L'appaltatore intento a ripristinare l'impermeabilizzazione del terrazzo risponde dei danni causati dall'acquazzone autunnale che allaga l'appartamento di ultimo piano il Condominio, invece, rimane indenne da ogni responsabilità. Questo, in linea di massima, il caso di cui si discute, ma le questioni che finiscono sul tavolo non sono poche e, in verità, sono tutte estremamente interessanti. Si tratta di stabilire il grado di responsabilità del Condominio e/o dell'appaltatore, le cause di esclusione e/o limitazione da responsabilità per la ditta esecutrice. Occorre poi approfondire il valore della clausola di esclusione di responsabilità posta nel contratto di appalto e, dulcis in fundo, valutare il potere di legittimazione passiva da parte del c.d. condominio parziale. Tutte questioni di non poco conto.
Gli appartamenti di ultimo piano risentono dell'umidità proveniente dal terrazzo sovrastante così il Condominio affida in appalto ad una ditta l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare. Non lo avesse mai fatto! Tanto per cambiare, le opere vengono eseguite in periodo autunnale. Sul più bello, quando ormai l'appaltatore aveva eliminato l'impermeabilizzazione ammalorata e si accingeva a posare la nuova, neanche a farlo apposta, scoppia un temporale e gli appartamenti di ultimo piano si allagano. A questo punto gli eventi si susseguono a catena. Il proprietario dell'appartamento danneggiato cita in giudizio il Condominio chiedendo il risarcimento del danno subito dall'appartamento. Il Condominio, ovviamente, chiama in causa l'appaltatore. A questo punto si gettano nella mischia anche i conduttori dell'appartamento che reclamano il risarcimento dei danni subiti dalle proprie suppellettili. La responsabilità dell'appaltatore. Potremmo dire che il giudizio si svolge quasi a senso unico in quanto tutti sottolineano la responsabilità dell'appaltatore. Il problema è un altro, si tratta di stabilire i possibili limiti di questa responsabilità e l'eventuale concorso di colpa da parte del Condominio. Il Tribunale, con una pronuncia secca, ritiene colpevole l'appaltatore e lo condanna sia al risarcimento dei danni sopportati dal proprietario dell'appartamento che dal conduttore. In tale ottica, il Condominio rimane indenne. L'appaltatore ed il Condominio sono corresponsabili. Presto si affaccia un'altra tesi che viene sposata dalla Corte di Appello. La responsabilità del fattaccio andrebbe ripartita tra Appaltatore e Condominio in quanto entrambi, anche se in percentuali diverse, avrebbero concorso a determinare l'evento. La Corte territoriale attribuisce al Condominio una responsabilità più blanda, del 25% imputando all'appaltatore una responsabilità del 75%. In tal maniera i due responsabili vengono chiamati a rispondere dell'accaduto. Secondo il giudice di appello, si tratterebbe di colpa concorrente in sostanza il Condominio avrebbe effettuato delle valutazioni errate decidendo di far eseguire i lavori durante il periodo autunnale, perché notoriamente piovoso. L'appaltatore avrebbe un grado di responsabilità più elevato in quanto non solo avrebbe accettato di eseguire le opere in autunno ma ci sarebbero delle aggravanti. L'evento sarebbe da addebitare, in linea di massima, al comportamento negligente della ditta che aveva omesso di adottare una qualsiasi opera precauzionale al fine di prevenire il verificarsi dell'evento dannoso. In sostanza, l'appaltatore avrebbe potuto evitare il danno impiegando delle opere provvisionali rectius , dei teloni per evitare che l'acquazzone allagasse l'appartamento sottostante. Inammissibile il ricorso presentato dal «condominio parziale». In primo luogo occorre chiarire cosa si intenda per condominio parziale. La fattispecie è alquanto diffusa nella pratica, specie nei condomini più complessi, caratterizzati dall'esistenza di più corpi di fabbrica. In questo caso, per facilitare la gestione dei beni comuni, per rendere più snelle le assemblee evitando che tutti i condomini partecipino a riunioni in cui si discutono questioni che non li riguardano direttamente, ma, soprattutto, per salvare le coronarie dell'amministratore, si creano, per l'appunto, dei condomini parziali. Non è assolutamente raro il caso in cui l'assemblea venga indetta dai ‘capo scala’ e vi partecipino solo i soggetti appartenenti ad un unico