Affinchè la trasformazione ad uso abitativo di superfici costituenti sottotetto di un immobile possa configurare il reato di lottizzazione abusiva, questa deve comportare, rispetto alla pianificazione originariamente prevista, un diverso assetto di una porzione di territorio.
Pertanto, la trasformazione urbanistica od edilizia di un territorio deve risultare di consistenza tale da incidere in modo rilevante sull’assetto urbanistico di una zona, sia sotto il profilo della necessità di esecuzione di nuove opere di urbanizzazione, che di quello di potenziamento di quelle già esistenti. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, nella sentenza numero 45732, depositata il 22 novembre 2012. Sequestro sì, sequestro no? Il PM presso il Tribunale di Forlì chiedeva il sequestro preventivo di un immobile, ravvisando il fumus della fattispecie di lottizzazione abusiva mista in quanto, a seguito di accertamenti, era risultato che cinque vani sottotetto, facenti parte di un medesimo fabbricato, destinati a ripostiglio e a servizio dell’appartamento sottostante erano stati trasformati in immobili ad uso abitativo autonomo, mediante la eliminazione del collegamento con l’appartamento predetto, la realizzazione di un ingresso dal vano scala condominiale e la dotazione di servizi, con successivo frazionamento e alienazione a terzi. Interventi questi eseguiti in base a DIA. Il Giudice per le Indagini preliminari presso il medesimo Tribunale rigettava la richiesta. Veniva proposto appello, nuovamente rigettato, questa volta, dal Tribunale del Riesame di Forlì, che riteneva escludersi la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva contestato, in quanto la modifica della destinazione d’uso delle cinque unità ab origine destinate a servizi in unità abitative, non appare idonea a conferire un diverso assetto alla pianificazione urbanistica, non comportando tale modifica una necessità, per la Pubblica Amministrazione, di realizzare ulteriori opere di urbanizzazione. Di contro, le condotte poste in essere, avrebbero dovuto essere contestate quali abusi edilizi. Proponeva ricorso il PM, ancora affermando trattarsi di lottizzazione abusiva che si palesa idonea ad incidere, nonostante la metratura degli immobili, sul carico urbanistico, al di là del formale titolo abilitativo, non potendo gli stessi mai essere autorizzati. Sulla lottizzazione abusiva. La Corte di Cassazione, con la sentenza che si commenta, ha innanzitutto, analizzato la ipotesi incriminatrice di cui all’articolo 30, comma ,1 D.p.r. 380/2001 di lottizzazione abusiva. Afferma la Corte infatti, che due sono le ipotesi di lottizzazione abusiva a scopo edificatorio. La prima consistente nella realizzazione di opere che comportino trasformazione urbanistica ed edilizia di terreni in violazione di leggi regionali o statali senza autorizzazione. La seconda consistente, invece, nella trasformazione, attraverso il frazionamento e la vendita o atti equivalenti, di un terreno in lotti che per la dimensione, in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione, nonché alla ubicazione o alla eventuale previsione di opere di urbanizzazione denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. A queste due ipotesi previste, ex lege , si è aggiunta una terza ipotesi di origine giurisprudenziale, la c.d. lottizzazione mista che si ravvisa quando al frazionamento del terreno segua l’attività edificatoria sui singoli lotti. Quando si può parlare di abuso? I giudici di legittimità, per chiarire le ipotesi in cui il reato di lottizzazione abusiva mista si configura, hanno richiamato la loro stessa giurisprudenza relativamente a casi di edifici già realizzati, in particolare alberghi o strutture turistico alberghiere. Un primo caso è quello in cui si è realizzata la condotta de qua, di frazionamento del terreno sottostante, quale conseguenza di un precedente frazionamento delle strutture alberghiere in singole unità, poi alienate ad uso residenziale, con modifica della destinazione d’uso, in palese contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico. Una seconda ipotesi di configurabilità del reato in questione è quello in cui il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali, ovvero quando la destinazione d’uso residenziale comporti un incremento degli standards edificatori rispetto a quelli richiesti per quella alberghiera e tuttavia gli stessi non siano ravvisati nel caso di specie. Il principio, dunque è quello per cui, la trasformazione urbanistica per potere consistere in un abuso, deve incidere notevolmente sull’intero assetto urbanistico di una zona. Deve trattarsi di un intervento innovativo, che incida e/o modifichi il piano di lottizzazione, intervento che, di contro, non può ritenersi operato laddove si sia in presenza di zone completamente urbanizzate, nelle quali nessuna di tali modifiche può essere operata. Questa trasformazione dunque non configura il reato . In definitiva, la Corte, fatte tali premesse, ha escluso il reato contestato affermando che la trasformazione ad uso abitativo delle superfici costituenti sottotetto dell’immobile non è idonea a conferire un diverso aspetto ad una porzione di territorio rispetto alla pianificazione originariamente prevista e non rende necessaria la realizzazione di ulteriori opere di urbanizzazione a causa della stessa, in zone, come quella del caso di specie, in cui erano già previsti interventi di urbanizzazione.
Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 8 - 22 novembre 2012, numero 45732 Presidente Squassoni – Relatore Lombardi Ritenuto in fatto Con la impugnata ordinanza il Tribunale di Forlì ha rigettato l'appello proposto dal P.M. avverso il provvedimento del G.I.P. del medesimo Tribunale in data 07/02/2012, con il quale era stata respinta la richiesta del P.M. di sequestro preventivo di alcuni immobili. In sintesi, la pubblica accusa ha ravvisato la fattispecie della lottizzazione abusiva mista, negoziale e materiale, a seguito dell'accertamento che cinque vani sottotetto, facenti parte del medesimo fabbricato, destinati a ripostiglio a servizio dell'appartamento sottostante, della superficie variabile tra 24 e 39 mq. ciascuno, erano stati trasformati in immobili ad uso abitativo autonomo, mediante la eliminazione del collegamento con l'appartamento sottostante, la realizzazione di un ingresso dal vano scale condominiale e la dotazione di servizi, con successivo frazionamento ed alienazione a terzi. Interventi eseguiti in base a DIA. Altro vano sottotetto era stato destinato dai proprietari ad uso abitativo, di camera da letto, mediante il posizionamento del relativo arredo, senza l'esecuzione di interventi edilizi. Il Tribunale della libertà ha escluso la configurabilità, nel caso in esame, del reato di lottizzazione abusiva, osservando che la modificazione della destinazione d'uso di cinque unità destinate a servizi in unità abitative non appare idonea a conferire un diverso assetto alla pianificazione urbana, dato che le opere di urbanizzazione erano già previste dai titoli originari e non comportando la modificazione la necessità per la pubblica amministrazione di realizzare ulteriori opere di urbanizzazione. Le condotte poste in essere dovevano qualificarsi esclusivamente come abuso edilizio. La sanzione della confisca deve riferirsi ad ipotesi di lottizzazione di terreni e delle opere su di essi costruite ovvero di un intero edificio. 2. Avverso l'ordinanza ha proposto ricorso il P.M., che la denuncia per carenza assoluta di motivazione in relazione alle deduzioni formulate con l'atto di appello. Dopo aver riportato l'atto di impugnazione la pubblica accusa, in sintesi, deduce che il Tribunale ha erroneamente escluso il reato di lottizzazione abusiva in base ad un criterio quantitativo, considerata l'estensione complessiva degli immobili di poco più di 150 mq. complessivi, trattandosi di reato di pericolo. La lottizzazione accertata si palesa inoltre idonea ad incidere sul cosiddetto carico urbanistico. Si tratta di interventi che, al di là del formale titolo abilitativo, non potrebbero mai essere autorizzati e si pongono in contrasto con la destinazione programmata del territorio. Peraltro, anche nell'ipotesi in cui venisse configurata la sola violazione edilizia doveva essere disposta la misura cautelare, essendo i lavori ancora in corso di esecuzione in contrasto con le previsioni del regolamento edilizio comunale. L'avv. Gualtiero Roveda, nell'interesse di Pe.Fa. , C.T. e Mi.Va. , e l'avv. Piero Ippolito Martini, nell'interesse di Ga.Al. , hanno depositato memorie, con le quali contestano la fondatezza del ricorso, chiedendone il rigetto. Considerato in diritto 1. Il ricorso non è fondato. 2.1 Osserva preliminarmente la Corte che l'accertamento dell'esistenza di una lottizzazione abusiva costituisce questione di fatto, sicché ove il provvedimento impugnato risulti correttamente motivato sul punto, mediante l'applicazione dei principi di diritto da osservarsi in materia, non è sindacabile il sede di legittimità. Orbene, l'articolo 30, comma 1, del DPR numero 380/2001 prevede due ipotesi di lottizzazione abusiva a scopo edificatorio 1 allorché vengano iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati o comunque stabilite da leggi regionali o statali senza la prescritta autorizzazione 2 quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che per le loro caratteristiche, quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. Come è noto a tali ipotesi l'elaborazione giurisprudenziale ha aggiunto la fattispecie della lottizzazione mista, rilevante ai fini della permanenza del reato, che si ravvisa allorché al frazionamento del terreno faccia seguito l'attività edificatoria su singoli lotti. È noto inoltre che il reato di lottizzazione abusiva è stato ravvisato da questa Corte anche nell'ipotesi di edifici già realizzati, quali alberghi o strutture residenziali turistico alberghiere, allorché ne venga predisposto il frazionamento e la vendita delle singole unità ad uso esclusivamente residenziale in contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico cfr., tra le tante, sez. 3, sentenza numero 6396 del 2007 RV 236075 . È evidente, infatti, che l'alienazione separata delle singole unità immobiliari implica necessariamente il frazionamento del sottostante terreno. Sul punto è stato, peraltro, precisato da questa Corte che il reato di lottizzazione abusiva è configurabile, nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico generale consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali, in due casi a quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali b quando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli standards richiesti per l'edificazione alberghiera e tali standars aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto sez. 3, sentenza numero 24096 del 07/03/2008, P.M. in proc. Desimine, Rv. 240725 . La trasformazione urbanistica od edilizia del territorio, peraltro, deve risultare di consistenza tale da incidere in modo rilevante sull'assetto urbanistico della zona, sia nel senso d'intervento innovativo sul tessuto urbanistico, che sotto il profilo della necessità dell'esecuzione di nuove opere d'urbanizzazione o di potenziamento di quelle già esistenti, sez. 4, Sentenza numero 33150 del 08/07/2008, Nicoletti ed altri, RV 240970 . Il reato di lottizzazione abusiva deve, invece, escludersi con riferimento a zone completamente urbanizzate, mentre è configurabile con riferimento a zone parzialmente urbanizzate, in cui sussista un'esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione, sez. 3, Sentenza numero 37472 del 26/06/2008, Belloi e altri RV 241097 . 2.2 Orbene, l'ordinanza impugnata, al fine di escludere nel caso in esame l'esistenza del fumus del reato di lottizzazione abusiva, ha evidenziato che l'edificio è destinato ad uso residenziale ed ubicato in zona per la quale erano già previsti interventi di urbanizzazione, mentre ha escluso che la trasformazione ad uso abitativo delle superfici costituenti sottotetto dell'immobile sia idonea a conferire un diverso assetto ad una porzione del territorio rispetto alla pianificazione originariamente prevista o renda necessaria la realizzazione di ulteriori opere di urbanizzazione. La valutazione del giudice di merito in ordine alla esclusione del fumus del reato di lottizzazione abusiva non si palesa, pertanto, in contrasto con gli enunciati principi di diritto. Quanto alla violazione edilizia, ravvisabile invece nella predetta trasformazione d'uso del sottotetto dell'edificio, il Tribunale del riesame ha sostanzialmente escluso l'esistenza delle esigenze cautelari, rilevando che attualmente non risulta l'esecuzione di lavori in corso ed, anzi, vi sarebbe stato un ripristino della destinazione d'uso non residenziale dei predetti locali, con valutazione di merito che si sottrae anche essa al sindacato di legittimità. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato. P.Q.M. Rigetta il ricorso del P.M