Con la circolare numero 4/E pubblicata il 19 febbraio 2015, l'Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sulla tassazione, ai fini delle imposte dirette e indirette, del rent to buy, il contratto introdotto dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia, che prevede la possibilità di conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando a un momento successivo il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.
A distanza di oltre tre mesi dalla sua entrata in vigore, arrivano le indicazioni sul regime fiscale da applicare al rent to buy, il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili introdotto dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia d.l. numero 133/2014, convertito con l. numero 164/2014 . Con la circolare numero 4/E pubblicata ieri, infatti, l'Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sulla tassazione, ai fini delle imposte dirette e indirette, di questo nuovo schema contrattuale, che prevede la possibilità di conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando a un momento successivo il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Trattandosi - come spiegato in premessa nel documento di prassi - di una tipologia contrattuale che lascia ampio spazio all'autonomia delle parti, la ricostruzione della relativa tassazione è notevolmente articolata, in quanto dipende da una serie di variabili. Anzitutto, la circolare distingue le tre fasi dello schema contrattuale la fase di godimento dell'immobile, l'esercizio del diritto di acquisto e l'atto di trasferimento, e l'ipotesi di mancato trasferimento e restituzione degli acconti. Fase di godimento dell'immobile. Il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario va diversificato in base alla funzione specifica delle somme pagate per la parte di canone corrisposta per il godimento dell’immobile, si applicano le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo. Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa non è un imprenditore ma un soggetto Irpef, ove ricorrano i presupposti può optare per il regime della “cedolare secca”. Ai fini IVA, posto che il punto 3.1.2 del documento di prassi rileva che la quota dei canoni versati per il godimento dell’immobile non è riconducibile - «atteso che i contratti in esame non contengono una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti» - a una cessione di beni, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, numero 2, d.P.R. numero 633/1972, detta quota rientrerà tra le operazioni esenti da IVA, salvo che il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Inoltre, lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi, e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino. Se l’operazione risulta imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono • aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 • aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa” • aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime IVA applicabile, ma per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività IVA/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale 1% , indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta. Trasferimento dell’immobile. Anche in relazione al momento dell'atto di trasferimento dell'immobile, la circolare distingue le ipotesi in cui il proprietario sia o meno in regime d’impresa • nel primo caso, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile si determinerà un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile, mentre ai fini Iva, posto che il momento di effettuazione dell’operazione di compravendita va individuato all’atto dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ai sensi dell’articolo 6, comma 1, d.P.R. numero 633/1972 , la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dall’ex locatario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. • nel secondo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto, è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Mancato trasferimento dell'immobile. Se non viene esercitato il diritto di acquisto, e vengono restituite al conduttore le quote versate a titolo di acconto sul prezzo, il proprietario, ai fini IVA, è tenuto, ai sensi dell’articolo 26, comma 2, d.P.R. numero 633/1972, all’emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti. Se le parti, in sede contrattuale, hanno stabilito che una quota dei canoni versati in acconto sul prezzo sia trattenuta dal concedente, detta quota, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, assume la natura di corrispettivo dovuto per l’esercizio del diritto riconosciuto al conduttore, e deve essere assoggettata ad IVA, con aliquota ordinaria, secondo le regole ordinarie previste per le prestazioni di servizi di cui all’articolo 3 d.P.R. numero 633/1972. fonte www.fiscopiu.it
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