corpo di fabbrica e non i partecipanti all'intero Condominio. Ma, per dirla alla Di Pietro cosa c'azzecca il condominio parziale in tutta questa faccenda? Il problema è semplice. Il ricorso in Cassazione non viene proposto dal Condominio ma solo dall'inesistente «condominio della scala D» ovvero dai comproprietari della singola palazzina interessata dai lavori e dal problema di rifondere le spese . A questo punto, quindi, sorge il diverso dilemma di stabilire se il «condominio della scala D», come “condominio parziale” possa legittimamente stare in giudizio. Per rispondere al quesito, occorre partire dal presupposto che il Condominio, alla resa dei conti, è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono l'amministratore di condominio, dal canto proprio, assume la figura di ente gestore. In tale prospettiva, i singoli condomini, nell'inerzia del Condominio, potrebbero intervenire autonomamente in giudizio per evitare gli effetti di una sentenza potenzialmente dannosa per i propri interessi ma ciò non li abilita a costituire un condominio parziale. Il Condominio parziale, infatti, è privo di ogni potere in ordine alla legittimazione processuale specie quando, come nel caso in esame, nei precedenti gradi di giudizio, si è costituito il Condominio quello ufficiale in persona del suo Amministratore pro-tempore. Le clausole contrattuali di limitazione della responsabilità hanno solo valore interno. Altra questione a finire sotto la lente è quella relativa al valore delle clausole limitative della responsabilità dell'appaltante all'interno del contratto di appalto. Di cosa stiamo parlando? Il Condominio, ovviamente, aveva stipulato un contratto di appalto con la ditta esecutrice. Con una specifica pattuizione inserita nel contratto, le parti avevano convenuto che eventuali danni sarebbero comunque rimasti in capo alla ditta esecutrice delle opere. Il Condominio sbandiera questa clausola cercando di evitare la condanna al risarcimento. Sotto questo profilo la Cassazione ha sottolineato – e non poteva essere altrimenti – che le clausole contrattuali hanno valore solo tra le parti ma non sono opponibili ai terzi. Di conseguenza, la clausola di limitazione della responsabilità non può essere opposta ai singoli condomini in quanto terzi rispetto al contratto di appalto. Perché il Condominio non è responsabile. Il Condominio, cercando di limitare le proprie responsabilità, sostiene o, meglio, cerca di sostenere la propria estraneità ai fatti addossando le colpe sull'appaltatore. Il sostanza, il Condominio ritiene che la ditta esecutrice sia l'unica responsabile dell'evento in quanto dotata di autonomia funzionale ed organizzativa. Le opere, in effetti, erano state eseguite dall'appaltatore con propria organizzazione ed a proprio rischio. La tesi è stata accolta dagli Ermellini che hanno chiarito quando ed entro quali limiti possa essere riconosciuta la responsabilità del solo appaltatore. Chiariti i limiti della responsabilità dell'appaltatore. Gli Ermellini hanno tracciato le linee essenziali che individuano la responsabilità del committente e dell'appaltatore. Secondo il criterio generale, l'appaltatore risponde in proprio quando è lasciato libero di decidere, il che appare cosa buona e giusta. In sostanza, la responsabilità si configura in capo all'appaltatore nelle ipotesi in cui esso goda effettivamente di ampia autonomia gestionale ed organizzativa. Ogni buona regola, però, ha le proprie eccezioni. Nel nostro caso, spiega Piazza Cavour, la stazione appaltante ovvero il Condominio può essere ritenuto responsabile dell'accaduto per culpa in eligendo configurabile nell'ipotesi in cui i lavori siano stati affidati ad una ditta palesemente inadeguata ad eseguirli. Sarebbe possibile anche una culpa in vigilando nell'ipotesi in cui il soggetto appaltante abbia omesso di vigilare sull'attività dell'appaltatore. Nel caso in cui la ditta esecutrice sia un nudus minister ovvero un semplice esecutore di ordini, certamente non potrà esserle addebitato alcunché se non di aver eseguito degli ordini rivelatisi, alla resa dei conti, del tutto errati. Ipotesi analoga ricorre quanto l'appaltante si sia ingerito nell'esecuzione di alcune fasi lavorative impartendo disposizioni errate che abbiano scatenato l'evento dannoso. In sostanza, l'appaltatore rimane esente