Il passaggio dall'ICI all'IMU ha lasciato perplessi molti amministratori di condominio, in merito al versamento dell'imposta IMU per le parti comuni condominiali da loro amministrati e per le multiproprietà. Il vuoto legislativo, non è stato colmato neanche dalla recente circolare 3/DF emessa dal Ministero delle Finanze che pur chiarendo alcuni importanti aspetti operativi, tra cui le modalità di versamento dell'acconto, non ha dato risposte chiare e soddisfacenti in merito al versamento della tassa da parte dell’amministratore o del singolo condomino.
Profili catastali delle parti condominiali. La parti comuni rientranti nei fabbricati condominiali, sotto il profilo catastale, possono essere così identificate a non essere per nulla accatastate es. tetto dell’edificio b essere accatastate come «beni comuni non censibili» in quanto trattasi di parti comuni che, anche se identificabili dal punto di vista catastale, non sono suscettibili alla produzione di un proprio reddito, e pertanto non sono qualificabili in termini di «unità immobiliare» e quindi sono prive di classa mento e di rendita catastale per esempio l’androne, le scale, i pianerottoli c «beni comuni censibili» autonomamente censibili perché rientrano nelle porzioni di edificio che, seppur di proprietà condominiale, sono suscettibili di produrre un proprio reddito es. alloggio destinato ad abitazione del portiere . Le categorie elencate alla lettera a e alla lettera b sono irrilevanti dal punto di vista del trattamento fiscale le unità immobiliari lettera c invece sono oggetto di Imu in quanto dotate di classamento e di una rendita catastale. La vecchia ICI. Prima dell’entrata in vigore la vecchia l'Ici, il decreto legislativo numero 504/92 all’art 10 c.4 stabiliva che l'amministratore doveva presentare, per conto dei singoli condòmini, la dichiarazione per le parti di proprietà comune l'alloggio del portiere, l'autorimessa ecc che venivano accatastate autonomamente. Le diverse circolari emesse dal Ministero, hanno poi permesso all'amministratore di effettuare il pagamento unico. Successivamente l'articolo 19 della legge numero 388/2000 ha stabilito che anche per le multiproprietà, a versare l'Ici fosse comunque l'amministratore, che una volta autorizzato dall’assemblea, poteva prelevare l'importo dalle disponibilità finanziarie del condominio con addebito nel rendiconto annuale. La nuova IMU. Con l’entrata in vigore delle nuova disciplina sull'Imu si evidenza una carenza in merito alle norme su condominio e multiproprietà, non più applicabili all'Imu in quanto non espressamente richiamate. A rigor di logica non si dovrebbe sottrarre questi adempimenti all'amministratore, visto che è pur sempre il mandatario dei condòmini e quindi può pagare per loro ed è bene che continui a operare come ha sempre fatto. Quindi con riferimento a questi «beni comuni censibili», l’obbligo di dichiarazione dovrebbe continuare a gravare sull’amministratore del condominio, in quanto in base ad una interpretazione estensiva, già espressamente prevista dell’articolo 10, comma 4, ultimo periodo, D.Lgs. 30 dicembre 1992, numero 504, ma non richiamato dalla disciplina dell’Imu, ma evidentemente applicabile anche all’Imu. Ovviamente i soggetti passivi obbligati al pagamento dell’imposta sono i condomini, in quanto contitolari di dette unità immobiliari pro-quota millesimale. Lo stesso dicasi anche in caso di multiproprietà ove i singoli proprietari sono obbligati al pagamento dell’IMU, ciascuno per la propria quota di diritto. L’orientamento di alcune associazioni di categoria. Di fronte a questo silenzio legislativo alcune associazioni di amministratori condominiali, hanno diramato, in questi giorni una circolare in cui venivano indicate le seguenti possibilità l’amministratore dovrà inviare preliminarmente una comunicazione a tutti i condomini ovviamente dove sono presenti locale di comune proprietà tipo «portineria» all’interno della quale dovrà indicare a per il calcolo e versamento dell’ IMU provvederà direttamente l’amministratore per tutti i condomini b o in alternativa, per il calcolo e versamento dell’IMU dovranno provvedere direttamente i condomini, ognuno per la quota di loro spettanza. Una lacuna da colmare. Visto che allo stato né la normativa statale, né le circolari emanate successivamente, attribuiscono all’ Amministratore di condominio l’obbligo, e neanche la facoltà, di predisporre a nome e per conto dei condomini quanto previsto dalla nuova normativa in tema di versamento del tributo, sarebbe auspicabile colmare questa lacuna normativa, al fine anche di non deresponsabilizzare gli amministratori con l'impossibilità di sanzionare eventuali inadempienze.