Nel momento della costituzione del condominio, con il conseguente trasferimento a singoli acquirenti di piani o porzioni di piano, viene meno la disponibilità separata delle parti comuni. E’ possibile disporre, in materia di utilizzo delle stesse, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al loro pari uso.
E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza numero 1421/2016, depositata il 26 gennaio scorso. Il caso. La proprietaria di un appartamento, situato in un contesto condominiale, adiva il giudice di pace competente affinché dichiarasse nulla la delibera assembleare con cui il Condominio aveva disposto la rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile del complesso. Parte attrice rilevava di aver acquistato, dall’originario proprietario dello stabile, anche il diritto di parcheggio nel suddetto cortile e contestava che l’assemblea potesse statuire su diritti reali e soggettivi perfetti, con maggioranza semplice. Il giudice di pace accoglieva le istanze di parte attrice, ma il Tribunale di Napoli, adito dal Condominio, in funzione di giudice di appello, si pronunciava in senso contrario. La soccombente ricorreva per cassazione, lamentando violazione degli articolo 1135 e 1136 c.c. attribuzioni dell’assemblea dei condomini, costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni , per avere, il giudice di merito, ritenuto l’assemblea condominiale competente ad assumere decisioni su diritti reali e soggettivi perfetti, peraltro con maggioranza semplice. La ricorrente, inoltre, rilevava la violazione degli articolo 1140, 1158 e 1159 c.c. possesso, usucapione , vantando il diritto di aver usucapito il posto auto, grazie ad un utilizzo indisturbato e continuato dello stesso. Vige una presunzione di condominialità degli spazi comuni. La Suprema Corte ha, preliminarmente, ribadito il principio per cui il condominio di edifici si costituisce nel momento del frazionamento dell’edificio, posto in essere dal proprietario originario, con la vendita a soggetti diversi, in proprietà esclusiva. Gli Ermellini hanno, quindi, ricordato che è proprio nel momento della costituzione del condominio, con il conseguente trasferimento a singoli acquirenti di piani o porzioni di piano, che viene meno la disponibilità separata delle parti comuni. Quanto sopra può essere scongiurato esclusivamente qualora dal titolo emerga la volontà inequivocabile delle parti di riservare ad un singolo la disponibilità di spazi altrimenti comuni, per struttura ed ubicazione. “Pari uso” come rapporto di equilibrio tra le possibili e concorrenti utilizzazioni del bene comune. Il Collegio ha, inoltre, precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza, è possibile disporre, nell’ambito dell’utilizzo delle cose comuni, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al pari uso delle medesime. Al fine di precisare il significato dell’espressione “pari uso”, la Suprema Corte ha affermato che con tale locuzione deve intendersi «non l’uso identico in concreto se possibile , ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto tra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio». E’, pertanto, da escludersi, a parere del Collegio, che con l’espressione in esame si indichi l’uso contemporaneo ed identico della cosa, con la conseguenza che una disciplina turnaria nel caso di specie, riferita ai posti auto all’interno del cortile dell’edificio non implica l’esclusione di un condomino dal godimento di un bene comune, garantendo, al contrario, allo stesso, la possibilità di fruirne nel modo più ampio possibile. L’usucapione decennale presuppone l’identità tra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede. La Corte di Cassazione ha ribadito l’orientamento giurisprudenziale per cui l’usucapione decennale, prevista dall’articolo 1159 c.c., ha come presupposto l’identità tra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede tale identità deve essere accertata attraverso una valutazione del titolo di acquisto e del possesso. Nel caso di specie, gli Ermellini hanno rilevato che non è stata verificata l’idoneità, in astratto, del titolo di trasferimento a favorire l’usucapione del bene, mancando, nell’atto di acquisto, la specifica individuazione del posto auto rivendicato dalla ricorrente. Per le ragioni sopra esposte, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 dicembre 2015 – 26 gennaio 2016, numero 1421 Presidente Mazzacane – Relatore Oricchio Considerato in fatto A.R. , in qualità di proprietaria di un appartamento sito all'interno del Condominio di via omissis , conveniva in giudizio il predetto Condominio innanzi al Giudice di pace di quella Città. Parte attrice chiedeva dichiararsi la nullità della delibera assembleare assunta in data 16.05.2005, che aveva disposto la rotazione dell'uso dei posti auto situati all'interno del cortile condominiale, statuendo tra l'altro che la A. non potesse parcheggiare dal 1.06.2006 al 31.08.2006 tanto in quanto la medesima attrice assumeva che aveva acquistato dall'originario proprietario dell'intero edificio anche un diritto di parcheggio nel cortile condominiale e che, in ogni caso, la delibera impugnata, statuendo su diritti reali e soggettivi perfetti, non poteva essere assunta con una maggioranza semplice. In via subordinata la A. invocava anche l'avvenuta usucapione del diritto di parcheggio in un determinato punto del cortile, ove la stessa aveva parcheggiato da oltre 30 anni senza contestazione alcuna. Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto, che chiedeva il rigetto del ricorso. Il Giudice di pace accoglieva il ricorso della A. e per l'effetto dichiarava la nullità della delibera impugnata. Avverso detta decisione proponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della gravata decisione. Resisteva all'impugnazione la A. che, costituitasi in giudizio, proponeva appello incidentale. Con sentenza in data 17/19 novembre 2009 il Tribunale di Napoli, in funzione di Giudice di appello, accoglieva l'appello principale, rigettava quello incidentale, rigettando conseguentemente la domanda attrice di nullità delle delibera condominiale impugnata. Per la cassazione della succitata decisione del Giudice di appello ricorre la A. con atto fondato su due ordini di motivi. Non ha svolto attività difensiva il Condominio intimato. Ritenuto in diritto 1. Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di VIOLAZIONE, FALSA ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI articolo 112 113 e 116 C.P.C. VIOLAZIONE ED ERRATA APPLICAZIONE DELL'articolo 1135 e 1136 C.C. . In particolare parte ricorrente lamenta che 'Terrore in cui è incorso il Tribunale di Napoli con la sentenza oggetto del presente ricorso per cassazione, è grave ed inescusabile, e consiste in una valutazione sbagliata delle norme in epigrafe citate in particolare, il Tribunale, attribuisce all'assemblea condominiale il potere di decidere su diritti reali e soggettivi perfetti, quali quello spettante alla Sig.ra A. in virtù dell'atto di compravendita per Notar Vosa del 14 novembre 1991, ove veniva, alla stessa trasferito il diritto di parcheggiare un'autovettura nel cortile di ingresso condominiale . Il motivo è del tutto infondato, specie con riguardo all'affermazione invero mai svolta dal Tribunale di aver attribuito all'assemblea condominiale il potere di decidere su diritti reali e soggettivi della ricorrente. Infatti e quanto alla pretesa proprietà esclusiva di una parte del cortile in capo ad A.R. , la sentenza impugnata ha affermato il Giudice di Pace ha dichiarato la nullità della delibera impugnata con la quale il Condominio di via omissis aveva deliberato la rotazione dei posti auto nel cortile condominiale, statuendo che la A. non potesse parcheggiare dal 1/6/2006 al 31/8/2006 — ritenendo che la stessa fosse lesiva del diritto della A. di posteggiare l'auto nel cortile condominiale, diritto trasferitole da D.C.M. , originaria proprietaria del fabbricato. Orbene, tale convincimento non può essere condiviso. Infatti, come opportunamente eccepito dal Condominio, all'atto dell'acquisto da parte dell'odierna appellante della proprietà dell'immobile sito al piano terzo dello stabile, avvenuto con rogito per Notar Vittoria Vosa del 14/11/1991 rep. numero 4187, l'originaria proprietaria dell'intero edificio D.C.M. aveva già alienato altra unità immobiliare del fabbricato e, precisamente, quella al secondo piano, a C.M. con atto di compravendita per Notar Raffaele De Napoli del 28/11/1990 rep. numero 14211 v. documentazione allegata alla produzione di primo grado dell'appellante . Ora, deve ritenersi che per effetto di tale primo atto di trasferimento da parte dell'originaria proprietaria, si sia costituito ipso iure il condominio di via omissis , con la conseguenza che la D.C. non aveva più titolo per disporre successivamente delle parti comuni dell'edificio, tra cui appunto il cortile, essendo le stesse già divenute condominiali ai sensi dell'articolo 1117 c.c. per mancanza di riserva o di menzione nel titolo di trasferimento a terzi della prima unità immobiliare . Il giudice di appello ha, quindi, correttamente valutato che il cortile era già diventato bene condominiale in forza del primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, per cui il successivo trasferimento di altra unità immobiliare all'attuale ricorrente A. non poteva trasferire ad essa, in proprietà esclusiva, una parte del bene condominiale. Tale affermazione è coerente con i principi già espressi da questa