Se la costruzione è bassa, ossia rispetta i requisiti previsti da un piano regolatore per essere considerata tale, il proprietario del fondo sul quale dev’essere edificata può farlo anche in deroga alla normativa locale sulle distanze, appoggiandola ad un fabbricato rispetto alla quale fungerà da accessorio.
L’unico requisito necessario, in mancanza di altre indicazioni, è che l’edificanda unità immobiliare rispetti i parametri normativi che la faranno definire bassa . Questo il sunto della sentenza numero 20713 resa dalla Corte di Cassazione e depositata in cancelleria lo scorso 22 novembre 2012. Solitamente si dibatte dell’altezza degli edifici nel caso di servitus altius non tollendi , ma in questo specifico caso la Corte di Cassazione ha dato giustizia in una controversia relativa all’altezza di un fabbricato in relazione alle disposizioni contenute nelle norme tecniche di attuazione di un piano regolatore. Una pronuncia troppo specifica per valere come esempio generale, potrebbe pensare qualcuno. Gli si potrebbe rispondere non è così per ogni sentenza? Insomma vale la pena capire perché la Corte ha sentenziato in tal modo. Il caso . I proprietari di un fondo costruiscono, in aderenza ad una costruzione già presente, un fabbricato che è destinato ad essere utilizzato come autorimessa e ripostiglio. I loro vicini confinanti non ci stanno e ricorrono al Tribunale con un’azione per denuncia di nuova opera quell’edificio, a loro dire, viola la normativa sulle distanze e sulle distanze in materia di vedute. In sostanza la loro richiesta era stop ai lavori e demolizione o arretramento del corpo di fabbrica a distanza regolamentare. Dopo il procedimento cautelare, in parte favorevole ai ricorrenti, al termine di due gradi di merito la sentenza era chiara la costruzione doveva essere ricondotta a distanze legale come prescritto dal P.R.G. del Comune in cui era ubicata. In tutte le fasi del giudizio, i proprietari del fabbricato asseritamente illegittimo si difendevano specificando che lo stesso doveva essere considerato una «bassa costruzione» ai sensi di quanto stabilito dalle norme tecniche di attuazione N.T.A. del loro Comune. Da qui il ricorso per Cassazione. Prima di esaminare da vicino la soluzione alla vicenda fornita dagli ermellini vale la pena soffermarsi brevemente sulla nozione di costruzione L’altezza incide sulla legittimità dell’opera realizzata in deroga alle distanze . «Ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli articolo 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione» Cass. 28 settembre 2007 numero 20574 . Per il P.R.G. del Comune di Grignasco, se la costruzione non supera una determinata altezza totale, quella interna è contenuta entro determinati limiti e la destinazione della costruzione è tra quelle da esso indicate, si può parlare di «bassa costruzione» che può essere costruita in deroga alle norme dettate in materia di distanze dallo stesso strumento urbanistico. In sostanza, quindi, è questo il punto che ha interesse generale, per la Cassazione i Piani regolatori generali possono contenere norme che consentono l’edificazione dei corpi di fabbrica che avendo caratteristiche peculiari possono derogare alle distanze che essi stessi specificano in osservanza dell’articolo 873 c.c Gli ermellini , poi, hanno aggiunto un’ulteriore indicazione la «bassa costruzione» non dev’essere per forza separata dai corpi di fabbrica già esistenti a meno che non sia espressamente stabilito. Come dire l’aderenza del fabbricato accessorio al principale non determina la violazione delle distanze da parte di quest’ultimo.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 ottobre - 22 novembre 2012, numero 20713 Presidente Triola – Relatore Vincenti Ritenuto in fatto 1. - N N. e D P. , comproprietari di un immobile sito in omissis , lamentando che A.A.M. e C B. avevano intrapreso una nuova costruzione sul fondo finitimo di loro proprietà - e, segnatamente, una porzione di fabbricato destinata ad autorimessa con annesso ripostiglio e scala di accesso al piano superiore con copertura praticabile come terrazzo - la quale risultava essere in violazione delle norme in materia di distanze e di vedute, convenivano i predetti dinanzi al Tribunale di Novara, sezione distaccata di Borgomanero, con azione di denuncia di nuova opera, chiedendo che fosse vietata la continuazione dell'opera anzidetta. Nel costituirsi in giudizio i convenuti eccepivano