Se con la scrittura privata il posto auto coperto non è individuato né individuabile, né è stato stabilito un prezzo per il trasferimento dello stesso, il contratto preliminare è nullo. In tal caso la domanda ex articolo 2932 c.c. di attribuzione della proprietà del box auto/autorimessa/posto coperto non può essere accolta.
Il caso. Nel 2002 era stata sottoscritta dalla società beta e da Tizia una scrittura privata contenente la promessa a vendere l'unità immobiliare specificando che «detto appartamento avrà diritto ad un posto auto coperto, al momento che verrà redatto un progetto di ristrutturazione e cambio di destinazione al piano interrato del fabbricato di cui l'appartamento fa parte». Secondo la ricorrente tale precisazione doveva essere qualificata come condizione di natura sospensiva subordinata alla fine dei lavori. Secondo la resistente, invece, quanto pattuito nella scrittura privata non era stato poi riportato nel contratto definitivo, per cui ogni pattuizione doveva ritenersi superata dall'accordo successivo. Per le ragioni esposte, Tizia, con ricorso ex articolo 702- bis c.p.c., conveniva in giudizio la società beta per sentirla condannare al pagamento della somma per l'ultimazione delle opere incompiute del posto auto promesso in vendita, all'esecuzione dei lavori di completamento nelle parti comuni dell'edificio e per sentir accertare e dichiarare l'avveramento della condizione sospensiva di cui alla scrittura privata del 2002 ed emettere, conseguentemente, sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. di attribuzione alla ricorrente della proprietà esclusiva dell'autorimessa promessa in vendita. L'identificazione del bene oggetto di compravendita. Secondo il giudice adito con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, denominato definitivo, per cui in quell'atto devono essere già presenti tutti gli elementi essenziali del contratto successivo. In forza di tale pattuizione, in caso di inadempimento del venditore, il promittente acquirente potrebbe esperire l'azione di adempimento coattivo ai sensi dell' articolo 2932 c.c. che gli permetterà – qualora abbia adempiuto alla propria prestazione o si sia dichiarata pronta a farlo nei modi di legge – di ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell'immobile. Ovviamente, se il bene preteso sia identificato o identificabile, in quanto, come detto, la sentenza costitutiva dovrebbe essere trascritta per poter sortire gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. L'invalidità del contratto preliminare. Ciò posto, nel caso che ci occupa, secondo il giudice fiorentino, il preliminare doveva ritenersi nullo quanto alla statuizione sul posto auto coperto in quanto il bene non era stato individuato né era individuabile, né era stato stabilito un prezzo per il trasferimento dello stesso. Nella scrittura privata del 2002 non era presente alcun elemento identificativo del bene, e la stessa ricorrente, nei propri atti, evidenziava alternativamente posto auto coperto o autorimessa, senza fornire altri elementi identificativi. Per tali ragioni, la sentenza ex articolo 2932 c.c. non poteva essere pronunciata perché nell'atto originario non erano presenti le menzioni catastali e la conformità edilizia e urbanistica – richieste a pena di nullità dall' articolo 17 l. numero 47/1985 , ora sostituito dall'articolo 46 d.P.R. numero 380/2001, e dall'articolo 40 della medesima legge. Determinatezza o determinabilità dell'oggetto. Sostiene il Tribunale di Firenze, anche se è stato affermato in giurisprudenza che il giudice che emette sentenza di esecuzione in forma specifica potrebbe egli stesso integrare la descrizione del bene, indicando anche i dati catastali ricavati dagli atti di causa confini ed elementi catastali occorrenti per la trascrizione dello statuito trasferimento Cass. civ. numero 11237/2016 , tuttavia, nel caso in esame, negli atti di causa non sussisteva alcun elemento identificativo del bene, con la conseguenza che anche in caso di accoglimento della domanda, la sentenza non poteva essere trascritta. Il risarcimento danni. Quanto alla domanda di risarcimento danni per il mancato completamento delle opere da parte della promittente venditrice oggi convenuta, nel corso della CTU espletata nel precedente giudizio ex articolo 696- bis c.p.c., il tecnico aveva accertato che molte opere erano rimaste incomplete, anche per precisa scelta della proprietà la quale a causa della difficoltà per la mancata vendita di molte unità immobiliari. Questa situazione aveva comportato molti disagi alla ricorrente che si trovava a vivere in un edificio che, per quanto descritto nella perizia, sembrava ancora allo stato di un cantiere, dopo ben 13 e più anni dalla stipula del contratto definitivo di trasferimento. Dunque, correttamente, il giudice ha riconosciuto il risarcimento dei danni. In conclusione , il Tribunale respinge la domanda di condanna per esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. accoglie, invece, le domande di risarcimento per il mancato pieno godimento del bene compravenduto per mancata ultimazione delle opere.
Giudice Vitiello Motivi della decisione Con ricorso ex articolo 702 bis cpc e pedissequo decreto di fissazione di udienza per il giorno 20.03.2018, la ricorrente conveniva in giudizio il convenuto Geom. F.C. e, per esso, la G.G. sas di F.C., per sentirlo condannare al pagamento della somma di euro 10.000,00 oltre IVA per l'ultimazione delle opere incompiute del posto auto promesso in vendita alla ricorrente, all'esecuzione dei lavori di completamento nelle parti comuni dell'edificio per un valore di euro 13.180,00 e per sentir accertare e dichiarare l'avveramento della condizione sospensiva di cui alla scrittura privata 5/6/2002 ed emettere, conseguentemente, sentenza costitutiva ex articolo 2932 cc che attribuisca alla ricorrente la proprietà esclusiva dell'autorimessa promessa in vendita. Il presente giudizio segue un procedimento ex articolo 696 bis cpc preventivamente instaurato dalla medesima ricorrente e volto a “1 accertare lo stato dei luoghi, sia con riferimento alle parti condominiali a comune del fabbricato, sia con riferimento all'autorimessa promessa in proprietà esclusiva, identificando gli interventi eseguiti sul fabbricato e non completati, nonché accertare le situazioni di pericolo presenti nel fabbricato in conseguenza dello stato di avanzamento e abbandono del cantiere e per l'effetto determinare l'importo da risarcire alla ricorrente da parte della “G.G. s.a.s. di F.C.” in conseguenza del pregiudizio subito e subendo 2 stabilire e quantificare gli interventi e le opere necessarie alla messa in sicurezza del cantiere ed alla chiusura dei lavori, anche al fine di poter procedere al trasferimento della proprietà dell'autorimessa promessa alla ricorrente 3 valutare l'entità del danno da risarcire alla ricorrente in ragione del mancato godimento dell'immobile sia nella situazione antecedente che in quella attuale, nonché in quella successiva coincidente con la durata di effettuazione degli interventi 4 esperire, ove possibile, il tentativo di conciliazione tra le parti.” Nell'ambito di detta procedura, rubricata al n. RG 16039/2015, si costituiva l'odierno resistente con comparsa di costituzione e risposta contestando ogni assunto, veniva nominato CTU il Geom. J.C., il quale depositava la propria relazione tecnica che veniva contestata dalla ricorrente che chiedeva che il CTU venisse convocato per chiarimenti. Con ordinanza del 23.05.2016, il Giudice riteneva che i chiarimenti richiesti al CTU dovessero essere trattati nella causa di merito e dichiarava estinto il procedimento n. RG 16039/15. Da qui la notifica del ricorso ex articolo 702 bis cpc in esame nel quale si è costituito il resistente contestando integralmente tutto quanto esposto ed argomentato, oltre che l'erroneità delle risultanze tecniche del Geom. C Rilevava altresì la convenuta che l'accordo sul trasferimento del posto auto fosse decaduto con l'atto definitivo, anche per non essere mai stato individuato alcun posto auto tra quelli disponibili, che quello individuato dalla Sig.ra S. era stato scelto in modo del tutto arbitrario ed ingiustificato, e che ancora sempre arbitrariamente la odierna ricorrente aveva deciso di scegliere un garage al posto di un posto auto coperto di cui si parlava nel compromesso. Non necessitando la causa di istruttoria, acquisito il fascicolo del procedimento per ATP, all'udienza del 30/3/2021 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione. La parte ricorrente è proprietaria di un'unità immobiliare sita in Certaldo FI , acquistata in data 11.10.2002 con atto di vendita stipulato con la “G.G. e c. s.a.s.” in persona della Sig.ra G.G. quale unico socio accomandatario, con legale rappresentante, il Geom. F.C Precedentemente, in data 05.06.2002, era stata sottoscritta dalla Sig.ra Gasparri, quale accomandataria della società “G.G. e C. sas” e dalla Sig.ra S. una scrittura privata contenente la promessa a vendere l'unità immobiliare di cui sopra con la quale veniva promessa in vendita l'unità immobiliare di cui sopra anche specificando che “detto appartamento avrà diritto ad un posto auto coperto, al momento che verrà redatto un progetto di ristrutturazione e cambio di destinazione al piano interrato del fabbricato di cui l'appartamento fa parte”. Secondo le tesi della ricorrente tale precisazione doveva essere qualificata come condizione di natura sospensiva subordinata alla fine dei lavori e la venditrice non aveva dato esecuzione a quanto promesso, anche ponendo in essere evidenti situazioni di pericolo per la sicurezza e l'incolumità dei residenti ed avventori del condominio per il mancato completamento dei lavori, anche menomando la funzionalità globale e il godimento del fabbricato. Invero la convenuta rilevava che quanto pattuito nella scrittura privata non era stato poi riportato nel contratto definitivo, per cui ogni pattuizione doveva ritenersi superata dall'accordo successivo. Con riferimento alla domanda di condanna per esecuzione specifica ex articolo 2932 cc, prima di esaminare la quesitone sollevata dalla convenuta, relativa alla discrepanza tra quanto pattuito in sede preliminare e quanto riportato nel contratto definitivo di trasferimento, deve in primo luogo valutarsi la portata del preliminare stipulato inter partes nonché della richiesta di pronuncia costitutiva, così come proposta. Come è pacifico, con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, denominato definitivo, per cui in quell'atto devono essere già presenti tutti gli elementi essenziali del contratto successivo che le parti si impegnano a stipulare. In particolare, nel caso di contratto di compravendita immobiliare, a pena di invalidità, devono essere riportati nell'atto l'esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell'indirizzo, delle caratteristiche stesso e del prezzo della vendita. In forza di tale pattuizione, in caso di inadempimento del venditore, il promittente acquirente potrebbe esperire l'azione di adempimento coattivo ai sensi dell'articolo 2932 cc che gli permetterà – qualora abbia adempiuto alla propria prestazione o si sia dichiarata pronta a farlo nei modi di legge – di ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell'altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell'immobile. Ovviamente, se il bene preteso sia identificato o identificabile, in quanto, come detto, la sentenza costitutiva dovrebbe essere trascritta per poter sortire gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Ciò posto, nel caso che ci occupa, il preliminare dovrebbe ritenersi nullo quanto alla statuizione sul posto auto coperto in quanto il bene non è individuato né individuabile, né è stato stabilito un prezzo per il trasferimento dello stesso. Nell scrittura privata del 5/6/2002 semplicemente è previsto che “detto appartamento avrà diritto ad un posto auto coperto, al momento che verrà redatto un progetto di ristrutturazione e cambio di destinazione al piano interrato del fabbricato di cui l'appartamento fa parte”, senza alcun altro elemento identificativo del bene, e la stessa ricorrente, nei propri atti, parla alternativamente – senza che le locuzioni siano intercambiabili – di posto auto coperto o autorimessa, senza fornire altri elementi identificativi, non potendo ritenersi sufficiente in tal senso quella che pare una “arbitraria scelta” della ricorrente effettuata in sede di operazioni peritali, non supportata da altri elementi probatori “in occasione degli accertamenti sul posto la Sig.ra S. ha indicato al sottoscritto, riguardo l'autorimessa in proprietà esclusiva a lei promessa, essere la terza apertura accedendo al resede tergale dalla rampa inclinata” dalla relazione del CTU nel procedimento ex articolo 696 bis cpc . Ed è pacifico che per l'accoglimento della domanda ex articolo 2932 cc, nell'atto originario o, comunque, negli atti, devono essere presenti le menzioni catastali e la conformità edilizia ed urbanistica – richiesta a pena di nullità dall' articolo 17 della L. 47 del 1985 , ora sostituito dall' articolo 46 DPR 380/2001 , e dall'articolo 40 della medesima legge. In assenza di questi elementi la sentenza non può essere pronunciata perché, da un lato, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano l'autonomia negoziale delle parti, dall'altro, dall'altro, la possibilità di successiva conferma, con effetto sanante del contratto nullo come stabilito dalla normativa speciale, non può influenzare la disciplina codicistica della sentenza ex articolo 2932 cc, attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo previsto nella normativa speciale e le peculiari caratteristiche della sentenza con l'autorità di giudicato che essa è destinata ad acquistare. A tale proposito è stato pure affermato che il giudice che emette sentenza di esecuzione in forma specifica potrebbe egli stesso integrare la descrizione del bene, indicando anche i dati catastali ricavati dagli atti di causa e ciò è legittimo siccome l'autorità giudiziaria deve garantire la piena corrispondenza della decisione alle sue finalita' pratiche, alla specificazione, di significato e portata meramente formali, dei dati confini ed elementi catastali occorrenti per la trascrizione dello statuito trasferimento cfr. Cass. 11237/2016 , ma nel caso che ci occupa, come detto, non sussiste alcun elemento utile per l'individuazione del bene che potrebbe essere attinto dagli atti di causa, perché negli atti di causa non sussiste alcun elemento identificativo del bene, con la conseguenza che anche in caso di accoglimento della domanda, la sentenza non potrebbe essere trascritta. In ultimo è pure da rammentare che per l'accoglimento della domanda ex articolo 2932 cc, la legge prevede espressamente che la pronuncia sia subordinata alla esecuzione della prestazione da parte dell'istante, o alla offerta di esecuzione di legge, ex articolo 1208 cc, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile. E la S., che ha da sempre affermato che la prestazione fosse esigibile per essersi avverata la condizione sospensiva cui era sottoposto il trasferimento, non ha allegato nè provato alcunchè in merito alla avvenuta esecuzione della propria prestazione di pagamento del corrispettivo per il posto auto o ad una eventuale offerta formale del proprio adempimento, anche perché, ab origine, manca nel preliminare l'indicazione del corrispettivo per la vendita del posto auto promesso. Per tutti i motivi sopra esposti, dunque, la domanda costitutiva di attribuzione della proprietà del box auto/autorimessa/posto coperto non può essere accolta. Quanto alla domanda di risarcimento danni per il mancato completamento delle opere da parte della promittente venditrice oggi convenuta, nel corso della CTU espletata nel giudizio ex articolo 696 bis cpc il perito ha potuto accertare che, come dedotto dalla ricorrente, molte opere sono rimaste incomplete, anche per precisa scelta – ed ammissione della proprietà la quale, trovandosi in difficoltà per la mancata vendita di molte unità immobiliari, ha deciso di procedere con i lavori via via che si fosse addivenuti alle vendite. Ma, sicuramente ciò ha comportato non pochi disagi per la ricorrente che, al di là delle reali ed effettive situazioni di pericolo, si trova a vivere in un edificio che, per quanto descritto nella perizia, pare ancora allo stato di un cantiere, dopo ben 13 e più anni dalla stipula del contratto definitivo di trasferimento. Quanto all' importo da risarcire alla ricorrente da parte della “Gasparri s.a.s di F.C.” in conseguenza all'andamento del cantiere ed alla chiusura dei lavori, lo stesso è stato commisurato dal CTU al costo dei ripristini inerenti le mancate o carenti lavorazioni, valutate in quota parte sulla base delle tabelle millesimali condominiali anche se il fabbricato non è dotato, ed al limitato godimento del bene essendo le aree a comune solo parzialmente utilizzabili. In assenza di un Capitolato dei lavori o Elenco Prezzi delle opere, per la messa in sicurezza ed il ripristino inerenti le mancate o carenti lavorazioni delle parti condominiali del fabbricato, le stesse ammontano complessivamente ad importo di circa ad euro 11.600,00 escluso iva e l'importo di spettanza della ricorrente, trattandosi di edificio con nove unità immobiliari, è stato stimato in un nono della suddetta somma e, così, in euro 1.288,00. Con riferimento al limitato godimento del bene da parte della Sig. S. lo stesso è stato individuato in una percentuale forfettaria pari al 20% di un canone di locazione di un immobile di caratteristiche simili posto nella zona dove è ubicato il bene della Sig.ra S.G. euro 700,00 , moltiplicato il numero di anni in cui il bene non ha potuto usufruire in pieno delle parti condominiali, e, cioè, in euro 11.760,00. Quanto alla domanda di risarcimento dei danni in ragione del mancato godimento del p0osto auto o autorimessa o garage e alla stima dei costi per l'ultimazione dello stesso, come detto non si ritiene sussistente alcun diritto della S. al riguardo stante la nullità del preliminare sul punto e la mancanza degli elementi essenziali di legge per l'esperimento della domanda ex articolo 2932 cc. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunziando, accogliendo parzialmente delle pretese della ricorrente S.G., respinge la domanda di condanna per esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 cc, accoglie le domande di risarcimento per il mancato pieno godimento del bene compravenduto per mancata ultimazione delle opere e, per l'effetto, condanna la sas G.G. DI F.C. al risarcimento, in favore della ricorrente S.G. della complessiva somma di euro 13.048,00, oltre interessi dalla domanda al saldo. Condanna la convenuta sas G.G. DI F.C. alla rifusione in favore della controparte SAVESTRINI GRAZIA delle spese processuali del presente giudizio che liquida, tenuto conto della parziale soccombenza, in euro 2.500,00 oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, e oltre Cap e IVA nelle misure di legge.