La formazione e l’aggiornamento dell’amministratore di condominio sono stati due parametri espressamente voluti dalla legge di riforma del condominio del 2012, e dai regolamenti successivi, con la chiara finalità di qualificazione in linea con glistandardeuropei, puntandosulla competenza dei soggetti che dell’attività in questione ne hanno fatto un lavoro. L’emergenza sanitaria scaturita dalla pandemia Covid-19 hastravolto il mondo della formazione, compresa quella degli amministratori di condominio, che ora si chiedono come dovranno formarsi e,soprattutto,con quali modalità. Con questo contributo cercheremo di dare le prime risposte interpretative.
1. Il quadro normativo La disciplina del condominio in Italia è regolata, in pochi articoli, dal codice civile del 1942, che, stante il lungo tempo trascorso e l’evoluzione del fenomeno, hanno determinato negli scorsi anni unaspinta riformatriceresasi necessaria anche per i continui orientamenti giurisprudenziali e le tesi dottrinarie. Tale esigenza, dopo moltitravaglidovuti al contrapporsi di interessi politici ed associativi, ha visto il suo parziale soddisfacimento nellal.11 dicembre 2012,numero 220, denominata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata inGazzettaufficialenumero 293 del 17 dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013. Tale disposto normativo ha anche tentato di costruire una figura dell’amministratore al passo con i tempi e soprattuttoformato inizialmente ed aggiornato periodicamente, regole successivamente dettate dal regolamento ministeriale numero 140 del 13 agosto 2014, pubblicato inGazzettaufficialenumero 222 del 24 settembre 2014. 2. La figura dell’amministrazione di condominio brevi cenni Il codice civile, anche dopo la riforma del 2012, non contiene una figura dell’amministratore, limitandosi a stabilire quando e da chi debba essere nominato, quali siano i suoi obblighi e le correlate responsabilità, quali siano i suoi compiti ed in cosa consista la sua rappresentanza. Ne è nata comunque una figura transitata da un tipicomunusdi rappresentanza ad un più forteonusdi responsabilità. In seguito alla riforma, l’amministrazione condominiale è ormai diventato unincarico professionalee l’obbligo di diligenza da osservare è quello qualificato di cui al comma2dell’articolo 1176 c.c., rapportato alla natura dell’attività esercitata. L’amministratore è diventato,quindi,colui il quale deve impegnarsi a prestare la propria opera per il raggiungimento del risultato desiderato, assicurando ladiligenza del professionistadi media attenzione e preparazione. L’articolo 71-bisdisp.att. c.c., introdotto dall’articolo 25l. numero 220/2012 legge diriforma delcondominio , ha fissato irequisiti necessariper lo svolgimento dell’incarico di amministratore, tra i quali quello della previa frequentazione di un corso di formazione iniziale e dello svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. La sopravvenuta perdita di questo requisito determina la cessazione dell’incarico, legittimando ciascun condomino a convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore. Anche la disciplina uniforme delle professioni non organizzate in ordini o collegi, contenuta nella l.14 gennaio 2013,numero 4, prevede al comma 4 dell’articolo 1 che l’offerta dei servizi deve esserecompetente, corretta, ampia e specializzata. 3.La formazione dell’amministratore di condominio il corso iniziale e di aggiornamento periodico Il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il regolamento ministeriale numero 140 del 13 agosto 2014 che contempla le finalità della formazione e dell’aggiornamento degli amministratori stabilendo i requisiti già accennati, nonché quelli relativi alle qualità dei docenti e dei responsabili scientifici. Ma il nodo fondamentale è rappresentato dall’articolo 5 che prevede le modalità di svolgimento ed i contenuti dell’attività di formazione ed aggiornamento. Il corso iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dalresponsabile scientificoin base a quanto specificato al comma 3 ed ha una durata di almenosettantadue orearticolandosi in moduli teorici e pratici, di cui questi ultimi devono coprire almeno un terzo della durata complessiva effettiva. Il corso formativo di aggiornamento, che ha unadurata annuale, deve essere di almenoquindici oree deve riguardare elementi di natura relativa alla amministrazione condominiale secondo l’evoluzione della normativa e della giurisprudenza con risoluzione di casi teorico-pratici. Le materie oggetto di disamina in sede di aggiornamento sono quelle relative -per esemplificare ai compiti e poteri dell’amministratore, alla sicurezza degli edifici, al riscaldamento e condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali i diritti reali la normativa urbanistica con particolare riguardo ai regolamenti edilizi i contratti la mediazione, contabilità ed utilizzo degli strumenti informatici. L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero di Giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica indicato dal Ministero sul sito istituzionale. Si stabilisce, in ultimo,che le lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possano essere svolte anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico. Questo ultimo aspetto viene approfondito in una apposita sezione di questo focus, con riferimento allaemergenza sanitaria causata dal Covid-19. 