Difficoltà di transito e di manovra per accedere al box, oggetto del preliminare di vendita, non legittimano il recesso se il promittente acquirente ha prima visionato il garage percorrendolo a bordo di un'auto dalle dimensioni consistenti.
Difficoltà di transito e di manovra per accedere al box, oggetto del preliminare di vendita, non legittimano il recesso se il promittente acquirente ha prima visionato il garage percorrendolo a bordo di un'auto dalle dimensioni consistenti. È quanto affermato dalla sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza numero 13979, deposita lo scorso 24 giugno.La fattispecie. Una donna chiedeva la risoluzione per inadempimento di un preliminare con cui un'impresa le aveva promesso in vendita un box auto, poiché questo sarebbe stato inutilizzabile per il ricovero di due auto di dimensioni medio-grandi vista l'impossibilità di manovra per potervi accedere. Acquisto di un box auto difficoltà di transito e manovra legittimano il recesso? Se in primo grado il tribunale rigettava la domanda perché garage e rampa d'accesso rispettavano le misure minime di legge, in secondo grado la Corte d'appello ribaltava il verdetto non solo il c.t.u. aveva descritto le gravi difficoltà di accesso ai box per le auto di dimensioni medio-grandi, ma anche il Comando dei Vigili del Fuoco aveva osservato che, pur nel rispetto dei requisiti dimensionali, l'accesso delle auto non era facile. Quindi, sulla base di tali considerazione il giudice di seconde cure riteneva provate difficoltà di transito e manovra per chi utilizzasse vetture di dimensioni consistenti e che queste difficoltà finivano per incidere sensibilmente sul godimento del bene, tanto da legittimare il recesso dal preliminare a fronte dell'inadempienza addebitabile all'impresa. Se il bene non presenta le caratteristiche promesse. L'impresa però non ci sta e ricorre per cassazione, sostenendo che la Corte territoriale non avrebbe considerato che il preliminare era stato concluso dopo che la donna aveva visionato il garage e lo aveva percorso a bordo dell'auto. Al riguardo, la Suprema Corte osserva che la donna ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento perché il bene era risultato inutilizzabile per ricoverarvi due macchine secondo la destinazione prefigurata, senza però dedurre di aver stipulato il preliminare per errore. L'acquirente visiona il garage e lo percorre a bordo dell'auto. Tuttavia, continuano i giudici di legittimità, all'esito dell'istruttoria sarebbe risultato che la donna, prima di sottoscrivere il preliminare, aveva preso visione del bene e aveva provato il percorso a bordo di un'auto dalle dimensioni medio-grandi circostanza, questa, che, se ritenuta provata, avrebbe dovuto condurre alla conclusione che l'attrice aveva promesso di comprare proprio quel bene che aveva previamente verificato e che il promittente venditore non le avrebbe venduto nulla di diverso da quanto la promissaria acquirente aveva previamente visionato. Non basta una manovra difficile a legittimare il recesso. Pertanto, conclude il Collegio, il giudice dell'appello ha accolto la domanda attrice senza alcuna valutazione delle prove orali, fondando il preteso inadempimento della promittente venditrice sulla mera circostanza che era difficile la manovra per auto di dimensioni consistenti, senza alcuna motivazione in ordine alla rilevanza di tale circostanza rispetto al preliminare concluso dall'attrice previa verifica dei luoghi.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 2 marzo - 24 giugno 2011, numero 13979Presidente Schettino - Relatore ProtoSvolgimento del processoM.B. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Rovigo la s.r.l. Impresa di costruzioni Previato d'ora innanzi semplicemente Impresa e chiedeva la declaratoria di risoluzione per inadempimento di. un contratto preliminare con la quale l'impresa le aveva promesso in vendita un garage di circa 24 mq. ubicato al secondo piano interrato di un edificio in corso di costruzione chiedeva inoltro la conseguente condanna dell'Impresa alla restituzione del doppio della caparra versata assumeva che il garage sarebbe stato inutilizzabile per il ricovero di due autovetture di dimensioni medio - grandi considerata L'impossibilita di manovra per potervi accedere. La convenuta, si costituiva, contestava la fondatezza della domanda attrice e chiedeva, in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente e l'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra.Il Tribunale di Rovigo, espletata l'istruttoria, accertava che l'autorimessa e la rampa di accesso rispettavano le misure minime di legge e rigettava la domanda della B. accogliendo, invece, la domanda riconvenzionale dell'impresa.La B. proponeva appello al quale resisteva l'impresa dopo l'espletamento di c.t.u. la Corte di Appello di Venezia accertava il diritto della B. al recesso dal contratto preliminare per inadempimento dell'Impresa che condannava al pagamento del doppio della caparra.La Corte territoriale, sulle contestazioni dell'Impresa, disattendeva le conclusioni del c.t.u. circa il mancato rispetto dei requisiti minimi di pendenza e larghezza delle rampe di accesso, ma rilevava - che già nella relazione tecnica del consulente di carte erano descritte le gravi difficoltà di. accesso ai garage per le auto di dimensioni medio - grandi - che il Comando dei Vigili del Fuoco aveva osservato che, pur nel rispetto dei requisiti dimensionali, L'accesso degli autoveicoli non era facile e che avrebbero dovuto essere adottati degli accorgimenti. Sulla base di tali considerazioni riteneva provate difficoltà di transito e manovra per chi utilizzasse vetture di dimensioni consistenti ancorché non eccezionali e che queste difficoltà incidessero sensibilmente sul godimento del bene, tanto da legittimare il recesso dal preliminare a fronte dell'inadempienza addebitatale all'impresa.Ricorre per Cassazione l'impresa sulla base di sette motivi resiste con controricorso B.M. .Si è costituito con procura notarile rilasciata dal curatore del fallimento dell'Impresa, dichiarato nelle more, l'avv. Ba.Gi. .Motivi della decisione1. Il primo e il secondo motivo devono essere trattati congiuntamente perché pongono problematiche tra loro connesse.Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione articolo 3.6.3. e 3.7.2 D.M. 1/2/1986 in materia di norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e con il secondo motivo la violazione dell'articolo 12 preleggi in materia di interpretazione della legge.La disposizione regolamentare statuisce che le corsie di manovra devono consentire il facile movimento dei veicoli la ricorrente sostiene che la Corte territoriale ha interpretato la normativa secondo un inammissibile criterio soggettivo facendo riferimento alla maggiore o minore abilità di guida dei singoli conducenti e che, una volta rispettati i limiti, dimensionali minimi, nessun altro accertamento avrebbe dovuto essere compiuto sulla possibilità di facile movimento.Il motivo è del tutto infondato il criterio della facile manovrabilità non è soddisfatto dal semplice rispetto dei minimi dimensionali perché, altrimenti, non vi sarebbe stata alcuna ragione per aggiungere all'indicazione dei minimi dimensionali di ampiezza anche il. requisito della possibilità di facile movimento degli autoveicoli tale criterio non è un criterio soggettivo e il giudice del merito non ha introdotto un criterio soggettivo perche la facile manovrabilità è collegata al dato oggettivo della dimensione del veicolo rapportato alla ristrettezza degli spazi e, implicitamente, alle difficoltà che incontra un qualunque conducente dotato di normale abilità e, quindi, la Corte di Appello, facendo riferimento alla mancanza di quel requisito in relazione alla dimensione del veicolo ha fatto buon governo dei criteri di interpretazione della norma, non ha violato l'articolo 12 delle disposizioni sulla legge in generale e ha correttamente valutato nel merito la situazione sottoposta al suo esame.Il garage non è totalmente inidoneo all'uso al quale e destinato, ma è inidoneo rispetto a particolari tipologie di veicoli.2. Con il terzo motivo la ricorrente deduce contraddittorietà della motivazione nella parte in cui da un lato si sono ritenuti soddisfatti i requisiti dimensionali stabiliti dal D.M. e, dall'altro, si è ritenuta la non facile manovrabilità che, invece avrebbe dovuto essere una immediata conseguenza del rispetto dei suddetti requisiti il motivo è infondato per le stesse ragioni sopra esposte in quanto confonde e - sovrappone due situazioni diverse che invece devono essere autonomamente valutate da un lato il rispetto, in generale, dei limiti dimensionali minimi e, dall'altro, la tipologia dei veicoli che usufruiscono delle rampe di accesso che in relazione alle loro dimensioni devono essere facilmente manovrabili indipendentemente dal rispetto dei requisiti minimi.3. Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione dell'articolo 121 CdS perché la Corte territoriale non avrebbe considerato che il rilascio della patente di guida presuppone la positiva verifica della capacita di guida e, quindi, non deve assumere rilievo una valutazione di minor capacità di un conducente il motivo e inammissibile perché non coglie, come già detto, la ratio decidendi della Corte di Appello la quale non ha valutato una soggettiva imperizia, ma il dato oggettivo della difficoltà di manovra per un qualunque conducente dotato di normale abilità che si ponga alla guida di auto di dimensioni medio grandi, come quella che doveva essere utilizzata dalla Be. .4. Il quinto e il sesto motivo devono essere esaminati congiuntamente in quanto attengono ad un comune profilo di vizio motivazionale in relazione alle prove acquisite.Con il quinto motivo la ricorrente deduce la violazione dell'articolo 115 c.p.c. che obbliga il giudice a fondare a propria decisione sulle prove proposte dalle parti, perché la Corte di Appello non ha considerato che la Be. , prima di sottoscrivere il preliminare, aveva visionato il garage due o tre volte, secondo quanto dalla stessa dichiarato all'udienza del 28/2/1996 avanti il Tribunale di Torino e secondo quanto dichiarato dal teste P.R. all'udienza del 20/5/1997 e che la prova dimostrativa per l'accesso al box effettuata sull'autovettura del Pr. e da questo condotta non aveva dato adito ad alcun problema sono al riguardo richiamate le testimonianze ai Pr.De. e Pr.Do. .Con il sesto motivo la ricorrente deduce il vizio di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia perché il giudice del merito non avrebbe considerato che il preliminare era stato concluso dopo che la B. aveva visionato il garage e lo aveva percorso a bordo dell'auto condotta dal Pr. . Le predette censure devono essere accolte sotto il seguente profilo.La Be. ha chiesto la risoluzione dei preliminare per inadempimento perché il bene secondo quanto si legge nella sentenza di appello era risultato inutilizzabile per ricoverarvi due autovetture secondo la destinazione prefigurata e l'agibilità sollecitata pertanto non ha dedotto di avere stipulato il preliminare per errore, ma ha dedotto che il bene non presentava le caratteristiche promesse.Tuttavia, all'esito di istruttoria, sarebbe risultato secondo gli stralci delle testimonianze trascritte in ricorso che la Be. , prima di sottoscrivere il contratto preliminare, aveva visionato il bene e aveva provato il percorso a bordo di autovettura di dimensioni medio - grandi.Questa circostanza, se ritenuta provata, avrebbe dovuto condurre alla conclusione che l'attrice aveva promesso di comprare proprio quel bene che aveva previamente verificato e che il promittente venditore non le avrebbe venduto nulla di diverso da quanto la promissaria acquirente aveva previamente visionato.Il giudice di appello ha accolto la domanda attrice senza alcuna valutazione delle prove orali e, da un lato, non ha affermato che vi fosse una assoluta incommerciabilità del bene sotto il profilo del rispetto della normativa antincendio e, dall'altro, ha fondato il preteso inadempimento della promittente venditrice sulla mera circostanza che era difficile la manovra per auto di dimensioni medio - grandi, senza alcuna motivazione in ordine alla rilevanza di tale circostanza rispetto al preliminare concluso dall'attrice previa verifica dei luoghi.Pertanto la motivazione è totalmente carente e il ricorso deve essere accolto con riferimento al sesto motivo esaminato in collegamento con il quinto.5. Restano assorbiti il settimo motivo relativo al contrasto tra la C.T.U. e le prove testimoniali e l'ottavo motivo, relativo al regolamento delle spese processuali ai quale dovrà provvedere il giudice del rinvio, Individuato in altra sezione della Corte di Appello di Venezia, anche per le spese di questo giudizio di cassazione.P.Q.M.La Cassazione accoglie, nei limiti di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia.