L’uso esclusivo della facciata condominiale dell’edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporta di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al Condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale.
Il caso. Il Condominio aveva chiesto al giudice adito la rimozione delle strutture per i pannelli pubblicitari apposti dalla convenuta condomina sui frontespizi dell'edificio condominiale. Il giudice respinge la domanda considerando che in sede costitutiva del Condominio le parti possono pattuire l' uso esclusivo di una parte comune in favore di un condomino. Difatti, il citato diritto rappresentava una facoltà connessa alla unità immobiliare in forza di un precedente atto di compravendita e del regolamento contrattuale. Avverso il provvedimento in esame il Condominio proponeva appello eccependo l' errata conclusione del giudice di primo grado e, in particolare, l'inconferenza ai fini della decisione della sentenza numero 24301/2017 della Cassazione richiamata dal primo giudice. Orientamento del trasferimento dell'uso esclusivo su parti comuni precedente all'intervento delle Sezioni Unite del 2020. Osserva la Corte territoriale che il giudice di primo grado si era basato su un orientamento in base al quale l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un Condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva , al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articolo 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall' articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2017, numero 24301 . Tale provvedimento aveva ad oggetto il diverso caso in cui l'unico proprietario dell'intero edificio aveva concesso l'uso esclusivo di una porzione del cortile al primo acquirente di una delle unità immobiliari dello stabile, fino ad allora interamente di sua proprietà . Nuovo orientamento delle Sezioni Unite del trasferimento dell'uso esclusivo su parti comuni. Il contrasto interpretativo sulle questioni trattate è stato risolto nelle more della presente fase di gravame dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione. Secondo il provvedimento in esame, la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. « diritto reale di uso esclusivo » su una porzione di cortile condominiale , costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall' articolo 1102 c.c. , è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del Condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell' articolo 1419 c.c. , costituire un diritto reale d'uso ex articolo 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex articolo 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo ovviamente inter partes di natura obbligatoria Cass. civ., S.U., 17 dicembre 2020, numero 28972 . Dunque, secondo il nuovo orientamento «i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile, a carico di una parte comune dell'edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principi del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali». L'insussistenza di un diritto esclusivo delle facciate dello stabile. Detto ciò, osservano i giudici del gravame che in sede di costituzione del Condominio gli originari e unici proprietari dell'edificio non avevano inteso riservare a sé la proprietà delle facciate ma soltanto il diritto di uso esclusivo. Anche ove si potesse ricondurre alla figura del diritto reale d'uso di cui all' articolo 1021 c.c. , come in astratto ipotizzabile secondo la stessa Cass. Civ., S.U. numero 28972/2020 ma escluso in concreto dal giudice di prime cure , il diritto d'uso esclusivo delle facciate attribuito a sé dagli originari comproprietari dell'intero stabile al momento della costituzione del Condominio coincidente con il primo atto di vendita , dovrebbe comunque escludersi la cedibilità a terzi del diritto medesimo, atteso l'espresso divieto sancito in proposito dall' articolo 1024 c.c. e ciò contrariamente a quanto affermato, prima dell'intervento delle Sezioni Unite da Cass. civ., sez. II numero 24301/2017 . Dal che conseguirebbe, comunque, la insussistenza in capo alla condomina di un diritto d'uso esclusivo delle facciate dello stabile opponibile alla collettività dei condomini. In conclusione , richiamando i principi delle Sezioni Unite, i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo , perpetuo e trasmissibile , a carico di una parte comune dell'edificio condominiale e a favore di un condomino. Per i motivi esposti, l'appello è stato accolto con condanna alla rimozione di pannelli pubblicitari.
Presidente/Estensore Piombo Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. Con sentenza numero 9208/2019, pubblicata l'11.10.2019, il Tribunale di Milano, definitivamente decidendo sulla domanda proposta dal Condominio di Via … numero … – Milano nei confronti della condomina … … s.p.a., diretta ad ottenere la condanna di quest'ultima alla “rimozione definitiva” dai frontespizi Est ed Ovest dell'edificio condominiale delle “strutture per i pannelli pubblicitari” su di essi apposti dalla convenuta, con sua condanna alla “restituzione dei frutti percepiti e percipiendi per il protratto uso”, previo accertamento della insussistenza in capo alla medesima convenuta della “titolarità del diritto d'uso” su dette parti comuni ha respinto la domanda, ponendo a carico del Condominio attore le spese di lite. Il giudice di primo grado ha così motivato, quanto al merito, la propria decisione “La controversia verte unicamente sull'accertamento e qualificazione della situazione giuridica soggettiva sulla cui scorta la … … s.p.a. utilizza in modo esclusivo le facciate Est e Ovest dello stabile per l'installazione di pannelli pubblicitari. Non può prescindersi dalla considerazione che l' articolo 1117 c.comma , nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga se non risulta il contrario dal titolo . Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, è lasciata all'autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni cfr. altresì l' articolo 1118 c.comma per quanto attiene alla possibilità per il titolo di modificare il criterio di proporzionalità dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni . Se ciò è possibile, a fortiori lo è, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l'uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini ciò avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui uso esclusivo è attribuito ai condomini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in uso esclusivo ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti. Così inquadrato, sulla base di specifici indici normativi, il fenomeno dell' uso esclusivo di parti comuni, sotto la dizione sintetica di uso esclusivo cfr. di nuovo articolo 1126 cod. civ. che si oppone a quella di uso comune cfr. articolo 1122 novellato si cela la coesistenza, su parti comuni, di facoltà individuali dell'usuario e facoltà degli altri partecipanti mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene c.d. in uso esclusivo altrui , secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusi va cui detti godimenti individuali accedano Cass. II, 16 ottobre 2017 numero 24301 . Sotto questo specifico profilo emerge l'assenza di una “frizione” con uno dei principi cardini in materia di diritti reali ovvero il numerus clausus quale espressione della tassatività legislativa delle diverse figure di ius in re. Non si discorre della “creazione” negoziale di una peculiare forma di diritto reale autonomo ma soltanto, della conformazione del diritto di partecipazione all'uso della cosa comune secondo un criterio non paritario. Criterio pattuito in via negoziale e non oggetto di mera esecuzione fattuale dal condomino. Il citato uso non viene scorporato dalla proprietà solitaria ed esclusiva del cespite facente parte del Condominio essendo a questa indissolubilmente legato e non alla “persona fisica” che ne è titolare. La convenuta non potrebbe certo disporre dello stesso senza disporre dell'unità solitaria che ne fonda il diritto di esercizio maggiore in luogo degli altri condomini. Non si tratta di figure di asservimento o di pertinenza come ritenuto in altre pronunce Cass. numero 14528 del 08/11/2000 e numero 27302 del 05/12/2013 dovendosi riconoscere alla parte comune anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualità appunto comune, derogandosi soltanto da parte dell'autonomia privata al disposto dell' articolo 1102 cod. civ. , altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune secondo il loro diritto cfr., per le deroghe pattizie all' articolo 1102 c.comma , ad es. Cass. numero 10895 del 05/10/1992 nei casi di specie, i partecipanti diversi dall'usuario esclusivo si vedranno diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori ma non realmente esclusive utilità per l'usuario stesso e minori utilità per gli altri condomini. Dalla qualifica della cosa in uso esclusivo nell'ambito del condominio quale parte comune di spettanza di tutti i partecipanti, tutti comproprietari, ma secondo un rapporto di riparto delle facoltà di godimento diverso, in quanto fissato dal titolo, da quello altrimenti presunto ex articolo 1117 cod. civ. anche in relazione agli articolo 68 e 69 disp. att. e 1102 cod. civ., derivano i corollari dell'inerenza di tale rapporto a tutte le unità in condominio, con la conseguenza che l'uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell'unità cui l'uso stesso accede che delle altre correlativamente fruenti di minori utilità. Esso quale connotazione del diritto di proprietà ex articolo 832 cod. civ. o dell'altro diritto eventualmente spettante sull'unità immobiliare esclusiva cui accede, tendenzialmente perpetuo e trasferibile nei limiti di trasferibilità delle parti comuni del condominio non è in alcun modo riconducibile, se non per assonanza terminologica, al diritto reale d'uso di cui agli articolo 1021 cod. civ. , di cui l'uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti né di durata, né alla trasferibilità, e neppure le modalità di estinzione infra Cass. II, ord. 10 ottobre 2018, numero 24958 . Chiarito ciò non si può che rigettare la domanda esercitata dal CONDOMINIO poiché sussiste il diritto di c.d. “uso esclusivo” delle citate pareti in facciate in capo alla convenuta … … s.p.a limitatamente all'istallazione di pannelli pubblicitari. Il citato “diritto” rappresenta una facoltà connessa alla unità immobiliare sita al piano primo dello stabile di via … numero … un locale più accessori in forza di Atto di compravendita del 12 dicembre 2002 contro … … e … … docomma 5 fascomma CONDOMINIO docomma 2 fascomma … e a favore della convenuta nonché della … … s.r.l. che costituisce l'atto di frazionamento del plesso immobiliare e rappresenta il momento genetico del Condominio Regolamento contrattuale formato dai citati comproprietari pro indiviso il 15 marzo 2002 in particolare articolo 4 lett. f allegato sub “C” al citato atto di compravendita docomma 4 fascomma CODOMINIO docomma 3 fascomma … Atto di compravendita del 24 maggio 2007 a favore della … … s.r.l. e contro la … … s.p.a. e la … … s.r.l. avente ad oggetto lo stesso appartamento e la medesima facoltà d'uso esclusivo delle facciate docomma 6 fascomma CONDOMINIO docomma 6 fascomma … Atto di fusione per incorporazione della … … s.r.l. nella … … s.p.a. iscritta nel Registro delle Imprese il 29ottobre 2014 a cui è seguita la cancellazione il 27 ottobre 2015 docomma 2 e 3 fascomma CONDOMINIO . In termini negoziali tanto oggettivi quanto soggettivi non vi sono dubbi a riguardo come lo stesso Condominio riconosce . Va, invece, rigettato il duplice assunto attoreo ovvero 1 la nullità dei contratti del 12 dicembre 2002 e del 24 maggio 2007 2 l'intrasmissibilità del diritto d'uso ex articolo 1024 c.comma . Il primo profilo sconta due ordini di criticità. De iure procedendo difetta una specifica domanda – ancorché incidentale nelle conclusioni rassegnate. Nelle stesse si chiede l'accertamento “dell'insussistenza in capo alla convenuta della titolarità del diritto d'uso dei frontespizi di proprietà del Condominio di Via … numero … di Milano per i motivi di cui in narrativa”. Soltanto attraverso un'interpretazione sistematica dell'atto e delle allegazioni si può giungere ad individuare una causa petendi demolitoria ma di natura contrattuale come la nullità dei due contratti. Nel merito l'attrice ha svolto un vago accenno in citazione p. 2 alla nullità dei negozi senza contare l'assenza in giudizio di uno dei soggetti stipulanti il primo contratto al fine della declaratoria di nullità. Peraltro la qualificazione in parola ripetuta in termini maggiormente espansivi negli scritti conclusivi non può essere accolta per assenza di una vera domanda. Si può ricondurre l'azione condominiale ad una vera e propria negatoria servitutis quale domanda diretta all'accertamento dell'inesistenza di pesi o diritti altrui sul proprio fondo in questo caso il bene comune rappresentato dalle citate facciate. Il secondo profilo non coglie nel segno in quanto non si discorre del diritto reale d'uso ex articolo 1021 c.comma con quel che ne segue in ordine alle limitazioni oggettive e di circolazione. Si è al cospetto della conformazione proprietaria del res communis secondo l'uso che ne è stato accordato dal titolo iniziale in modo maggiormente specifico ad un'unità immobiliare solitaria rispetto alle altre. Il primo atto di compravendita di frazionamento dell'unitario plesso non conteneva certo la costituzione di un diritto reale agganciato alla persona del proprietario ma ad una determinata proprietà ovvero l'unità immobiliare sita al piano primo dello stabile. La stessa profitta del maggior uso della cosa comune. Peraltro, quello che viene definito impropriamente uso esclusivo tale non è in quanto si invera nell'accordare alla proprietà solitaria la facoltà quella si esclusiva di una particolare utilizzazione economica della parete ovvero l'installazione di pannelli pubblicitari con quel che ne segue in ordine ai possibili eventuali altri usi cui in futuro potrebbe essere destinata la facciata. Non va dimenticato, peraltro, che l'uso principale della cosa comune le facciate non è affatto scalfito o conformato diversamente rispetto all' articolo 1102 c.comma in quanto la funzione statica e di copertura laterale delle medesime rimane intatta così come la relativa proprietà condominiale”. 2. Avverso tale sentenza, notificata il 21.11.2019, ha proposto appello il Condominio di Via … numero …, con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale il 20.12.2019-02.01.2020, chiedendo accertarsi, in sua riforma, la “insussistenza in capo alla convenuta [ndr s.p.a. … …] del… diritto d'uso dei frontespizi di proprietà del Condominio…”, con conseguente condanna della stessa società alla “rimozione definitiva delle strutture per i pannelli pubblicitari dai suddetti frontespizi”, nonché alla “restituzione dei frutti percepiti e percepiendi per il protratto uso”. L'appellante censura la decisione di primo grado, deducendo 1 la “Errata valutazione e omessa motivazione in ordine alle risultanze istruttorie”, da parte del giudice di primo grado si assume, per quanto è dato comprendere dalla lettura dell'atto di gravame, che il decisum del Tribunale si basa sulla “errata conclusione… che l'atto di compravendita del 12 dicembre 2012 contro …, . e … … e a favore di … … spa e … … srl costituisca ‘l'atto di frazionamento del plesso immobiliare e rappresenta il momento genetico del Condominio”, e cioè su un dato di fatto smentito dalla documentazione in atti doccomma 9-12 fascomma convenuto , da cui risulterebbe, invece, che “i F.lli … … costituivano il diritto d'uso esclusivo dei frontespizi in favore dell'unità immobiliare posta al primo piano dello stabile condominiale [ndr in favore di … …] soltanto dopo aver già trasferito… unità immobiliari…” ubicate nello stabile, a partire dal 30.05.2002 data dell'atto di compravendita F.lli …/…-…, reg.to il10.06.2002 , e quindi quando il Condominio si era già costituito, con conseguente inconferenza ai fini della decisione della sentenza numero 24301/2017 della Cassazione richiamata dal primo giudice riguardante il diverso caso in cui l'unico proprietario dell'intero edificio abbia concesso l'uso esclusivo di una porzione del cortile al primo acquirente di una delle unità immobiliari dello stabile, fino ad allora interamente di sua proprietà 2 “Omessa motivazione in violazione dell' articolo 132, II comma, numero 4 c.p.comma errata applicazione di norme di diritto, violazione di legge e/o falsa applicazione dell' articolo 1021 c.comma e ss.” l'appellante rileva la “totale assenza di motivazione da un punto di vista sostanziale”, da parte del Tribunale, sulla questione – posta da esso Condominio – della “nullità dei contratti del 12 dicembre 2002 e del 24 maggio 2007”, nonché il difetto di motivazione sulla sua eccezione di “intrasmissibilità del diritto d'uso ex articolo 1024 c.comma ”, attesa la “natura personale” dello stesso, desumibile anche dall'articolo 4, lett. f del regolamento condominiale ove il diritto d'uso delle facciate Est ed Ovest dello stabile è riservato “in favore di una persona fisica ossia la proprietà venditrice F.lli … e suoi aventi causa e non è collegato né accede ad alcuna proprietà immobiliare…” , e dovendo escludersene d'altra parte il carattere “perpetuo”. Rinviata d'ufficio l'udienza di prima comparizione, stante la situazione emergenziale per l'epidemia Covid-19 la … … s.r.l. si è costituita in giudizio, con comparsa in data 22.09.2020, e ha chiesto respingersi l'appello ex adverso proposto, argomentatamente contestandone la fondatezza. Quindi, precisate come in epigrafe le conclusioni con le modalità della “trattazione scritta” ex articolo 83, comma 7, lett. h , d.l.18/2020 conv. in l. 27/2020 , disposta con decreto 19.01.2021 del sottoscritto Presidente con ordinanza del 02.02.2021 la causa è stata trattenuta in decisione dal Collegio, con assegnazione alle parti dei termini di cui all' articolo 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. 3. L'appello in oggetto è fondato, alla luce del principio, enunciato dal giudice della nomofilachia nelle more della presente fase di gravame, secondo cui “La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. «diritto reale di uso esclusivo» su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall' articolo 1102 c.comma , è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell' articolo 1419 c.comma , costituire un diritto reale d'uso ex articolo 1021 c.comma ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex articolo 1424 c.comma , per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo ovviamente inter partes di natura obbligatoria” v. Cass.-sez. unite 17.12.2020, numero 28972 , richiamata anche da parte appellante nelle proprie difese conclusive . Risulta dalla documentazione in atti che i fratelli … …, … e … , unici com proprietari dell'intero edificio di Via … numero ., loro pervenuto per via ereditaria a intenzionati a vendere frazionatamente le unità immobiliari dello stabile, con atto del 15.03.2002 docomma 2 fascomma Condominio avevano formato il regolamento del futuro Condominio, di natura all'evidenza “contrattuale”, riservando a se stessi ed ai loro aventi causa l'”uso esclusivo” delle “facciate Est ed Ovest della casa, di proprietà condominiale”, con una clausola così concepita “I frontespizi delle due facciate Est ed Ovest della casa, di proprietà condominiale, sono posti ad uso esclusivo della proprietà venditrice, o suoi aventi causa, che si riserva il diritto di utilizzarle per l'installazione di pannelli pubblicitari. Le spese di installazione, utilizzo e manutenzione di detti pannelli pubblicitari sono a carico della proprietà venditrice, mentre le spese di manutenzione straordinaria delle facciate, in caso di rifacimento, sono a carico del Condominio” v. articolo 4, lett. f , del detto regolamento di condominio, allegato a rogito notaio . 15.03.2002 rep. numero 96405/2809, reg.to il 27.03.2002 b avevano successivamente iniziato, a partire dal 30.05.2002, a trasferire a terzi singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio v. doccomma 9-12 fascomma Condominio , dando così luogo, con il primo atto di vendita v. contratto di compravendita F.lli … / …-… docomma 11 Cond. , alla costituzione del Condominio di Via … , … – Milano c con atto di vendita del 12.12.2002 docomma 5 Cond. avevano, poi, trasferito alla s.r.l. … … e alla s.r.l. …… al 50% ciascuna , in particolare, la proprietà di un appartamento sito al 1° piano dello stabile, “concede[ndo] alla parte acquirente… l'uso esclusivo dei frontespizi delle facciate Est e Ovest del fabbricato, al fine di utilizzarle per l'installazione di pannelli pubblicitari”, come previsto dalla poc'anzi menzionata clausola del regolamento condominiale. Ciò premesso in punto di fatto in diritto, deve osservarsi quanto segue a le facciate dello stabile condominiale rientrano, ai sensi articolo 1117, numero 1, c.comma ed al pari felle altre parti dell'edificio ivi – esemplificativamente -elencate, tra cui i cortili , tra le parti comuni che, in quanto necessarie all'uso comune, si presumono se non risulta il contrario dal titolo di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio b nella specie è pacifico in causa, oltre a risultare dalla documentazione in atti e comunque sul punto, in difetto di specifica impugnazione di quanto statuito dal giudice di prime cure, si è formato il giudicato interno , che al momento della costituzione del condominio gli originari unici proprietari dello stabile, F.lli …, avessero inteso riservare a sé non la proprietà, ma soltanto il diritto di uso esclusivo delle facciate Est ed Ovest dello stabile c anche ove si potesse ricondurre alla figura del diritto reale d'uso di cui all' articolo 1021 c.comma , come in astratto ipotizzabile secondo la stessa Cass. -sez. unumero 28972/2020 ma escluso, in concreto, dal giudice di prime cure e non confutato dall'appellata in via di appello incidentale , il diritto d'uso esclusivo delle facciate attribuito a sé dagli originari comproprietari dell'intero stabile al momento della costituzione del condominio coincidente con il primo atto di vendita di una delle unità immobiliari in esso comprese , dovrebbe comunque escludersi la cedibilità a terzi del diritto medesimo, atteso l'espresso divieto sancito in proposito dall' articolo 1024 c.comma e ciò contrariamente a quanto affermato, prima dell'intervento delle Sezioni Unite poc'anzi richiamato, da Cass.-sez. II civ. numero 24301/2017 , ad avviso della quale il diritto d'«uso esclusivo» su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva – che, peraltro, non sarebbe riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall' articolo 1021 c.comma sarebbe tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede . Dal che conseguirebbe, comunque, la insussistenza in capo all'odierna società appellata di un diritto d'uso esclusivo delle facciate dello stabile pacificamente costituenti, come detto, parti comuni dell'edificio di proprietà di tutti i condomini, ai sensi dell' articolo 1117 c.comma opponibile alla collettività dei condomini d a maggior ragione, e comunque, il diritto vantato dalla s.r.l. … … sarebbe inopponibile al Condominio