l'inammissibilità dell'azione per essere la costruzione ultimata e, comunque, deducevano che la costruzione era da qualificarsi come basso fabbricato , come tale non soggetto alla normativa sulle distanze dal confine. Con ordinanza del 15 febbraio 2001 il Tribunale vietava la continuazione dell'opera ai convenuti imponendo ai ricorrenti una cauzione di lire 5 milioni. Instauratasi la causa di merito, i ricorrenti contestavano che la costruzione potesse qualificarsi come basso fabbricato , essendo strutturalmente unita all'edificio principale così da costituire un unico corpo di fabbrica, dalla cui copertura era possibile esercitare una veduta illegittima sul fondo contiguo, là dove, peraltro, l'intervento edilizio prevedeva anche una consistente modificazione dell'andamento superficiale del suolo, in violazione dell'articolo 2 delle norme di attuazione del Piano regolatore generale comunale N.T.A. insistevano, pertanto, per la condanna dei convenuti alla demolizione o all'arretramento della costruzione a distanza legale, oltre al risarcimento dei danni. Pretese, queste, la cui fondatezza era contestata dai convenuti. Parzialmente accolto il reclamo proposto dai convenuti con imposizione agli attori di cauzione di lire 10 milioni per l'eventuale risarcimento dei danni conseguenti alla sospensione dei lavori , la causa veniva istruita con l'espletamento di c.t.u. al fine di acquisire la descrizione dei luoghi e per accertare la rispondenza di quanto realizzato rispetto alla concessione edilizia ed agli strumenti urbanistici. Con sentenza del luglio 2003, il Tribunale adito vietava l'apertura di veduta sopra alla soletta di copertura dell'autorimessa e respingeva ogni altra domanda proposta dagli attori, ordinando lo svicolo della somma a cauzione, a tali fini ritenendo che la costruzione dovesse qualificarsi come basso fabbricato ai sensi dell'articolo 6 delle norme di attuazione del P.R.G. del Comune di Grignasco, non soggetta dunque alle norme sulle distanze. 2. - La decisione veniva appellata da N N. e P.D. e, nel contraddittorio delle parti, la Corte di appello di Torino, con sentenza resa pubblica il 27 giugno 2006, accoglieva parzialmente il gravame, dichiarando che la costruzione realizzata dagli appellati viola le norme sul P.R.G. del Comune di Grignasco in materia di distanza dal confine e condanna gli appellati a ricondurre la costruzione a distanza regolare, secondo quanto disposto dall'articolo 27 delle norme di attuazione del piano regolatore . La Corte territoriale, nel ritenere chiara la situazione di fatto descritta dal c.t.u., ma non condivisibili le sue conclusioni relative al fatto che la costruzione non era da reputarsi strutturalmente unitaria perché l'eventuale demolizione della parte adibita ad autorimessa non pregiudicherebbe la permanenza della restante parte , osservava che non poteva essere messa in discussione la circostanza che l'autorimessa ed il piano cantinato dell'edificio principale costituivano un locale unico , ciò evincendosi anche dal progetto che prevedeva un unico piano seminterrato con un unico accesso , cosi da doversi ritenere che la costruzione è stata voluta e realizzata come un'unica cosa e non come due entità collegate . Il giudice di appello rilevava, poi, che l'eventuale demolizione della parte seminterrata non avrebbe determinato il crollo dell'edificio principale, ma ciò non poteva reputarsi sufficiente per escludere l'unità strutturale della costruzione, tanto più se si considera che le due solette hanno appoggi comuni . Di qui, la affermata esclusione della deroga alla normativa delle distanze di cui all'articolo 6 N.T.A. e la condanna degli appellati a ricondurre la costruzione a distanza legale, ai sensi dell'articolo 27 N.T.A., con conseguente assorbimento anche dell'altro motivo di gravame, incentrato sulla violazione dell'articolo 2 N.T.A. per l'asserita rilevante modificazione dello stato dei luoghi , in quanto ulteriore causa, petencli della medesima domanda di demolizione o arretramento del fabbricato a distanza legale. Inoltre, la Corte di appello, dichiarata inammissibile la domanda risarcitoria in relazione alla veduta illegittima, per carenza di doglianze sulla relativa reiezione da parte del giudice di primo grado, respingeva la domanda di danni in riferimento alla violazione della normativa sulle distanze, in quanto sfornita di prova. 3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono B.C. e A.M A. , affidando le sorti dell'impugnazione a tre motivi di censura. Resistono con controricorso D P. e N.N. , proponendo anche ricorso incidentale condizionato, al quale resistono con controricorso i ricorrenti principali. Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell'udienza. Considerato in diritto 1. - Preliminarmente, occorre riunire, ai sensi dell'articolo 335 cod. proc. civ., le separate impugnazioni avverso la medesima sentenza. 2. - Va anzitutto esaminato il ricorso incidentale condizionato con il quale P.D. e N N. ripropongono alcune eccezioni e argomentazioni svolte nel giudizio di appello e non esaminate dalla Corte in quanto assorbite . In particolare, la Corte territoriale avrebbe mancato di considerare quanto dedotto da essi appellati in punto a destinazione a terrazzo giardino pensile della copertura della porzione di fabbricato in contestazione, delle dimensioni della parte contestata rispetto all'intero fabbricato ad uso residenziale costruito da A. . e B. , dell'altezza della porzione di fabbricato in contestazione tenuto conto del movimento di terra e della conseguente artificiosa modificazione dei luoghi operata dai ricorrenti , in violazione dell'articolo 2 N.T.A Sicché, sostengono i ricorrenti incidentali, vi sarebbe stata omessa motivazione in ordine ai predetti fatti controversi. 2.1. - Tale impugnazione è inammissibile alla stregua del principio - consolidato tra le altre, Cass., 19 ottobre 2006, numero 22501 Cass., 5 maggio 2009, numero 10285 Cass., 7 luglio 2010, numero 16016 - per cui, in tema di giudizio di cassazione, è inammissibile per carenza di interesse il ricorso incidentale condizionato allorché proponga censure che non sono dirette contro una statuizione della sentenza di merito, ma sono relative a questioni sulle quali il giudice di appello non si è pronunciato, ritenendole assorbite, atteso che in relazione a tali questioni manca la soccombenza che costituisce il presupposto dell'impugnazione pertanto, esse possono solo essere riproposte nel giudizio di rinvio in caso di accoglimento del ricorso principale. 3. — Deve ora esaminarsi il ricorso principale, muovendo dal secondo e terzo motivo, con i quali è unitariamente prospettata, rispettivamente, la violazione dell'articolo 9 della legge numero 122 del 1999 e l'omessa motivazione circa l'applicazione dello stesso articolo 9 in deroga alle norme previste dal P.R.G. del Comune di Grignasco. Posto che in base al citato articolo 9 della legge numero 122 del 1999 i proprietari di immobili possono realizzare, nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, essi ricorrenti avevano eccepito, nel corso del giudizio di primo grado, che il fabbricato controverso avrebbe potuto, in ogni caso, essere realizzato anche in deroga alle previsioni del P.R.G.C., in forza di detto articolo 9 e tale evocata norma non è stata in alcun modo considerata sia dal Tribunale, che dalla Corte di appello, non essendovi motivazione alcuna sulla applicabilità della stessa al caso di specie. I ricorrenti formulano conclusivamente il seguente quesito ai sensi dell'articolo 366-bis cod. proc. civ. È applicabile al caso di specie, costruzione di immobile di cui parte adibito ad autorimessa e locale ripostiglio l'articolo 9 L. 122 del 24.03.1989 qualora l'edificio, in cui sono inseriti detti locali, non rientri nelle previsioni contenute negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi, nel caso specifico del P.R.G. del Comune di Grignasco? 3.1. — I motivi sono inammissibili. Con essi si fa valere, nella sostanza, un error in procedendo per omessa pronuncia e cioè quel vizio che impone a questo giudice di legittimità — secondo l'orientamento ribadito dalle Sezioni Unite civili a composizione di un pregresso contrasto giurisprudenziale sentenza numero 8077 del 22 maggio 2012 - una cognizione non circoscritta all'esame della sufficienza e logicità della motivazione della sentenza impugnata, bensì estesa all'esame diretto degli atti e dei documenti sui quali il ricorso si fonda, purché la denuncia sia stata proposta in conformità alle regole fissate al riguardo dal codice di rito. Sicché, lo scrutinio di una siffatta censura può avere ingresso in questa sede solo in quanto il deducente abbia prospettato il vizio del procedimento ai sensi dell'articolo 360, primo comma, numero 4 cod. proc. civ. ed abbia confezionato il motivo in conformità al principio di specificità della deduzione in tal senso, la citata Cass., sez. unumero , numero 8077 del 2012 . Ciò che, nella specie, i ricorrenti hanno mancato di fare. Peraltro, essi stessi hanno dedotto di aver avanzato l'eccezione anzidetta cui, all'evidenza, è da ascriversi natura di eccezione in senso proprio, non rilevabile d'ufficio soltanto in primo grado, là dove era invece necessario, a pena di inammissibilità, che la stessa fosse nuovamente riproposta in appello, affinché non si intendesse rinunciata ai sensi dell'articolo 346 cod. pro. civ. in tale ottica, di recente Cass., 10 marzo 2011, numero 5735 . 