Escluso il vincolo pertinenziale per i parcheggio realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto per legge.
Il principio. Con la sentenza numero 1664 del 3 febbraio 2012 la Cassazione ha espresso il seguente principio i parcheggi, realizzati in eccedenza rispetto alla spazio minimo richiesto ex articolo 2 legge 122/89, non sono soggetti a nessun vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliare connesse. Pertanto, l’originario proprietario-costruttore può servirsene liberamente, riservandosi la proprietà dei parcheggi in eccedenza o cedendola a terzi, purché venga sempre rispettato il vincolo di destinazione. La soluzione fornita dai giudici di legittimità rappresenta il punto di arrivo di una lunga evoluzione legislativa e giurisprudenziale in materia. La travagliata produzione normativa in tema di parcheggi. La carenza dei parcheggi presenta due problematiche una poderosa produzione legislativa e l’applicabilità della medesima, alla gestione del rapporto condominiale. Il c.d. parcheggio pertinenziale, non a caso, ha sempre occupato una posizione preminente nei confronti del legislatore che è intervenuto con diverse leggi. Oltre alla disciplina codicistica, si sono sovrapposte, una serie di leggi specifiche l’articolo 18, L. numero 765/1967 -c.d. legge ponte-, l’articolo 26 della L. numero 47/85, l’articolo 9 della L. numero 122/89 e, da ultimo, il nuovo comma sexies all’articolo 41 della L. numero 1150/42, introdotto con la legge di semplificazione numero 246/2005 - che interessano la maggior parte degli spazi privati per il parcheggio ubicati nelle aree urbane. La natura del vincolo pertinenziale. Nella legge Tognoli, il vincolo pertinenziale è ope legis ed è indissolubile in quanto gli stessi non potevano formare oggetto di atti separati. Per tali motivi la legge Tognoli dispone, al comma 5 dell’articolo 9 quanto segue «i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli». Tale inderogabilità trova conferma nella ratio della norma, da individuarsi nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico. Il legislatore successivamente ha cercato di mitigare, con alcuni decreti legge, la citata disposizione, stabilendo, la possibilità di alienare separatamente dall’alloggio il posto auto realizzato oltre lo standard previsto dall’articolo 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, numero 1150 introdotto dalla legge ponte 6 agosto 1967, numero 765 in una seconda fase, la possibilità di cedere il parcheggio separatamente dall’alloggio, a favore peraltro di soggetto «residente o dimorante nel territorio del Comune». Pena sempre la nullità dell’atto nell’ipotesi che la norma fosse stata violata. Ritornando al dettato normativo, oggetto di interpretazione della sentenza in commento, il fatto che i parcheggi della legge Tognoli realizzino vere e proprie pertinenze è suffragato da alcuni dati il parcheggio può essere realizzato esclusivamente per il proprietario dell’appartamento cui il posto auto deve servire da pertinenza il vincolo costituisce un vincolo duraturo, non transeunte, perché circostanza si verifica per il vincolo d’inalienabilità separata dei due beni previsto dalla legge Tognoli. Nella sostanza il parcheggio Tognoli nasceva come pertinenza vincolata per legge all’appartamento per il quale era stato costruito, vincolo indissolubile e per volontà del privato. L’indicazione dello standard. Occorre brevemente ricordare che l'articolo 18 della legge numero 765/1967, divenuto poi articolo 41 sexies della legge urbanistica, introdusse l'obbligo di dotare di spazi per parcheggio tutte le nuove costruzioni nel sottosuolo dell'immobile o in aree di pertinenza e fissò il limite minimo di 1 mq per ogni 20 mc di costruzione. Si trattava di uno standard edilizio che anticipava il d.m. numero 1444/1968 . L'articolo 2 della legge Tognoli ha imposto per le nuove costruzioni il raddoppio dello standard. Il regime di circolazione dei parcheggi Tognoli. Riguardo il regime di circolazione, la legge Tognoli si caratterizza per una doppia efficacia. Sotto il profilo urbanistico si realizza un vincolo di destinazione per cui è illecita ogni utilizzazione del bene diversa da quella a parcheggio ed un regime di pertinenza inscindibile fra i posti auto e le unità immobiliari. E si tratta di un regime di pertinenza vincolata che si viene ad instaurare sempre e solo fra il parcheggio e l’unità abitativa sita nell’edificio nel cui sottosuolo o nei cui locali posti al piano terreno o nella cui area di pertinenza il parcheggio è realizzato. Il rapporto di pertinenza si sostanzia in un rapporto quantitativo standard fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere di uno ad uno, in quanto ammettere che possano chiedersi parcheggi in numero superiore al numero delle unità immobiliari, comporterebbe un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato stabilisce una serie di agevolazioni, ma dall’altro impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso. A tali deduzioni sembra anche riferirsi nel testo della motivazione della sentenza che si annota. I punti focali della sentenza qual è la sorte dei parcheggi realizzati oltre lo standard? La Cassazione ricostruisce, nella sua lunga motivazione, tutto il controverso iter giurisprudenziale e dottrinale che si è sviluppato nel corso di questi anni, concentrando principalmente la sua attenzione sul seguente punto qual è la sorte dei parcheggi realizzati oltre lo standard? Sono liberamente vendibili? Per dare una risposta esaustiva la S.C. ha dovuto toccare tutti gli aspetti sui quali si era sviluppato il discorso ricostruttivo dello statuto giuridico di questi posti auto. Ma nonostante il rigore interpretativo, utilizzato per la lunga dissertazione ricostruttiva, la S.C. pone dei punti fermi i posto-auto in surplus possono essere liberamente venduti dal costruttore a chi vuole. Sono quindi liberamente cedibili i parcheggi condominiali realizzati in eccedenza rispetto agli standard indicati dalla normativa. Accolto, quindi il ricorso del successore a titolo particolare del costruttore a scapito dei proprietari dell’appartamento, che in origine volevano accaparrarsi due box e un posto auto, ma hanno dovuto accontentarsi di un parcheggio solo, visto che i parcheggi realizzati oltre lo spazio minimo richiesti dall’art 2 legge 122/1989 non sono soggetti ad alcun vincolo pertinenziale a favore dell’unità immobiliare del fabbricato e quindi l’originario proprietario-costruttore può legittimamente riservarsi, oppure vendere a terzi, tali parcheggi non alterando il vincolo di destinazione derivante. Il decreto Semplifica-Italia. Con un tempismo quasi cinico, il Governo Monti nel recentissimo decreto Semplifica-Italia sembra ribaltare l’orientamento giurisprudenziale, sciogliendo il vincolo di pertinenzialità tra unità immobiliare e garage/posto auto. Infatti, secondo il nuovo dettato normativo sarà possibile procedere alla cessione separata del bene a patto che l’acquirente lo destini a sua volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune. Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione, potrà venderlo indipendentemente dall'immobile, purché il box diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L'articolo 10 del decreto Monti sostituendo il comma 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, numero 122 consentirà la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall'appartamento cui è attualmente collegato. Con questa nuova normativa gli scenari che si potranno concretizzare saranno i seguenti viene trasformato il concetto di pertinenza tra parcheggi e specifici immobili modificando il preesistente rapporto di relazione funzionale tra parcheggi ed unità immobiliare viene sovvertita l'impostazione della legge, che muove dall'esistenza di un accordo tra proprietari o titolari di immobili finalizzato alla realizzazione di parcheggi destinati a servire le proprietà negando il trasferimento disgiuntamente dalla proprietà stessa. In sintesi la “liberalizzazione” degli spazi per parcheggi, sarà ancora fonte di preoccupazione per gli operatori giuridici visto che saranno coinvolti, ancora per una volta, gli interessi sociali.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 22 novembre 2011 – 3 febbraio 2012, numero 1664 Presidente Oddo – Relatore Falaschi Svolgimento del processo I coniugi A.A. e B.M.R. evocavano, dinanzi al Tribunale di Nola, la SOCOIM s.a.s. esponendo di avere acquistato dalla convenuta, con scrittura privata del 30.9.1992, un appartamento sito in omissis , due box ed un posto auto, ma dopo la immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva abusivamente occupato il posto auto loro assegnato, per cui chiedevano dichiararsi il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq. 30,40, oltre al risarcimento dei danni. Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della SOCOIM, la quale deduceva che la scrittura relativa ai posto auto, da qualificarsi quale semplice quietanza e non quale preliminare di vendita, era stata sottoscritta allorché l'immobile era ancora in costruzione, da un socio privo di rappresentanza e al momento della stipula dell'atto pubblico gli attori non avevano voluto accettare il posto auto loro assegnato, per cui il prezzo di vendita era stato ridotto di L. 10.000.000, senza farsi più menzione dello stesso, e spiegava riconvenzionale per ottenere il rilascio del posto auto occupato dagli attori ed il risarcimento dei danni subiti per l'abusiva occupazione, il Tribunale adito, dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq. 24,00, condannandoli al pagamento, in favore della convenuta, della somma di L. 36.000.000 quale corrispettivo del prezzo del posto auto, rigettata la domanda riconvenzionale. In virtù di rituale appello interposto da S.G., nella qualità di successore a titolo particolare della SOCOIM, con il quale deduceva la nullità della sentenza per non avere indicato i principi di diritto applicabili alla specie, nonché la errata valutazione della documentazione prodotta per avere la venditrice adempiuto puntualmente alle obbligazioni nascenti dalla scrittura privata invocata, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza degli appellati, i quali chiedevano, altresì, dichiararsi non dovuta la somma di L. 36,000.000 ovvero la riduzione del prezzo da quantificarsi in L. 10.000.000, rigettava sia l'appello principale sia quello incidentale. A sostegno della decisione impugnata la corte distrettuale evidenziava che l'applicazione dell'articolo 2 legge numero 122/1989, la quale disponeva la riserva di spazi di parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, non era confutata dall'avere gli appellati acquistato due box per ricovero delle vetture, in quanto secondo l'orientamento giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest'ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Di qui l'irrilevanza dell'acquisto da parte dei coniugi di due box auto, perché ciò non eliminava il loro diritto ad usufruire dell'area asservita. Aggiungeva, quanto all'appello incidentale, che alla società venditrice competeva il corrispettivo per il trasferimento del diritto all'uso e al godimento dell'area di parcheggio, in quanto pur operando in forza di legge il loro diritto, il relativo prezzo non poteva intendersi compreso in quello pagato per l'acquisto dell'alloggio e doveva essere determinato sulla base della valutazione effettuata al momento del trasferimento. Avverso l'indicata sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione lo S., che risulta articolato su tre motivi, al quale hanno resistito i B. - A. con controricorso, i quali hanno proposto anche ricorso incidentale con un motivo di doglianza. Motivi della decisione Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell'articolo 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza. Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente deduce la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'articolo 360 numero 5 c.p.c., nonché violazione o falsa applicazione degli articolo 18 legge numero 765/1967, 17 legge numero 47/1985, 2 legge numero 122/1989, nonché degli articolo 1362 e ss. e 1418 e ss. c.c. per non avere i giudici del merito adeguatamente valutato la questione attinente all'interpretazione della volontà negoziale delle parti espressa per mezzo dell'atto del 28.3.1995 e degli ulteriori ad esso prodromici, sicuramente pregiudiziale alla risoluzione della controversia. Infatti il legislatore con la legge Tognoli avrebbe espressamente previsto che i parcheggi realizzati ai sensi della predetta normativa non possono essere ceduti separatamente dalla unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, evidenziando la unicità dell'atto di alienazione dell'appartamento e dei box realizzati nel sottosuolo del fabbricato, considerando una volontà negoziale unitaria, mentre il giudice del gravame avrebbe affermato l'autonomia degli acquisti e ciò in aperta violazione delle norme che regolano l'interpretazione del contratto, in particolare dell'articolo 1367 c.c. Inoltre, nell'atto pubblico le parti avevano specificato che si trattava di box realizzati ai sensi della legge Tognoli, così implicitamente affermando il vincolo di inscindibilità dalla unità principale alienata. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'articolo 360 numero 5 c.p.c., nonché violazione o falsa applicazione degli articolo 18 legge numero 765/1967, 17 legge numero 47/1985, 2 legge numero 122/1989, specie in relazione alla libera disponibilità dei parcheggi realizzati in eccedenza al minimo richiesto dalla legge, in quanto essendo incontroverso che i coniugi B. - A. avevano acquistato un'area di parcheggio superiore a quella riservata della legge, la mancata alienazione del posto auto sito nell'area scoperta non integrerebbe una violazione di legge essendo una superficie eccedente quella vincolata per legge, seppure destinata a parcheggio. I due motivi - che vengono esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione - pongono la questione del regime degli spazi riservati ai parcheggi in misura non corrispondete agli alloggi. La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento. Di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo. Il periodo di costruzione dell'edificio costituisce, perciò, l'elemento che condiziona la scelta della norma da applicare al caso concreto. Con sentenza di questa corte numero 21003, del 1 agosto 2008, viene sintetizzata efficacemente la situazione giuridica a cui sono sottoposti gli spazi adibiti a parcheggio, attraverso una ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema. Premesso che la regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani, la legge 6 agosto 1967, numero 765 cd. legge ponte , all'articolo 18, ha introdotto nella legge urbanistica, 17 agosto 1942 numero 1150, l'articolo 41 sexies, prescrivendo che Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione . La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha - come generalmente affermato dalla dottrina -carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l'attività edilizia, ed essendo, per l'altro, rivolta direttamente all'autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria. Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato articolo 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio teoria oggettiva . Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato articolo 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio teoria soggettiva . Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l'intervento delle Sezioni Unite Sez. Unumero 17 dicembre 1984, nnumero 6600, 6601 e 6602 , è stato affermato che l'articolo 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell'edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex articolo 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell'alienante ad un'integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento. Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la legge 28 febbraio 1985, numero 47, in particolare l'articolo 26, comma 5 poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, numero 378, articolo 136 , ha stabilito che Gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, numero 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articolo 817, 818 e 819 c.c. . Con ciò è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva ma, nel contempo, attraverso il richiamo all'articolo 818 c.c. che, al secondo comma, stabilisce che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici , consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall'unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l'immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell'area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, numero 3363, affermando che gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi . Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell'area di parcheggio in favore del condominio. L'inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La legge numero 47 del 1985, all'articolo 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge numero 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell'abitazione è un diritto reale d'uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell'area. Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà prò quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli articolo 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all'articolo 1117 c.c. v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 numero 730 e 18 luglio 2003 numero 11261 . È, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, numero 122 cd. legge Tognoli . L'articolo 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la legge numero 1150 del 1942, nell'articolo 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico . Di più importante rilievo giuridico è l'articolo 9, che prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti comma 1 , stabilendo la soggezione di tali interventi - anziché a concessione edilizia - a sola autorizzazione gratuita comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, numero 301, articolo 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività , e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto comma 3 . In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale i relativi atti di cessione sono nulli comma 4 . L'articolo 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell'immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell'intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi. Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza avallata dalla dottrina , ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina a parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè a utilizzazione vincolata , ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'articolo 18 della legge ponte poi integrata dall'articolo 26 della legge sul condono b parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè a utilizzazione vincolata e, al tempo stesso, a circolazione controllata , perché costruiti in base alla legge Tognoli numero 122/1989 c parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, a utilizzazione e a circolazione libera , non vincolata in base a speciali limiti inderogabili di legge v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, numero 12793 . La legge 28 novembre 2005, numero 246 Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005 , all'articolo 12, comma 9, ha, poi, modificato la legge numero 1150 del 1942, articolo 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse . La norma richiamata che - come già chiarito da questa Corte - trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari Cass. 24 febbraio 2006, numero 4264 - liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio. La legge numero 246/2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, numero 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza con riferimento al regime di cui all'articolo 18 della legge numero 765/1967 rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione. Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, possono ora esaminarsi le illustrate censure mosse alla decisione della corte partenopea dal ricorrente principale. Premesso che dalla sentenza emerge - circostanza incontestata fra le parti - che nella specie si tratta, ratione temporis, di area di parcheggio disciplinata dalla legge Tognoli, la questione di diritto da risolvere, alla stregua delle considerazioni sopra esposte, è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica invocata articolo 2 siano soggetti al diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio ovvero ad un diverso regime. La corte distrettuale nell'estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto per avere i resistenti - appellati acquistato nel medesimo edificio due box , con conseguente attribuzione del diritto d'uso sull'intera area adibita a parcheggio ai proprietari dell'unità immobiliare dello stabile, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista della normativa, garantita solo attraverso il riconoscimento di tale diritto reale sulle aree in contestazione. L'assunto non è condivisibile, in quanto come già affermato da questa corte, con la decisione delle SS.UU. numero 12793 del 15 giugno 2005 anche se il principio è stato affermato con riferimento ai parcheggi Ponte di cui all'articolo 18 legge numero 765/1967 , estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d'uso ai proprietari delle unità immobiliari dell'edificio ndr sull'intera area , , significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono , differenza, di converso, cui facevano riferimento anche i DD.LL. numero 281/1993 e numero 326/1994 - ancorché mai convertiti in legge - laddove prevedevano la sostituzione del comma 5 dell'articolo 9 della legge numero 122/1989 con il seguente 5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all'articolo 41 - sexies della legge 17 agosto 1042, numero 1150, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli . Si può, dunque, affermare che costituisce dato pacifico la distinzione fra aree di parcheggio rientranti nello spazio standard e quelle eccedenti tale misura la dottrina è unanime nell'inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera. D'altro canto la caratteristica saliente dei parcheggi Tognoli è data dal fatto che possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, tanto da non essere considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta. Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza. Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto del comma 5 dell'articolo 9 il quale stabilisce che i parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legali da vincolo pertinenziale . La violazione di questa norma è sanzionata con la nullità. Ciò, però, può riguardare esclusivamente lo spazio standard di parcheggio inteso quale sussistenza di un rapporto quantitativo, standard appunto, dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere, per la legge Tognoli, di uno ad uno stabilito per legge, non anche quello eccedente tale misura, in quanto il rapporto pertinenziale ex lege, trovando la sua fonte nella norma imperativa, che determina ed impone l'esistenza del vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, pone limiti legali alla proprietà , per cui non è consentita applicazione analogica dell'istituto, oltre i casi tassativamente previsti dalla legge. Ammettere parcheggi a statuto legalmente vincolato in numero superiore al numero delle unità immobiliari comporterebbe un'utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato, stabilisce una serie di agevolazioni, ma, dall'altro, impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso. In altri termini, la interpretazione offerta dalla corte distrettuale appare non cogliere la ratio della legge, perché in questa ipotesi, in sostanza, si è al di fuori della previsione di cui alla legge Tognoli, con la conseguenza che le eventuali clausole contenute nelle convenzioni che sancissero la nullità o dovrebbero considerarsi come non apposte ovvero con un valore meramente pattizio, determinando sanzioni diverse da quella della nullità. Ogniqualvolta ci si trova di fronte ad ipotesi che presentano delle difformità dalla tipologia prevista dalla legge non appare corretto ricorrere ad interpretazioni estensive, tali da includerle nella previsione, estendendosi altrimenti la nullità stabilita per la circolazione separata a fattispecie non espressamente prevista dal legislatore, cosa che appare in contrasto con i principi sanciti dal codice civile. Del resto il dialogo fra autonomia privata ed ordinamento giuridico, che a livello costituzionale è regolato dall'articolo 41, in vista dello scenario Europeo, si orienta in modo più consapevole nel senso della funzionalizzazione dell'autonomia contrattuale all'obiettivo dell'instaurazione di un mercato il più possibile razionale, il limite posto alla prima è rappresentato dalla regolazione del mercato, salvo la sottrazione alle regole del mercato interno delle attività indirizzate al soddisfacimento dei diritti sociali. Ed è in questa ottica che è stata approvata la legge numero 180 del 2011 in tema di norme per la tutela della libertà di impresa Statuto delle imprese, che all'articolo 2, comma 1, lett. c prevede il diritto dell'impresa ad operare in un contesto normativo certo riducendo al minimo i margini di discrezionalità amministrative . Ciò sollecita una riflessione il vincolo di destinazione a parcheggio di un'area, in virtù di atto d'obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia. Il vincolo di destinazione per legge di un'area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell'imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell'iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo. In conclusione, si deve affermare il principio che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge nella specie dall'articolo 2 legge numero 122 del 1989 , non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. Il principio comporta, quindi, l'accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso. Con il terzo motivo il ricorrente ha denunciato la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'articolo 360 numero 5 c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. e violazione dell'articolo 2043 e ss, dell'articolo 948 c.c. e dell'articolo 1168 e ss. c.c. in ordine alla domanda riconvenzionale per avere i giudici di merito riconoscendo il diritto dei coniugi ritenuto di non poter concedere la tutela azionata in via riconvenzionale di illecita occupazione del posto auto. Dall'accoglimento dei primi due motivi di ricorso discende che l'ulteriore doglianza di parte ricorrente debba ritenersi assorbita, trattandosi di censura necessariamente collegata al principio sopra esposto. Eguali considerazioni valgono per l'unico motivo prospettato nel ricorso incidentale, con il quale i coniugi A. - B. denunciano la contraddittorietà della motivazione nella parte in cui non ha accolto l'appello incidentale, anche per violazione ed errata applicazione dell'articolo 2 della legge numero 122/1989, essendo stato trasferito il posto auto unitamente all'appartamento, al prezzo unitario di L. 170.000.000, giacché censura che investe, sotto altro profilo, la stessa pregiudiziale questione. Conclusivamente, il ricorso principale va accolto quanto al primo ed al secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale, pronuncia cui consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che giudicherà attenendosi al principio di diritto secondo cui i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'articolo 2 legge numero 122 del 1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo . P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo ed il secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questo grado di giudizio ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.