L’acquirente dell’immobile locato, subentrato nel rapporto di locazione in essere, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie sino al giorno del suo acquisto sicché sono a lui non opponibili gli accordi verbali in deroga all’originario contenuto del contratto di locazione, che non risultino anche essi da scrittura avente data certa, non assumendo rilevanza la circostanza della eventuale indiretta conoscenza da parte sua.
Con la sentenza numero 2751, depositata il 12 febbraio 2015, la terza sezione della Corte di Cassazione affronta il tema del trasferimento a titolo particolare dell’immobile locato, disciplinato ex articolo 1599 c.c., e della non opponibilità al locatore, nuovo proprietario, degli accordi verbali intercorsi tra le parti dell’originario rapporto di locazione, anche in considerazione dell’esclusione implicita della retroattività del rapporto, ex articolo 1602 c.c Il fatto. La nuova proprietaria di un immobile già concesso in locazione, premettendo di essere subentrata nella locazione a seguito di compravendita del bene, intimava sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida alla conduttrice, assumendo la sua inadempienza nel pagamento dei canoni di locazione. Costituitasi in giudizio l’intimata riferiva di aver già rilasciato l’immobile a seguito di recesso dalla stessa esercitato e comunicato alla locatrice. La stessa contestava inoltre la fondatezza della richiesta adducendo un accordo verbale con il precedente proprietario, successivo alla stipula del contratto, con cui erano convenuti dei lavori di ristrutturazione da ripartirsi in parti uguali tra i contraenti. Sicché il 50% delle spese anticipate per il locatore dal conduttore, erano andate a compensarsi con i canoni di locazione dovuti. La domanda dell’intimante era accolta in primo grado con declaratoria di risoluzione del contratto e condanna al pagamento dei canoni non corrisposti. Su appello della conduttrice la pronuncia era riformata con conseguente condanna della locatrice alla restituzione del deposito cauzionale trattenuto, ed al pagamento della quota dei lavori eseguiti a suo carico. La sentenza era impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione. La ricorrente si doleva della violazione e falsa applicazione degli articoli 1599, 1602, 1372, 2722 e 1406 c.c. per avere il Giudice di appello dato per acquisita l’esecuzione dei lavori da parte della locatrice, con conseguente suo accollo delle spese, trascurando la mancanza del suo consenso nonché l’irrilevanza degli accordi intercorsi con il precedente locatore. Il trasferimento a titolo particolare dell’immobile ed i suoi riflessi sul rapporto di locazione in essere. L’Organo di legittimità evidenziava come il trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comportasse anche ex articolo 1599 c.c. il subentro del nuovo proprietario nella locazione, con esclusione della retroattività del rapporto. In buona sostanza, ancorché l’acquirente dell’immobile subentri in tutti i diritti e gli obblighi nascenti dalla locazione, egli resta comunque terzo estraneo ad eventuali obblighi assunti dalle parti originarie, già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle stesse, sino al momento dell’acquisto da parte sua. Per effetto dell’articolo 1602 c.c. l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi che derivano dal contratto di locazione nel momento dell'acquisto del bene locato, sicché il sub-ingresso dell'acquirente non ha effetto retroattivo e determina il sorgere di due rapporti di locazione distinti i cui effetti si producono nei confronti di colui che risulta essere locatore nel rispettivo periodo di riferimento in tal senso Cass. civ. numero 8329/2001 . In ragione di tanto la successione nel contratto dell’acquirente non comporta di per sé anche il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturata in capo al precedente proprietario nel periodo antecedente all’acquisto, salvo differente accordo tra le parti. V’è da aggiungere che, nel caso di specie, un articolo del contratto di locazione espressamente escludeva la realizzazione di modifiche o lavori da parte del conduttore, senza consenso scritto del locatore. L’inopponibilità degli accordi verbali al nuovo locatore. Nella medesima direzione la Cassazione ha anche avuto modo di evidenziare come non sia possibile opporre all’acquirente dell’immobile eventuali accordi verbali di deroga al contenuto del contratto originario, se non risultanti da scrittura avente data certa, giacché non assume rilevanza l’eventuale conoscenza indiretta che ne abbia l’acquirente. Nell’odierno caso la locatrice non aveva aderito alla richiesta di eseguire lavori, essendosi la stessa semplicemente limitata a manifestarne la consapevolezza. Incensurabile la valutazione sulla validità del recesso perché immune da vizi logico-giuridici. L’ulteriore motivo d’impugnazione sollevato dalla locatrice atteneva, tra gli altri, alla illegittimità del recesso a suo dire privo dei presupposti di cui all’articolo 27 della legge numero 392/78, giacché esercitato con un preavviso di soli due giorni e senza la sussistenza dei gravi motivi. Gli ermellini precisavano che il Giudice del merito, con valutazione immune da censure, fosse giunto alla conclusione di ritenere valido il recesso in ragione della richiesta avanzata dalla conduttrice di eseguire lavori di adeguamento dell’immobile ai disabili, come stabilito dalla legge regionale, senza riceve riscontro dalla locatrice. Anche la circostanza dell’avvenuto rilascio dell’immobile era ritenuto dalla Cassazione correttamente dedotta dal Giudice del merito. Ciò in ragione dell’esistenza di una missiva che il precedente proprietario aveva inviato all’Agenzia delle entrate in risposta ad un sollecito per l’omesso versamento della tassa di registrazione del contratto, in cui lo stesso riferiva l’avvenuta disdetta del contratto da parte del conduttore. In questa direzione infatti l’organo di nomofilachia evidenziava il valore probatorio della missiva, liberamente valutabile dal giudice al fine del suo convincimento, trattandosi di scrittura proveniente da terzi estranei alla lite dal valore indiziario idonea a fondare il convincimento del Giudice unitamente ad altri dati probatoria acquisiti al processo. Concludendo. Tali considerazioni portavano la Cassazione ad accogliere il primo motivo di ricorso con rinvio alla Corte di Appello competente in altra composizione per la riforma della sentenza impugnata.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 novembre 2014 – 12 febbraio 2015, numero 2751 Presidente Segreto – Relatore Carleo Svolgimento del processo Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, notificato in data 22 luglio 2004, T.M. , premesso di essere subentrata, in qualità di locatrice, dal 28 ottobre 2002, nella locazione stipulata il 20 marzo 2001 tra il proprio padre e la Lega delle Cooperative e Mutue - Federazione provinciale di Oristano, a seguito dell'acquisto dell'immobile sito in Oristano, via degli artigiani 8/b, conveniva in giudizio la detta Lega assumendo che la stessa si era resa inadempiente nel versamento dei canoni locativi per il complessivo importo di Euro 8.263,30. Si costituiva in giudizio l'intimata deducendo di aver rilasciato l'immobile a seguito di recesso, ritualmente comunicato alla locatrice, e contestando nel merito la fondatezza della domanda in quanto con il padre dell'attrice, dopo la stipula di un contratto scritto, era stato verbalmente convenuto che fossero necessari dei lavori di ristrutturazione da eseguirsi sull'immobile a spese di entrambi i contraenti in misura eguale ed aggiungendo che il rimborso del 50%, da essa anticipato per conto del locatore, era andato a compensazione dei canoni dovuti dapprima al padre della T. e quindi alla stessa attrice. In esito al giudizio, il Tribunale di Oristano dichiarava risolto il contratto per inadempimento della conduttrice che condannava al pagamento delle differenze per i canoni corrisposti in meno. Avverso tale decisione la Lega proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la T. , la Corte di Appello di Cagliari con sentenza notificata il 25 marzo 2011, in accoglimento dell'impugnazione, rigettava la domanda proposta dalla T. condannandola alla rifusione di Euro 3.363,00 quale corrispettivo del deposito cauzionale ed Euro 3.358,00 quale corrispettivo dei lavori eseguiti, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Avverso la detta sentenza la soccombente ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi. Resiste con controricorso la Lega. Motivi della decisione Con la prima doglianza, deducendo la violazione e la falsa applicazione degli articolo 1599, 1602, 1372, 2722, 1406 cc, la T. ha censurato la sentenza impugnata per aver la Corte di Appello dato per pacifica una sua adesione alla richiesta della Lega di accollarsi parte delle spese, asseritamente affrontate per l'esecuzione dei lavori sull'immobile, iniziati dopo la stipula del contratto, trascurando che, anche qualora la conduttrice avesse effettivamente eseguito i lavori, lo avrebbe comunque fatto senza il suo consenso, essendo irrilevanti gli eventuali accordi intercorsi con il precedente locatore. La doglianza è fondata e merita accoglimento. Come ha già avuto modo di statuire questa Corte, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'articolo 1599 cod. civ., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'articolo 111 cod. proc. civ. peraltro, il principio stabilito dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex articolo 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto Cass. numero 11895/2008 . Ed invero, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito dall'articolo 1602 cod. civ., comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, cfr Cass. numero 22669/04, Cass. numero 8328/01, Cass. numero 15021/04 , con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato. Ad ulteriore conforto della doglianza in esame, mette conto di sottolineare che, come risulta dall'articolo 11 del contratto sottoscritto dalle parti originarie del rapporto - clausola opportunamente riportata in ricorso nel rispetto del principio di autosufficienza dei ricorsi per cassazione - le parti contraenti avevano espressamente convenuto che il conduttore si obbligava a non apportare alcuna modifica, innovazione, addizione o miglioria all'immobile concesso in locazione senza il preventivo consenso scritto del locatore, consenso scritto che nella specie deve ritenersi che sia certamente mancato sia perché non è stata fornita prova documentale a riguardo sia perché la stessa Lega delle Cooperative accenna ad accordi presi alla stipula del contratto , accordi che, non risultando trasfusi nel contratto - la circostanza è pacifica - furono evidentemente solo verbali. Ciò posto, vale la pena di sottolineare che, come ha già avuto modo di statuire questa Corte, l'acquirente di immobile locato, obbligato a rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario con contratto di data certa anteriore all'alienazione, ai sensi dell'articolo 1599, primo comma, cod. civ., è terzo rispetto al contratto e pertanto, non gli sono opponibili gli accordi verbali in deroga al contenuto dell'originario contratto di data certa, che non risultino anche essi da scrittura di data certa, non avendo rilevanza la eventuale indiretta conoscenza, da parte dell'acquirente, di siffatte deroghe sprovviste di prova legale. Cass. numero 10775/93 . Ed è appena di caso di osservare che nel caso di specie non vi fu alcun consenso scritto da parte della locatrice succeduta nel contratto poiché la T. , con la lettera del 2004, si limitò a manifestare la sola consapevolezza che vi fossero lavori in corso, senza manifestare altresì la minima adesione. Ne deriva l'accoglimento della censura in esame. È invece infondata la seconda doglianza, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 27 legge 392/78, 1216, 1590 e 1591 cc nonché della motivazione erronea insufficiente e contraddittoria, con cui la ricorrente lamenta che la Corte di Appello avrebbe sbagliato nel ritenere la legittimità del recesso, con preavviso di appena due giorni, nel ritenere provato il rilascio del bene locato, nel condannare infine la locatrice alla restituzione del deposito cauzionale ad onta della mancata riconsegna dell'immobile. Tutti i profili di censura, come sopra riportati nella loro essenzialità, non colgono nel segno e devono essere quindi disattesi. A riguardo, giova premettere che la sussistenza o meno degli elementi che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, come uno dei presupposti necessari perché siano ravvisabili i gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore ex articolo 27, ultimo comma, della legge numero 392/1978, non può che essere rimessa all'apprezzamento del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se è sorretto da congrua e coerente motivazione. Nel caso di specie, la corte di merito ha ritenuto che costituisse grave motivo per il recesso ad nutum la circostanza che la locatrice, pur essendo stata resa edotta dalla conduttrice della necessità indefettibile che sul bene locato fossero eseguiti i lavori di adeguamento dell'immobile ai disabili, giusto il disposto della legge regionale, non solo non diede in tempi brevi il consenso richiesto nel dicembre 2003 ma, con lettera del 29 dicembre, chiese ulteriore tempo per la decisione. Ora, solo a fronte di tale missiva, la conduttrice dopo aver atteso quasi due mesi, in data 2 6 febbraio 2004, comunicava alla T. che, non avendo ricevuto medio tempore alcuna decisiva risposta alla sua lettera, avrebbe lasciato l'immobile a far data dall'1 marzo 2004. Ciò premesso, deve ritenersi che la valutazione di merito compiuta dalla Corte di Appello è sorretta da convincente e condividibile motivazione per cui è incensurabile in sede di legittimità. Quanto alla circostanza che la restituzione del bene fosse effettivamente avvenuta, la deduzione compiuta dalla Corte di merita di essere condivisa alla luce della lettera che il precedente locatore, padre dell'attrice, inviò all'agenzia delle entrate, in risposta ad un sollecito per l'omesso pagamento della registrazione del contratto de quo per l'anno 2004, in cui chiariva che nulla era dovuto per quell'anno in quanto il contratto aveva perso la sua continuità in seguito alla disdetta di una delle parti, come risulta da allegato in data 1.3.2004 . Né può dubitarsi della valenza probatoria di tale missiva, la quale è idonea a costituire fonte di convincimento del giudice, alla luce del principio di diritto statuito dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui le scritture private provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi alle stesse né la disciplina sostanziale di cui all'articolo 2702 cod. civ., né quella processuale di cui all'articolo 214 cod. proc. civ., atteso che esse costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo Sez.Unumero numero 15169/2010 . Quanto alla restituzione del deposito cauzionale, posto che la Corte territoriale, con accertamento di merito, ha verificato che il rilascio dell'immobile locato avvenne effettivamente l'1.3.2004, tale restituzione deve ritenersi dovuta poiché l’acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'articolo 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente Cass. numero 23164/2013 . Ne deriva il rigetto della seconda doglianza in esame. Il ricorso per cassazione, siccome fondato in relazione al primo motivo, deve essere accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata in relazione al motivo accolto. Con l'ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia da condursi nell'osservanza del principio statuito in relazione al motivo accolto, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Cagliari, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Cagliari, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.