Corte Sez. 2, Sentenza, numero 3257 del 19/02/2000 , che ha affermato Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni. Con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti . L'esposto principio, in questa sede condiviso, è stato ribadito successivamente da Cass., Sez. Seconda, Sentenza numero 19829 del 04/10/2004. In via subordinata e sotto altro profilo, la ricorrente lamenta che, in ogni caso, la delibera era invalida perché la decisione di limitare il godimento del cortile alla A. è stata assunta con una maggioranza semplice, ove invece era necessaria una maggioranza qualificata, trattandosi di delibera destinata ad incidere su diritti reali e soggettivi dei singoli. La censura in esame, pure sotto l'esposto profilo, non è fondata. Secondo consolidata e qui ribadita giurisprudenza di questa Corte il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto se possibile , ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l'uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili . Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 16 giugno 2005, numero 12873 . D'altra parte, come affermato nella citata sentenza, è giurisprudenza di questa Corte Cass. numero 2084/1992, numero 9649/1998, numero 1057/1999 e numero 4601/1981 che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, come ritiene la sentenza impugnata, è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'articolo 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame che l'assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, cod. civ., la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il migliore godimento e la migliore utilizzazione dei detti posti auto, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza . Il Tribunale di Napoli ha applicato tali principi e parte ricorrente non prospetta neppure validi motivi comportanti un mutamento del suesposto consolidato orientamento giurisprudenziale. Il motivo deve, dunque, essere rigettato. 2. Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di VIOLAZIONE, FALSA ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI articolo 112 113 E 116 C.P.C. VIOLAZIONE ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI articolo 1140 -1158 E 1159 C.C. . Viene, col motivo in esame, dedotto che il Tribunale avrebbe erratamente e abnormemente valutato sia le risultanze delle prove documentali, il più volte citato atto notar Vosa 14/11/91, che quelle delle prove orali, ovvero dei testimoni che, univocamente, senza contraddizioni e senza né richiesta di controparte, né espletamento di prova contraria, hanno dichiarato che per oltre 30 anni la sig.ra A.R. ed il padre, hanno parcheggiato nel cortile di Via OMISSIS , pacificamente e pubblicamente, senza che nessuno, prima della delibera impugnata, abbia contestato il loro diritto e la facoltà di cui si sono avvalsi . La censura qui in esame non è assolutamente pertinente rispetto alla ratio ed alla motivazione della sentenza di secondo grado. Infatti in essa il giudice ha spiegato puntualmente che per l'usucapione abbreviata è pur sempre necessario un titolo astrattamente idoneo ad attuare il trasferimento del diritto reale, ed a tal fine, è indispensabile l'esatta individuazione dei bene nel titolo medesimo e l'identità dello stesso con quello successivamente avvenuto. Quindi, ad avviso del Tribunale di Napoli, prima di accertare se fosse provato l'asserito possesso decennale, era necessario verificare l'idoneità in astratto del titolo di trasferimento, nei termini sopra descritti, a consentire l'usucapione, circostanza quest'ultima esclusa nel caso di specie, in quanto nell'atto di acquisto per Notar Vittoria Vosa del 14/11/1991 rep. numero 4187 mancava del tutto l'individuazione in esso del posto auto successivamente oggetto di uso da parte della A. . La decisione impugnata è peraltro conforme alla giurisprudenza di legittimità ed, in particolare e da ultimo, a Cass. civ., Sent. 17 gennaio 2014 numero 874, che ha affermato il principio -qui condiviso e ribadito per cui l'usucapione decennale di cui all'articolo 1159 cod. civ. postula l'identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino , corrispondenza che va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro . Parte ricorrente non deduce idoneo motivo alcuno atto a giustificare il mutamento del suesposto e consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale il presupposto indispensabile ai fini dell'operatività dell'istituto in esame non ricorrente nella fattispecie è la perfetta corrispondenza tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo. Il motivo va, dunque, respinto. 3. Alla stregua di quanto innanzi esposto, affermato ritenuto il ricorso va rigettato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.