Solo le convenzioni tendenti a escludere preventivamente i diritti del conduttore sono nulle. Del tutto legittime, invece, quelle intervenute nel corso della locazione.
Il terreno di scontro è quello relativo alla locazione degli immobili urbani ad uso abitativo questa volta, a finire sotto la lente, è il problema relativo alla validità degli accordi transattivi intervenuti tra locatore e conduttore. La decisione è presa dalla Terza sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza dell'11 ottobre 2012 numero 17322. Il caso. Tutto prende origine da un patto scellerato con cui il conduttore si impegna a versare al locatore un canone di locazione superiore a quello previsto dalla legge numero 392/1978. Evidentemente il rapporto è alquanto movimentato per cui le parti raggiungono, nel corso del contratto, una transazione il conduttore rinuncia a ripetere quanto versato in eccedenza rispetto al canone legale mentre, in cambio, il locatore concede una prorogatio della locazione. Il tempo scorre e il conduttore, a quanto pare, dimentica di aver raggiunto un accordo con il locatore per cui decide di agire contro quest'ultimo e si rivolge alle aule di giustizia chiedendo al Tribunale che, previa dichiarazione sulla nullità della intervenuta transazione, voglia condannare la controparte alla restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto a quanto stabilito ex lege. Tribunale e Corte di Appello rigettano il ricorso, per cui la controversia viene sottoposta al vaglio dei Giudici della Cassazione. Il conduttore-ricorrente gioca tutte le proprie carte sul principio della nullità dell'intervenuto accordo transattivo e, in particolare, basa le proprie difese su due punti essenziali nullità della transazione per mancanza dell'elemento relativo alla reciprocità delle concessioni effettuate dalle parti e sulla nullità della transazione per violazione di norme imperative. Occorre provare la mancanza degli elementi essenziali dell'accordo transattivo. Secondo il conduttore, il negozio transattivo sarebbe nullo in quanto mancherebbe uno degli elementi peculiari della transazione ovvero la reciprocità delle concessioni e delle rinunce fatte dalle parti. In particolare, il conduttore si duole di un elemento ben preciso. Egli avrebbe rinunciato alle proprie pretese economiche senza trarre, in cambio, nessun vantaggio. La Cassazione respinge la doglianza ed evidenzia, sotto questo profilo, che «non può escludersi che anche il locatore avesse fatto delle concessioni». In parole povere, il conduttore sarebbe scivolato sulla classica buccia di banana e la tesi sarebbe stata rigettata perché l'attore avrebbe omesso di fornire la prova circostanziata del proprio assunto difensivo. La transazione viola i cardini della legge sull'equo canone. Il conduttore invoca la nullità del negozio transattivo in quanto l'accordo avrebbe avuto ad oggetto diritti indisponibili. Come dire il conduttore non può rinunciare ai propri diritti garantiti dalla Legge! La tesi troverebbe il proprio fondamento legislativo nella lettura dell'articolo 79 della legge sull'equo canone che, come sappiamo, prevede la nullità di tutte quelle pattuizioni che comprimono i diritti dei conduttori, ritenuti le parti deboli del rapporto contrattuale. Anche questo profilo di censura viene rispedito al mittente. Piazza Cavour, rigetta la doglianza e precisa l'ambito di applicazione della norma. In tema di locazione di immobili urbani, la nullità colpisce solo le clausole contrattuali dirette ad attribuire al locatore una utilitas superiore alla norma in definitiva la clausola è nulla quando essa sia stata imposta dal locatore come elemento preclusivo per la conclusione del contratto di locazione. Sotto questo profilo, quindi, cadrebbero sotto la scure della nullità tutte le clausole dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto ovvero un altro qualsivoglia vantaggio in contrasto con le disposizioni prevista dalla legge sull'equo canone. L'intento del Legislatore appare fin troppo chiaro occorre evitare che il conduttore, spinto dalla necessità di assicurarsi un tetto, sia indotto ad accettare clausole e condizioni contrattuali lesive dei propri diritti. Nulle le clausole accettate per stato di necessità. Occorre tener presente che la nullità colpisce solo le clausole contrattuali poste in essere prima del perfezionamento del contratto di locazione, quando il conduttore è in una posizione psicologica subordinata rispetto al locatore. Il punto di vista del nostro Legislatore è semplice si vuole evitare che il contraente forte ovvero il locatore faccia valere il proprio peso sfruttando lo stato di bisogno