Il rapporto mandante-mandatario è acclarato, ma va ‘limitato’ alla luce della normativa in materia condominiale. In questa ottica, l’incarico affidato all’amministratore era limitato soltanto alla individuazione del tecnico, non anche all’accordo sul compenso quest’ultimo passaggio avrebbe dovuto essere ratificato dall’assemblea.
Facciata da rifare. Su questo tutti i condomini sono d’accordo. E la mission è affidata, ovviamente, all’amministratore. Che, però, deve vedere ratificato dall’assemblea ogni step finanziario, pena rimetterci economicamente di tasca propria. A maggior ragione se ci si trova di fronte a spese previste per una manutenzione straordinaria Cassazione, ordinanza numero 5984, sezione Sesta Civile, depositata oggi , come quelle ‘anticipate’ per la direzione dei lavori. Fattura ‘fantasma’. A scatenare il contenzioso tra l’amministratore e il condominio è il mancato accordo sul rimborso delle spese relative ai lavori per il rifacimento della facciata dell’immobile. Di lì all’aula di giustizia il passo è breve E non completamente soddisfacente per l’amministratore, che vede accolta solo in parte la domanda di rimborso. Unico tassello mancante è quello della fattura relativa al compenso previsto per la società a cui era stata affidata la direzione dei lavori. Per il Tribunale non risulta «alcuna ratifica da parte dell’assemblea dei condomini», e quindi il rimborso non è dovuto. Mandatario con limiti. E questa visione viene confermata anche dai giudici di secondo grado, che confermano il quantum stabilito in primo grado, nonostante le osservazioni dell’amministratore, secondo il quale «l’amministratore del condominio agisce in qualità di mandatario» e quindi ha diritto «al rimborso delle spese fatte per il mandante, rimanendo irrilevante la mancata ratifica della spesa da parte dell’assemblea». Per i giudici, però, acclarato che «la delibera autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire», non vi era nessun riferimento «in ordine al compenso». Peraltro, era stata anche data comunicazione sulla società scelta e sulla somma indicata, nel preventivo, come compenso evidentemente, quindi, era stata rimessa al condominio «la successiva decisione in ordine al compenso da riconoscere al tecnico» e «non poteva essere effettuato alcun pagamento dall’amministratore». Anche tenendo presente, poi, che, comunque, si trattava di «un esborso per spese di manutenzione straordinaria». Decisione riservata. Per l’amministratore di condominio, a cui comunque, in primo grado, era stato riconosciuto un rimborso superiore ai 2mila euro, la pronuncia d’Appello va rimessa in discussione. Questo l’obiettivo del ricorso presentato in Cassazione, centrato su un elemento le caratteristiche della delibera condominiale «che autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico per i lavori». Perché, si domanda l’amministratore, escludere il pagamento del relativo compenso dal contenuto della mission affidata dai condomini? Per i giudici di Cassazione, però, la risposta la forniscono la giurisprudenza – anche datata – e la norma. Perché, da un lato, «spetta all’assemblea il compito non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore», e, dall’altro, all’assemblea sono riservate «le decisioni in materia amministrazione straordinaria». E la querelle in esame è da chiudere negativamente per l’amministratore anche tenendo presente che il mandato affidatogli «era circoscritto alla nomina del tecnico».
