Il Condominio, e per esso il suo amministratore, ha l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie ad evitare danni ai condomini ed ai terzi. Di conseguenza, il condomino che abbia subito danni dall'esondazione di acque, può rivalersi nei confronti della compagine condominiale per il risarcimento dei danni provocati dall'allagamento dei locali di proprietà esclusiva.
Tutto nasce dall'innalzamento della falda. A volte anche la natura congiura contro il condominio rendendo il sonno difficile ai malcapitati amministratori. Questa volta il caso prende le mosse dall'innalzamento della falda che crea un copioso allagamento del piano interrato. Ovviamente i proprietari coinvolti nell'allagamento chiedono al condominio di provvedere ad eliminare le cause dell'inondazione e, altrettanto ovviamente, chiedono, parallelamente, il risarcimento del danno subito. L'assemblea, da un lato, affida ad una ditta esterna il compito di eliminare l'allagamento con delle idrovore mentre dall'altro, delibera di procedere all'acquisto di due pompe di sollevamento. L'amministratore, dal suo canto, si rende conto che il rimedio è inadeguato, quindi licenzia l'appaltatore e pensa bene di evitare la spesa, già deliberata, per l'acquisto delle pompe. Tale comportamento, inutile dirlo, innesca le ire dei malcapitati che ricorrono alle aule di giustizia con una serie di provvedimenti giudiziari, anche in via di urgenza. Tribunale e Corte di Appello non sono d'accordo tra loro. Il Tribunale, in primo grado, riconosce le ragioni dei condomini danneggiati e condanna il condominio al risarcimento del danno. La Corte territoriale, peraltro, ribalta il verdetto per cui la questione viene sottoposta all'attenzione degli Ermellini. La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza del 17 gennaio 2013, numero 7103, rimescola nuovamente le carte e ribalta l'esito del giudizio, cassa la sentenza di secondo grado e rinvia la causa alla Corte di Appello. L'amministratore doveva limitare i danni. Secondo la Cassazione, il condominio, ed in sua vece l'amministratore, è obbligato ad adottare tutte le cautele necessarie ad evitare che i condomini subiscano un pregiudizio derivante dalle cose comuni. Si potrebbe dire, in altre parole, che si tratta di una forma di responsabilità oggettiva per cui il proprietario della res ovvero il condominio risponde per i danni causati dalle cose in custodia. In buona sostanza l' iter logico seguito è certamente condivisibile. Poiché l'area su cui sorge il fabbricato è un bene comune così come rientra tra i beni condominiali l'area sottostante, è evidente che la responsabilità dell'evento dannoso sia comunque addebitabile al condominio. Quest'ultimo, quindi, rimane obbligato a risarcire i danni patiti dai condomini che abbiano subito un pregiudizio a causa dell'innalzamento della falda. Forse il condominio non si è difeso al meglio. La Cassazione sottolinea un passaggio importante della vicenda. Il condominio ha mancato di sollevare qualsivoglia eccezione diretta a limitare la propria responsabilità. Molto probabilmente il verdetto sarebbe stato diverso nel caso in cui il condominio avesse eccepito il caso fortuito o l'esistenza di fatti indipendenti dalla propria sfera giuridica. In sostanza, il condominio convenuto non è riuscito ad interrompere il nesso causale intercorrente tra l'evento ovvero l'innalzamento della falda ed il danno subito dal condominio. Anche l'amministratore ha le sue buone responsabilità. Male ha fatto l'amministratore a non adeguarsi alle decisioni dell'assemblea. La circostanza che l'uso delle idrovore o delle pompe, alla fin fine, sarebbe stato un inutile palliativo, rimane un fatto assolutamente irrilevante. L'amministratore aveva comunque l'obbligo di adeguarsi al deliberato assembleare e, ciò che più conta, aveva l'obbligo di adottare tutte le cautele necessarie per ridurre i danni verificati ed evitare che se ne producessero di nuovi. Come dire, in altre parole, che a volte chi meno spende più spende. Aver cercato di risparmiare sui costi di gestione per le idrovore e l'acquisto delle pompe, non ha giocato a favore del condomino e del suo amministratore che, a questo punto, potrebbe essere anche tacciato di negligenza professionale per non aver adempiuto ad un preciso deliberato assembleare.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 gennaio – 21 marzo 2013, numero 7103 Presidente Petti – Relatore Uccella Svolgimento del processo Il Tribunale di Milano il 6 ottobre 2003 accoglieva la domanda proposta da Il Condominio omissis , dalla ERREGIE s.r.l., da P M. e da S.S. nei confronti del Condominio , di B.V. , quale amministratore di questo Condominio, volta ad ottenere il risarcimento dei danni asseritamente subiti a causa di esondazione di acqua dovuta ad innalzamento delle falde acquifere nei loro immobili posti al secondo piano sottostante dell'edificio condominiale e, per l’effetto, condannava il Condominio al risarcimento dei danni liquidati in via equitativa in Euro 36.000 per il M. ed il S. , in Euro 126.000 per la ERREGIE, in Euro 460.000 per la omissis rigettava tutte le domande proposte contro l’amministratore del condominio rigettava la domanda di manleva avanzata dal condominio nei confronti della Toro Assicurazioni e della Milano Assicurazioni, ponendo a carico del condominio le spese di lite. Su gravame principale del Condominio e incidentale degli originari attori, la Corte di appello di Milano il 27 settembre 2006 ha riformato la sentenza di prime cure e compensato integralmente le spese tra le parti di entrambi i gradi del giudizio. Avverso siffatta decisione propongono ricorso per cassazione. Il Condominio omissis , la ERREGIE s.r.l., P M. e da S S. , affidandosi a quattro motivi. Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale il Condominio, affidandosi ad unico motivo. Al ricorso incidentale resistono i ricorrenti principali. Le parti hanno depositate rispettive memorie. Motivi della decisione I due ricorsi sono riuniti ex articolo 335 c.p.c Per una migliore comprensione della vicenda va osservato quanto segue. 1. - In punto di fatto il M. , il S. e la Erregie citavano il Condominio omissis , di cui erano condomini, e personalmente l’amministratore B. per ottenere il risarcimento dei danni da allagamento nel secondo piano sotterraneo all'edificio, avvenuto in un primo momento il 25 settembre 1993 per fuoriuscita d' acqua dal sottosuolo. Unitamente alla Comunione sollecitavano l'amministratore, dopo avere chiamato la ditta Bat Spurghi per ottenere l'innalzamento del livello delle acque e per convocare immediatamente un'assemblea sa ordinaria il 29 settembre 1993 e il dì 8 ottobre 1993 il B. decideva di interrompere il funzionamento delle idrovore. Nell'assemblea straordinaria del 13 ottobre 1993 si decise l'acquisto di due pompe idrovore e si ratificò l'operato dell'amministratore. Le pompe non furono acquistate. Dopo due assemblee del 29 novembre e del 21 dicembre 1993, che non producevano alcun risultato il 15 dicembre 1994 assieme alla omissis fu proposto ricorso ex articolo 700 c.p.c Il consulente nominato accertò che l’allagamento era dovuto al consistente innalzamento della falda freatica ed il giudice il 21 maggio 1995 ordinava al condominio di eseguire i lavori richiesti dal consulente. 2. - Con citazione del 27 luglio 1995 i tre condomini sopra indicati riassumevano la causa R.G.numero 14255/95 con citazione del 27 luglio 1995 per la conferma del provvedimento cautelare e per ottenere il risarcimento dei danni, una volta accertata la responsabilità dell'amministratore per mancato adempimento alle delibere assembleari e mancato approntamento di mezzi atti a contenere o reprimere l’allagamento. Il Condominio si costituiva e chiamava in causa la Toro Assicurazioni. Si costituiva anche l’amministratore che declinava ogni responsabilità p.2-3 sentenza impugnata . Si costituivano anche la Toro, la Reale assicurazioni e la Milano assicurazioni. Il giudice dell'appello riformava la sentenza di prime cure. Questa decisione viene censurata sotto vari profili, di cui assume rilevo pregnante il primo motivo del ricorso principale del Condominio omissis e degli altri ricorrenti. Con esso si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a fatto controverso e decisivo della controversia, in riferimento alla responsabilità del Condominio OMISSIS - violazione e falsa interpretazione di norma di legge - articolo 2051, 2043 e 2697 c.c. - In buona sostanza, i ricorrenti lamentano la mancanza di motivazione ridotta in tutto ad una sola pagina che di fatto riproduce le richieste del Condominio appellante, riportate a pagina 9”. La censura, che presenta un corretto quesito di fatto, ossia indica per prima la fattispecie concreta e poi ha rapportato allo schema normativo tipico per la fattispecie astratta ad essa confacente Cass. numero 19892/09 merita di essere accolta. Al riguardo ritiene il Collegio di riportare integralmente l'argomentare del giudice dell'appello su questo capo della decisione. Nel riformare la sentenza di primo grado il giudice dell'appello ha ritenuto che era un dato incontestabile che quando si verificò il fenomeno 25 settembre 1993 per la prima volta, nessuna responsabilità poteva ricondursi al Condominio per la semplice ragione che la causa dell'inondazione non era ravvisabile nella presenza dei detriti nelle pompe idrovore condominiali, bensì nella falda acquifera. Era dato pacifico che il fenomeno si sarebbe ripetuto con il funzionamento delle pompe volute dagli appellanti, poiché erano rimedi più che inadeguati, inutili e che a , in tali evenienze furono adottati rimedi ben diversi da quelli prospettati dal C.T.U. p.10 sentenza impugnata . Con simile ed unico passaggio argomentativo, il giudice dell'appello, pur riconoscendo che la causa dell'allagamento era da rinvenirsi nell'innalzamento della falda acquifera, ha escluso ogni responsabilità del Condominio, che aveva l'obbligo di predisporre mezzi idonei perché l'acqua non penetrasse più dal suolo e fare sì che l’acqua fosse tenuta sotto controllo e non si rinvenisse nelle unità immobiliari. Di vero, ed in linea di principio, va condiviso l'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, che qui si ribadisce, secondo il quale il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini Cass. numero 5326/05 . Nel caso in esame, il Condominio non ha spiegato perché rimedi diversi non fossero stati adottati né ha allegato il caso fortuito, né ha provato, per liberarsi da ogni responsabilità, la esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva ed idoneo ad interrompere quel nesso causale tra l'innalzamento della falda e l'allagamento. In merito, va detto che sono pacifiche le seguenti circostanze a l’assemblea aveva deliberato di conferire all'amministratore di acquistare due pompe di idonea potenza come previsto dal provvedimento di urgenza emesso ex articolo 700 c.p.c. b l’ordine del Pretore era rimasto ineseguito e soggetto a numerose opposizioni del Condominio, venute meno solo a seguito di declaratoria di inammissibilità c per stessa dichiarazione dell'amministratore nessuno ebbe ad adottare procedimenti atti ad eliminare l’allagamento d dai verbali di assemblea si rilevava un intento della maggioranza volto a ritardare se non impedire una soluzione definitiva del problema e in questo clima era ravvisabile una responsabilità anche in capo all'amministratore, che non diede esecuzione alla delibera del 13 ottobre 1993 di acquisto delle pompe. Di queste circostanze, che indussero il giudice di primo grado a condannare il Condominio e che sono contenute nella stessa sentenza, nella quale p.6 sentenza impugnata si riportano è stato del tutto omesso ogni esame. La sentenza impugnata non spende una parola, limitandosi e contraddittoriamente ad escludere la responsabilità del resistente Condominio. La contraddittorietà si concreta nel fatto che, da un lato riconosce che la causa dell'allagamento è da rinvenire nell'innalzamento della falda acquifera, dall'altro non si tiene conto che le ricordate circostanze anche di natura giudiziaria, oltre che interne al condominio, erano e sono pacifiche ed avrebbero, comunque, essere prese in considerazione. In altri termini, a fronte dell'assunto dei danneggiati, che avevano solo l’obbligo di dimostrare l’esistenza del danno e la sua derivazione dalla cosa comune, il Condominio non solo non ha provato il caso fortuito, ma nemmeno la propria diligenza nella custodia, come si ricava - e lo si ripete - a pagine 6 della sentenza impugnata. Su di esse il giudice dell'appello inspiegabilmente tace. Pertanto, va accolto il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, ritenuto assorbito il ricorso incidentale e, per l'effetto, nell'ambito del motivo accolto la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri, assorbito l’incidentale e, per l’effetto, cassa e rinvia alla Corte di appello di Milano in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.