L’atto di individuazione catastale unilaterale, enunciando semplicemente gli effetti di un trasferimento già avvenuto aliunde, assolve ad una funzione meramente informativa ed integrativa dell’atto costitutivo o modificativo del diritto. Non appare dunque inquadrabile tra gli atti da trascrivere, ma piuttosto tra quelli da annotare a margine dell’atto costitutivo o modificativo già trascritto.
Sul tema è intervenuto il Tribunale di Matera con il decreto del 14 aprile 2021 decidendo sulla richiesta di un notaio di trascrizione di un atto di individuazione catastale, contestuale alla cessione a terzi del diritto di superficie su una proprietà rurale, atto che il Conservatore aveva iscritto con riserva ex articolo 2674-bis c.c. osservando di nutrire «“…gravi e fondati dubbi in merito alla trascrivibilità dell'atto di identificazione catastale unilaterale, non prevista da alcuna norma di legge». Il notaio aveva infatti proceduto alla stipula dell'atto di identificazione catastale unilaterale ad opera del solo attuale proprietario per la mancanza di tutte la parti al rogito una s.r.l. estinta e cancellata dal registro delle imprese . Sostiene inoltre che secondo la giurisprudenza più recente non vi sarebbero ostacoli alla trascrizione di tale atto, il quale presenta tutti i requisiti di forma e di contenuto richiesti per la trascrizione. Il giudice adito ha sottolineato che l'atto individuazione catastale, pur non essendo contemplato espressamente dalla legge, è un atto di autonomia privata con la funzione di identificazione con dati catastali aggiornati delle parti di proprietà privata immobiliare gravate da diritti altrui. Rientra dunque nella categoria degli atti di riconoscimento, in quanto con l'indicazione delle particelle catastali su cui insistono diritti reali altrui, il dichiarante riconosce l'esistenza dei suddetti diritti. Passando alle argomentazioni del Conservatore, viene sottolineato che «non sarebbe di ostacolo alla trascrizione il fatto che per l'atto suddetto la trascrizione “non è prevista da alcuna norma di legge”». L'elenco degli atti soggetti a trascrizione di cui all'articolo 2643 c.c. non è infatti tassativo, essendo integrato da una clausola apertaex articolo 2645 c.c. che estende l'obbligo di rendere pubblico «ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643». Applicando tali principi al caso di specie, il Tribunale evidenzia però come l'atto di individuazione unilaterale sottoscritto dal solo nudo proprietario non individua le particelle su cui gravano gli altrui diritti reali, limitanti il proprio diritto di proprietà. La dichiarazione del proprietario che conferma di essere appunto proprietario non ha valore di accertamento e dunque «l'atto di cui si richiede la trascrizione viene comunque meno alla funzione che dovrebbe assolvere, quella di riconoscimento delle parti di proprietà del dichiarante gravate di diritto altrui, e la sua trascrizione, al di là della questione della unilateralità della dichiarazione, è, già sotto tale aspetto, priva di interesse, nulla immutando in ordine alla pubblicità immobiliare de qua». In tal senso, risulta inconferente anche la deduzione circa l'estinzione della società beneficiaria del diritto di superficie, in quanto con essa non si è estinto anche il diritto reale, dal momento che l'impianto esistente risulta essere stato ceduto a terzi quale concessionario-acquirente del diritto di superficie. In conclusione, «poiché il suddetto atto non realizza la condizione di produrre “taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643 c.c.” che l'articolo 2645 c.c. richiama per allargare il novero degli atti trascrivibili oltre quelli normativamente indicati, non può rientrare tra gli atti, non elencati dalle norme, di cui pure è necessaria la trascrizione», il reclamo presentato dal notaio non può trovare accoglimento. Precisa infine il giudice che «l'atto di individuazione – enunciando semplicemente gli effetti di un trasferimento già avvenuto aliunde – assolve ad una mera funzione informativa, integrativa dell'atto costitutivo o modificativo del diritto, supplendo ad una precedente mancata indicazione, ed appare inquadrabile non tra gli atti da trascrivere, ma piuttosto tra quelli da annotare a margine dell'atto costitutivo o modificativo già trascritto».
Presidente Estensore Pica Rilevato in fatto 1 l’atto di cui il ricorrente ha chiesto la trascrizione è intitolato «ATTO DI INDIVIDUAZIONE CATASTALE», ed assume la funzione di individuare – a seguito di mancata precedente individuazione, contestuale alla concessione a terzi del diritto di superficie su parte della proprietà rurale del G.– le particelle della proprietà del G. gravate dal diritto altrui 2 il Conservatore in data 25.01.2021 ha proceduto alla trascrizione dell’atto con apposizione della riserva di cui all’articolo 2674 bis c.c. osservando di nutrire “…gravi e fondati dubbi in merito alla trascrivibilità dell'atto di identificazione catastale unilaterale, non prevista da alcuna norma di legge…” 3 il notaio reclamante deduce, a sostegno del gravame - - di aver proceduto, in mancanza di tutte le parti intervenute al rogito dell’atto attributivo del diritto di superficie sulla proprietà del G., per essere la società XXX S.R.L. stata cancellata in data 15.7.2019 dal Registro delle Imprese di X, alla stipula di un atto di identificazione catastale unilaterale, ad opera del solo attuale proprietario signor G. - - che secondo la giurisprudenza più recente non sussisterebbero ostacoli alla trascrivibilità dell’atto di individuazione catastale, anche se unilaterale, allegando precedenti giurisprudenziali in tal senso - - che un atto analogo, stipulato dal notaio reclamante in epoca coeva a quello oggetto di reclamo, era stato regolarmente trascritto dal Conservatore RR.II. di Potenza - - che l’atto de quo presentava tutti i requisiti di forma e contenuto richiesti per la sua trascrizione, e pertanto insiste affinché venga ordinata l’eliminazione della riserva e resa definitiva la sua trascrizione Ritenuto in diritto Deve premettersi che non può far testo l’avvenuta trascrizione, ai fini dell’accoglimento del reclamo, di altro atto di individuazione catastale da parte di altro ufficio di conservatoria, poiché per il riconoscimento del diritto azionato dal reclamante occorre la verifica degli specifici e peculiari presupposti di fatto e diritto, che ben possono variare da caso a caso. Quanto ai termini del problema posto dal reclamante, dalle osservazioni - eccessivamente scarne per la verità – con cui il Conservatore ha ritenuto non trascrivibile l’atto emergono due distinti profili la “non trascrivibilità per mancata previsione dei legge” e la “non trascrivibilità per la unilateralità dell'atto” L’atto di individuazione catastale, non contemplato tipicamente dalla legge, è un atto espressione di autonomia privata articolo 1321-1324 c.c. , la cui funzione è quella di identificazione con dati catastali aggiornati delle parti di proprietà privata immobiliare gravate da diritti altrui, e come tale rientra nella categoria degli atti di riconoscimento di cui sono espressione, ad esempio, le figure contemplate dagli articolo 1309, 2720 c.c. , in quanto con l’indicazione delle particelle catastali su cui insistono diritti reali altrui, il dichiarante riconosce altresì l’esistenza dei suddetti diritti. Di regola l’individuazione dovrebbe essere effettuata contestualmente all’atto di attribuzione del diritto reale a terzi da parte del proprietario, e quindi con il concorso di tutte le parti che partecipano al contratto, ma ben può essere effettuata anche successivamente, con nuovo atto contrattuale. Il conservatore pone il problema dell’ammissibilità di una individuazione catastale compiuta con dichiarazione unilaterale di una parte, che nella specie è il nudo proprietario, che è distinto, e parzialmente diverso, dalla non previsione di legge del suddetto atto tra quelli soggetti ovvero ammessi a trascrizione. Il notaio eccepisce l’impossibilità di effettuare l’individuazione con il concorso di tutti gli originari contraenti, in quanto la società XXX S.R.L. è stata cancellata in data 15.7.2019 dal Registro delle Imprese di X, e quindi è soggetto ad oggi non più esistente. Va premesso che non sarebbe di ostacolo alla trascrizione il fatto che per l’atto suddetto la trascrizione “non è prevista da alcuna norma di legge”, L’elencazione degli atti soggetti a trascrizione enunciata dalla legge nell’articolo 2643 c.c. – come già osservato in precedenza da questo Tribunale – non è tassativa, non solo per le ulteriori previsioni di cui agli articolo 2646, 2647, 2648, 2651, etc., ma anche in quanto integrata dalla clausola “aperta” di cui all’articolo 2645 c.c., che estende l’obbligo di “rendere pubblico”… “ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643 …” e cioè costituisca, modifichi o estingua un diritto relativo ad un bene immobile. Se ne evince che l’istituto della trascrizione è definito dalla funzione di dare pubblicità al regime giuridico del bene immobile, garantendo una certezza qualificata ad esso, per cui se l’atto, pur non rientrante nella elencazione normativa, “produce uno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643 c.c.”, ben può e deve essere trascritto. Nel caso di specie, nell’atto di individuazione del quale si reclama la trascrizione con riserva, il G. dichiara testualmente «che la porzione di terreno che è sempre rimasta di sua proprietà esclusiva e che, pertanto, non risulta interessata dal diritto di superficie in favore della Società, a seguito del richiamato frazionamento, deve intendersi quella individuata nel Catasto Terreni del Comune di T. MT al foglio 78 settantotto , particella 291 duecentonovantuno , di ettari 2 due , are 58 cinquantotto , centiare 51 cinquantuno , seminativo di cl. 3, R.D.E. 93,46, R.A.E. 53,40 confinante nel suo insieme con S. a due lati e con eredi A., salvo altri. ». Siffatta dichiarazione del G., dunque, non individua le particelle su cui gravano gli altrui