4. - Con il primo motivo del ricorso principale è denunciata violazione e falsa applicazione dell'articolo 873 cod. civ. in relazione agli articolo 6 e 27 del P.R.G. del Comune di Grignasco. Posto che quanto accertato dal c.t.u. in ordine al fatto che la costruzione in questione è stata edificata nel rispetto dei parametri di cui all'articolo 6 N.T.A. per i bassi fabbricati , che essa potrebbe essere demolita senza pregiudizio della permanenza della restante parte di edificio e che il citato articolo 6, nel determinare le misure che deve avere un immobile definito basso fabbricato ed adibito ad autorimessa e locale accessorio, non stabilisce che detto locale deve avere struttura autonoma , sarebbe errata la decisione assunta dalla Corte territoriale che ha sostenuto che la porzione di immobile adibita ad autorimessa e locale accessorio non costituirebbe basso fabbricato soltanto perché è unita seppur con struttura autonoma come definita dal c.t.u. al fabbricato principale , là dove la norma dell'articolo 6 del P.R.G.C., imporrebbe unicamente, ai fini della deroga alla normativa sulle distanze, di rispettare i parametri da esso dettati per i locali adibiti ad autorimessa o locali accessori. A chiusura del motivo è formulato il seguente quesito di diritto Un fabbricato, qualora rispetti tutti i criteri previsti dal piano regolatore per essere in tal modo definito altezza, vincoli, ecc. , deve necessariamente essere un fabbricato singolo o può fare parte di un fabbricato più ampio e, nel caso specifico, la parte di fabbricato edificata ed adibita dai ricorrenti ad autorimessa e ripostiglio rientra nelle previsioni dell'articolo 6 del P.R.G. del Comune di Grignasco che prevede la possibilità di edificarlo in deroga alle distanze previste dall'articolo 27 del P.R.G. del Comune di Grignasco, in conformità ai dettami previsti dal codice civile in materia di distanze? . 4.1. - Il motivo è fondato. L'articolo 6 N.T.A. del Comune di Grignasco che essendo norma integrativa del codice civile costituisce vera e propria fonte di diritto in materia, per cui il controllo dell'esatta applicazione ed interpretazione di esso spetta alla Suprema Corte sotto il profilo dell'articolo 360, primo comma, numero 3, cod. proc. civ. in tal senso già Cass., 6 dicembre 1984, numero 6410 cosi recita, nella parte che interessa in questa sede Distanza dai confini è definita dalla distanza misurata a raggio tra ogni punto della Superficie coperta Se ed il confine tale parametro non si applica ai casi di bassi fabbricati con altezza lorda comprensiva di tutte le strutture del fabbricato non superiore a metri 2,95 e con altezza netta interna non superiore a metri 2,50 destinati ad autorimessa o locali accessori ed espressamente vincolati a tale uso nella concessione edilizia per detti bassi fabbricati si farà comunque riferimento alla normativa del vigente codice civile . Quanto alla Superficie coperta di un edificio , richiamata dalla disposizione in esame, essa è così definita dallo stesso articolo 6 è l'area rappresentata dalla proiezione, su di un piano orizzontale, del perimetro dei vari piani emergenti dal terreno, comprese le parti sporgenti si misura al netto di parti aggettanti aperte gronde, pensiline, balconi e simili aventi aggetto non superiore a mi 1,50 . La Corte territoriale ha ritenuto che l'autorimessa costruita dai ricorrenti - dalle dimensioni rispettose di quelle indicate dal citato articolo 6 - non potesse qualificarsi come basso fabbricato perché facente corpo unico con il piano cantinato, così da doversi ritenere che la costruzione è stata voluta e realizzata come un'unica cosa e non come due entità collegate . In definitiva, per il giudice di appello ciò che rileva al riguardo, per escludere la sussistenza di un basso fabbricato , è la unità strutturale della costruzione anche per l'appoggio comune delle solette , che, nella specie, non potrebbe essere messa in discussione neppure dalla circostanza che l'eventuale demolizione della parte seminterrata non avrebbe comunque determinato il crollo dell'edificio principale. Invero, in disparte il fatto che il concetto di unità strutturale assunto dal giudice del merito per escludere l'applicabilità della deroga regolamentare appare claudicante là dove, invece di dar rilievo eminente agli elementi obiettivi che esso di per sé dovrebbe evocare così da non potersi sminuire la circostanza che l'eventuale demolizione dell'autorimessa non comporterebbe un pregiudizio per la staticità dell'edificio principale , utilizza più che altro quelli correlati alla volontà delle parti unicità del progetto ed intenzione dei costruttori di non considerare le costruzioni tra loro autonome , detto concetto non trova richiamo alcuno nella norma dell'articolo 6 N.T.A., la quale si limita ad indicare, oltre alle dimensioni del basso fabbricato , la sua destinazione autorimessa o locali accessori , siccome espressamente vincolata a tale uso nella concessione edilizia . Il fatto che l'articolo 6 N.T.A. non faccia cenno ad una unitarietà tra costruzione principale e costruzione accessoria quale da ritenersi il basso fabbricato non può, dunque, risultare irrilevante e ciò tanto più là dove il collegamento tra le due unità è, come sopra detto, lungi da implicarne reciproca ed assoluta dipendenza. Né con questo si verrebbe ad aggirare la normativa sulle distanze, consentendo all'unico corpo di fabbrica di estendersi, in forza della deroga concessa alla parte accessoria, sino al confine del fondo finitimo, giacché lo scopo sarebbe ugualmente eluso ove il basso fabbricato fosse eretto con una separazione minima dal corpo principale. Ciò che, dunque, rileva è che la costruzione accessoria autorimessa o locale sia effettivamente vincolata in base alla concessione edilizia e che rispetti le dimensioni dettate dall'articolo 6 citato, ben potendo unirsi alla costruzione principale . Siffatta conclusione trova, anzi, deciso conforto nella nozione di Superficie coperta dell'edificio , considerata dallo stesso articolo 6 N.T.A. quale parametro per la misurazione della distanza dal confine. Se, infatti, detto parametro è dato da 1 l'area rappresentata dalla proiezione, su di un piano orizzontale, del perimetro dei vari piani emergenti dal terreno, comprese le parti sporgenti al netto di quelle con aggetto aperto non superiore a mi 1,50 ed esso non si applica ai casi di bassi fabbricati come recita la norma in esame , è agevole desumere che questi ultimi integrano, di regola, l'area perimetrale suddetta, in quanto parte dei vari piani emergenti dal terreno dello stesso edificio al quale accedono. Quanto, poi, al richiamo, operato dai controricorrenti P. e N. , del precedente costituito da Cass., 6 maggio 1987, numero 4208, siccome ritenuto su identica questione , è agevole rilevare la sentenza è cosi massimata “L'articolo 5 delle norme di attuazione del programma di fabbricazione del comune di Rio Pusteria, approvato dalla giunta provinciale con delibera 24 maggio 1971 numero 1497, laddove definisce come costruzioni accessorie - per le quali ammette deroga alle distanze dai confini del lotto - quelle di minore grandezza ed altezza destinate a scopi secondari con carattere di dipendenza dall'edificio primario, con esclusione di uso di abitazione e limitate al solo piano terreno, va interpretato logicamente, al di là della sua equivoca formulazione letterale, nel senso che non possono ricomprendersi nel novero delle costruzioni accessorie quelle strutturalmente unite agli edifici principali, sì da costituire con essi un unico corpo di fabbrica” , che esso attiene a norma regolamentare del tutto diversa da quella qui scrutinata e, dunque, suscettibile di una lettura esegetica non spendibile nella presente fattispecie. 5. - L'accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta la cassazione, in parte qua, della sentenza impugnata ed il rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che dovrà attenersi a quanto enunciato al punto sub 4.1. e provvederà anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi dichiara inammissibile il ricorso incidentale condizionato accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara inammissibili il secondo ed il terzo motivo dello stesso ricorso cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.