dell'inquilino in cerca di casa. In questa prospettiva, tutte le clausole e condizioni inique stipulate anteriormente alla conclusione del contratto di locazione devono essere considerate del tutto nulle e prive di effetto. Viceversa, tutti gli accordi stipulati in costanza di locazione, sarebbero validi ed efficaci proprio perché mancherebbe lo stato di necessità del conduttore. Il principio-base è certamente condivisibile, non si comprende, invece, per quale motivo il locatore perda la propria posizione di vantaggio in pendenza del contratto di locazione. Non è detto che il conduttore, trovandosi in stato di sudditanza psicologica rispetto a locatore, ed avendo una oggettiva difficoltà nel trovare un nuovo alloggio, non sia comunque portato ad accettare condizioni inique imposte dal locatore pur di ottenere una proroga del contratto.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 20 settembre - 11 ottobre 2012, numero 17322 Presidente Trifone – Relatore Amatucci Svolgimento del processo 1.- Co-conduttrice dal 1986 di un appartamento in Roma e divenutane nel tempo conduttrice esclusiva a scopo abitativo, in data 1.8.1997 A.M G. sottoscrisse una transazione col locatore, con la quale si impegnava al rilascio dell'immobile alla data del 31.7.1999, rinunciando alla ripetizione di quanto versato in eccesso per canoni. Nel 2001 convenne in giudizio I R. , erede del locatore Gi. , chiedendo che la transazione fosse dichiarata nulla in quanto costituente un mezzo per eludere l'applicazione della legge sull'equo canone, che fosse determinato quello legale e che la convenuta fosso condannata a restituire quanto percepito in eccedenza. Il tribunale di Roma rigettò la domanda della G. e, in accoglimento di quella riconvenzionale della convenuta, dichiarò che il rapporto sarebbe cessato il 31.7.2005. 2.- La Corte d'appello di Roma, con sentenza numero 5158/2005 ha respinto il gravame della G. e, in accoglimento di quello incidentale della R. , ha fissato per l'esecuzione la data del 30.3.2006. 3.- La soccombente G. ricorre per cassazione affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso la R. , che ha depositato memoria. Motivi della decisione 1.- Col primo motivo, deducendo violazione di legge ed ogni tipo di vizio della motivazione, la ricorrente si duole che la transazione non sia stata dichiarata nulla, come avrebbe dovuto essere in relazione al fatto che la locatrice non aveva fatto concessioni di sorta, posto che il contratto sarebbe scaduto il 28.2.1998, 1/esecuzione avrebbe beneficiato della proroga degli sfratti, ed era inoltre mancata la disdetta. 1.1.- Il motivo è infondato per l'assorbente ragione che nell'atto transattivo riprodotto alla pagina 7 del ricorso si da atto che il locatore aveva richiesto la riconsegna dell'immobile non rileva se già in forma scritta, essendovi ancora tempo per farlo e che la data convenuta per il rilascio era comunque successiva a quella del 28.2.1998, sicché non può escludersi che anche il locatore avesse fatto concessioni. Che, poi, esse fossero in ipotesi di valenza inferiore a quelle fatte dalla conduttrice ovvero che la stessa abbia omesso di considerare che l'esecuzione di uno sfratto sarebbe stata comunque prorogata non incide sulla validità del contratto transattivo ma, se mai, sulla convenienza della conduttrice a transigere, il cui difetto non vale certo ad inficiare il contratto. Né è predicabile l'indisponibilità del diritto alla rinuncia dei canoni dovuti ai sensi della legge numero 392/1978, essendo stato chiarito che la nullità dei patti contrari alle disposizioni imperative della legge numero 392 del 1978, sanzionata dall'articolo 79 della stessa legge, si riferisce alle sole convenzioni tendenti ad escludere preventivamente i diritti del conduttore e non anche alla disposizione di tali diritti effettuata in corso di rapporto ex multis, Cass., nnumero 5687/1990, 3984/1999, 9197/2002, 2148/2006, 23910/2006, 4714/2008, 2494/2009, 5159/2012 . 2.- Il secondo motivo - col quale la ricorrente si duole che la Corte d'appello abbia erroneamente ritenuto che le parti abbiano, con la transazione, sostituito l'oggetto della locazione, per essere stata la transazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili in luogo di quelle transitorie originarie, invece stabili anch'esse - è inammissibile per difetto di rilevanza, giacché, quand'anche così fosse stato, non vi sarebbero state ragioni per addivenire a diverse conclusioni in ordine alla validità della transazione. 3.- Il ricorso è respinto. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 3.700, di cui 3.500 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.