qualora potessero, come pure ipotizzato dalla citata Cass. -sez. unumero 28972/2020, ritenersi sussistenti i presupposti di cui all' articolo 1424 c.comma per la conversione dell'accordo contrattuale nullo volto alla costituzione trasferimento del diritto reale di uso esclusivo delle facciate dello stabile condominiale, stipulato tra la comunione Fratelli … e l'attuale appellata in sede di vendita – nel dicembre 2002 – di un'unità immobiliare sita al 1° piano dell'edificio , in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo di natura obbligatoria, attesa la regola generale di cui all' articolo 1372, 2° comma, c.comma secondo la quale “Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge” e d'altra parte, non appare condivisibile l'argomentazione del giudice di prime cure secondo cui “quello che viene definito – impropriamente uso esclusivo tale non è in quanto si invera nell'accordare alla proprietà solitaria la facoltà quella sì esclusiva di una particolare utilizzazione economica della parete ovvero l'installazione di pannelli pubblicitari con quel che ne segue in ordine ai possibili eventuali altri usi cui in futuro potrebbe essere destinata la facciata”, posto che “l'uso principale della cosa comune le facciate non è affatto scalfito o conformato diversamente rispetto all' articolo 1102 c.comma in quanto la funzione statica e di copertura laterale delle medesime rimane intatta così come la relativa proprietà condominiale” non può omettersi di considerare, invero, che le facciate di un edificio svolgono, di per sé, non tanto una funzione “statica e di copertura laterale” dell'edificio stesso funzioni queste svolte principalmente dai muri maestri, dai pilastri e dalle travi portanti, parti comuni dell'edificio distintamente elencate dall' articolo 1117, numero 1 c.comma , quanto piuttosto – e principalmente una funzione “estetica” o di “decoro architettonico” del fabbricato a tutela del quale v. l' articolo 1120, ult. comma, c.comma , determinandone la fisionomia e rendendolo possibilmente esteticamente gradevole. Conseguentemente, deve ritenersi che riservare l'uso esclusivo di tali parti comuni dell'edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporti di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale. 4. – Per le ragioni esposte, pertanto, in riforma della sentenza di primo grado, deve essere accolta la domanda dell'appellante volta all'accertamento della insussistenza in capo alla s.r.l. … … del diritto all'uso esclusivo delle facciate Est ed Ovest, di proprietà comune ex articolo 1117 c.comma , dell'edificio condominiale in questione ed alla conseguente condanna della predetta condomina alla rimozione dai frontespizi stessi delle strutture appostevi per il loro sfruttamento a fini pubblicitari. 5. Non può, invece, trovare accoglimento l'ulteriore domanda del Condominio, avente ad oggetto la “restituzione dei frutti percepiti e percipiendi per il protratto uso” delle dette parti comuni del fabbricato, attesa non solo la sua assoluta genericità sotto il profilo economico, ma anche – ed in primo luogo – la sua incomprensibilità sotto il profilo della causa petendi in diritto, del tutto indeterminata nella formulazione della domanda, come si ricava agevolmente alla lettura dell'atto di gravame, ed atteso altresì che non risulta allegato, né tanto meno dimostrato, che l'organo deliberativo del Condominio assemblea dei condomini abbia mai deliberato di “mettere a frutto” le facciate dello stabile concedendole in godimento a terzi verso il pagamento di un corrispettivo. 6. Il contrasto interpretativo sulle questioni trattate, solo ultimamente composto, nelle more della presente fase di gravame, dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza numero 28972 del 17.12.2020 , giustifica, ex articolo 92 cpc , l'integrale compensazione tra le parti delle spese processuali di entrambi i gradi. P.Q.M. La Corte d'Appello di Milano, definitivamente decidendo sull'appello proposto dal Condominio di Via … numero … Milano avverso la sentenza numero 9208/2019 resa tra le parti dal Tribunale di Milano in data 11.10.2019, così provvede in riforma della sentenza di primo grado, dichiara la insussistenza in capo alla s.r.l. … … del diritto di uso esclusivo dei frontespizi Est ed Ovest, di proprietà comune ex articolo 1117 c.c ., dell'edificio condominiale di Via … numero … – Milano, e conseguentemente condanna la predetta s.r.l. alla rimozione dai frontespizi stessi delle strutture appostevi per il loro sfruttamento a fini pubblicitari rigetta le ulteriori domande proposte dal Condominio appellante dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio