Dopo il preliminare le parti non stipulano il definitivo, ma il futuro acquirente può ristrutturare l'immobile e darlo in locazione è implicito il riconoscimento dei suoi diritti, da parte del venditore, rilevante per l'interruzione della prescrizione.
Con la sentenza numero 14463 del 30 giugno, la Corte di Cassazione ha affermato che il diritto a stipulare il contratto definitivo di compravendita si estingue per prescrizione in caso di inattività ultradecennale delle parti ma se vi sono stati atti che comportano un riconoscimento dell'altrui diritto, come nel caso in cui il venditore conceda il possesso del bene all'acquirente, consentendogli lavori di ristrutturazione, questi atti rilevano ai fini dell'interruzione della prescrizione.La fattispecie. Dopo aver stipulato un preliminare di vendita di un immobile, le parti si ritrovavano in Tribunale per ottenere chiarezza sull'esecuzione del contratto stesso i promissari acquirenti, attori, lamentavano l'inadempimento del venditore e ne chiedevano la condanna al risarcimento dei danni e alla restituzione del doppio della caparra e delle somme versate per l'acquisto e la ristrutturazione dell'appartamento. I promittenti venditori, invece, chiedevano che venisse accertata l'intervenuta prescrizione dei diritti derivanti dal preliminare per inattività. In primo grado venivano accolte le domande attoree, ma la Corte d'Appello dichiarava prescritti i diritti, derivanti dal preliminare, degli acquirenti, che proponevano ricorso per cassazione.Il diritto a stipulare il contratto definitivo si può prescrivere per inattività delle parti. Il Collegio premette che, al pari di ogni altro contratto, il preliminare è fonte di obbligazioni. Nello specifico, le parti si impegnano a concludere il contratto definitivo se non è fissato un termine, è applicabile il principio generale, ex articolo 1183 c.c., dell'immediato adempimento, con la conseguenza che l'inattività delle parti protrattasi per dieci anni dal momento in cui, appunto, poteva stipularsi il definitivo, comporta l'estinzione del diritto stesso per prescrizione.Occorre però considerare atti interruttivi della prescrizione. Dopo aver riportato questi principi di natura generale, peraltro già enunciati dalla Corte territoriale, la S.C. ricorda, però, che bisogna tenere in considerazione eventuali atti interruttivi della prescrizione. In proposito, i motivi di ricorso dei promissari acquirenti sono condivisibili la sentenza impugnata ha omesso di considerare che il convenuto-venditore, incassando il prezzo, consegnando il possesso del bene all'acquirente, e consentendo a quest'ultimo di ristrutturare l'immobile e poi darlo in locazione, ha tenuto una serie di comportamenti che implicano il riconoscimento dei diritti nascenti dal preliminare, in favore del futuro acquirente. Il riconoscimento dell'altrui diritto rileva ai fini dell'interruzione della prescrizione. Tali comportamenti, osserva la Corte, sono idonei ad interrompere la prescrizione ai sensi dell'articolo 2944 c.c. e deve essere cassata con rinvio la sentenza d'appello che ha ignorato i rilievi in tal senso svolti dall'appellato e non ha verificato se gli atti indicati avessero o meno valenza di riconoscimento dell'altrui diritto.
Corte di Cassazione, sez II Civile, sentenza 19 aprile - 30 giugno 2011, numero 14463Presidente Di Celso - Relatore MateraSvolgimento del processoCon atto di citazione notificato in data 11-7-1994 P.P. e P.G. convenivano dinanzi al Tribunale di Udine D.I. , C.V. e S.M. , per sentir condannare il D. alla restituzione del doppio della caparra e di tutte le somme versate per l'acquisto e la ristrutturazione di un appartamento, nonché al risarcimento dei danni subiti per effetto dell'inadempimento, da parte del convenuto, del contratto preliminare stipulato l'8-6-1979. Gli attori, inoltre, chiedevano che venisse dichiarata l'inefficacia nei loro confronti, ex articolo 2901 c.c., dell'atto di compravendita del 5-3-1992, con il quale il D. aveva alienato a C.V. e S.M. l'immobile oggetto del contratto preliminare. Chiedevano, infine, la condanna del C. al pagamento della somma di lire 2.500.000 in favore di P.G. , per canoni dovuti in forza di contratto di locazione.Nel costituirsi, il D. contestava la fondatezza della domanda e chiedeva accertarsi l'intervenuta risoluzione contrattuale per inadempimento di P.P. . Il convenuto, inoltre, eccepiva il difetto di legittimazione attiva di P.G. e, in via subordinata, chiedeva accertarsi l'intervenuta prescrizione dei diritti derivanti dal contratto preliminare dell'8-6-1979.Si costituivano anche il C. e la S. , chiedendo il rigetto delle domande attorce.Con sentenza depositata il 10-9-2002 il Tribunale accertava l'inadempimento del D. e dichiarava risolto il contratto preliminare, condannando il predetto convenuto alla restituzione del doppio della caparra, alla restituzione della somma di lire 37.288.228 versata dal P. per l'acquisto e della somma di lire 18.840.000 corrisposta dallo stesso attore per l'esecuzione di lavori accertava l'inefficacia nei confronti del P. del contratto di compravendita del 5-3-1992 condannava il C. a pagare al P. la somma di lire 2.500.000 per canoni.Avverso tale sentenza proponevano appello principale il D. e appello incidentale il C. e la S. .La Corte di Appello di Trieste, con sentenza pubblicata il 12-5-2005, dichiarava prescritti i diritti di P.P. derivanti dal contratto preliminare, e per l'effetto rigettava le domande di risoluzione, restituzione e risarcimento danni proposte dal predetto attore dichiarava l'estraneità di P.G. al contratto preliminare rigettava la domanda revocatoria proposta da P.P. e P.G. in relazione alla compravendita stipulata tra il D. e i convenuti C. -S. .Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso P.P. .Il D. , il C. e la S. hanno resistito con controricorso.In prossimità dell'udienza il ricorrente ha depositato una memoria.Piutti Gianpaolo non ha svolto alcuna attività difensiva.Motivi della decisioneCon l'unico motivo di ricorso P.P. si duole dell'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.Rileva che la Corte di Appello, nel ritenere fondata l'eccezione di prescrizione sollevata dal D. , non ha tenuto conto degli elementi che avevano indotto il giudice di primo grado a disattendere l'eccezione in parola, basati sul rilievo che era stato realizzato il risultato pratico al quale le parti tendevano con la stipula del preliminare. Fa presente, infatti, che il P. aveva conseguito l'esercizio di fatto dei diritto di proprietà, essendogli stata data la possibilità di ristrutturare l'immobile e di darlo in affitto al C. . Deduce che la Corte di Appello non ha valutato se tali atti, come ritenuto dal primo giudice, avessero valore interruttivo della prescrizione, ex articolo 2943 c.c., e, nonostante le argomentazioni svolte al riguardo dall'appellante nella comparsa di costituzione, ha del tutto omesso di considerare il comportamento tenuto nelle more dal D. , avente valore di riconoscimento dei diritti del P. e, quindi, idoneo ad interrompere la prescrizione ex articolo 2944 c.c Il motivo è meritevole di accoglimento.Deve premettersi che il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine ne1 in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'articolo 1183 c.c. la regola dello immediato adempimento quod sine die debetur statini debetur con la conseguenza che, a norma degli articolo 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione Cass. Sez. 2, 29-7-1992 numero 9086 .Nel caso di specie, la Corte di Appello, dopo aver correttamente richiamato tale principio, ha ritenuto fondata l'eccezione di prescrizione dei diritti derivanti in favore del promettente acquirente P.P. dal contratto preliminare del 9-6-1979, sollevata dal D. , rilevando che l'attore ha fatto trascorrere più di dieci anni dalla data di stipulazione di tale contratto senza attivarsi per far valere i suoi diritti, e senza avere interrotto il termine della prescrizione.Tale motivazione vale a dare conto, sia pure in maniera succinta, della insussistenza di atti interruttivi della prescrizione posti in essere, ex articolo 2943 c.c., dall'attore.La Corte territoriale, al contrario, ha del tutto omesso di prendere in considerazione le ulteriori deduzioni svolte dal P. sia in primo grado che nella comparsa di costituzione di appello, con cui era stato evidenziato che il convenuto, incassando il prezzo, consegnando il possesso del bene all'attore, lasciando migliorare l'immobile e lasciandolo dare in locazione senza contestazioni, aveva posto in essere comportamenti implicanti il riconoscimento dei diritti nascenti dal preliminare in favore del promittente acquirente ed idonei, quindi, ad interrompere la prescrizione ai sensi dell'articolo 2944 c.c Il giudice del gravame ha completamente ignorato gli specifici rilievi svolti al riguardo dall'appellato, non essendosi nemmeno posto il problema di verificare se gli atti da questi indicati avessero o meno valenza di riconoscimento dell'altrui diritto, rilevante ai fini dell'interruzione della prescrizione.Sussiste, pertanto, il denunciato vizio di omessa motivazione, data l'innegabile rilevanza, ai fini della decisione, dell'accertamento della eventuale sussistenza di atti interruttivi del termine di prescrizione dei diritti fatti valere in giudizio dall'attore.Di conseguenza, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Trieste, la quale, nel procedere a nuovo esame della vicenda, dovrà colmare le evidenziate lacune motivazionali. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di Cassazione.P.Q.M.La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Trieste.