La Commissione Giustizia del Senato ha approvato, senza apporre alcuna modifica, il testo licenziato dalla Camera il 27 settembre scorso. Il nuovo testo entrerà in vigore sei mesi dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Nei prossimi giorni analizzeremo punto per punto quelle che sono le novità e le modifiche che dopo oltre 70 anni si apprestano a cambiare il volto del condominio dalla nuova figura professionale dell’amministratore alla mediazione, senza tralasciare la connotazione pet friendly del nuovo condominio.
Rush finale. Sarà stato l’anticipazione dell’election Day a marzo, tanto voluto dal nostro Presidente Napolitano l’impegno della legge elettorale, ancora con contorni poco chiari o la legge di stabilità, sta di fatto che il D-day della riforma è arrivato. Il 20 novembre passerà alla storia. Il condominio dopo oltre 70 anni cambia volto e si rifà il look. Un compromesso all’italiana si riapre il cantiere interpretativo. E' dal ‘42, che le norme sul condominio, eccetto alcune specifiche leggi speciali, non venivano toccate. Forse il periodo storico e la serrata agenda parlamentare non hanno certo reso agevole l’iter della riforma. Il risultato è un testo che sicuramente sarà oggetto di revisioni, aggiustamenti ed interpretazioni da parti dei giudici. Si è vero una revisione era necessaria, ma alcune norme andavano forse scritte con maggiore lungimiranza, anche se giunti a questo punto il testo sarebbe ritornato alla Camera, e visti i tempi, tutto sarebbe saltato. Certo una riforma che inciderà su oltre quaranta milioni di italiani necessitava di un maggior approfondimento, visto anche lo stravolgimento che il testo ha avuto alla Camera. Ambiente, sicurezza e nuove tecnologie. Questi sono i tre elementi più innovativi del testo riformato. Grazie alle nuove tecnologie il condominio si sposterà in rete. Uno spazio virtuale, mediante un dominio web, dove i condomini potranno controllare, da remoto, le proprietà condominiali, prendere visione dei verbali, acquisire informazioni sulla gestione del proprio condominio. La sicurezza sarà garantita dalla installazione di impianti di ripresa sulle parti comuni previa ratificata assembleare a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Sul fronte energetico, sono previste nuove norme per l’installazione della produzione di energia rinnovabile solare, eolica , che potranno essere installati sia nelle unità immobiliari che nelle parti comuni, sempre previa approvazione dell’assemblea dei residenti. Un figura poco tutelata. Nell’alveo delle novità legislative sicuramente la più attesa, da parte degli amministratori di condominio, era sicuramente quella del riconoscimento della loro professione mediante un apposito albo. In realtà questa ipotesi è stata subito scartata sia per mancanza di copertura finanziaria, sia per le radicali diversità di opinioni sul metodo da utilizzare per il riconoscimento. A tale lacuna il Riformatore ha inserito una norma che prevede una serie di requisiti legali per svolgere la professione di amministratore condominiale godere dei diritti civili e politici, non aver commesso reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio o delitti che prevedono una reclusione da 2 a 5 anni e dei requisiti professionali diploma di scuola secondaria, aver frequentato un corso iniziale di formazione . Ma proprio in questi giorni si sta discutendo un disegno di legge che potrà avere una impatto rilevante sulla professionalità della figura soprattutto nei casi in cui l’attività sia svolta in maniera continuativa. In Senato è in discussione la c.d. legge sui senz’albo che tende a disciplinare tutte le professioni non regolamentate e per le quali non è prevista l’iscrizione a un Albo specifico. Nel caso di specie le opzioni percorribili sono dunque quelle di affiliarsi ente associativo di categoria, chiedendo una certificazione, Uni10801 1998 Servizi – Amministrazione condominiale e immobiliare – Funzioni e requisiti dell’amministratore . Anche se per lo svolgimento della professione dell’amministratore non sono previsti particolari filtri d’accesso, gli standard UNI tendono comunque a garantire un certa professionalità e tutela nei confronti dell’utente finale. Ma cosa è stato dimenticato? Alcuni aspetti però sono stati letteralmente trascurati. Per esempio il conduttore non ha avuto una adeguata attenzione dal Riformatore, infatti si è persa l’occasione di identificare la condizione giuridica dei conduttori all’interno della vita condominiale determinando una sua corretta identificazione all’interno della partecipazione non solo assembleare ma anche all’interno della collettività condominiale. Poi è stata anche eliminata la possibilità di una partecipazione più diretta dell’amministratore per gli interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. In questa ipotesi, su richiesta anche di un solo condomino o del conduttore, il vecchio testo prevedeva che l’amministratore, qualora dovesse sussistere il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, poteva accedere alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. Tale articolo è stato soppresso perché forse considerato troppo invasivo. La conciliazione ed il parere della Commissione Affari costituzionali. Abbiamo ricordato, su queste pagine, che il 24 ottobre l’ufficio stampa della Corte Costituzionale pubblicò uno scarno comunicato con cui si dichiarava l’illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, numero 28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione. Ad oggi si è in attesa ancora delle motivazioni della sentenza. In quel cotesto ci si chiedeva quale conseguenze provocherà sull’iter di approvazione delle norme che disciplinano il condominio e particolarmente sul testo dell’articolo 71-quater? L’ipotesi avanzata era quella di una predisposizione di una modifica della norma con la presentazione di alcuni emendamenti. Ciò è stato fatto infatti, in questi giorni, alcuni parlamentari hanno avanzato alcune proposte di modifica al fine di reintrodurre il tentativo di conciliazione obbligatoria, provocando reazioni discordanti da parte di associazioni di categoria. Al fine di porre rimedio a questo empasse la Commissione Affari costituzionali ha espresso il 13 di novembre, un parere non ostativo ed ha cancellato la necessità di un rinvio alla Camera per modificare l’articolo 25 del Ddl che, inserendo l’articolo 71-quater, integrava le norme sulla mediazione in modo da renderle applicabili al condominio. Pertanto la Commissione non ha ritenuto che si dovessero apportare modifiche a seguito della decisione della Corte Costituzionale che ha dichiarato non obbligatorio il procedimento di mediazione, anche se a causa della sua particolare configurazione, il condominio ha creato notevoli problemi in ambito applicativo ed interpretativo per cui il ricorso alla mediazione obbligatoria comunque avrebbe avuto una finalità deflattiva sul carico giudiziario, vista anche l’alta percentuale di litigiosità che si sviluppa all’interno della stessa collettività condominiale. Alcune associazioni di categoria hanno però già previsto un alternativa istituendo degli appositi sportelli gestiti da amministratori professionisti con l’obiettivo di conciliare le liti condominiali in maniera bonaria e senza dover ricorrere ai tribunali e fornire un valido supporto a livello di consulenze di base. Il condominio diventerà uno zoo oppure pet friendly? La novità che ha avuto un certo eco, non solo tra gli addetti ai lavori, ma anche sulla stampa, è stata quella della abolizione di qualsiasi limitazione del possesso di animali domestici negli appartamenti condominiali. Gli animalisti hanno accolto con entusiasmo questa novità, anche se il testo così come promulgato, pone alcuni interrogativi un limite al diritto alla salute di natura costituzionale che potrebbe anche penalizzare i diritti di quei condomini che, per ragioni varie, tra cui quelle sanitarie, hanno scelto di risiedere in edifici nei quali la detenzione di animali non era consentita. In realtà a pacare gli animi intervenuta il sottosegretario alla Giustizia Mazzamuto che ha precisato che «tale norma è applicabile solo ai regolamenti condominiali e non anche ai regolamenti contrattuali, la cui trascrizione peraltro ne assicura l'imponibilità ai terzi». Ma a parlare sono i numeri secondo un classifica stilata dall’Associazione italiana per la difesa di animali e ambiente, sono soprattutto i cani nel 63% dei casi , che sono oggetto di controversie. Ma anche i gatti sono responsabili di faide condominiali nel 31% dei casi. Pertanto siamo sicuri che la litigiosità aumenterà a dismisura visto quello che si prospetta. Il c/c condominiale sarà condiviso? Nell’ottica della trasparenza condominiale, si è ben pensato di istituire l’obbligatorietà del conto corrente bancario o postale intestato al condominio. Tale specifica comporterà sicuramente un problema tecnico in merito alle modalità di estrazione dei documenti contabili. Per accedere al proprio conto corrente, da remoto, i singoli condomini potrebbero munirsi di password per accedere al sistema ma bisogna vedere se tutte le banche potranno, in tempi brevi, dotare i loro sistemi operativi con un sistema di controllo di accesso multiplo. Per ovviare a questi eventuali inconvenienti di natura tecnica, alcune associazioni di categoria hanno avviato un sistema di condivisione di dati contabili, delibere assembleari, rendiconto di gestione e tutta la documentazione inerente il proprio condominio in tempo reale, mediante la realizzazione di uno spazio web dedicato.
PP_COND_riformacondominio_me_1