La riforma normativa scioglie il vincolo di pertinenzialità disciplinato nel’atto di acquisto originario sarà possibile cedere separatamente il box, purché l’acquirente lo destini a sua volta a pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune.
Un lungo iter legislativo. Nel corso degli anni sia il legislatore che la giurisprudenza hanno dato un notevole impulso ai rapporti tra costruttori ed acquirenti privati per tutte le ipotesi di scambio degli spazi di parcheggio e dei box realizzati all’interno degli edifici privati. In questo contesto, il parcheggio pertinenziale ha sempre occupato una posizione preminente. Il legislatore, in particolare, è intervenuto con normative specifiche. Infatti oltre alle norme contenute nel codice del ‘42, si sono sovrapposte, nel corso degli anni, una serie di substrati normativi l’articolo 18, L. numero 765/1967 - c.d. legge ponte -, l’articolo 26 della L. numero 47/85, l’articolo 9 della L. numero 122/89 e, da ultimo, il nuovo comma sexies all’articolo 41 della L. numero 1150/42, introdotto con la legge di semplificazione numero 246/2005 - che interessano la maggior parte degli spazi privati per il parcheggio ubicati nelle aree urbane. La pertinenzialità prevista dal codice civile e dall’articolo 9 della legge numero 122/89. L’articolo 817 del Codice civile identifica nella pertinenze tutte quelle «cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa». Specifica che «la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima». Dal punto di vista strutturale, le pertinenze sono costituite da una aggregazione di cose in cui l’una, di natura secondaria, box/posto auto è subordinata al servizio dell’altra, principale unità immobiliare , in un rapporto di stretta funzionalità. Nella legge Tognoli tale vincolo pertinenziale è ope legis ed è anzi era indissolubile, in quanto i beni non potevano formare oggetto di atti separati. Per tali motivi la legge Tognoli dispone va , al comma 5 dell’articolo 9 che «i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli». Tale inderogabilità trova conferma nella ratio della norma, da individuarsi nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico, con la previsione di posti auto pertinenziali alle abitazioni, finalizzata alla creazione di un più razionale rapporto tra abitanti e posti auto. Analizzando il dettato normativo possiamo notare, in primo luogo, il netto rapporto di servizio tra due beni distinti. Infatti il rapporto pertinenziale va qualificato come rapporto reale che può verificarsi esclusivamente tra due beni in secondo luogo la circostanza che il parcheggio Tognoli può essere realizzato esclusivamente dal proprietario dell’appartamento cui il posto auto deve servire da pertinenza, nel rispetto della norma contenuta nell’articolo 817, comma 2, c.c. Infine il vincolo pertinenziale ha come caratteristica strutturale quella di costituire un vincolo duraturo tale circostanza si verifica per il vincolo d’inalienabilità separata dei due beni previsto dalla legge Tognoli. La libera cessione di box e pertinenze. Il nuovo decreto Semplifica – Italia scioglie il vincolo di pertinenzialità disciplinato nel’atto di acquisto originario. Sarà possibile procedere alla cessione separata del bene box, posti auto a patto che l’acquirente lo destini a sua volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune. Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione o immobile, potrà venderlo indipendentemente dall'immobile, purché il box diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L'articolo 10 del decreto Monti sulle semplificazioni sostituendo il comma 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, numero 122 consentirà la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall'appartamento cui è attualmente collegato. Si tratta di una norma che permetterà di movimentare molto il mercato dei box e dei garage, al contempo permettendo ai proprietari che non se ne servono più di smobilizzare un bene non effettivamente utilizzato. I limiti. La norma, però, specifica che il vincolo di invendibilità separata permane per i parcheggi realizzati nel sottosuolo comunale e acquistati in diritto di superficie per un massimo di 90 anni. Inoltre i posti auto e i box realizzati negli edifici esistenti diventano liberamente vendibili, anche separatamente dall'appartamento di cui sono pertinenza, solo se il nuovo proprietario li destini a pertinenza di un'unità immobiliare situata nello stesso Comune. Posto-macchina versus bene-casa. Abbiamo detto che i parcheggi previsti dall'articolo 9 legge Tognoli, al fine di supplire ai problemi della sosta e della viabilità nelle aree edificate, possono essere realizzati, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, facoltativamente dai proprietari, esclusivi o condominiali, degli immobili già esistenti esclusivamente all'interno o nel sottosuolo dei fabbricati stessi o dei relativi lotti pertinenziali e, soprattutto, devono essere asserviti a singole unità immobiliari. La scelta operata dal Governo Monti sembra andare in controtendenza rispetto agli orientamenti giurisprudenziali che si sono prodotti in questi anni. Il problema nasce dal fatto che, secondo la giurisprudenza, la realizzazione di posti auto nel sottosuolo al piano terra o di edifici esistenti, prevedeva che tutti gli appartamenti dello stabile avessero, se non la proprietà, almeno la possibilità di utilizzare i posti auto realizzati. Infatti, non è raro che gli spazi comuni ed in particolare il cortile comune siano di dimensioni tali da non consentire di parcheggiare le autovetture di tutti i condomini per esempio è il caso dei possessori di macchine di grande cilindrata o famiglie dotate di più autovetture . Al riguardo si è formata un'ampia casistica giurisprudenziale che in relazione alle ipotesi in esame, affermano la legittimità della deliberazione con cui si stabilisce un uso turnario dei posti auto, essendo esso in grado di assicurare un rigoroso rispetto dei diritti di ciascun condomino Cass., 22 marzo 2001 numero 4131 Cass., 22 novembre 1984 numero 6010 . Ma vi è di più la Cassazione aveva addirittura stabilito che il vincolo all'uso doveva esser obbligatoriamente trasferito anche al conduttore dell'appartamento, nel contratto di locazione Cass.19308/2005 . Con l’entrata in vigore del Decreto Monti si concretizza una nuova possibilità, ovvero quella di vendere liberamente il parcheggio realizzato. I singoli proprietari delle unità abitative, quindi, non potranno pretendere di avere tanti parcheggi quanti sono gli appartamenti dello stabile. In secondo luogo, viene meno la contiguità spaziale fra l'immobile e la pertinenza anche se il parcheggio continuerà comunque ad assolvere tale funzione, senza quindi che la cessione produca alcuna alterazione della destinazione d'uso.