Il titolare del diritto di superficie che venda l’immobile in piena proprietà non adempie al preliminare.
Questa la decisione confermata dalla Seconda sezione della S.C., con la sentenza numero 20735/12. Il caso. Una società domanda ed ottiene la dichiarazione di legittimità del recesso operato da un contratto preliminare di vendita immobiliare, assumendo così il diritto di trattenere la somma ricevuta dall’acquirente, cui viene ordinato il rilascio dell’appartamento. Quest’ultima propone quindi appello, vedendo accolta la pretesa avanzata in primo grado con domanda riconvenzionale la Corte territoriale dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, con conseguente condanna alla restituzione della somma a suo tempo ricevuta. Solo superficie? Inadempimento. All’esito del ricorso per cassazione promosso dalla società, cui partecipa con ricorso incidentale la promissaria acquirente, la sentenza impugnata viene in parte confermata e in parte riconfermata. La Suprema Corte rileva innanzi tutto che la decisione della Corte territoriale non presenta lacune o motivazione insufficiente sul punto decisivo della controversia, ossia la risoluzione del preliminare per inadempimento della ricorrente. Essa è stata dichiarata sulla base del fatto che la venditrice non era proprietaria dell’immobile, ma solo titolare di diritto di superficie per 99 anni ciononostante, aveva promesso in vendita l’appartamento in piena proprietà all’acquirente. Error in procedendo. Ugualmente infondato è il secondo motivo di ricorso, inerente la condanna dell’acquirente al risarcimento per occupazione senza titolo dell’appartamento in questione. Chi ottiene la disponibilità di un immobile anticipando l’esecuzione del contratto definitivo, sostiene la ricorrente, ha la qualità di detentore qualificato, senza attribuzione del diritto di ritenzione ex articolo 1152 c.c Al riguardo, la Cassazione accoglie invece il ricorso incidentale, stabilendo che – come stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza numero 5456/09 – la censura della ricorrente debba essere esaminata dopo quella contenuta nel ricorso incidentale. La tardività ex articolo 343 c.p.c. della costituzione con appello incidentale proposto sul punto dalla società, pertanto, consente alla S.C. di decidere nel merito dichiarandolo inammissibile.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 ottobre – 23 novembre 2012, numero 20735 Presidente Rovelli – Relatore Bucciante Svolgimento del processo Con sentenza del 28 marzo 2002 il Tribunale di Roma - adito dalla s.r.l. VR INVEST nei confronti di S D. - dichiarò la legittimità del recesso operato dall'attrice dal contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dalle parti il 5 ottobre 1989 e il diritto della stessa attrice a trattenere la somma di lire 30.000.000 che le era stata versata ordinò alla convenuta il rilascio dell'appartamento oggetto della promessa di vendita respinse la riconvenzionale di risoluzione del negozio per inadempimento. Impugnata in via principale da S D. e in via incidentale dalla s.r.l. VR INVEST, la decisione è stata riformata dalla Corte d'appello di Roma, che con sentenza del 17 novembre 2005, accogliendo il primo gravame e rigettando l'altro, ha pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento della s.r.l. VR INVEST e l'ha condannata alla restituzione della somma di 15.493,71 Euro, oltre agli interessi. A tale conclusione il giudice di secondo grado è pervenuto essenzialmente ritenendo - che l'edificio comprendente l'appartamento in questione era stato edificato su terreno concesso alla società costruttrice non in piena proprietà, ma limitatamente al diritto di superficie per 99 anni - che il bene era stato trasferito a un terzo già prima della stipula del preliminare - che D.S. era stata immessa in possesso di una diversa unità immobiliare del complesso edilizio, anch'essa alienata ad altri, nel corso del giudizio - che alla s.r.l. VR INVEST non competeva alcun risarcimento per l'occupazione del bene da parte di D.S. , poiché costei ne aveva offerto la restituzione, a condizione che le fosse rimborsata la somma versata alla società promittente venditrice. La s.r.l. VR INVEST ha proposto ricorso per cassazione, in base a due motivi. S D. si è costituita con controricorso, formulando a sua volta un motivo di impugnazione in via incidentale condizionata e ha presentato una memoria. Motivi della decisione In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell'articolo 335 c.p.c Con il primo motivo del ricorso principale la s.r.l. VR INVEST lamenta che il rigetto delle proprie domande e il correlativo accoglimento di quelle proposte da S D. è conseguito a una ricostruzione dei fatti di causa incompleta e unilaterale da parte della Corte d'appello. La censura va disattesa. Si verte nel campo di apprezzamenti eminentemente di merito, insindacabili in questa sede salvo che sotto il profilo dell'omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione. Da