Il coerede che voglia alienare ad un estraneo una quota di eredità o una parte di essa deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi al fine di consentire a questi di esercitare il diritto di prelazione.
La comunicazione ai coeredi dell’intenzione di alienazione equivale a proposta contrattuale, con la conseguenza che l’accettazione di uno o più coeredi consente di ritenere concluso a loro favore un negozio di alienazione, ovvero il contratto di compravendita, avente ad oggetto la quota di che trattasi, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà l’intenzione di alienare, infatti, assume gli estremi di una vera e propria proposta contrattuale come delineata dall’articolo 1326 c.c. e, se riguarda beni immobili, deve avere la forma scritta. Questo il principio sancito dalla Cassazione con la sentenza numero 20884 del 26 novembre 2012, che risolve una complessa vicenda in tema di divisione ereditaria, vendita di una quota ed esercizio del diritto di prelazione. Il caso. La vicenda decisa dalla Corte di Cassazione con la pronuncia in questione attiene alla validità di un negozio di alienazione di una quota ereditaria, nei confronti della quale era stato effettivamente manifestato il diritto di valersi della prelazione di legge. In primo grado la domanda viene rigettata sul presupposto della sussistenza di una trascrizione relativa alla rivendicazione del bene oggetto della controversa prelazione ereditaria la decisione viene poi riformata in appello, ritenendosi effettivamente realizzati tutti gli elementi previsti dall’articolo 732 c.c. e sul rilievo che, a prescindere da eventuali trascrizioni, il negozio di alienazione si era comunque concluso con l’accettazione del coerede della proposta di acquisto pervenuta dall’altro coerede. Viene quindi promosso ricorso per Cassazione, al fine di chiarire, nel caso concreto, la portata e la rilevanza dell’articolo 732 c.c. e l’operatività del retratto successorio nei fatti oggetto di giudizio. La divisione ereditaria natura e funzione. Qualora si apra una successione ed al de cuis succedano più coeredi, ciascuno subentra in una quota ideale del patrimonio del defunto in tal caso è necessario promuove una divisione del patrimonio ereditario, con caratteri e meccanismi alquanto diversi dall’azione di divisione della comunione ordinaria. Si tratta, come ritenuto dalla prevalente giurisprudenza, di un’azione dichiarativa, con efficacia retroattiva sin dal momento dell’apertura della successione. Da ciò deriva l’affermazione, peraltro frequente anche in dottrina, per la quale la divisione ereditaria non realizza una vicenda traslativa ulteriore rispetto alla successione del de cuius, ma semplicemente accerta a posteriori il modo di atteggiarsi della successione, così che la modalità di acquisto del bene in favore del coerede deriva, direttamente, dalla delazione ereditaria. Il retratto successorio come e perché. La quota di partecipazione alla comunione può essere alienata anche a terzi, ma la legge prevede un particolare meccanismo che far sì che gli altri coeredi non subiscano la presenza, teoricamente sgradita, di soggetti diversi dagli originari coeredi. Le diverse esigenze in questione risultano contemperate dall’istituto del retratto successorio – articolo 732 c.c. – per il quale il coerede che intenda alienare la propria quota dovrà notificare agli altri coeredi la proposta di vendita, indicando il prezzo offerto dal terzo, dando altresì un periodo di due medi ai coeredi per valutare tale offerta. Questo peculiare rimedio ha efficacia reale in quanto, nell’ipotesi in cui il bene sia stato alienato senza aver dato la possibilità ai coeredi di acquistare la quota poi alienata, questi potranno riscattare la quota direttamente dal terzo acquirente, corrispondendogli il prezzo pagato. Il retratto successorio finalità. Come anche richiamato nella sentenza in commento, il retratto successorio, avendo la finalità di impedire l’intromissione di estranei nello stato di indivisione determinato dall’apertura