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 15 marzo – 16 aprile 2012, numero 5984 Presidente Goldoni – Relatore Giusti Osserva Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/03/21012 dal Consigliere Dott. A.G. Ritenuto che il consigliere designato ha depositato, in data 23 dicembre 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’articolo 380-bis cod. proc. civ. «Il Tribunale di Lucca, con sentenza in data 8 maggio 2007, ha parzialmente accolto per la minor somma di euro 2.137 la domanda di rimborso delle spese proposta dall’amministratore E.G. nei confronti del Condominio I Pioppi di via della Bandiera, numero 25, a Forte dei Marmi. Il Tribunale ha motivato la decisione di non totale accoglimento della domanda affermando che, per il rimborso della fattura numero 8 del 1° luglio 2003 della s.numero c. Libra, non risultava alcuna, ratifica da parte dell’assemblea dei condomini, per cui esso non era dovuto. Ha proposto appello il G., sostenendo che, poiché l’amministratore del condominio agisce in qualità di mandatario, egli aveva, diritto al rimborso delle spese fatte per il mandante per tale solo motivo, rimanendo rilevante la mancata ratifica della spesa da parte dell’assemblea. In punto di fatto, ha precisato che l’assemblea, nel deliberare i lavori alla facciata dell’edificio condominiale, lo aveva incaricato di ricercare un direttore dei lavori che questo era stato individuato nella s.numero c. Libra, che il preventivo dalla medesima rimesso per euro 1.000 oltre IVA conteneva un importo soltanto indicativo che la fattura definitiva per euro 2.000 oltre IVA era giustificata dall’entità dei lavori eseguiti e che, pertanto, non vi era alcun eccesso rispetto al mandato ricevuto. La Corte d’appello di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 9 agosto 2010, ha respinto il gravame del G. La Corte territoriale ha così motivato “Non è discutibile che la delibera autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire, ma nulla deliberava in ordine al compenso da attribuire al medesimo. Inoltre, in evidente adempimento del mandato, E.G. comunicava al Condominio su quale soggetto era caduta la scelta e la somma dal medesimo indicata a titolo di preventivo per il suo compenso, così implicitamente, ma chiaramente, dando notizia della scelta compiuta e rimettendo al Condominio la successiva decisione in ordine al compenso da riconoscere al tecnico. E’ dunque chiaro che la decisione in ordine al compenso alla ditta prescelta era rimasta nel potere deliberativo dell’assemblea e non poteva essere effettuato alcun pagamento dall’amministratore In particolare, trattandosi di un esborso per spese di manutenzione straordinaria, egli non era tenuto alla erogazione delle spesa che l’articolo 1130 cod. civ., al numero 4, riferisce soltanto a quelle per la manutenzione ordinaria”. Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il G. ha proposto ricorso, con atto notificato il 1 ° dicembre 2010, sulla base di un motivo. Il Condominio ha resistito con controricorso. Con l’unico mezzo, il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articolo 1720, primo comma, e 1708, primo comma, cod. civ., in riferimento all’articolo 360, numero 3, cod. proc. civ., per avere il giudice ritenuto che la delibera condominiale che autorizzava l’amministratore condominiale a nominare un tecnico per determinare i lavori da eseguire al fabbricato condominiale, non facoltizzava il medesimo amministratore al pagamento del relativo compenso. La doglianza è infondata. L’amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli articolo 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’articolo 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea Cass., Sez. II , 27 giugno 2011, numero 14197 . Nella specie la Corte d’appello si è attenuta a tale principio, rilevando - con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa - che il mandato dato dall’assemblea all’amministratore era circoscritto alla nomina del tecnico ma non comprendeva anche la determinazione del compenso, sicché, versandosi in attività di straordinaria amministrazione, non residuava, al riguardo, alcun potere di iniziativa dell’amministratore. In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli articolo 376, 380-bis e 375 cod. proc. civ., per esservi rigettato». Letta la memoria, di parte ricorrente. Considerato che il Collegio condivide la proposta contenuta nella relazione di cui sopra che i rilievi critici mossi alla relazione ex articolo 380-bis cod. proc. civ. con la memoria illustrativa - secondo cui soltanto con la sentenza 27 giugno 2011, numero 14197 la Corte di cassazione avrebbe affermato il principio in base al quale il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo dell’ assemblea - non colgono nel segno che, infatti, già con la sentenza 7 maggio 1987, numero 4232, questa Corte - sulla premessa che i poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria salvo i lavori di carattere urgente - ha affermato che, là dove si versi in fattispecie di amministrazione straordinaria, l’iniziativa dell’ amministratore senza la preventiva deliberazione dell’ assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il. carattere dell’urgenza, sicché, difettando tale presupposto, le iniziative assunte dall’amministratore stesso con riguardo ad attività di straordinaria amministrazione non creano obbligazioni per i condomini che, pertanto, il ricorso deve essere rigettato, avendo la Corte d’appello fatto corretta applicazione di questo principio che le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi euro 1.000, di cui euro 800 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.