Il D.L. semplificazioni ha introdotto una modifica alla disciplina dei parcheggi pertinenziali consentendone, a certe condizioni, l’alienazione separatamente dall’unità abitativa. Obiettivo della riforma è quella di dare una risposta alla carenza di posti auto nelle grandi aree urbane. Per meglio comprendere il portato della novità legislativa è tuttavia necessario delineare il quadro normativo in cui si inserisce la novella.
La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli in aree non ad esse dedicate, soprattutto nei centri urbani maggiormente sviluppati. Prima la legge Ponte. La legge 6 agosto 1967, numero 765 cd. legge Ponte , all'articolo 18, introduceva nella legge urbanistica 17 agosto 1942 numero 1150, l'articolo 41 sexies, prescrivendo che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione». La norma, che fissava per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni fossero dotate di aree di parcheggio, ha «carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l'attività edilizia, ed essendo, per l'altro, rivolta direttamente all'autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria» Cass. 1664 3 febbraio 2012 . L’articolo 41 sexies, tuttavia, nulla diceva sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi. Nel silenzio della norma la dottrina dominante escludeva che il richiamato articolo 41 sexies assumesse una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio. Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che determinava l'intervento delle Sezioni Unite Sez. Unumero 17 dicembre 1984, nnumero 6600, 6601 e 6602 , si affermava che l'articolo 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell'edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex articolo 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell'alienante ad un'integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento. Poi la legge Tognoli. Sul punto, interveniva il Legislatore con la legge 24 marzo 1989, numero 122 cd. legge Tognoli . L'articolo 2 di detta legge, innanzitutto, modificava la legge numero 1150 del 1942, nell'articolo 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico . Di più importante rilievo giuridico è l'articolo 9 della Legge Tognoli, che prevede che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti» comma 1 , stabilendo la soggezione di tali interventi - anziché a concessione edilizia - a sola autorizzazione gratuita comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, numero 301, articolo 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività , e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto comma 3 . Il comma 4 dispone poi che i comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione In ogni caso, si prevedeva che i parcheggi, così realizzati, «non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale i relativi atti di cessione sono nulli» comma 5 . La giurisprudenza intervenuta su tale tema, tuttavia, ha comunque precisato che la violazione del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo rende nulle solo le clausole relative, ma non anche l'intero negozio, con la conseguenza che il trasferimento del bene resta valido e all'acquirente spetta comunque il diritto di ottenere il trasferimento della relativa pertinenza. Il citato articolo 9, quindi, che riguarda solo parcheggi interrati o realizzati nei locali al piano terra detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge Ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, soprattutto dopo che la legge 28 novembre 2005, numero 246 Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005 , all'articolo 12, comma 9, modificava l’articolo 41 sexies della Legge Urbanistica, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse». Sino all’entrata in vigore della nuova disciplina dettata dal Governo Monti, quindi, si potevano delineare due diversi tipi di parcheggio ciascuno con una propria disciplina 1 parcheggi realizzati ai sensi dell'articolo 18 della legge ponte poi integrata dall'articolo 26 della legge sul condono liberamente alienabili e non soggetti a vincoli pertinenziali 2 parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè a utilizzazione vincolata e, al tempo stesso, a circolazione controllata, perché costruiti in base alla legge Tognoli E adesso il decreto ‘Semplifica-Italia’. Con il d.l. numero 5/2012, il comma 5 dell'articolo 9 delle Legge Tognoli viene sostituito con un nuovo testo specificato nell'articolo 9 del decreto stesso «5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, numero 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli». Il Governo Monti, quindi, supera il vincolo di inscindibilità per i parcheggi pertinenziali realizzati ai sensi della Legge Tognoli con semplice DIA. Il parcheggio potrà essere ceduto, pertanto, separatamente dalla unità immobiliare, senza che ciò comporti la nullità dell'atto di cessione. Purtuttavia, è necessario che il parcheggio venga trasferito contestualmente a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune. In tal modo, il Governo Monti intende contribuire alla risoluzione del problema parcheggi nelle grandi aree urbane rendendo alienabili e quindi disponibili parcheggi prima inutilizzati, senza dover necessariamente dover ricorrere alla realizzazione di nuovi parcheggi. Il nuovo testo della norma prevede un'eccezione stabilisce che la cessione non può avvenire, pena la nullità dell'atto di trasferimento, ove abbia ad oggetto parcheggi realizzati su previsione dei Comuni nell'ambito del programma urbano dei parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati, insistenti su aree comunali o nel sottosuolo delle medesime.