4. Le conseguenze del mancato aggiornamento 4.1 La teoria dottrinaria della norma imperativa Le critiche più accese dei primi commentatori della riforma sono state incentrate sull’assenza di un organismo che controllasse leviolazionied irrogassesanzioni“disciplinari” all’amministratore inadempiente alla formazione ed all’aggiornamento. Se,da una parte,ciò non è stato possibile in quanto l’amministratore non risulta essere un professionista inquadrato in uno schema regolamentato tanto è vero che la sua attività è disciplinata dallal. numero 4/2013 recante norme sulle professioni non regolamentate , dall’altra,invece il legislatore ha preferito lasciare all’assembleail potere di verifica dell’assolvimento degli obblighi formativi, sostanziandosi nella decisione relativa alla discrezionalità della nomina in sede di primo incarico oppure di rinnovo dello stesso. Quindi,un’applicazione concreta delle leggi di selezione del mercato. Lo studioso, però, deve comprendere su quale base opera una siffatta interpretazione, al fine di comprenderne la fondatezza. Tutto parte dalla domanda sussiste lanullitàdella delibera di nomina dell’amministratore di condominio allorquando si violino i requisiti previsti dalla norma integrata dald.m.numero 140/2014? Per essere ancora più chiari, l’articolo 71-bisdisp.att. c.c.ha portataimperativa? Il legislatore ha sicuramente avvalorato larilevanza socialedell’attività in questione, richiamando nelle disposizioni normative e regolamentari l’obbligo da parte dell’amministratore di condominio di indicare, a tutela del consumatore, il possesso dei requisiti al fine di essere nominato dall’assemblea. Da ciò ne discende, secondo la dottrina, che la norma di cui all’articolo 71-bisdisp.att. c.c.citatoabbiacarattere imperativo, in quanto posta a tutela degliinteressi generalidella collettività ed in particolare delconsumatoreed in quanto tale non può essere derogata in base ad un accordo tra le parti. Secondo tale orientamento,la formazione degli amministratori costituisce un elementointrinseco del contrattoe,quindi, in sede di conferimento dell’incarico, la garanzia della presenza dei requisiti deve far parte dellecondizioni del mandatostesso anche in sede di rinnovo. Viene questa definita lateoria della norma imperativae si sostanzia nei seguenti casi a la nomina di un amministratore privo della formazione iniziale è nulla e nullo è il mandato conferitogli b il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica porta alla perdita del requisito di cui alla lett.g dell’articolo 71-bisdisp.att. c.c.ed alla conseguentenullitàdella nomina in sede di rinnovo del mandato c i condomini non hanno la libertà di contrattare con l’amministratore al di fuori di quanto previsto obbligatoriamente dalla legge e non possono conferire l’incarico ad un amministratore che sia privo dei requisiti indicati dalla predetta lett.g della norma d una delibera adottata in violazione della norma imperativa è nulla e nullo è il mandato conferito. 4.2.L’orientamento giurisprudenziale della nullità della delibera di nomina Alla teoria della imperatività della norma ha dato seguito e fatta concreta applicazione il Tribunale di Padova Trib. Padova,27 marzo 2017,numero 818 , assolutastella polareper la casistica successiva, allorquando ha stabilito che il professionistanon in regolacon l’aggiornamento periodiconon può essere nominatodall’assemblea, sancendo in termini di nullità la delibera di nomina di un amministratore non in regola con laformazione periodica. La decisione è diventata di estremo interesse, in quanto non vi è un’esplicita disposizione che preveda l’obbligo da parte dell’assemblea di verificare, all’atto della nomina, l’assolvimento degli obblighi formativi da parte dell’amministratore, comminando la sanzione contrattuale della nullità per non essere stato l’amministratore diligente nell’adempiere alla formazione iniziale ed a quella periodica a seconda dei casi. La sentenzade quaha reso maggiormente frequenti i controlli dell’assemblea sul possesso delle dovute attestazioni sulle frequenze con profitto dei corsi iniziali e di aggiornamento, consentendo una selezione del mercato che premia gli amministratori più competenti grazie ad unaadeguata formazione. 5. Le modalità di espletamento della prova finale e sua compatibilità con il distanziamento sociale Il comma5,dell’articolo 5,d.m.numero 140 del 13 agosto 2014, stabilisce chele lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possano essere svolte anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico. Con tale disposizione,il legislatore attuativo ha voluto prendere atto e codificare l’ormai consolidato metodo dellelezioni c.d. a distanza, tenute avvalendosi delle piattaforme multimediali che consentono al docente di diffondere gli insegnamenti tesi alla formazione ed aggiornamento attraverso il mezzo tecnologico del web. Resta il fatto, però, che lo stesso legislatore ha avuto iltimoredi estendere tali modalità interattive ancheall’esame finale, prevedendo per lo stesso lo svolgimento in unasede fisicaindividuata dal responsabile scientifico. La distinzione effettuata trova il suo fondamento nella preoccupazione, che, permettendo l’espletamento dell’esame finale, sia per il corso iniziale che di aggiornamento, in modalità telematica, ciò non avrebbe garantito una parvenza di serietà e soprattutto di affidabilità della prova, rimarcando, con tale previsione, quanto il legislatore ci tenesse ad una seria ed elevata formazione dell’amministratore condominiale. La norma regolamentare del 2014 non poteva naturalmente prevedere che l’arrivo e la diffusione drammatica dell’epidemia da Covid-19 stravolgesse ilcontatto sociale, annullando ogni rapporto tra persone ed imponendo il c.d.distanziamento sociale,quale unico strumento efficace di contrasto al contagio. Gli ordini e collegi professionali, sia nelle forme territoriali che nazionali, all’indomani della dichiarazione di stato di emergenza sanitaria sul territorio nazionale, hanno da subito decretato che la formazione dei propri iscritti avvenisse esclusivamente in modalità telematica a distanza, così come in effetti sta avvenendo, atteso l’assistere sulle piattaforme telematiche e sui c.d. social di un proliferare incessante di webinar e videoconferenze tematiche interattive. In questa baraonda, l’aggiornamento dell’amministratore di condominio è restato al palo. Ciò riteniamo sia dovuto al fatto che la scadenza dell’obbligo formativo teso all’aggiornamento è fissata al 9 ottobre di ogni anno per cui, essendo ancora lontana la data, chi è abilitato ad organizzare gli aggiornamenti stia attendendo che lemisure impeditive al contatto socialeterminino o si attenuino. Ma se nella denegata ipotesi, tale previsione non si avveri? A quel punto,si porrebbe il problema della modalità di svolgimento del solo esame finale c.d. frontale presso una sede fisica individuata dal responsabile scientifico. Due sono lesoluzioniche possiamo immaginare quella di porre in sicurezza i locali per lo svolgimento della prova finale mediante l’adozione dellaprecauzionedi distanziare i posti a sedere dei candidati, magari prevedendo anche lo svolgimento all’aperto con turnazione oraria, indossando dispositivi di protezioneindividuale oppure quella di attendere che giunga unprovvedimento normativoche consenta lo svolgimento dell’esame finale con modalità telematiche alla stregua di quanto accade per le lezioni. C’è,però,unaterza viache sarebbe percorribile provvedereimmediatamentead estendere, anche con una interpretazione analogica, alla fattispecie de qua, quanto già previsto dald.l.17 marzo 2020,numero 18, coordinato con lalegge di conversione 24 aprile 2020,numero 27, che, al comma 20-bisdell’articolo 83,d.l.numero 18/2020prevede che l’avvocato autentichi, mediantefirma digitale, la sottoscrizione grafica del cliente postain calceal verbale di mediazione redatto dal mediatore. Nel caso dell’esame finale, ilverbaledi avvenuto superamento della prova verrebbe firmato digitalmente dal responsabile scientifico, il quale dovrà attestare la partecipazione del candidato allo svolgimento in via telematica, ed esso, assumendo lo stesso valore di unattestato di frequenza, verrebbe successivamente inviato via mail al partecipante. 6. In conclusione In assenza di controlli e sanzioni, saranno dunque i condomini a dover controllare e verificare il possesso dei requisiti richiesti dal complesso normativo finalizzato all’introduzione della figura di un amministratore qualificato che solo i corsi di formazione ed aggiornamento possono garantire. Lasituazione di emergenza,legata alla presenza ed alla diffusione sul territorio italiano del virus Covid-19, ha favorito il proliferare di normative tese al distanziamento sociale che, persistente il divieto di ogni possibile occasione diassembramento, hanno indicato come unica strada percorribile per la formazione, quella dellamodalità a distanzache, per come è formulata la norma, sembra avere un’estensione generalizzata. Su tale presupposto,si ritiene possibileestenderela modalità di formazione a distanza anche per il caso della prova finale deicorsi iniziali e di aggiornamento dell’amministratore condominiale. 7. Guida all’approfondimento Gallo,Formazione, la sospensione lascia in campo solo la modalità a distanza, inGuida allavoro, 2020,fascomma 13, 42 Scarpa,La natura complessa dell’amministratore di condominio, inGuida aldiritto, 2019,fascomma 48, 10 Garufi,L’amministratore di condominio e la necessità di formazione costante, in Consulenteimmobiliare, 2018,fasc.1037, 163 Colussi,L’obbligatorietà del requisito della formazione per l’amministratore, inConsulenteimmobiliare, 2018,fasc.1042, 604 Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus