L’obbligo del locatore, di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile nel buono stato locativo riguarda non solo la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con l’immobile locato.
I fatti. La controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria avente ad oggetto un appartamento viziato da infiltrazioni di umidità. Questa vicenda giunge per la terza volta, all’esame della Corte di Cassazione, dopo che è stata dichiarata la risoluzione ex articolo 1453 c.c. del contratto di locazione per inadempimento della locatrice con la condanna al risarcimento dei danni a favore del conduttore. Il giudice di rinvio, il Tribunale di Genova, ha stabilito che «pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, ai sensi dell’articolo 1578, numero 2, c.c., né di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex articolo 1575, numero 2, c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alle necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente una ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’articolo 1453 c.c.». In applicazione dei principi enucleati, il Giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare gli inconvenienti riscontrati, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’articolo 1455 c.c. «posto che, tale situazione impedì il conduttore di usufruire in modo integrale dell’appartamento destinato alle vacanze». Diritti ed obblighi del locatore. L’articolo 1575 c.c., sancisce che tra le obbligazioni principali previste in capo al locatore rientrano anche quella della consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione. Tale obbligazione ha come criterio di determinazione di godimento il bene locato cioè deve rispondere di uno stato di manutenzione medio anche in relazione alla destinazione convenzionale. È evidente che, affinché l’appartamento locato sia in buono stato di manutenzione, si deve verificare la sua natura strutturale in modo oggettivo e sostanziale. Ulteriore obbligo principale del locatore è mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. Tale obbligo ricomprende in sé l’obbligo di eseguire le riparazioni necessarie. Il locatore di beni immobili deve eseguire durante il corso del rapporto tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione delle riparazioni di piccola manutenzione ex articolo 1609 c.c Il buono stato locativo delle cose. L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’articolo 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione. Il locatore deve garantire il conduttore dalla assenza di vizi della cosa locata articolo 1587, co. 1, c.c. , ossia deve risarcire al conduttore i danni derivatigli dalla cosa locata, se non prova di averli ignorati senza colpa al momento della consegna. La violazione di tale garanzia legittima il conduttore ad agire per il risarcimento dei danni ma non anche per l’esatto adempimento, ossia per l’eliminazione dei vizi stessi. Per i vizi che attengono ad alterazioni strutturali o funzionali della cosa locata es. infiltrazioni di umidità dipendenti da difetti costruttivi , il rimedio per il conduttore è la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento dei danni ex articolo 1578 c.c Al contrario può agire per l’adempimento ex articolo 1576 degli obblighi di manutenzione incombenti ex lege, o per contratto sul locatore. I vizi della cosa locata. Nell'ambito della fattispecie è opportuno precisare che per stabilire l’inidoneità della cosa locata occorre rilevare che i vizi, ex articolo 1578 c.c., sono quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Deve trattarsi di vizi materiali che possono anche essere esterni alla cosa calore, rumorosità, inquinamento da esalazioni tali da alterare l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. Fra le situazioni evidenziate rientrano le infiltrazioni, e l'umidità per effetto del trasudo delle pareti. Le presunte responsabilità del condominio. L’obbligo del locatore, di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile nel buono stato locativo, di cui all’articolo 1576 c.c., riguarda, non solo sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con l’immobile locato. In quest’ultimo caso il proprietario doveva eccepire il proprio difetto di legittimazione e l’azione doveva avere ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma doveva rispondere il condominio. Quindi, le semplici lamentele avanzate dal proprietario nei confronti dell’amministrazione condominiale, sono del tutto inconsistenti perché le riparazioni non effettuate non certo potevano essere risolte con un semplice richiamo, per giunta rimaste sempre inascoltate, ma era necessario esaminare la problematica alla luce dell’art 1134 c.c. congiuntamente ai poteri di intervento diretto che il singolo condomino ha sulle parti comuni. Quanto detto costituisce lo ius receptum della Cassazione in merito all’obbligo manutentivo gravante sul locatore. Si tratta di una giurisprudenza che mira a circoscrivere e limitare tale situazione soggettiva passiva compatibilmente alla casistica prospettata.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 18 gennaio – 6 marzo 2012, numero 3454 Presidente Massera – Relatore Vivaldi Svolgimento del processo La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra A M.T. e S.A. , ed avente ad oggetto un appartamento sito in omissis , di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione. La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all'esame della Corte di legittimità, con l'impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex articolo 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto G T. , quale erede della M. , al risarcimento dei danni in favore del S. che si ritengono equivalenti all'importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all'attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo e con il rigetto di ogni altra domanda. Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S. . Motivi della decisione Al ricorso si applicano le disposizioni della legge 18.6.2009 numero 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo sentenza depositata il 28.1.2010 al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata. Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli articolo 384 e 394 c.p.c., nonché dell'articolo 2909 c.c. in relazione all'articolo 360, numero 4 c.p.c Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all'articolo 360 numero 5 c.p.c I motivi, per l'intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente. Essi non sono fondati. II tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza numero 596 del 1999 richiamandoli come segue al punto 2 pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell'articolo 1578 numero 1 c.c. né di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex articolo 1575 numero 2 c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto, può ritenersi sussistente un'ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell'articolo 1453 c.c. . Al punto 3 diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l'inadempimento incolpevole, ai sensi dell'articolo 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all'amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell'obbligo in parola con le competenze condominiali per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell'articolo 1134 c.c. e dei poteri d'intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell'edificio, salva la salutazione dell'inadempimento ai sensi dell'articolo 1455 c.c. . Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all'obbligo di eliminare gli inconvenienti riscontrati , ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell'articolo 1455 c.c. posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell'appartamento tra l'altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura . La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l'inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell'applicazione dell'articolo 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito. A tal fine giova anche rammentare che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'articolo 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell' immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato v. anche Cass. 28.6.2010 numero 15372 . Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio. Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l'onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l'azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all'esito dell'istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio Cass. 4.10.2010 numero 20 . Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione degli articolo 366 numero 6 e 369 numero 4 c.p.c. sul punto sono evidenti - per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata - e non ne consentono, sotto questo profilo, l'esame. Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l'obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto in sede di stipula del contratto , posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell'affermazione della non scarsa importanza dell'inadempimento è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che omise successivamente di porvi rimedio [alle infiltrazioni lamentate]. Quanto all'importanza dell'inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede v. per tutte Cass. 28.6.2006 numero 14974 . Conclusivamente, il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.