da responsabilità quando l'opera non è frutto delle proprie scelte discrezionali. Il Condominio non risponde se l'appalto è eseguito in autunno. La Corte di Appello aveva riconosciuto un concorso di colpa in capo al Condominio ritenendo che esso avesse scelto il momento meno adatto ovvero l'autunno per eseguire le opere. La Cassazione ribalta questo assunto. Anche sotto questo profilo viene sottolineata la responsabilità della ditta esecutrice. Quest'ultima avrebbe dovuto rifiutare l'incarico ovvero, più semplicemente, avrebbe potuto evitare il danno prendendo le cautele della buona regola dell'arte. Sarebbe bastato un semplice telone per evitare o, quantomeno, per limitare i danni subiti dall'appartamento sottostante al lastrico. Alla luce di queste circostanze, la Cassazione ha ritenuto che il Condominio non potesse essere ritenuto responsabile dell'accaduto. La sentenza della Corte territoriale, quindi, è stata cassata sotto questo profilo e la causa è stata rinviata alla Corte di Appello.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 gennaio – 17 febbraio 2012, numero 2363 Presidente Triola – Relatore Giusti Svolgimento del processo 1. - Con atto di citazione notificato il 12 giugno 1985, P.M. e Fi Fu. , premesso di essere proprietari di un appartamento ubicato in Caserta, alla piazza omissis dell'edificio condominiale omissis , convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere il Condominio di tale edificio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni da loro subiti per la copiosa inondazione verificatasi nell'appartamento di loro proprietà nel corso dei lavori di appalto affidati dal Condominio per porre rimedio alle infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante terrazzo. Il Condominio resistette in giudizio, deducendo che la responsabilità del fatto era da ascrivere solo a M L. , quale appaltatore, di cui chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa. Autorizzato ed eseguito l'adempimento, si costituì il L. , il quale contestò la fondatezza della pretesa. Intervennero in giudizio anche M D.G. e P P. , sia in proprio che quali esercenti la potestà sulla figlia minore D.G.N. , tutti occupanti dell'appartamento di proprietà degli attori, i quali chiesero la condanna di chi di dovere al risarcimento dei danni da loro patiti. L'adito Tribunale, con sentenza in data 17 febbraio 1997, condannò M L. a corrispondere, a titolo di risarcimento dei danni, la somma di lire 36.124.434, oltre accessori, in favore di M P. e di Fi Fu. , e la somma di lire 7.937.921, oltre accessori, a M D.G. e P P. , anche nella qualità, mentre respinse la domanda nei confronti del Condominio. 2. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in Cancelleria il 28 settembre 2004, la Corte d'appello di Napoli ha accolto, per quanto di ragione, i gravami proposti, rispettivamente in via principale ed incidentale, da L.M. e da P.M. , Fi Fu. , M D.G. e P.P. , gli ultimi due anche nella qualità di esercenti la potestà sulla figlia minore N D.G. , e, conseguentemente, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha attribuito la causa dell'evento dannoso a colpa concorrente del Condominio dell'edificio OMISSIS e di M L. , determinando nel 25% e nel 75% i rispettivi contributi ha condannato il Condominio e L.M. , in solido, a corrispondere a Fi Fu. , P.P. e V P. , la prima anche in proprio, tutti quali eredi di M P. , la somma di Euro 18.656,71, oltre accessori, nonché a corrispondere a M D.G. e P P. , anche nella qualità di esercenti la potestà sulla figlia minore D.G.N. , la somma di Euro 4.099,59, oltre accessori ha regolato le spese del doppio grado. 2.1. - Respinta l'eccezione di invalidità della costituzione del Condominio, sollevata in ragione del difetto di valida delibera assembleare, la Corte territoriale, nel merito, pur escludendo di poter riconoscere la responsabilità del fatto dannoso esclusivamente in capo al Condominio, ha rilevato, al fine di attribuire la causa dei danni a colpa concorrente sia del Condominio che del L. che, essendo prevista nell'opera la rimozione dell'esistente stato di impermeabilizzazione, ha concretizzato grave imprudenza l'avere il Condominio disposto l'esecuzione della stessa nel periodo autunnale, notoriamente piovoso che pari imprudenza è ravvisabile anche a carico del L. , per il fatto di avere accettato di procedere all'esecuzione che l'appaltatore ha anche tenuto un comportamento negligente nell'omettere l'adozione di qualsivoglia opera precauzionale. 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello hanno proposto ricorso, con atto notificato il 4 ed il 5 novembre 2005, il Condominio della scala OMISSIS e i condomini R V. , L C. , C.S. , F F. , A.S V. e Fr Pe. , sulla base di tre motivi. Hanno resistito, con controricorso, Fi Fu. , P.P. , V P. , la prima anche in proprio e tutti quali eredi di M P. , nonché M D.G. , P P. e D.G.N. , nelle more divenuta maggiorenne. L'altro intimato, M L. , non ha svolto attività difensiva in questa sede. Fi Fu. e gli altri controricorrenti hanno a loro volta proposto ricorso incidentale, affidato a setti motivi. 4. - Con ordinanza interlocutoria numero 13396 del 17 giugno 2011, riuniti i ricorsi, è stato ordinato il rinnovo della notifica del ricorso principale a M L. , essendo la precedente notifica nei suoi confronti radicalmente nulla. A tanto i ricorrenti in via principale hanno provveduto con atto notificato il 14 settembre 2011 e depositato il successivo 21 settembre. Anche a seguito della nuova notifica il L. è rimasto intimato. 5. - In prossimità dell'udienza entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. 6. - In data 11 gennaio 2012 i ricorrenti principali hanno depositato, ai sensi dell'articolo 26 della legge 12 novembre 2011, numero 183 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato , istanza di trattazione, sottoscritta personalmente da tutte le parti che hanno conferito la procura e autenticata dal difensore. Motivi della decisione 1. - Preliminarmente, occorre porsi il quesito se l'istanza di trattazione presentata, ai sensi dell'articolo 26 della legge numero 183 del 2011, dai ricorrenti principali sia idonea ad investire la Corte dell'esame anche dell'impugnazione incidentale di Fi Fu. ed altri, per la quale nessuna istanza è stata avanzata. Al quesito deve darsi positiva, per una serie di concorrenti ragioni. Innanzitutto, in base a un'interpretazione letterale. Il citato articolo 26, anche nel testo modificato ad o-pera dell'articolo 14 del decreto-legge 22 dicembre 2011, numero 212 Disposizioni urgenti in materia di composizione della crisi da sovraindebitamento e disciplina del processo civile , in corso di conversione, prevede che le impugnazioni si intendono rinunciate “se nessuna delle parti . dichiara la persistenza dell'interesse alla loro trattazione” non è richiesto, pertanto, che la presentazione dell'istanza provenga da tutte le parti del giudizio, ma è sufficiente che la persistenza dell'interesse sia dichiarata da una sola delle parti, il ricorrente principale o il controricorrente e ricorrente incidentale. In secondo luogo, per esigenze di coerenza sistematica. In base al principio di concentrazione delle impugnazioni ex articolo 333 cod. proc. civ. , il ricorso incidentale confluisce nel rapporto processuale costituitosi per effetto della proposizione della prima impugnazione, affinché sia mantenuta l'unità del procedimento e sia resa possibile la decisione simultanea. Basta, pertanto, affinché la Corte sia investita del potere-dovere di definire l'intera causa nella quale l'una e l'altra impugnazione sono inserite, la sollecitazione proveniente da una delle parti contrapposte. Infine, secondo un'interpretazione adeguatrice. Il principio del giusto processo e della ragionevole durata articolo 111 Cost. favorisce soluzioni interpretative della norma processuale improntate al sollecito esame del fondo dell'impugnazione e, insieme, al non appesantimento degli adempimenti necessari affinché le parti possano ricevere dal servizio giustizia la risposta per la quale hanno proposto ricorso. Ciò esclude che possa avere spazio applicativo un approccio ermeneutico per cui - per i ricorsi soggetti al vecchio rito , la cui trattazione, alla data di entrata in vigore della citata legge numero 183 del 2011, risulti, come nella specie, già fissata - l'esame del fondo del ricorso principale debba essere differito, pur avendo la parte dichiarato di avere ancora interesse alla trattazione, e l'intera causa sia cosi rinviata a nuovo ruolo, al solo fine di consentire alla parte ricorrente incidentale di avere tutto la spazio del semestre per valutare se doppiare , con altra istanza di trattazione, l'impulso alla definizione. 2. - Ancora in via preliminare, deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso principale, sollevata dai controricorrenti sul rilievo che l'impugnazione è stata proposta dall' inesistente Condominio della Scala omissis e da alcuni condomini in proprio, quando nei precedenti gradi di merito parte del giudizio era stato l'intero Condominio dell'edificio omissis . 2.1. - L'eccezione è solo in parte fondata. 2.1.1. - Non lo è nella parte in cui essa prospetta il difetto di legittimazione di alcuni condomini in proprio ad impugnare la sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore del condominio. Invero, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti che intendano evitare gli effetti della sentenza pronunciata nel giudizio cui essi hanno partecipato attraverso l'amministratore, della facoltà di valersi dei mezzi di impugnazione dati alla parte ne consegue che ciascun condomino è legittimato a proporre autonomamente ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello emessa nei confronti della collettività condominiale, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell'amministratore in rappresentanza dell'intero condominio Cass., Sez. II, 28 agosto 2002, numero 12588 Cass., Sez. II, 11 novembre 2004, numero 21418 Cass., Sez. II, 21 febbraio 2007, numero 4014 Cass., Sez. Ili, 16 maggio 2011, numero 10717, quest'ultima in una fattispecie di causa risarcitoria proposta, come nella specie, nei confronti nell'intero condominio . 2.1.2. - L'eccezione è invece fondata là dove deduce il difetto di legittimazione del Condominio della Scala omissis . Il condominio parziale - figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati - è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell'intero edificio nell'impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest'ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall'esecuzione di un appalto conferito dall'intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell'intero edificio. 2.1.3. - Va pertanto dichiarato inammissibile, per difetto di legittimazione, il ricorso proposto dal Condominio della omissis , mentre risulta scrutinabile nel merito il ricorso di R V. ed altri. 3. - Passando, quindi, all'esame del ricorso principale di V.R. ed altri, con il primo motivo omessa motivazione su un punto decisivo della controversia ci si duole che la Corte d'appello abbia riconosciuto la responsabilità concorrente del Condominio, nonostante l'articolo 5 del contratto di appalto, stipulato tra il Condominio committente e l'appaltatore L. , ponesse espressamente a carico di quest'ultimo tutti i danni che potessero derivare dalla esecuzione delle opere a condomini o a terzi, sia a cose che a persone . 3.1. - Il motivo è infondato. La clausola di un contratto di appalto con cui si specifichi che tutti i danni che i terzi dovessero subire dall'esecuzione delle opere sono a totale ed esclusivo carico dell'appaltatore, rimanendone indenne il committente, non può essere dal committente medesimo invocata, quale ragione di esenzione della propria responsabilità, nei confronti del terzo che anche contro quest'ultimo abbia promosso azione di responsabilità extracontrattuale per ottenere il risarcimento del danno occorsogli per effetto di quei lavori, atteso che la clausola stessa, alla stregua dei principi generali sull'efficacia del contratto fissati dall'articolo 1372 cod. civ., è suscettibile di operare esclusivamente nei rapporti tra i contraenti e non può vincolare il terzo a dirigere verso l'una anziché verso l'altra parte contraente la pretesa nascente dal fatto illecito occasionato dall'esecuzione del contratto cfr. Cass., Sez. Unumero , 14 ottobre 1980, numero 5496 . 4. - Sotto la rubrica violazione e falsa applicazione dell'articolo 1655 cod. civ. , il secondo mezzo del ricorso principale censura che la corresponsabilità del Condominio nella causazione dei danni sia stata ritenuta nonostante l'appaltatore avesse realizzato l'opera in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio, e senza che ricorressero le condizioni culpa in eligendo degradazione dell'appaltatore a nudus minister imposizione di direttive indiscutibili inutilizzo dei poteri di cui all'articolo 1662 cod. civ. che sole consentono un'affermazione di responsabilità a carico della stazione appaltante. Con il terzo motivo ancora violazione e falsa applicazione dell'articolo 1655 cod. civ., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia si contesta la rispondenza al vero dell'affermazione che il Condominio abbia imposto all'appaltatore l'effettuazione dei lavori nel periodo autunnale, quando invece, la scelta del tempo dell'esecuzione fu bilaterale e contestuale alla stipula del contratto e ci si duole che la Corte territoriale non abbia considerato che la causa del danno va rinvenuta in carenze logistico-programmatiche ed organizzative del solo appaltatore, data l'assoluta omissione di accorgimenti tecnici idonei da parte dell'impresa. 4.1. - I due motivi - i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente - sono fondati. Deve premettersi che, in materia di appalto, l'appaltatore esplica l'attività che conduce al compimento dell' opus perfectum in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio, apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato. Ciò, in linea di principio, non solo esclude la configurabilità di un rapporto insti torio tra committente ed appaltatore, ma implica anche che solo l'appaltatore debba, di regola, ritenersi responsabile dei danni derivati e terzi nella o dalla esecuzione dell'opera tra le tante, Cass., Sez. III, 16 maggio 2006, numero 11371 . Questo principio connesso alla struttura del contratto di appalto soffre, tuttavia, eccezioni sia quando si ravvisino a carico del committente specifiche violazioni del principio del neminem laedere riconducibili all'articolo 2043 cod. civ. e tale potrebbe essere il tralasciare del tutto ogni sorveglianza nella fase esecutiva nell'esercizio del potere di cui all'articolo 1662 cod. civ. , sia quando l'evento dannoso gli sia addebitabile a titolo di culpa in eligendo per essere stata l'opera affidata ad impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente, sia quando l'appaltatore, in base ai patti contrattuali o nel concreto svolgimento del contratto, sia stato un semplice esecutore di ordini del committente e privato della sua autonomia a tal punto da aver agito come nudus minister di questo, sia, infine, quando il committente si sia, di fatto, ingerito con singole e specifiche direttive nelle modalità di esecuzione del contratto o abbia concordato con l'appaltatore singole fasi o modalità esecutive dell'appalto. In tutti questi casi il committente potrà essere tenuto come responsabile, in via diretta, con l'appaltatore per i danni cagionati al terzo Cass., Sez. II, 12 maggio 2003, numero 7273 Cass., Sez. III, 20 aprile 2004, numero 7499 Cass., Sez. III, 21 giugno 2004, numero 11478 Cass., Sez. III, 1 giugno 2006, numero 13131, cit. Cass., Sez. III, 30 settembre 2008, numero 24320 . Ora, la Corte d'appello ha attribuito la corresponsabilità dell'accaduto, sia pure nella misura del 25%, al Condominio committente, in un caso nel quale essa non era configurabile. L'avere contrattualmente previsto l'esecuzione nell'opera nel periodo autunnale notoriamente piovoso non è di per sé ragione sufficiente per muovere un addebito di colpa al committente, ove si consideri che l'adozione, da parte dell'appaltatore incaricato del rifacimento di un terrazzo condominiale, delle normali misure precauzionali, come la collocazione degli opportuni manti impermeabili, vale a prevenire gli effetti della pioggia, normalmente più copiosa in quel periodo, e quindi a neutralizzare la scelta del periodo di esecuzione del contratto, tra l'altro imposta dalla necessità di ovviare al più presto alle infiltrazioni lamentate dagli occupanti il sottostante appartamento. Un addebito di corresponsabilità avrebbe potuto essere mosso al Condominio solo previo accertamento della ricorrenza in concreto di uno dei casi, sopra enunciati, in cui la giurisprudenza ritiene che anche il committente possa essere ritenuto responsabile, in via diretta, con l'appaltatore per i danni cagionati al terzo, e quindi ove la Corte d'appello avesse individuato, al riguardo, una riferibilità anche ad esso della insufficiente predisposizione, da parte dell'appaltatore, delle necessarie cautele. 5. - Il ricorso incidentale - affidato a sette motivi - è inammissibile, dovendosi accogliere l'eccezione sollevata in tal senso dai ricorrenti principali nella memoria illustrativa e condivisa dal pubblico ministero nella discussione orale. Per costante giurisprudenza Cass., Sez. III, 29 luglio 2004, numero 14474 Cass., Sez. III, 27 luglio 2005, numero 15672 Cass., Sez. III, 11 ottobre 2005, numero 19756 Cass., Sez. III, 8 gennaio 2010, numero 76 , il ricorso incidentale, al pari di quello principale, per il combinato disposto degli articolo 366, primo comma, numero 3 , e 371, terzo comma, cod. proc. civ., deve contenere, a pena di inammissibilità, l'esposizione sommaria dei fatti di causa, in modo che non sia necessario attingere da altre fonti per individuare gli elementi indispensabili per una immediata e precisa cognizione dei fatti medesimi, non potendosi distinguere, ai fini della detta sanzione d'inammissibilità, fra esposizione del tutto omessa ed esposizione insufficiente. Nel caso di specie, il ricorso incidentale, alle pagine 7 e ss., indica alcune premesse in fatto all'esposizione dei motivi, illustrati a partire dalla pagina 14. Tali premesse in fatto, tuttavia, nell'offrire una descrizione soltanto parziale e frammentaria dei fatti di causa, non contengono - neppure nella loro lettura congiunta con i successivi motivi - una rappresentazione, ancorché sommaria, del quadro degli aspetti della vicenda con le sue varie articolazioni ed i passaggi che ne hanno cadenzato, anche nel secondo grado di giudizio, lo svolgimento e l'esito. L'esposizione dei fatti e dello sviluppo processuale è del tutto confusa, anche perché trattata unitariamente alla deduzione di valutazioni critiche, e non consente al Collegio di rinvenire gli elementi indispensabili di conoscenza per la trattazione del ricorso incidentale. Neppure il contesto dei motivi agevola la comprensione dei fatti di causa poiché non colma le carenze presenti nella parte espositiva. Detta esposizione dei fatti di causa sarebbe stata necessaria ai fini di intendere il significato e la portata delle critiche rivolte alla pronuncia del giudice a quo, e concernenti, oltre al rito il non avere la Corte territoriale ritenuto invalida la costituzione in appello del Condominio, in assenza di preventivo deliberato assembleare , anche il merito della regiudicanda. Cosi, il quinto motivo del ricorso - con cui ci si duole che la Corte d'appello abbia decretato in ragione del solo 25% la responsabilità del Condominio contro il 75% accollato al L. - non è supportato, né nell'esposizione del motivo né nelle premesse in fatto, dall'esposizione dei motivi di gravame articolati da Fu.Fi. ed altri in punto di addebito dell'intera responsabilità dell'accaduto al Condominio, salvo il fugace accenno - nelle ultime righe di pag. 12 - al fatto che sulla condanna del condominio e solo in seconda battuta ritenendolo il Collegio concedendo a questo la manleva richiesta, gli appellanti hanno aderito alla tesi prospettata dal L. , salva la subordinata , e - nelle ultime righe di pag. 11 e prime righe di pag. 12 - che è tanto vera l'ipotesi formulata dal L. in ordine alla responsabilità del primo convenuto, ipotesi alla quale questa difesa ha aderito, che gli odierni appellati hanno costantemente rivolto le loro istanze solo e soltanto nei confronti del Condominio, l'unico che poteva direttamente riceverle . Più in generale, poi, manca una esposizione chiara ed esauriente, sia pure non necessariamente analitica e particolareggiata, delle argomentazioni essenziali, in fatto ed in diritto, su cui si basa la sentenza impugnata in relazione a tutti gli aspetti sui quali il ricorso incidentale richiede a questa Corte, nei limiti del giudizio di legittimità, una valutazione diversa da quella, asseritamente erronea, compiuta dal giudice di merito cfr., tra le tante, Cass., Sez. II, 4 aprile 2006r numero 7825 Cass., Sez. I, 30 maggio 2007, numero 12688 . 6. - Per effetto dell'accoglimento del secondo e del terzo motivo del ricorso principale di V.R. ed altri, la sentenza impugnata è cassata, limitatamente alle censure accolte. La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso principale del Condominio della OMISSIS rigetta il primo motivo del ricorso principale di R V. ed altri ed accoglie il secondo ed il terzo motivo del medesimo ricorso dichiara inammissibile il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli.