M. La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con atto di citazione da e nei confronti di , ed altri avverso la sentenza numero 647/2018 emessa dal Tribunale di Foggia e pubblicata in data 1.03.2018 così provvede 1 dichiara la contumacia di , ed altri 2 accoglie in parte l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza gravata, compensa interamente tra le parti le spese del giudizio e condanna gli appellati alla restituzione, in favore degli appellanti, di quanto ricevuto a titolo di spese del giudizio di primo grado. Conferma nel resto la sentenza di primo grado 3 compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio.