Il rapporto tra pandemia e morosità nelle locazioni in questo caso commerciali si arricchisce di un ulteriore contributo e spunto di riflessione dopo la pubblicazione della sentenza del Tribunale di Roma del 9 aprile 2021.
All'origine dei fatti, un contratto di locazione commerciale dove il conduttore inizia ad essere moroso nell'aprile 2020 con conseguente richiesta da parte del locatore della convalida dello sfratto. Dopo l'emissione dell'ordinanza di rilascio e di mutamento di rito, il processo entra nel vivo delle contrapposte posizioni poiché il conduttore oltre ad aver proposto una domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento di alcuni lavori di manutenzione effettuati nell'immobile aveva eccepito che l'inadempimento era dovuto alla situazione eccezionale legata alla pandemia non si ha certezza che l'attività, come sembra da un inciso della sentenza, fosse un'attività di bar/ristorante e che questa situazione avrebbe dovuto far nascere un obbligo di rinegoziare il contratto secondo buona fede. Secondo il conduttore quella rinegoziazione avrebbe dovuto portare ad una riduzione del canone del 50% per i mesi di marzo e aprile 2020 e del 30% per i mesi successivi sino a “cessate esigenze”. Buona fede e ricerca dell'accordo . Senonché, per il Tribunale di Roma non sussiste nessun obbligo di rinegoziazione e, quindi, nessuna violazione da parte del locatore del generale obbligo di comportarsi anche in sede esecutiva secondo buona fede e correttezza. Secondo il Tribunale – che richiama una giurisprudenza della Cassazione – “la violazione del canone di buona fede non è riscontrabile nell'esercizio in sé considerato dei diritti scaturenti dal contratto, bensì nelle particolari modalità di tale esercizio in concreto, che siamo appunto scorrette in relazione alle circostanze del caso” Ecco allora che “l'esercizio di un diritto contrattuale da parte della [locatrice] non può essere considerato, in sé, violativo, dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede”. Quest'ultima, infatti, “impone al paciscente di attivarsi in favore dell'altro contraente ma “nei limiti dell'interesse proprio Cass. 23069/2018 ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori Cass. 17642/2012 ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico Cass. 10182/2009 ”. Ne deriva che “la rinuncia ad un proprio diritto contrattuale per addivenire ad un accordo costiuisc[e] certamente un apprezzabile sacrificio che non può essere preteso”. Peraltro – ed è circostanza giustamente valorizzata dalla sentenza – la locatrice aveva “svolto trattative e tentato un bonario componimento stipulando un piano di rientro … che la stessa conduttrice non ha rispettato”. DPCM e iura novit curia. Qualche dubbio, infine, su un passaggio della motivazione della sentenza. Secondo il giudice “dalla natura provvedimentale e non già normativa dei DPCM … deriva l'esclusione degli stessi dal principio iura novit curia e l'afferenza dei medesimi all'onere probatorio gravante in capo alla parte. Senonché, senza entrare nella questione di diritto costituzionale relativa all'esatta collocazione dei DPCM dell'epoca COVID nell'ambito delle fonti del diritto la Corte Costituzionale con la sentenza numero 37 del 2021 ha riconosciuto che sono “comunque assoggettati al sindacato del giudice amministrativo” , nonché sul perimetro di applicazione del principio iura novit curia su cui si può vedere, con riferimento al tasso soglia per l'usura Cass. civ., 30 gennaio 2019, numero 2543 è da dire che -in ogni caso a mio avviso, in ragione delle circostanze nonché della generalità di quei provvedimenti e della loro finalità l'esistenza dei DPCM e il loro contenuto – volendo seguire l'argomentazione del Tribunale dovrebbe, però, poter rientrare senz'altro nell'ambito del fatto notorio così come l'esistenza della pandemia.
Giudice D’Angelo Motivi della Decisione 1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti Con atto di citazione iscritto a ruolo il 30.10.2020 la ha intimato lo sfratto per morosità alla deducendo di aver concesso in locazione alla - , l'immobile sito in Roma, viale con contratto registrato il 21.01.2013. II 06.06.2019 la ha comunicato la cessione d'azienda e del contratto di locazione alla Quest'ultima si sarebbe resa morosa nel pagamento dei canoni dall'aprile 2020 in poi. Da qui la richiesta di convalida dello sfratto. Si è costituita la con comparsa depositata il 06.12.2020 nella quale ha spiegato domanda riconvenzionale. In particolare la -, quanto al merito della pretesa di parte attrice, ha eccepito l'esistenza delta situazione eccezionale determinata dalla Pandemia da Covid-19 che importerebbe l'obbligo di rinegoziazione del contratto secondo buona fede. Inoltre la convenuta spiega domanda riconvenzionale volta ad ottenere il pagamento di presunti lavori di manutenzione straordinaria realizzati nell'immobile. All'udienza del 07.12.2020 la causa è stata trattenuta in riserva. Con ordinanza depositata in pari data, a scioglimento della riserva, è stato emesso ordine di rilascio dell'immobile e disposizione di mutamento del rito. Il 09.03.2021 la ha depositato memorie integrative nelle quali ha rassegnato le seguenti conclusioni In via principale - Rigettare la domanda riconvenzionale in quanto non provata ed avente oggetto somme non spettanti alla parte locatrice - Condannare la - al pagamento dei canoni non corrisposti nella misura di Euro 29.274,40 a tutto dicembre 2020 nonché la corresponsione dell'indennità di occupazione maturata per i mesi si febbraio e marzo 2021 per ulteriori Euro 8.364,32, per un importo totale di Euro 37.638,72 - Ingiungere alla - il pagamento della somma di Euro 37.638,72 per canoni ed indennità di occupazione non corrisposti ovvero nella minor somma di Euro 16.728,64 quale importo debitorio riconosciuto dalla nella comunicazione del 7 agosto 2020 riguardante i canoni per il periodo Aprile 2020 - Luglio 2020 In via subordinata - Accogliere la domanda riconvenzionale nella sommo minore di Euro 5.900,00 quale risultanza delle fatture emesse dall' - per le lavorazioni riguardanti gli adeguamenti impiantistici - Dichiarare la compensazione parziale tra il credito vantato dall' - di Euro 37.638,72 e l'importo di Euro 5.900,00 quale risultanza delle fatture emesse dall' per le lavorazioni riguardanti gli adeguamenti impiantistici e per l'effetto ingiungere alla il pagamento dell'importo di Euro 31.738,72. Con vittoria di spese competente ed onorari di causa Il 29.03.2021 la - ha depositato memorie integrative nelle quali ha rassegnato le seguenti conclusioni Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversa eccezione e deduzione in via cautelare sospendere l'esecuzione, per la sussistenza dei gravi motivi ostativi al rilascio dell'immobile, legati allo stato sanitario emergenziale da covid - 19 di questo particolare m mento storico, e delle misure restrittive all'esercizio dell'attività di impresa adottate nel settore bari ristorazione merito a rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata in data 16.10.2020 sulla base di quanto dedotto in fatto ed in diritto b accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'articolo 665 c.p.c. ostativi alla pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto c accertare e dichiarare la violazione dei principi di cui agli articolo 1175 e 1375 c.c. e per l'effetto disporre, anche ai sensi dell'articolo 1374 c.c., la riduzione dei canoni di locazione in misura del 50%. per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 30%. per i mesi successivi sino al termine dello stato di emergenza sanitaria o nella maggiore o minore misura ritenuta equa e di giustizia d operare quindi una riparamentrazione del canone secondo equità e per l'effetto, non emettere l'ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti in via riconvenzionale 1 accertare e dichiarare che gli impianti idrico, elettrico e di scarico non erano conformi alla normativa vigente e che pertanto i lavori espletati dalla rientrano in quelli di straordinaria amministrazione 2 accertare e dichiarare che i lavori di ristrutturazione espletati erano stati previamente autorizzati dalla in forza di dichiarazione del 14/01/2020 3 accertare e dichiarare che i lavori eseguiti ammantano ad E 16.902,00 e per l'effetto condannare la a corrispondere alla la suddetta somma, 4 accertare e dichiarare che la e la avevano accordato il rimborso per E 1.800,00 pari ad E 150,00 mensili dal mese di settembre 2019 ai mese di settembre 2020 per la fornitura d'acqua fatturata a carico della ma posta a servizio di altre unità immobiliari di proprietà del legale rappresentante della 5 dichiarare la compensazione tra il credito vantato dalla - nei confronti della di E 18.702,00 a titolo di rimborso delle spese sostenute per i lavori di straordinaria amministrazione e a titolo di rimborso di fornitura di acqua, con il credito vantato dalla nei confronti della - a titolo di canoni di locazione impagati, essendo entrambi certi, liquidi ed esigibili 6 condannare la - alla refusione dei compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfetario e accessori di legge . La causa è stata immediatamente discussa anche alla luce del fatto che nessuna delle parti ha formulato istanze istruttorie. Ciò rende superflua la cognizione sulla domanda cautelare spiegata dalla nella memoria integrativa. Inoltre noi può darsi seguito alla richiesta di concessione dei termini di cui all'articolo 183, comma 6, c.p.c. poiché l'odierno giudizio è soggetto al rito locatizio. 2. Nel merito In primo luogo deve rilevarsi carte l'attrice abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare la -- ha allegato cfr. allegato 1 all'atto di intimazione il contratto di locazione del 01.01.2013, registrato il 21.01.2013, il quale prevede un canone mensile divenuto di E 3.428,00 oltre Iva. Tutte le predette circostanze, oltre che provate dalla società attrice, non sono state contestate dalla convenuta. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritta mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che In terna di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'articolo 1460 cod. civ. risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione . Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione Corte di Cassazione, Sez. III, senumero numero 826 del 20.01.2015 . Nel caso di specie la - non contesta la morosità limitandosi a sostenere che la stessa sarebbe dovuta alle misura restrittive dettate con D.P.C.M. in materia di Covid 19 dal Governo Italiano, Inoltre la -- - avrebbe violato il dovere di buona fede di cui all'articolo 1375 c.c. che imporrebbe la rinegoziazione del contratto. In primo luogo deve evidenziarsi come - la abbia, invece, svolto trattative e tentato un bonario componimento stipulando un piano di rientro stipulato dalla - cfr. allegato alla memoria integrativa della - e che la stessa conduttrice non ha rispettato. In secondo luogo deve evidenziarsi quanto segue. I richiamati DPCM, adottati durante l'emergenza sanitaria e per affrontare la stessa, non assurgono a fonte normativa, essendo, semmai, partecipi della medesima natura delle ordinanze contingibili ed urgenti, le quali - secondo l'orientamento più convincente, persuasivo, e meglio considerante la c.d. innovatività delle fonte normative - sono. meri provvedimenti amministrativi. g aerali ma privi di valenza normativa in tal senso, e x multis, Consiglio di Stato sez. IV, 11/12/2013, ud. 14/02/2012, dep. 11/12/2013 , numero 5973, nonché Sez. U, Sentenza numero 20680 del 09/08/2018, Rv. 650273 - 01, citante la natura provvedimentale . Dalla natura provvedimentale e non già normativa dei DPCM de quibus deriva l'esclusione degli stessi dal principio iura novit curia e l'afferenza dei medesimi all'onere probatorio gravante in capo alla parte in tal senso ed ex multis, Cass., Sez. 5 -, Ordinanza numero 25995 del 15/10/2019, Rv. 655448 - 01 . Nel caso di specie nessuno dei D.P.C.M. è stato prodotto. Ad ogni buon conto deve evidenziarsi come La violazione del canone di buonafede non è riscontrabile nell'esercizio in sé considerato dei diritti scaturenti dal contratto, bensì nelle particolari modalità di tate esercizio in concreto, che siano appunto scorrette in relazione alle circostanze del caso Corte di Cassazione, 55. W., senumero numero 24675/2017 . Dunque l'esercizio di un diritto contrattuale da parte della non può essere considerato, in sé, violativo dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Quest'ultima impone al pariscente di attivarsi in favore dell'altro contraente ma nei limiti dell'interesse proprio Cass. 23069/2018 ovvero nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori Cass.17642/2012 ovvero nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico Cass.10182/2009 Cass.15669/2007 Cass.264/2006 Cass.2503/1991 ovvero sempre che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse Cass.5240/2004 . Appare di chiara evidenza che la rinuncia ad un proprio diritto contrattuale per addivenire ad un accordo costituisca certamente un apprezzabile sacrificio che non può essere preteso. Inoltre la - avanza domanda riconvenzionale deducendo di aver sostenuto spese di manutenzione straordinaria dell'immobile per E 16.902,00 di cui chiede il rimborso. In primo luogo occorre precisare che il rifacimento dell'impianto elettrico, degli impianti di scarico e dell'impianto idrico costituiscono lavori non consentiti dal contratto. All'articolo 9 si legge ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare í locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal Conduttore, senza il preventivo consenso scritto del proprietario . Nel caso di specie la - avrebbe dovuto dimostrare di avere l'espresso consenso della locatrice. La convenuta, invece, si limita a produrre un foglio in bianco cfr. allegato 3 alla comparsa di costituzione dove non vengono indicati i presunti lavori autorizzati. Inoltre le fatture prodotte cfr. allegato 6 alla comparsa di costituzione non recano la prova dell'avvenuto pagamento. Solo nella prima fattura, la numero 2 del 13.02.2020, si riporta la dicitura pagamento completo senza la relativa dimostrazione ma sul punto coglie nel segno l'obiezione di parte attrice. Nella fattura viene riportata la frase Ristrutturazione Locale sito in Roma, Viale ma non si fa riferimento alcuno ai lavori realmente effettuati non potendosi, così, comprendere se sono state realizzate delle migliorie o delle semplici riparazioni se queste ultime sono state autorizzate in che cosa sono consistiti i detti lavori. D'altra parte, anche ove si ritenesse che le lavorazioni effettuate costituiscano riparazioni straordinarie e non migliorie manca qualsivoglia dimostrazione della tempestiva denunci dei vizi da parte della conduttrice. Invero, secondo la Suprema Corte, il conduttore può chiedere il rimborso delle spese sostenute per le riparazioni straordinarie, solo, però, nel caso in cui abbia dato tempestivo avviso al locatore del vizio e questi sia rimasto colpevolmente inerte. Sul punto si legge È infatti ius receptum che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori ex multis Cass. 10742 del 2002, 4583 dcl 2008, 16136 del 2010 Corte di Cassazione, senumero numero 4064/2014 parte motiva . In conclusione tutte le domande riconvenzionali della devono essere rigettate. Pertanto deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla e dalla cui è succeduta la , avente ad oggetto l'immobile sito in Roma viale identificato al N.C.E.U. al foglio per grave inadempimento della conduttrice. Deve essere confermata l'ordinanza del 07.12.2020. L'attrice, inoltre, avanza domanda di condanna al pagamento dei canoni non pagati e di quelli a scadere fino al rilascio. Si tratterebbe di una condanna per il futuro ma, sul punto, la Suprema Corte chiarisce che In tema di intimazione di sfratto per morosità, qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione senza che sia emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, non è affetta ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria Corte di Cassazione, Sez. III, senumero numero 18686 del 06.09.2007 ed anche che Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell'immobile locato, fissa la data dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 56 della legge sull'equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, nè esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all'accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio tale provvedimento esaurisce, pertanto, i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, ai sensi dell'articolo 1591 cod. civ., che il conduttore può evitare solo provando, ai sensi dell'articolo 1218 cod. civ. , che la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile Corte di Cassazione, Sez. III, senumero numero 5798 del 11.06.1998 . In conclusione la deve essere condannata al pagamento, in favore della - dell'importo di E 3.428,00 oltre Iva per ciascuna delle mensilità dall'aprile 2020 fino a quella di effettivo rilascio, oltre interessi nella misura legale da ciascuna scadenza del giorno 1 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento. 3. Sulle spese Le spese seguono la soccombenza e sono determinate secondo i1 D.M. 5512014 con riguardo ai procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra E 5.200,00 ed E 26.000,00 eliminando la fase istruttoria, che non si è tenuta e applicando i compensi medi come prescritto. Pertanto la deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite, in favore della , che si liquidano in E 3.235,00 per compensi ed E 485,25 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge. P.Q.M. Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla s.r.l. e dalla - s.r.l., cui è succeduta la , avente ad oggetto l'immobile sito in Roma,, viali identificato al N.C.E.U. al foglie - per grave inadempimento della conduttrice conferma l'ordinanza di rilascio depositata il 07.12.2020 condanna la al pagamento in favore della - dell'importo di E 3.428,00 oltre Iva per ciascuna delle mensilità dall'aprile 2020 fino a quella di effettivo rilascio, oltre interessi nella misura legale da ciascuna scadenza del giorno 1 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento rigetta tutte le domande riconvenzionali della condanna la alla rifusione delle spese di lite, in favore della che si liquidano in E 3.235,00 per compensi ed E 485,25 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.