tali vizi la sentenza impugnata risulta del tutto immune, poiché il giudice di secondo grado ha dato adeguatamente conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, in primo luogo osservando che la s.r.l. VR INVEST era titolare soltanto del diritto di superficie per 99 anni sull'appartamento che aveva promesso in vendita, invece, in piena proprietà a D.S. . Ciò è già senz'altro sufficiente a giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare. Né a questo di per sé decisivo e assorbente rilievo la ricorrente ha opposto altro, se non l'ininfluente circostanza dell'avvenuta instaurazione di trattative con l'altra parte per una riduzione del prezzo della vendita, che però non hanno avuto alcun esito. Quanto poi agli ulteriori elementi segnalati dalla Corte d'appello la diversità tra l'appartamento promesso in vendita e quello consegnato a S D. l'avvenuta alienazione dell'uno e dell'altro a terzi da parte della s.r.l. VR INVEST , le contestazioni della ricorrente si risolvono in perentorie negazioni di ciò che il giudice a quo ha desunto dalle risultanze istruttorie, sicché non possono comunque costituire idonea ragione di una pronuncia di cassazione della sentenza impugnata. Infine, risultano inconferenti le deduzioni svolte nel motivo di ricorso in esame a proposito sia della natura del termine stabilito dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo, sia del carattere di novità della questione relativa alla nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto si tratta di punti estranei al decisum e alla ratio decidendi della sentenza impugnata. Con il secondo motivo del ricorso principale la s.r.l. VR INVEST si duole del mancato accoglimento della propria domanda, intesa ad ottenere la condanna di S D. al risarcimento dei danni conseguenti all'occupazione senza titolo da parte sua dell'appartamento in questione, protrattasi fino al 2003, anche se lei stessa aveva agito per la risoluzione del contratto preliminare in forza del quale l'immobile le era stato consegnato. Allo stesso capo della sentenza impugnata si riferisce il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale condizionato, con cui S D. sostiene che avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile l'appello proposto sul punto dalla s.r.l. VR INVEST avverso la sentenza del Tribunale, che ugualmente non aveva accolto la domanda di cui si tratta. L'esame di quest'ultima censura, in applicazione dei principi enunciati da Cass. s.u. 6 marzo 2009 numero 5456, deve essere posposto a quello dell'altra, poiché attiene a questione avente bensì carattere pregiudiziale, ma che ha formato oggetto di implicita decisione con la sentenza impugnata, la quale ha rigettato nel merito la domanda di cui si tratta, nel presupposto dell'ammissibilità dell'appello incidentale, con cui essa era stata riproposta. L'assunto della ricorrente principale appare plausibile, alla luce di Cass. 22 marzo 2011 numero 6489, secondo cui il promittente acquirente di un immobile, che ne ottiene la disponibilità a titolo di esecuzione anticipata del futuro contratto definitivo di vendita, ha la qualità di semplice detentore qualificato e non gli compete pertanto il diritto di ritenzione attribuito dall'articolo 1152 c.c. al possessore. Ciò tuttavia non giova alla s.r.l. VR INVEST, poiché il ricorso incidentale è a sua volta fondato. Risulta dagli atti di causa - che questa Corte può direttamente prendere in esame, data la natura di error in procedendo del vizio denunciato - che nel giudizio di secondo grado la s.r.l. VR INVEST è rimasta inizialmente contumace e si è costituita soltanto in una udienza successiva alla prima, depositando la comparsa di risposta contenente il suo appello incidentale. Non ha quindi rispettato il termine stabilito a pena di decadenza dall'articolo 343 c.p.c Il ricorso principale deve essere pertanto rigettato, mentre va accolto l'incidentale, con conseguente cassazione della sentenza impugnata per il capo con cui è stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. VR INVEST. Sul punto la causa può essere senz1altro decisa nel merito, con dichiarazione di inammissibilità dell'appello incidentale proposto dalla stessa s.r.l. VR INVEST avverso la sentenza di primo grado. In quanto soccombente, la ricorrente principale viene condannata a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in 200,00 Euro, oltre a 3.000,00 Euro per compensi, con gli accessori di legge. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi rigetta il principale accoglie l'incidentale cassa la sentenza impugnata, relativamente al capo con cui è stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. VR INVEST nei confronti di S D. decidendo sul punto nel merito, dichiara inammissibile l'appello proposto dalla stessa s.r.l. VR INVEST avverso la sentenza di primo grado condanna la ricorrente principale a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 Euro, oltre a 3.000,00 Euro per compensi, con gli accessori di legge.