della successione mortis causa, si applica soltanto alle comunioni ereditarie, atteso che l’articolo 732 c.c., derogando al principio della libera disponibilità del diritto di proprietà, non può trovare applicazione fuori dei casi espressamente previsti ed in particolare alla situazione di comunione ordinaria fra alcuni condividendi creatosi a seguito della divisione per la congiunta attribuzione ad essi di un bene. Diritto di prelazione e di riscatto in favore dell’erede. I diritti di prelazione e di riscatto previsti dall’articolo 732 c.c. in favore del coerede postulano che l’alienazione compiuta da un altro coerede riguardi la quota ereditaria o parte di essa intesa come porzione ideale dell’universum ius defuncti, e vanno perciò esclusi quando, attraverso un’adeguata valutazione degli elementi concreti della fattispecie, risulti che i contraenti non hanno inteso sostituire il terzo all’erede nella comunione ereditaria e che l’oggetto del contratto è stato considerato come cosa a sé stante e non come quota del patrimonio ereditario. Non sono applicabili il diritto di prelazione ed il retratto successorio, ad esempio, in ipotesi di acquisto di quota indivisa d’eredità da parte di coniugi in regime di comunione legale, l’uno partecipe e l’altro estraneo all’eredità, in quanto l’acquisto del coniuge estraneo ha natura di acquisto ex lege, tanto da non richiedere la sua formale partecipazione in atto. Ius prelazioni e ius retractionis diritti a confronto. L’articolo 732 c.c., come visto, riconosce ai partecipanti ad una comunione ereditaria due distinti diritti, lo ius prelationis - in base al quale, perdurando il regime di comunione, se uno dei partecipanti ad essa voglia alienare la propria quota a titolo oneroso, deve notificare agli altri la relativa proposta, onde consentire loro di avvalersi della preferenza accordata, sì che non può concludere con terzi il contratto traslativo prima del decorso del periodo normativamente previsto - e lo ius retractionis - esercitabile dal partecipante nei confronti del terzo acquirente della quota ereditaria nel caso che sia stato violato il diritto di prelazione, per mancato compimento della predetta notifica della proposta di alienazione ovvero per essere stato ignorato l’esercizio positivo di tale diritto si tratta, pertanto, di diritti collegati ma distinti, aventi contenuto diverso e soggetti passivi differenti, ognuno dei quali da considerarsi terzo rispetto al rapporto cui non partecipa, con conseguente esclusione della qualità di litisconsorte necessario dell’alienante nei giudizi di riscatto. Comunione ereditaria e comunione ordinaria la differenza. La comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che essa comprenda un unico bene immobile, né per la circostanza che alcuni dei coeredi abbiano ceduto ad estranei le rispettive quote, con la conseguenza che, anche in tale ipotesi, la divisione deve aver luogo in conformità alle norme sulla divisione ereditaria solamente quando siano state compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell’asse ereditario, indiviso al momento dell’apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con conseguente inapplicabilità del retratto successorio, di cui all’articolo 732 c.c., che postula la persistenza dello stato di comunione dell’eredità. A ben osservare, infatti, e tenuto conto che in materia di comunione ordinaria vige il principio secondo cui, ai sensi dell’articolo 1103 c.c., ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota, l’articolo 732 c.c. non potrebbe operare in virtù del rinvio di cui all’articolo 1116 c.c., che estende alla divisione ordinaria le norme sulla divisione ereditaria, essendo escluse dall’estensione le norme incompatibili con quelle tipiche della comunione ordinaria. Il retratto successorio la denuntiatio e l’accettazione. Secondo la Cassazione, la manifestazione della volontà di alienare un bene della comunione ereditaria equivale ad una proposta contrattuale ex articolo 1326 c.c. da ciò deriva che qualora un coerede manifesti la propria volontà di acquistare la quota in questione, il contratto di compravendita si è già perfezionato tra le parti, a nulla rilevando l’eventuale esistenza di trascrizioni, come nel caso di specie, sui beni oggetto di divisione ed alienazione. In particolare, le prescrizioni di cui all’articolo 732 c.c. si intendono adempiute se il destinatario della denuntiatio abbia avuto la concreta possibilità di comprendere il tenore dell’offerta e di valutarne, in tutti i suoi elementi, la convenienza al fine di stabilire se esercitare o meno il diritto di prelazione e, nel caso di mancato esercizio di tale diritto, è poi ininfluente la circostanza della vendita delle quote in comunione sebbene nella denuntiatio fosse preannunziato solo il promovimento di una azione di divisione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 luglio - 26 novembre 2012, numero 20884 Presidente Felicetti – Relatore Scalisi Svolgimento del processo Il Tribunale di Roma, con sentenza numero 3368 del 2004 respingeva la domanda avanzata da E S. contro Sc.Lu. e i coniugi A C. e G L. con la quale l'attore chiedeva che venisse pronunciata la nullità o inefficacia dell'atto di vendita intervenuto tra i convenuti Sc.Lu. e i coniugi C. L. ed avente ad oggetto la quota ereditaria di 1/3 dell'appartamento sito in omissis già in precedenza offerto in prelazione all'attore con comunicazione del 1999 cui era seguita esplicita accettazione con atto notificato il 25 novembre 1999. Secondo il Tribunale, quantunque l'attore avesse esercitato tempestivamente, nella sua qualità di coerede, il diritto di prelazione, l'atto di alienazione non poteva essere stipulato perché sull'immobile era stato trascritto nel 1989 un atto di citazione da parte di C. , sicché la formalizzazione del passaggio di proprietà era stato concordemente procrastinato fino all'esito del giudizio congiuntamente instaurato dai coeredi. Rilevava poi il Tribunale che il mancato rispetto da parte dell'attore del secondo termine, nuovamente fissato dal promittente con missiva del marzo 2000 legittimava la vendita della quota ai coniugi C. L. . Avverso tale sentenza proponeva appello E S. deducendo l’erroneità del Tribunale rispettò ai dati di fatto emergenti dal processo di per sé sufficienti ali accoglimento della domanda. Insisteva pertanto nella richiesta di declaratoria d'inefficacia detratto di compravendita e, per l'effetto, nella surroga di esso detraente nella stessa posizione dei retrattari con efficacia ex tunc e con condanna di Lu Sc. al risarcimento del danno corrispondente alla quota di 1/3 del canone di locazione versato dal conduttore. Si costituivano gli appellati contestando la fondatezza del gravame e chiedendone il rigetto. La Corte di Appello di Roma con sentenza numero 2982 del 2006 accoglieva l'appello e in riforma della sentenza impugnata dichiarava nullo e privo di effetti nei confronti di E S. e per esso dei suoi eredi, l'atto di vendita redatta dal Notaio Tavassi di Roma in data 24 maggio 2000 intercorso tra Lu Sc. e i coniugi C. L. relativo alla quota di comproprietà sull'immobile sito in omissis scala A int. 5. Dichiarava gli eredi di S. surrogati ai predetti acquirenti nell'atti di acquisto sopramenzionato con efficacia ex tunc. Condannava Lu Sc. al risarcimento del danno liquidato nella misura di Euro 148,31 al mese con decorrenza dal Maggio 2000 fino alla data di effettivo rilascio. Condannava gli appellati in solido a rimborsare all'appellante le spese giudiziali di entrambi i gradi del giudizio. Secondo la Corte romana, il promittente venditore della quota ereditaria sarebbe venuto meno agli obblighi nascenti dal diritto di prelazione esercitato dall'appellante e agli impegni assunti tra le parti in merito al differimento della stipula dell'atto di compravendita all'esito del giudizio relativo alla domanda di cancellazione della trascrizione operata dal C. . La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.A. e L.G. con ricorso affidato a tre motivi, illustrati con memoria. Gli eredi di E S. L R. , S.M. e S. hanno esistito con controricorso. S.F. , erede di Lu Sc. , ha proposto ricorso incidentale affidato a cinque motivi. Gli eredi di S.E. hanno resistito con altro controricorso. Motivi della decisione Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti ex articolo 335 cpc, perché proposti avverso la stessa sentenza. A.