Nelle assemblee di condominio spesso gli animi sono accesi quando si tratta di metter mano al portafogli, è facile che i dissapori covati da tempo diano origine a liti destinate ad affollare per anni, se non per decenni, le aule di giustizia. Nel caso in esame a far scoccare la scintilla che accende le polveri è la ripartizione delle spese relative ai lavori sul terrazzo come si ripartiscono? ed alle porte dell’ascensore si tratta di una innovazione? .
La composizione del fabbricato. Ci troviamo di fronte ad un fabbricato, costituente un condominio unico, composto da due corpi scala, identificati, rispettivamente, come “scala A” e “scala B”. Il condominio è dotato di una casa per il portiere costituente bene comune a tutti i condomini che, rimasta inutilizzata, è stata ceduta in locazione ad un professionista per lo svolgimento della propria attività. Trattandosi di un bene comune, il canone della locazione viene suddiviso, pro-quota, tra tutti i condòmini. I motivi della lite. A finire sotto la lente sono due “tipologie di spesa” ovvero la ripartizione dei costi sostenuti per la manutenzione del terrazzo relativo alla “scala B”, nonché quella relativa al rifacimento delle porte dell'ascensore. I due casi vengono affrontati separatamente con la stessa ordinanza della Cassazione numero 35957 del 22 novembre 2021. Le spese del terrazzo la tesi della Corte d'appello. Il condomìnio decide di procedere al rifacimento del terrazzo relativo alla “Scala B” poiché l'appartamento del portiere comune a tutti i condomini ricade nella proiezione del terrazzo, le spese vengono ripartite tra tutti i condomini, ovvero sia tra quella della “scala A” che della “scala B. La Corte territoriale ritiene legittima tale modalità di ripartizione. Perché la decisione viene impugnata. Alcuni condòmini mettono i classici “puntini sulle ii”! Le spese relative al terrazzo dovrebbero essere ripartite tra gli appartamenti ricadenti nella sua proiezione ovvero, nel caso in esame, solo tra i condòmini della “Scala B”. I condomini della “Scala A” dovrebbero partecipare alle spese di manutenzione del terrazzo solo in proporzione ai millesimi da loro posseduti nell'appartamento del portiere. Cerchiamo di chiarire tutte le spese poniamo 1.000 andrebbero ripartite tra i condomini della “Scala B” la quota-parte relativa di competenza dell'appartamento del portiere poniamo 10 , poi, andrebbe ripartita tra tutti i condomini in ragione dei propri millesimi di proprietà su quel singolo appartamento di conseguenza, i condomini della “Scala A” dovrebbero concorrere, pro-quota, alle spese spettanti al singolo appartamento ovvero su 10 . Il parere della Cassazione. La Cassazione, con l'ordinanza in commento, ritiene fondata la tesi dei condòmini dissenzienti. Gli Ermellini, quindi, enunciano il seguente principio di diritto “ allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale … e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle … occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura … in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico .” La sostituzione delle porte dell'ascensore costituisce innovazione? Altro punto su cui si discute riguarda la sostituzione dei pannelli di rivestimento delle porte dall'ascensore. Dubbio amletico si tratta di una innovazione ex articolo 1120 cod. civ. ? A cascata i lavori devono essere approvati con la maggioranza di cui all' articolo 1136, comma 5, cod. civ. ? Il dubbio viene sciolto dalla Cassazione. In proposito occorre fare una precisazione la Cassazione non può esprimersi sulla natura dell'opera trattandosi di una valutazione di merito preclusa alla sua indagine e riservata al giudice di merito. Ciò non impedisce a Piazza Cavour dal ricordare che l'innovazione, ex articolo 1120 cod. civ. , ricorre nell'ipotesi in cui la modifica materiale comporti una alterazione dell'entità sostanziale del bene o ne muti la destinazione originaria. La sostituzione del pannello della porta non può essere considerata come una innovazione in quanto non viene mutata la consistenza e la destinazione. In poche parole, “porta era, porta rimane”, a prescindere dai materiali con cui viene rivestita. Più che di una innovazione, si tratterebbe, secondo la Cassazione, di una opera diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune ma forse sarebbe più corretto dire che rende il bene più bello e moderno .
Presidente Lombardo – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione I. G.M. e T.R. hanno proposto ricorso R.G. 18638/2019 articolato in due motivi il secondo dei quali suddiviso in quattro distinte censure avverso la sentenza 10 maggio 2017, numero 2004/2017, resa dalla Corte d'Appello di Milano. L'intimato Condominio di omissis , non ha svolto attività difensive. G.M. e T.R. hanno altresì proposto ricorso R.G. numero 29204/2019, articolato in un unico motivo, contro la sentenza numero 2714/2019 della Corte d'appello di Milano, depositata il 19 giugno 2019, che ha rigettato la domanda di revocazione contro la sentenza numero 2004/2017. L'intimato Condominio di omissis , non ha svolto attività difensive. II. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso RG 18638-2019 potesse essere dichiarato manifestamente fondato nel primo motivo e inammissibile nel secondo motivo, e che il ricorso R.G. numero 29204/2019 potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'articolo 380 bis c.p.c., in relazione all' articolo 375 c.p.c. , comma 1, nnumero 1 e 5 , il presidente ha fissato l'adunanza della Camera di Consiglio. Il ricorrente ha presentato memoria. III. Con la sentenza 10 maggio 2017, numero 2004/2017, la Corte d'appello di Milano ha accolto il gravame avanzato in via principale dal Condominio di omissis contro la sentenza resa in primo grado il 10 marzo 2014 dal Tribunale di Milano, rigettando così l'impugnazione ex articolo 1137 c.c. spiegata da G.M. e T.R. avverso la deliberazione assembleare 14 settembre 2009 quanto al punto 2 dell'ordine del giorno ripartizione tra tutti i condomini dei civici A e B delle spese di riparazione della terrazza di proprietà C. . La Corte di Milano ha altresì respinto l'appello incidentale di G.M. e T.R. inerente all'impugnazione del punto 3 all'ordine del giorno dell'impugnata delibera rivestimento in legno delle porte degli ascensori . La Corte d'appello ha sostenuto che la terrazza oggetto dei lavori di manutenzione svolgesse funzione di copertura del corpo B dell'edificio condominiale, nel quale è ubicato l'ex alloggio del portiere, di proprietà condominiale, attualmente adibito a studio legale, e ciò giustificasse l'obbligo di partecipare alla spesa, nei limiti di due terzi di cui all' articolo 1126 c.c. , in capo a tutti condomini. I giudici di secondo grado hanno poi escluso che il rivestimento con pannelli in legno delle porte dell'ascensore costituisse un'innovazione, cui applicare la disciplina degli articolo 1120 e 1121 c.c. Avverso tale sentenza è stato proposto ricorso per cassazione contraddistinto dal numero R.G. 18638/2019. La medesima pronuncia è stata altresì oggetto di domanda istanza di revocazione proposta innanzi alla Corte d'Appello di Milano da G.M. e T.R., che con tale impugnazione denunciavano l'errore di fatto ex articolo 395 c.p.c. , comma 1, numero 4 . Disposta inizialmente la sospensione ex articolo 398 c.p.c. , comma 4, la Corte d'appello con la sentenza numero 2714/2019 ha poi rigettato l'istanza, sull'assunto che l'errore di fatto denunciato dagli attori in revocazione - relativo all'omessa considerazione del fatto che la ripartizione delle spese fosse stata eseguita sulla base dei millesimi relativi alle unità abitative di proprietà esclusiva e non in proporzione della quota a ciascuno spettante sui locali già adibiti ad alloggio del portiere e facenti capo al condominio - dovesse in verità considerarsi errore di giudizio incensurabile col mezzo di cui all' articolo 395 c.p.c. , ciò anche in ragione del fatto che il piano di riparto allegato alla delibera costituì punto controverso sul quale la Corte ebbe a pronunciare. IV. I due ricorsi, l'uno per cassazione contro la decisione di appello e l'altro contro la sentenza che ha deciso l'impugnazione per revocazione avverso la prima, vanno riuniti giacché la connessione esistente tra le due pronunce può giustificare l'applicazione analogica dell' articolo 335 c.p.c. Tale riunione, pur non espressamente prevista dal codice di rito, discende dalla connessione esistente tra le due pronunce, poiché sul ricorso per cassazione proposto contro la sentenza revocanda può risultare determinante la pronuncia di cassazione riguardante la sentenza resa in sede di revocazione Cass., sez. 2, 22/02/2016, numero 3397 Cass., sez. 3, 22/05/2015, numero 10534 . V. Si impone pregiudizialmente l'esame del ricorso R.G. numero 29204/2019 spiegato avverso la sentenza numero 2714/2019 della Corte d'appello di Milano, depositata il 19 giugno 2019, che ha deciso l'impugnazione per revocazione avverso la prima sentenza. L'unico motivo del ricorso R.G. 29204/2019 denuncia la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell' articolo 395 c.p.c. , comma 1, numero 4 . I ricorrenti lamentano che, pur avendo la Corte d'Appello correttamente rilevato che i condomini del civico A avrebbero dovuto partecipare alla spesa solo limitatamente alla quota spettante ai medesimi sui locali già adibiti ad alloggio del portiere ed in comproprietà tra tutti i condomini, non avrebbe tuttavia rilevato l'errore-svista, rilevante ex articolo 395 c.p.c , comma 1 numero 4 , nel quale era incorsa la medesima Corte nella sentenza oggetto di istanza di revocazione, allorché aveva ritenuto legittima la ripartizione effettuata sulla base dei millesimi inerenti alle unità abitative di proprietà esclusiva. Il motivo non supera lo scrutinio ex articolo 360-bis c.p.c. , numero 1, ed è perciò inammissibile. Deve ribadirsi in questa sede il principio per cui l'errore di fatto rilevante ai fini della revocazione della sentenza presuppone l'esistenza di un contrasto fra due rappresentazioni dello stesso oggetto, risultanti l'una dalla sentenza impugnata e l'altra dagli atti processuali. Tale errore non potrà che concretarsi in un errore percettivo una svista che abbia indotto il giudice a ritenere esistente un fatto la cui inesistenza emerge incontestabilmente ed ictu oculi dagli atti di causa o che, al contrario, lo abbia indotto a ritenere inesistente un fatto la cui esistenza, parimenti, emerge incontestabilmente ed ictu oculi dagli atti di causa. Il fatto erroneamente percepito deve altresì connotarsi del carattere della decisività, nel senso che la corretta percezione del medesimo avrebbe comportato un esito diverso della decisione ex multis Cass. sez. 6 - 2, 10/06/2021, numero 16439 Cass. Sez. U 23/01/2009, numero 1666 Cass. sez. 2, 24/03/ 2014, numero 6881 . L'istanza di revocazione avanzata dai ricorrenti, invece, auspicava una diversa valutazione di un documento il piano di riparto allegato alla delibera in ragione della sua incompatibilità con quanto asserito nella medesima pronuncia a proposito dei criteri di partecipazione alla spesa per il rifacimento del lastrico solare da parte dei condomini le cui unità abitative non risultano col medesimo in rapporto di verticalità. Non esiste, all'evidenza, l'errore di fatto previsto dall' articolo 395 c.p.c. , numero 4, idoneo a costituire motivo di revocazione, in quanto l'errore prospettato cade su un punto controverso della causa ed attiene a un'inesatta valutazione delle risultanze processuali tra le tante, Cass. Sez. 5, 22/10/2019, numero 26890 . VI. Stante l'inammissibilità del ricorso RG 29204/2019 deve, dunque, procedersi all'analisi del ricorso RG 18638/2019 VI.1. Il primo motivo del ricorso denuncia la falsa applicazione degli articolo 1123 e 1126 c.c. , nonché la nullità della sentenza per violazione dell' articolo 115 c.p.c. I ricorrenti censurano la sentenza d'appello nella parte in cui ha ritenuto correttamente ripartita la spesa per il rifacimento e la riparazione del lastrico solare insistente sul civico B dell'edificio, sull'assunto che all'interno dello stabile B vi fosse un appartamento, in precedenza adibito ad alloggio del portiere e, successivamente, concesso in locazione dal Condominio, in comproprietà tra tutti i condomini civico A e civico B , tra i quali peraltro vengono ripartiti i canoni. Da tale circostanza la Corte d'appello ha tratto la conclusione per cui anche i condomini del civico A, in quanto comproprietari di un'unità immobiliare sita nell'edificio o nella parte di edificio servita dal lastrico solare, sono tenuti a partecipare alla spesa ex articolo 1126 c.c. , in proporzione alla quota di comproprietà che i medesimi hanno sull'appartamento di proprietà condominiale. Deducono, tuttavia, i ricorrenti che la Corte territoriale non si sarebbe avveduta del fatto che tale ripartizione fu effettuata non secondo la regola suddetta, ma in base ai millesimi facenti capo a ciascuno dei condomini di ambedue i civici in relazione alle unità abitative di proprietà esclusiva. Questo motivo è fondato. Come da questa Corte più volte precisato, l' articolo 1126 c.c. , obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve , si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, numero 18045 Cass. Sez. 6 - 2, 10/05/2017, numero 11484 Cass. Sez. 2, 04/06/2001, numero 7472 Cass. Sez. 2, 15/04/1994, numero 3542 Cass. Sez. 2, 16/07/1976, numero 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, numero 244 . L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l' articolo 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione. Anche, ad esempio, per le scale o per gli impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato , l' articolo 1123 c.c. , comma 3, prevede che le spese restino a carico del solo gruppo dei condomini e, cioè, dei proprietari degli appartamenti siti nell'edificio che ne trae utilità altrimenti, poiché le scale o gli impianti di una parte soltanto del fabbricato sono pure mezzi che danno utilità a parti comuni a tutti i condomini come il tetto, il cortile unico, la facciata, ecc. , identicamente tutti i condomini dovrebbero sostenere le spese nelle ipotesi di cosiddetto condominio parziale . Va pertanto enunciato il seguente principio Allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale cfr. Cass. Sez. 3, 29/06/1979, numero 3690 e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell' articolo 1126 c.c. , in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico. VI.2. Il secondo motivo del ricorso RG 18638/2019, contenente censure plurime, allega la violazione dell' articolo 1120 c.c. , comma 1 