diritti reali, limitanti il diritto di proprietà del G. medesimo, ma si riduce ad indicare le parti di terreno che sono nella piena proprietà del G. al di là del fatto che la dichiarazione del proprietario che “conferma di essere proprietario” non ha valore di accertamento ed è superflua in quanto l’accertamento si rende necessario nel momento in cui sorge contestazione di terzi e va fatto nel contraddittorio con essi , l’atto di cui si chiede la trascrizione viene comunque meno alla funzione che dovrebbe assolvere, quella di riconoscimento delle parti di proprietà del dichiarante gravate di diritto altrui, e la sua trascrizione, al di là della questione della unilateralità della dichiarazione, è, già sotto tale aspetto, priva di interesse, nulla immutando in ordine alla pubblicità immobiliare de qua. Va altresì rilevato che nel contratto che ha costituito il diritto di superficie altrui era stata prevista la clausola numero 1.2 secondo cui «il beneficiario, a propria cura e spese e qualora lo ritenga a suo insindacabile giudizio necessario, provvederà i ad espletare tutte le attività e sottoscrivere tutti gli atti relativi all’accatastamento e al frazionamento del Terreno inclusi gli attui notarili di ricognizione ed identificativi necessari al fine di individuare con autonomo identificativo catastale le aree sulle quali insisterà il Diritto di superficie come sopra costituito». Quindi il beneficiario del diritto di superficie aveva ricevuto delega ad effettuare il frazionamento del terreno con identificazione delle particelle gravate dal diritto, anche se tale delega era indeterminata nell’an e nel quando, e rimessa alla discrezionalità del beneficiario in base a tale delega, il beneficiario poteva procedere unilateralmente alle predette attività di individuazione e frazionamento catastale. Non è stata attribuita analoga delega alla parte concedente costituente il diritto di superficie. Per cui il costituente non potrebbe procedere unilateralmente a definire le parti gravate dal diritto altrui, ma occorre necessariamente un atto bilaterale, oppure l’introduzione di un giudizio per l’accertamento nel contraddittorio dei limiti del diritto di superficie. Il reclamante deduce che la società beneficiaria del diritto di superficie si è estinta, e dunque sarebbe impossibile effettuare una individuazione contrattuale delle particelle gravate ma non si è con essa estinto il diritto di superficie, dal momento che l’impianto risulta ceduto a terzi, in persona di YYY, che è dunque cessionaria-acquirente del diritto di superficie della XXX S.R.L. Dunque il G. ben potrebbe effettuare l’atto di identificazione unitamente all’attuale titolare del diritto di superficie, individuando le porzioni di terreno gravate dal diritto di superficie altrui e quelle di cui il G. è pieno proprietario ovvero convenire in giudizio l’YYY, in caso di rifiuto, per sentire accertare nel contraddittorio le suddette limitazioni. Quanto alla questione della trascrivibilità dell’atto unilaterale di individuazione, anche se risulta qualche pronuncia giurisprudenziale in senso affermativo, va rilevato che in realtà l’atto di individuazione catastale non ha la funzione di costituire, modificare, o estinguere un diritto reale e del resto ciò è confermato anche dal reclamante, nelle note di replica del 23-3-2021, laddove osserva che l’atto di identificazione catastale «non produce alcun effetto traslativo e/o costitutivo sfavorevole ai terzi, né incide in alcun modo su diritti reali anche parziali altrui». Quindi, poiché il suddetto atto non realizza la condizione di produrre “taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643 c.c.” che l’articolo 2645 c.c. richiama per allargare il novero degli atti trascrivibili oltre quelli normativamente indicati, non può rientrare tra gli atti, non elencati dalle norme, di cui pure è necessaria la trascrizione. L’atto di individuazione – enunciando semplicemente gli effetti di un trasferimento già avvenuto aliunde – assolve ad una mera funzione informativa, integrativa dell’atto costitutivo o modificativo del diritto, supplendo ad una precedente mancata indicazione, ed appare inquadrabile non tra gli atti da trascrivere, ma piuttosto tra quelli da annotare a margine dell’atto costitutivo o modificativo già trascritto. Ma anche ai fini dell’annotazione, occorre che l’atto di individuazione sia stato compiuto con l’osservanza delle regole e dei principi della materia. Se è vero che l’atto de quo non modifica la situazione giuridica formale, è però possibile che una identificazione non condivisa e non concordata porti a modificare de facto la situazione di diritto in precedenza contrattualizzata, indicando particelle erronee, o escludendo particelle pur gravate dal diritto, e rendendo il dichiarante arbitro di modificare, a suo piacimento, de facto la situazione di diritto risultante dai RR.II. e dunque non offre la certezza qualificata che l’ordinamento richiede ai fini della concessione del regime della pubblicità legale. Anche l’atto di individuazione, quindi, deve offrire le garanzie di certezza che l’ordinamento presuppone per l’ammissione alla pubblicità immobiliare, e queste sono assicurate dal contraddittorio nella individuazione, e dunque dalla bilateralità della stessa. Correttamente l’Agenzia delle Entrate, costituitasi con memoria del 18-3- 2021, ha richiamato «il principio generale secondo cui le dichiarazioni unilaterali favorevoli a chi le rende non hanno efficacia probatoria», che scaturisce dall’articolo 2730 c.c. Cass. 6059/1990, e in relazione all’articolo 2720, Cass. 2088/1992 ma oltre a ciò, resta la necessità della bilateralità della individuazione. P.T.M. Rigetta il reclamo. Si comunichi.