- Ricorso principale. 1.- Con il primo motivo, i coniugi C. L. denunciano la violazione e falsa applicazione dell'articolo 732 cod. civ. articolo 360 numero 3 cpc . Avrebbe errato la Corte romana, secondo i ricorrenti nell’aver ritenuto che la posizione dell'erede che esercita la prelazione sia equiparabile a quella del promissario acquirente, il quale può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo in presenza di trascrizioni pregiudizievoli. Piuttosto, secondo i ricorrenti, la disposizione di cui all'articolo 732 cod. civ. ha carattere eccezionale e quindi di stretta applicazione, in quanto limita il diritto del coerede di disporre della propria quota. A sua volta, il diritto potestativo attribuito agli altri coeredi proprio perché di natura eccezionale imporrebbe da un lato che il suo esercizio avvenga nel termine perentorio legislativamente previsto e dall'altro che ciò avvenga nella situazione in cui il bene versa ed alle modalità contenute nell'invito, senza che il titolare della prelazione possa pertanto in mancanza di accordi imporre condizioni ulteriori, ovvero paralizzare la vendita a tempo indefinito, adducendo la presenza di una trascrizione del bene oggetto di trasferimento. Erroneamente, pertanto, secondo i rincorrenti la Corte territoriale avrebbe assimilato la posizione di chi esercita la prelazione ex articolo 732 cod. civ. a quella del promissario acquirènte che può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo in presenza di trascrizioni pregiudizievoli perché il carattere eccezionale di tale norma non consente che la stessa venga interpretata con ricorso a criteri analogici 1.1.- Il motivo è infondato. L'articolo 732 c.c. prevede che “il coerede, che voglia alienare ad un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi al fine di consentire a questi di esercitare il diritto di prelazione. La comunicazione ai coeredi dell'intenzione di alienazione equivale a proposta contrattuale con la conseguenza che l'accettazione di uno o più coeredi consente di ritenere concluso a loro favore un negozio di alienazione, ovvero il contratto di compravendita, avente ad oggetto la quota di che trattasi, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. Come ha avuto modo di evidenziare la dottrina e anche la giurisprudenza l'intenzione di alienare deve assumere gli estremi di una vera e propria proposta contrattuale, così come delineata dall'articolo 1326 cod. civ., e, nel caso in cui la quota ereditaria comprenda beni immobili, deve, per poter produrre i suoi effetti, essere fatta per iscritto. Ora, nel caso in esame come ha affermato la Corte romana – Sc.Lu. comproprietario, quale coerede, per la quota di un terzo, di un immobile condotto in locazione dai coniugi C. L. , comunicava, con atto del 1 ottobre 1999, ad E S. , coerede e comproprietario dello stesso bene, il suo intendimento e le condizioni di vendita della propria quota e lo invitava ad esercitare il diritto di prelazione prevista dall'articolo 732 cod civ E S. con atto notificato il 25 novembre 1999 e, dunque entro il termine decadenziale di due mesi, dichiarava, di esercitare il diritto di prelazione. Pertanto, con l’accettazione da parte di E S. della proposta di vendita di Sc.Lu. , veniva definitivamente concluso, tra gli stessi, il contratto di compravendita avente ad oggetto la quota ereditaria sul bene de qua. In ragione di ciò E S. , il 25 novembre 1999, era divenuto proprietario con tutte le conseguenze di legge che questo comportava, ivi compreso l'obbligo di S.E. , di corrispondere il prezzo stabilito con la proposta contrattuale e l'obbligo di Lu Sc. di consegnare la quota trasferita. 1.2. - Tuttavia, ai fini della trascrizione dell'acquisto le parti concordavano di porre in essere un atto pubblico di acquisto e, accertato che sull'immobile oggetto di vendita gravava una trascrizione di un atto di citazione del C. , conduttore dell'immobile de quo, relativo ad un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto la stessa quota de qua, le parti convenivano di porre in essere l'atto pubblico di cui si dice all'esito della domanda giudiziale. Tale accordo che - come evidenzia la Corte territoriale trovava documentale riscontro nell'atto di citazione congiuntamente inoltrato dai comproprietari contro il C. , nonostante fosse collegato al contratto di acquisto, non determinava e non poteva determinare - come ritengono i ricorrenti, un differimento di trasferimento della quota oggetto di controversia, perché il trasferimento era già avvenuto. Ciò premesso, va considerato che la Corte di Appello, pur motivando la sentenza nell'ottica errata - secondo al quale l'esercizio della prelazione avesse dato luogo ad un preliminare di vendita e non ad una vendita con effetti reali, ha esattamente applicato alla fattispecie i principi in tema di adempimento, dovendosi dare risposta negativa ai quesiti posti dal ricorrente con il motivo. Anche nel caso di cui all'articolo 732 cc. proposta e accettazione danno luogo infatti ad un normale contratto, sottoposto come tale alle norme in tema dia adempimento contrattuale, e ben potendo quindi l'acquirente che abbia esercitato la prelazione sospendere il pagamento del prezzo e rifiutare gli adempimenti successivi ove, come accertato nella specie dalla Corte d’appello, tale comportamento fosse da ritenere legittimo alla stregua di quella normativa. 2.- Con il terzo motivo, che per ragioni di ordine logico va esaminato anteriormente al secondo, i ricorrenti lamentano A l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio articolo 360 numero 5 cpc. B la violazione e falsa applicazione dell'articolo 732 stesso codice articolo 360 numero 3 cpc . Secondo i ricorrenti, la Corte romana non avrebbe considerato che E S. al momento di esercitare la prelazione era necessariamente a conoscenza della trascrizione effettuata dal C. sull'immobile in data 13 gennaio 1989 vale a dire dieci anni prima. Con riferimento alla seconda trascrizione effettuata dal C. il 22 febbraio 2000 la Corte di Appello sarebbe incorsa, sempre secondo i ricorrenti, in violazione e falsa applicazione dell'articolo 732 cod. civ. in quanto non avrebbe considerato che detta trascrizione pur se successiva all'esercizio della prelazione era comunque intervenuta dopo l'inutile decorso del termine del 10 dicembre 1999 indicato nell'atto di comunicazione con invito all'esercizio della prelazione. Il coerede S.E. , scrivono ancora i ricorrenti, era tenuto a perfezionare l'acquisto entro la riferita data, non avendolo fatto si era reso inadempiente per cui era decaduto dal diritto di procedere all'acquisto e quindi nessun rilievo poteva avere sulla sua posizione la nuova trascrizione intervenuta dopo tale decadenza. Il motivo si conclude con il seguente quesito “Dica la Corte se il coerede, il quale abbia esercitato la prelazione ai sensi dell’articolo 732 cc, omettendo poi di perfezionare l'acquisto nel termine indicato nell'atto di comunicazione contenete la proposta di alienazione, decada dal medesimo, con conseguente piena riespansione del diritto dell'altro coerede di dispone liberamente della propria quota”. 2.1.- Il motivo ò inammissibile. Il quesito, infatti, a fronte di due diversi profili di censura prospettati, l'uno di violazione di legge e l'altro di vizio di motivazione, per un verso non contiene la sintesi richiesta a norma dell'articolo 366 bis cpc. in relazione al profilo attinente al vizio motivazionale per altro verso è formulato in modo del tutto astratto e disancorato dalla fattispecie, nonché dalla ratio decidendi che si intendeva censurare ex multis Cass. 25 febbraio 2009, numero 4556 Cass. Sez. Unumero 11 marzo 2008 numero 6420 . 3.- Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione dell'articolo 1350 numero 1 e 1351 cc. articolo 360 numero 3 cpc. nonché l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio articolo 360 numero 5 cpc . Secondo i ricorrenti, avrebbe errato la Corte romana nell'aver ritenuto che l'accordo di differimento della stipula dell'atto di trasferimento all'esito del giudizio relativo alla domanda di cancellazione delle trascrizioni operate dal C. trovasse documentale riscontro nell'atto di citazione congiuntamente inoltrato dai comproprietari Sc.Lu. , S.E. e D.F. contro il C. , perché gli accordi aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà richiedono a pena di nullità la forma scritta. Nella specie, pertanto, scrivono i ricorrenti, un eventuale ed Ipotetico accordo successivo all'esercizio del diritto di prelazione, volto a procrastinare il perfezionamento della vendita al coerede S.E. dopo la cancellazione della trascrizione avrebbe dovuto necessariamente essere consacrato per iscritto non potendosi da un’iniziativa giudiziaria congiunta dei coeredi volta ad ottenere la cancellazione della trascrizione iniziativa, tra l’altro, tutt’altro che incompatibile con la stipula dell’atto di vendita, alla quale ben poteva precedersi in attesa che facesse il suo corso il giudizio per la cancellazione della trascrizione. 3.1.- Il motivo è inammissibile. Il motivo comunque da rigettarsi in diritto in relazione ai principi affermati dalle sentenze di questa Corte nnumero 3839 del 1982 e 6990 del 1986, e per il resto riguardando una valutazione di merito , è divenuto privo di interesse a seguito del mancato accoglimento dei motivi in precedenza esaminati, essendo al sentenza basata su due diverse rationes decidendi esistenza dell'accordo di differimento della stipula notarile e legittima sospensione del pagamento del prezzo e della stipulazione per l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli , ciascuna delle quali sufficiente a sorreggere la motivazione. La reiezione del primo e del terzo motivo, inerente alla seconda ratio, rende pertanto inconferente l'esame del secondo, attinente all'altra ratio decidendi, con la conseguenza che il motivo deve essere dichiarato inammissibile da ultimo Cass. 14 febbraio 2012, numero 2108 . B.- Ricorso incidentale. 4.- F S. , erede di Lu Sc. , lamenta a con il primo motivo del ricorso incidentale, la violazione o falsa applicazione dell'articolo 732 cod. civ. in relazione all'articolo 360 numero 3 cpc. per avere erroneamente ritenuto il coerede che esercita la prelazione possa legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto di compravendita in presenza di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile di che trattasi nonché, l’omessa e insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio articolo 360 numero 5 cpc. . b la violazione degli articolo 1350 numero 1, 1351 e 2729 nnumero articolo 360 numero 3 cpc. per avere ritenuta provata l’esistenza di un accordo tra Sc.Lu. e S.E. , volto a differire la stipula dell’atto di compravendita all’esito del giudizio relativo alla domanda di cancellazione delle trascrizioni operate da A C. . Nonché, l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio articolo 360 numero 5 cpc . c con il terzo motivo la violazione o falsa applicazione degli articolo 732 e 1460 cc. articolo 360 numero 3 cpc. per avere ritenuto giustificato il comportamento di E S. , che si è rifiutato di stipulare l'atto di compravendita e per aver ritenuto ingiustificato il comportamento di Lu sc. , determinato dall'inadempimento di controparte e dalla conseguente decadenza dal diritto di prelazione. Nonché, l'omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio articolo 360 numero 5 cpc . 4.1.- Questi motivi riproducono, in parte anche formalmente, le censure formulate con il ricorso principale e, quanto al terzo motivo, esso si conclude con un quesito che, pur essendo diversamente formulato, è privo anch'esso di sintesi finale in relazione alla censura di vizio di motivazione, ed è del tutto astratto e mancante di riferimento alla fattispecie concreta ed alla ratio decidendi della decisione impugnata in relazione al vizio di violazione di legge dedotto. Essi debbono essere, pertanto, per le stesse ragioni indicate quanto al ricorso principale, rigettati. 5.- Con il Quarto motivo F S. lamenta falsa applicazione o violazione dell’articolo 732 cc. articolo 360 numero 3 cpc per avere erroneamente ritenuto che la norma predetta si applichi anche al coerede che voglia alienare ad un estraneo alla comunione ereditaria un singolo bene caduto in successione o una quota ideale di esso. Nonché, la valutazione o falsa applicazione dell'articolo 2697 cc articolo 360 numero 3 cpc per non aver rilevato la mancanza di prova in ordine ai fatti che costituiscono il presupposto per l’applicabilità dell’articolo 732 cod. civ Omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio articolo 360 numero 5 cpc . Secondo il ricorrente l'articolo 732 cod. civ., sarebbe stato falsamente applicato perché, mentre quella norma prevede l'ipotesi della vendita di una quota ereditaria, nel caso in esame la vendita di che trattavasi riguardava una quota di una singola porzione immobiliare. È piuttosto singolare, scrive il ricorrente che il Giudice di merito non si sia curato di verificare l'applicabilità alla concreta fattispecie della norma invocata, l'articolo 732 cod. civ., e che la parte attrice sulla quale incombeva l'onere di comprovare l'esistenza di tutte le condizioni dell'azione, non si è posto il problema di affermare e dimostrare la corrispondenza della fattispecie alla situazione astratta contemplata dalla norma in questione. Piuttosto, specifica ancora il ricorrente, devesi considerare che, specialmente in presenza di un unico cespite nell'asse ereditario come nel caso de quo , la cessione di un singolo bene o di una quota di esso potrebbe anche celare la cessione di una quota di eredità di cui lo stesso bene sia rappresentativo. Di qui, l'esigenza di accertare se l'intenzione delle parti, nel caso concreto, sia diretta alla sostituzione di un soggetto nella quota ereditaria, ovvero al trasferimento di un diritto esclusivo sopra una singola res. 5.1.- Il motivo è inammissibile perché propone una questione nuova. Premesso che i diritti di prelazione e riscatto previsti dall'articolo 732 cc. in favore del coerede postulano un'adeguata valutazione di elementi della fattispecie sono stati oggetto del giudizio di merito i quali la volontà delle parti, lo scopo perseguito, la consistenza del patrimonio ereditario ed il raffronto fra di esso e l’entità delle cose vendute, richiedendo particolari valutazioni l’alienazione di un unico cespite ereditario, la novità del motivo lo rende inammissibile in base al principio, ampiamente consolidato, secondo il quale nel giudizio di cassazione, che ha per oggetto la revisione della sentenza in rapporto alla regolarità formale del processo ed alle questioni di diritto proposte, non sono proponibili questioni di diritto o temi di contestazione diversi da quelli dedotti nel giudizio di merito, a meno che si tratti di questioni rilevabili d'ufficio o, nell'ambito delle questioni trattate, di nuovi profili di diritto compresi nel dibattito e fondati sugli stessi elementi di fatto già dedotti ex multis Cass. 26 marzo 2012 numero 4787 14 ottobre 2005 numero 20005 . 6.- Con il quinto motivo F S. lamenta la violazione o falsa applicazione dell'articolo 1223 cc. articolo 360 numero 3 cpc. per avere condannato Lu Sc. al risarcimento del danno cagionato a S.E. , sebbene questi sia stato indennizzato in forma specifica. Errata indicazione dei termini iniziale e finale del disposto risarcimento. Omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio articolo 360 numero 5 cpc . Ritiene il ricorrente, che se è vero che S.E. ovvero i suoi eredi a seguito della decisione della Corte territoriale è divenuto proprietario con efficacia del 24 maggio 2000 di quella quota di proprietà già di Sc.Lu. e che questi aveva ritenuto di poter vendere al C. e se è vero che il sig. C. non più proprietario della quota cedutagli da Lu Sc. è tenuto quale conduttore a corrisponderla quota 1/3 del canone defecazione agli eredi di S.E. a far tempo dal maggio 2000, gli eredi di S.E. sono stati indennizzati in forma specifica e non hanno, dunque, alcun diritto di ottenere un risarcimento da Sc.Lu. perché diversamente verrebbero risarciti due volte per il medesimo fatto. Sotto altro aspetto, il ricorrente ritiene che la Corte di Appello ha errato, comunque, nell’indicare i termini iniziali e finali dell’indennizzo mensile posto a carico di Sc.Lu. . Se è vero, specifica il ricorrente, che la stipula della compravendita in favore di E S. avrebbe dovuto effettuarsi solo dopo aver ottenuto la cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli, fino a detta epoca sarebbe rimasto proprietario Sc.Lu. . Ora posto che la cancellazione delle due trascrizioni in questioni è stata disposta dal Tribunale di Roma il 30 luglio 2002 e il 12 maggio 2003, E S. sarebbe potuto divenire proprietario dal maggio 2003 e, dunque, avrebbe potuto percepire la corrispondente quota del canone locativa a far data del maggio 2003 e non dal maggio 2000 come stabilito dalla Corte di Appello di Roma. Quanto al termine finale stabilito dalla Corte romana fino all'effettivo trasferimento della quota, la stessa Corte non ha tenuto conto che per effetto dell'efficacia reale del retratto successorio il trasferimento della quota in contestazione è stato determinato dalla stessa sentenza della Corte romana con efficacia del maggio 2000. 6.1.- Il motivo va accolto, dovendosi ritenere che ove, come nel caso di specie, a seguito di compravendita in violazione di retratto successorio compiuta nei confronti di un locatario dell'immobile, il retrattario che non abbia ancora pagato il prezzo, abbia ottenuto al dichiarazione di nullità della compravendita e di subentrare nel contratto con effetto retroattivo al locatario acquirente, con una sorta di adempimento in forma specifica, che gli attribuito il diritto di chiedere al locatario i canoni pregressi non può essergli liquidato alcun danno per il mancato godimento dell’immobile, stante la disposta retroattività della disposizione su detta. Ne consegue che decidendosi sul punto nel merito, la condanna la risarcimento del danno va rigettata. In definitiva, il ricorso principale dei coniugi C. -L. va rigettato e così i primi quattro motivi del ricorso incidentale di S.F. . Va, invece, accolto il quinto motivo di tale ricorso, cassando la sentenza impugnata in relazione ad esso, decidendosi sul punto nel merito, con rigetto della domanda di risarcimento danni. Quanto alle spese, stante la soccombenza assolutamente prevalente in relazione all'intero giudizio, dei coniugi C. -L. e di S.F. , nonché del suo dante causa, esse vanno poste a loro carico solidale, in conformità di come fatto e liquidato nella sentenza della Corte di Appello, per le fasi di merito e così pure quelle del giudizio di cassazione e si liquidano come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso di C. L. , e i primi quattro motivi del ricorso di F S. . Accoglie il quinto motivo del ricorso di F S. . Cassa la sentenza impugnata in relazione alla condanna di Lu Sc. al risarcimento del danno e decidendo nel merito rigetta la relativa domanda. Condanna i ricorrenti principali e il ricorrente incidentale alle spese dell'intero giudizio che liquida, in favore dei controricorrenti, nella misura in Euro 4.700,00 Euro 2.200,00 per il primo grado ed Euro 2.500,00 per il secondo grado di cui Euro 500,00 per esborsi Euro 300,00 per il 1 grado ed Euro 200,00 per il 2 , Euro 700,00 per diritti di procuratore rispettivamente Euro 400,00 ed Euro 300,00 ed Euro 3.500,00 per onorari di avvocato Euro 1.500,00 ed Euro 2.000,00 oltre a rimborso, spese generali, IVA e CPA dovute per legge, quanto ai giudizi di merito, nonché alle spese del giudizio di cassazione che liquida nella misura complessiva di Euro 4.700,00 di cui Euro 4.500,00 per onorari oltre accessori.