La Cassazione affronta un problema spesso sottovalutato l’importanza del “titolo” ai fini della configurabilità della c.d. prescrizione breve articolo 1159 c.c. . Il caso in esame non è dei più semplici, la controversia, sorta con citazione del febbraio 2003 è stata definita dalla Cassazione con sentenza del dicembre 2021, come dire…la causa è diventata maggiorenne.
Tutto nasce da una lite condominiale. Il caso in esame prende le mosse dalla classica lite condominiale relativa alla proprietà di un vialetto di accesso. Ci troviamo di fronte ad una cooperativa edilizia che, avendo realizzato un fabbricato condominiale, aveva assegnato ai soci le singole unità immobiliari. Un condomino-assegnatario ritiene di essere proprietario esclusivo del vialetto di accesso alla propria abitazione. Basa tale convincimento sull'atto di assegnazione che comprendeva “i vialetti interni”. Come proprietario esclusivo, cita in giudizio il vicino di casa chiedendo al giudice che ordini la rimozione di uno stenditoio fonte di “immissioni” sul vialetto che considera di proprietà esclusiva. La controparte si difende sostenendo che il vialetto è condominiale e, conseguentemente, propone domanda riconvenzionale chiedendo al giudicante di condannare la controparte alla rimozione del cancelletto posto a chiusura del vialetto. In fase di precisazione delle conclusioni, l'attore corregge il tiro e sostiene d'essere proprietario esclusivo del vialetto d'accesso non come conseguenza dell'assegnazione da parte della cooperativa, bensì per intervenuta usucapione decennale. Il giudizio di merito. Il Tribunale rigetta la domanda principale per due motivi il vialetto deve intendersi come un bene condominiale la domanda di usucapione è tardiva. La Corte territoriale rimescola le carte ma giunge ad un verdetto analogo. Il giudice d'appello ritiene che l'attore non possa essere considerato proprietario esclusivo del vialetto né a seguito dell'assegnazione, né per intervenuta usucapione mancando i requisiti delle buona fede e del tempo. Il caso arriva in Cassazione la presunzione di condominialità. La Cassazione ricorda che, secondo la regola generale articolo 1117 c.c. rientrano tra le parti comuni dell'edificio le aree scoperte, gli ambienti che servono a dare area e luce alle singole unità immobiliari nonché i vialetti di accesso. Con la trascrizione degli atti di vendita delle singole unità immobiliari ovvero, nel caso in esame, con la trascrizione delle assegnazioni i beni comuni che originariamente appartenevano al costruttore ovvero alla cooperativa assegnataria del lotto si trasferiscono, pro quota , ai singoli proprietari. Tutte le regole hanno la propria eccezione così, le aree di accesso che normalmente sarebbero comuni diventano di proprietà esclusiva quando, “per le proprie caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari”. Nel caso in esame, in mancanza di ogni accertamento diretto a chiarire la oggettiva destinazione del vialetto a servizio di una singola unità immobiliare, esso deve essere considerato un bene condominiale. Detto in altri termini, il vialetto si presume condominiale in mancanza di elementi che potrebbero dimostrare il contrario. Rigettata l'usucapione. La Cassazione condivide la tesi della Corte d'Appello il titolo d'acquisto non comprende il vialetto! L'attore fonda la propria domanda sull'atto di assegnazione che ricomprendeva clausola numero 6 “i vialetti interni”. Tale clausola, secondo la Corte, andava letta sistematicamente con altra clausola contrattuale la numero 4 che considerava condominiali le proprietà di uso comune. Gli Ermellini ricordano che l'interpretazione del contratto deve ricercare la comune intenzione delle parti che, nel caso in esame, era quella di rendere condominiali i vialetti di uso comune. Da qui nascono una serie di considerazioni l'atto di assegnazione non poteva essere preso in considerazione ai fini della determinazione del dies a quo necessario al computo del termine per l'usucapione. Sotto questo profilo la Cassazione sottolinea che l'esistenza di un “titolo” idoneo a trasferire la proprietà è un elemento essenziale ai fini dell'invocata usucapione breve. Il ragionamento è semplice l'atto di assegnazione non trasferisce espressamente il vialetto il bene non costituisce pertinenza esclusiva del bene principale assegnato. Di conseguenza, l'atto di assegnazione non può essere considerato come un titolo idoneo a trasferire la proprietà del bene e, a cascata, non può essere “utilizzato” ai fini dell'usucapione breve. Mancando il titolo che costituisce elemento essenziale ai fini della configurabilità dell'usucapione breve , diventa inutile ogni indagine relativa al possesso continuato. Il principio enunciato. La Cassazione Sez. II civ., sentenza del 20 dicembre 2021 numero 40835 enuncia il seguente principio «costituisce elemento oggettivo essenziale dell'usucapione abbreviata … l'esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà…Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell'usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo …un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., cui si estende l'effetto traslativo pro quota».
Presidente D'Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa G.A. ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli numero 2616/2016, pubblicata il 29 giugno 2016. T.M. , G.R. ed il Condominio omissis resistono con controricorso. G.A. con citazione del 13 febbraio 2003 convenne T.M. e G.R. davanti al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Marano, domandando la condanna dei convenuti a rimuovere uno stenditoio causa di immissioni sul vialetto di accesso all'appartamento di loro proprietà sito nel Condominio omissis . T.M. e G.R. proposero domanda riconvenzionale per accertare la proprietà condominiale del vialetto e la condanna dell'attrice a rimuovere il cancello posto a chiusura dello stesso. Intervenne volontariamente il Condominio omissis , che domandò parimenti l'accertamento della proprietà condominiale del vialetto e la condanna a rimuovere il cancello. Con la memoria ex articolo 183 c.p.c. , comma 5, gli attori chiarirono che la proprietà del vialetto spettasse loro non a titolo negoziale, come inizialmente affermato, ma per usucapione ai sensi dell' articolo 1159 c.c. . Con sentenza del 15 settembre 2008 il Tribunale accertò la proprietà condominiale del vialetto e ritenne inammissibile perché tardiva l'eccezione di usucapione formulata dall'attrice. La Corte d'appello di Napoli ha poi respinto il gravame avanzato da G.A. , pur ritenendo ammissibile la deduzione dell'usucapione decennale ex articolo 1159 c.c. , posta a fondamento della proprietà esclusiva in forza dell'atto di assegnazione dell'alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 con la omissis . I giudici di secondo grado hanno negato che la clausola numero 6 dell'atto di assegnazione, che ricomprendeva altresì i vialetti interni oltre che, tra l'altro, l'area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, ecc. , letta sistematicamente con la clausola numero 4 sulla proprietà comune, valesse come titolo idoneo agli effetti dell' articolo 1159 c.c. . La sentenza impugnata ha altresì escluso che ricorressero l'acquisto a non domino, la buona fede ed il tempo necessario all'usucapione. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al D.L. 28 ottobre 2020, numero 137, articolo 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, numero 176 . Ragioni della decisione Deve essere respinta l'eccezione pregiudiziale di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti lo scrutinio ex articolo 360 bis c.p.c. , numero 1, va svolto relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, ed è finalizzato ad esonerare la Suprema Corte dall'esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, cui la sentenza impugnata si sia conformata, e sempre che le censure si limitino a dissentire da esso senza prospettare argomenti per modificarlo Cass. Sez. U, 21/03/2017, numero 7155 . Il ricorso in esame, invece, deduce un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate da più norme di legge, nonché, essenzialmente, un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa. 1. Il primo motivo del ricorso di G.A. denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1362 e 1363 c.c. , nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata relativa all'interpretazione del titolo di acquisto della proprietà del vialetto, di cui alla clausola numero 6 e numero 4 dell'atto di assegnazione. Dice la censura che il contratto di assegnazione dell'alloggio alla ricorrente da parte della omissis comprendeva ogni accessorio e pertinenza e fra essi erano inclusi i vialetti interni. Si assume anche che la Cooperativa non fosse proprietaria degli immobili assegnati, appartenendo gli immobili al patrimonio indisponibile del Comune. Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degli articolo 1159, 1147 e 832 c.c. , e articolo 42 Cost. , ed ancora l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata. Si assume che la ricorrente abbia goduto del possesso continuativo ed indisturbato del viale d'accesso antistante alla propria unità immobiliare quale accessorio e pertinenza dell'unità immobiliare acquistata con atto 17 dicembre 1990. Il terzo motivo di ricorso denuncia l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, che non ha tenuto conto delle prove testimoniali ammesse ed espletate in primo grado. 2. Va premesso che, a fronte delle domande riconvenzionali di T.M. e G.R. e del Condominio omissis , volte ad accertare la proprietà condominiale del vialetto, G.A. , la quale aveva agito in citazione per la cessazione dell'immissioni d'acqua e la rimozione dello stenditoio, non ha formulato, ai sensi dell' articolo 183 c.p.c. , comma 4, un'apposita reconventio reconventionis per accertare la proprietà esclusiva di tale bene, con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, di tal che non risulta sussistente la necessità di integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini cfr. Cass. Sez. U, 13/11/2013, numero 25454 . 3. I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente e si rivelano affetti da comuni profili di inammissibilità, nonché comunque infondati. 3.1. Innanzitutto, nel vigore del testo dell' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 5 , introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, numero 83 , convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, numero 134 , non è più configurabile il vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, mentre rimangono censurabili ai sensi dell' articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 4, le ipotesi della motivazione totalmente mancante o meramente apparente, ovvero afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, oppure perplessa ed obiettivamente incomprensibile. 3.2. La causa ha comunque avuto ad oggetto la titolarità di viali di accesso alle unità immobiliari comprese nel Condominio omissis . Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene inclusa nelle parti comuni dell'edificio elencate dall' articolo 1117 c.c. , qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso Cass. Sez. 2, 15/02/2018, numero 3739 Cass. Sez. 2, 02/08/2010, numero 17993 Cass. Sez. 2, 30/07/2004, numero 14559 Cass. Sez. 2, 29/10/2003, numero 16241 . L'individuazione delle parti comuni di un condominio, come appunto le aree di accesso, non opera con riguardo invece a quelle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, numero 7449 , nonché, da ultimo, Cass. Sez. 2, 08/09/2021, numero 24189 . Sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell' articolo 1117 c.c. , per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità Cass. Sez. 2, 09/12/1974, numero 4119 . 3.3. Nella specie, non risulta compiuto alcun accertamento volto a verificare l'obiettiva destinazione primaria del vialetto a dare accesso unicamente all'unità immobiliare di proprietà G. . Nè è dedotto, per superare eventualmente la presunzione di condominialità, quale fosse il titolo che aveva dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali. Per verificare se la omissis potesse, o meno, disporre del vialetto di accesso che G.A. sostiene di aver acquistato in forza dell'atto di assegnazione dell'alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990, era quindi da accertare nel titolo originario una eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al costruttore o comunque all'iniziale unico proprietario dell'edificio la proprietà dello stesso. 3.4. La circostanza che la omissis fosse in realtà titolare di un diritto di superficie ad aedificandum , attribuitole dal Comune nell'ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, a norma della L. numero 865 del 1971, articolo 35, costituisce circostanza di fatto che non trova riscontro nella sentenza impugnata e che deve ritenersi inammissibilmente dedotta per la prima volta soltanto nel giudizio di legittimità, non essendo indicato, ai sensi dell' articolo 366 c.p.c. , comma 1, numero 6, in quale atto dei pregressi gradi di giudizio tale questione fosse stata allegata. 3.5. La ricorrente ha tentato altrimenti di sopperire alla prova dell'appartenenza esclusiva del viale di accesso sostenendo di averlo acquistato per usucapione decennale ex articolo 1159 c.c. . 3.6. La Corte d'appello di Napoli ha affermato al riguardo che non valesse quale titolo idoneo a trasferire la proprietà esclusiva del vialetto di accesso la dedotta clausola numero 6 dell'atto di assegnazione dell'alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 tra G.A. e la omissis . Tale clausola ricomprendeva nell'assegnazione altresì i vialetti interni oltre che, tra l'altro, l'area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, le condotte di fognatura, ecc. . Per la Corte d'appello, la clausola 6 va letta sistematicamente con la clausola numero 4 attributiva della proprietà condivisa sulle parti destinate all'uso comune. L'interpretazione del titolo invocato, raggiunta dalla Corte di Napoli, non risulta nè contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, nè confliggente con l'intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, nè contraria a logica o incongrua. L' articolo 1362 c.c. , invero, allorché nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, pur senza svalutare l'elemento letterale del contratto, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile Cass. Sez. 3, 27/07/2001, numero 10290 . D'altro canto, concorre con l' articolo 1362 c.c. , il criterio di cui all' articolo 1363 c.c. , sicché bisogna aver riguardo, in primo luogo, allo scopo pratico che le parti hanno inteso realizzare con la stipulazione del contratto, e comunque interpretare le clausole le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto, nonché dal comportamento tenuto dalle parti anche dopo la conclusione dello stesso. L'interpretazione della dichiarazione negoziale contenuta nella clausola numero 6 dell'atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 in favore G.A. , come operata dalla Corte d'appello nella sentenza impugnata, in quanto immune dalla violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, così come non viziata da omesso esame di alcun fatto storico decisivo, ex articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 5, risulta incensurabile in questa sede. 3.7. Qui interessa verificare non se la omissis avesse effettiva legittimazione a disporre della proprietà esclusiva del vialetto di accesso allorquando assegnò l'alloggio ad G.A. il che, come detto, avrebbe supposto una riserva di titolarità del bene operata nel titolo da cui ebbe origine il condominio , quanto se l'atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 costituisse titolo per il trasferimento della medesima proprietà esclusiva del bene, giacché inteso come pertinenza del singolo appartamento ceduto alla ricorrente. Per come ricostruita dalla Corte di Napoli, la clausola numero 6 dell'atto di assegnazione non era diretta a trasferire la proprietà esclusiva del conteso vialetto di accesso dalla omissis ad G.A. . Tale clausola era piuttosto soltanto espressione del principio accessorium sequitur principale operante per le parti comuni ex articolo 1117 e 1118 c.c. , necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili in proprietà solitaria Cass. Sez. 2, 27/04/1993, numero 4931 Cass. Sez. 6 - 2, 26/10/2011, numero 22361 . Il collegamento tra beni propri e comuni, ovvero la relazione di accessorietà , su cui poggia l' articolo 1117 c.c. , spiega perché gli atti concernenti le cose principali riguardino anche le cose accessorie. La vicenda traslativa riguardante le unità immobiliari propaga i suoi effetti alle cose, ai servizi ed agli impianti di uso comune, secondo il criterio che alle cose accessorie estende l'efficacia degli atti riguardanti la cosa principale, criterio espresso in tema di pertinenze dalla disposizione di cui all' articolo 818 c.c. , comma 1. 3.8. In tal senso, come deciso dalla Corte d'appello, l'atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 non costituiva titolo idoneo in astratto a determinare il trasferimento del diritto reale di proprietà esclusiva del vialetto oggetto di lite, e perciò non ha effetto ai fini dell'usucapione decennale ex articolo 1159 c.c. , vantata dalla G. , postulando essa l'identità fra il diritto immobiliare del quale si sostiene l'acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede a non domino corrispondenza che va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso , nonché la trascrizione del titolo. Solo attraverso la trascrizione e la perfetta corrispondenza tra l'oggetto del titolo e quello del possesso i terzi interessati sono, invero, posti in grado di conoscere in maniera sicura ed autentica l'acquisto per usucapione che dell'immobile o del diritto reale immobiliare venga facendo il possessore cfr. Cass. Sez. 2, 14/10/2010, numero 21227 Cass. Sez. 2, 26/01/2000, numero 866 Cass. Sez. 2, 29/04/1993, numero 5071 . Va pertanto enunciato il seguente principio Costituisce elemento oggettivo essenziale dell'usucapione abbreviata decennale di cui all' articolo 1159 c.c. , l'esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento , intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento ed al conseguente acquisto immediato del diritto, e che in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un'esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l'acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede a non domino . Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell'usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, ai sensi dell' articolo 1159 c.c. , un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c. , cui si estende l'effetto traslativo pro quota. 4. Ciò rende superfluo l'esame del censure con riferimento alla sussistenza del possesso per il periodo di tempo necessario al compimento dell'usucapione ex articolo 1159 c.c. . 5. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato e, in ragione della soccombenza, la ricorrente va condannata a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, nell'importo liquidato in dispositivo, con distrazione ex articolo 93 c.p.c. , in favore dell'avvocato Leonardo Maiolica. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1 quater, - da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione ex articolo 93 c.p.c . in favore dell'avvocato Leonardo Maiolica. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13 , comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.