e dell'articolo 1136 c.c., comma 5 la nullità della sentenza per violazione dell' articolo 112 c.p.c. l'omesso esame di un fatto decisivo, ex articolo 360 c.p.c. , comma 1, numero 5 la violazione e falsa applicazione dell' articolo 1121 c.c. Con riferimento a quanto statuito dalla sentenza di appello in ordine alla legittimità della deliberazione assembleare con cui si era deciso di rivestire con pannelli in legno le porte degli ascensori, sulla scorta del fatto che tale opera non costituisse un'innovazione, i ricorrenti sostengono, invece, che tale rivestimento ligneo, comportando una diversa composizione materiale delle cose comuni e non presentando il carattere di necessarietà tipico delle innovazioni, deve considerarsi pienamente rientrante nel concetto di innovazione ex articolo 1120 c.c. , di talché si rende necessaria la maggioranza di cui all' articolo 1136 c.c. , comma 5. La censura lamenta inoltre che la pronuncia impugnata avrebbe preso in considerazione, escludendolo, solo il carattere voluttuario dell'opera e non anche, come l' articolo 1121 c.c. avrebbe imposto, il profilo della gravosità della spesa in relazione alle condizioni e all'importanza dell'edificio. Il secondo motivo presenta diffusi profili di inammissibilità e non supera lo scrutinio ex articolo 360-bis c.p.c. , numero 1. La Corte d'appello di Milano ha negato carattere di innovazione all'opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori non trattandosi di opera nuova di modifica della cosa comune che ne alteri l'entità o la destinazione originaria pag.7 . In tal senso, non sono configurabili né il vizio di omessa pronuncia né quello di omesso esame di fatto decisivo, supponendo il primo un difetto di attività da parte del giudice in ordine ad una domanda od un'eccezione introdotta in causa, ed il secondo il difetto di attività su una circostanza di fatto che, ove valutata, avrebbe comportato una diversa decisione su uno dei fatti costitutivi della domanda o su un'eccezione. Costituisce, inoltre, orientamento consolidato di questa Corte quello secondo il quale deve considerarsi innovazione , agli effetti dell' articolo 1120 c.c. , non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria senza peraltro che ricorra la speciale previsione di cui all' articolo 1117 ter c.c. , introdotta dalla L. numero 220 del 2012 . Pare evidente che la sostituzione del rivestimento delle porte degli ascensori condominiali costituisce intervento che mira semmai a rendere più comodo il godimento della cosa comune, ma ne lascia immutate la consistenza e la destinazione, sicché non può definirsi innovazione nel senso suddetto. In ogni caso, lo stabilire se un'opera integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dall' articolo 1120 c.c. costituisce un'indagine di fatto, insindacabile in se di legittimità se sostenuta, come nella specie, da corretta e congrua motivazione Cass. Sez. 2, 20/08/1986, numero 5101 Cass. Sez. 2, 05/11/2002, numero 15460 . Una volta escluso che l'intervento sia un'innovazione ex articolo 1120 c.c. , tanto meno viene in gioco l' articolo 1121 c.c. , che riguarda la sottospecie delle innovazioni voluttuarie o gravose, per le quali è eccezionalmente consentito al singolo condomino, ai sensi dell' articolo 1121 c.c. , di sottrarsi alla relativa spesa essendo voluttuarie quelle innovazioni, intese ontologicamente nella nozione di cui all' articolo 1120 c.c. , che sono peraltro prive di oggettiva utilità, ed essendo invece gravose le innovazioni caratterizzate da una notevole onerosità Cass. Sez. 2, 20/04/2021, numero 10371 . VII. Deve, pertanto, dichiararsi inammissibile il ricorso RG 29204/2019, accogliersi il primo motivo e dichiararsi inammissibile il secondo motivo del ricorso RG 18638/2019, con conseguenti cassazione della sentenza numero 2004/2017 del 10 maggio 2017 , nei limiti della censura accolta, e rinvio alla Corte d'appello di Milano che, in diversa composizione, sottoporrà la causa a nuovo esame e si uniformerà all'enunciato principio, provvedendo altresì a liquidare le spese del presente giudizio di cassazione. Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, numero 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, - dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione RG 29204/2019 dichiarata inammissibile. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso iscritto al RG 29204/2019, accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara inammissibile il secondo motivo del ricorso iscritto al RG 18638/2019, cassa la sentenza impugnata numero 2004/2017 nei limiti della censura accolta, e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Milano in diversa composizione. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13 , comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso iscritto al RG 29204/2019, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.