Condannato il proprietario dell’immobile dovrà versare il doppio della caparra al compratore rimasto a bocca asciutta. Fondamentale un dettaglio la delibera condominiale con cui si è stabilito che dal terrazzo andava rimosso il gazebo per sostituirlo con uno stenditoio.
Dettaglio fondamentale per la conclusione dell'affare è il terrazzo. Scoprire che esso è destinato, su input del condominio, a essere smantellato, privato del prezioso gazebo e reso più funzionale con uno stenditoio, rende legittimo il recesso del potenziale compratore , che ha diritto anche alla restituzione della caparra Cass.Civ., sez. II, 6 luglio 2021, numero 19044 . Il sogno della casa vacanze. Scenario della vicenda è la provincia toscana. Tutto comincia banalmente con la decisione di un uomo, Saverio – nome di fantasia –, di comprare un piccolo appartamento presentato come casa vacanze. La ricerca pare conclusa quando, grazie all'operato di un'agenzia immobiliare, Saverio scopre il monolocale intestato a Carlo, arricchito da «un terrazzino di proprietà condominiale» ma «di suo uso esclusivo», precisa Carlo. In questo quadro si inserisce il riferimento alla delibera condominiale con cui «è stato concesso l'uso esclusivo del terrazzo» che, peraltro, con una ristrutturazione ad hoc, è stato «attrezzato con un gazebo stabilmente infisso al suolo, coperto e chiuso ai tre lati con fioriere e pareti di legno». Tutto sembra portare alla conclusione dell'affare. Però, dopo aver messo nero su bianco il contratto preliminare , Saverio scopre grazie alla rivelazione fattagli dall'amministratore del condominio che «l'assemblea ha ordinato la rimessione in pristino del gazebo». Inevitabile lo strascico giudiziario, con Saverio che chiede di vedere dichiarata «la legittimità del recesso in relazione al contratto preliminare di vendita» e di vedersi riconosciuta «la restituzione del doppio della caparra» versata a Carlo che, a sua volta, si difende sostenendo che «in sede di trattative si era limitato a riferire che il terrazzo condominiale era di uso esclusivo dell'appartamento e che il gazebo era un semplice arredo che non aveva formato oggetto specifico delle trattative» e chiede di «poter trattenere la caparra» e di «condannare il compratore al risarcimento dei danni». In Tribunale viene dichiarato risolto il contratto e viene disposta «la restituzione della caparra al compratore e l'immobile al proprietario». In Appello, invece, viene sancita «la legittimità del recesso esercitato dal compratore, previo accertamento dell'inadempimento del venditore, il quale», osservano i giudici, «aveva taciuto, nel corso delle trattative, che l'assemblea condominiale, due anni prima della conclusione del preliminare, aveva disposto con delibera ad hoc che il gazebo fosse rimosso e sostituito con uno stenditoio di due metri». E «in esecuzione di tale delibera era stato intimato al proprietario, in caso di vendita dell'appartamento, di ripristinare lo status quo ante e rimuovere il manufatto in legno». Tale circostanza è fondamentale, secondo i giudici, poiché «era stato promesso in vendita un terrazzo attrezzato, la cui estensione era di 16 metri quadrati, a fronte dei 40 metri quadrati della superficie dell'appartamentino». Per i giudici d'Appello, quindi, «l'inadempimento» addebitabile al venditore «non era di scarsa importanza». Ciò significa che va dichiarato «risolto il contratto» con condannò del compratore al «pagamento del doppio della caparra». Inadempimento del promittente venditore. In Cassazione l'ultima tappa dello scontro tra Saverio e Carlo. E anche i Giudici di terzo grado riconoscono l'inadempimento del promittente venditore. Fondamentale tenere presente che «l 'oggetto del contratto preliminare , costituito da un monolocale di soli 40 metri quadrati, dotato di terrazza attrezzata con gazebo di uso esclusivo, e pubblicizzato come ‘casa vacanze'». Correttamente si è ritenuto che «la terrazza attrezzata rivestiva particolare importanza nell'economia dell'affare, in considerazione della sua estensione, pari a 16 metri quadrati, rispetto alla superficie dell'immobile 40 metri quadrati , tanto che il terrazzo era suscettibile di essere utilizzato come un'estensione dell'abitazione». Di conseguenza, «la circostanza che il preliminare facesse riferimento ad un appartamento con terrazza con gazebo, anziché ad un lastrico solare ove poteva essere allocato uno stenditoio per i panni, come ordinato dal condominio, ha costituito quindi un fattore determinante nel valutare l'inadempimento del promittente acquirente». Per i giudici, quindi, «la circostanza che il bene da trasferire con il contratto definitivo consistesse in un lastrico solare privo di gazebo, che non avrebbe consentito di utilizzare il terrazzo come un'estensione dell'appartamento» rappresenta il nucleo dell'«inadempimento contrattuale» addebitabile al venditore, poiché è appurato che «le caratteristiche del bene da trasferire erano diverse da quelle del bene promesso in vendita». Nessun dubbio, quindi, sulla condanna di Carlo in qualità di venditore, poiché «l'inadempimento è stato valutato non in ragione dell'esclusività dell'uso del terrazzo ma della rilevanza che, nell'economia dell'accordo contrattuale, lo stato di fatto del terrazzo rivestiva mentre la delibera condominiale, taciuta a Saverio quale promittente acquirente, obbligava il proprietario a sostituirlo con uno stenditoio, in caso di vendita dell'appartamentino», concludono i magistrati.