Questo è certamente un caso che non capita tutti i giorni. Il costruttore cede le aree relative ai posti auto al condominio e già questo, di per se, è un fatto raro contando sul fatto che l'assemblea, sulla base del regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali assegni, a ciascun condomino, il relativo posto auto.
A quanto pare il diavolo ci mette lo zampino perché, evidentemente, qualcosa non va per il verso giusto così un acquirente cita in giudizio il costruttore-venditore per vedersi riconoscere il diritto all'uso dei posti auto. Il problema da risolvere non è di poco conto perché le aree a parcheggio, in questo caso, non sono più nella disponibilità del costruttore e non sono neanche state vendute a terzi ma sono nella piena disponibilità del condominio e quindi, per inciso, degli acquirenti che ne rivendicano l'utilizzo. Come risolviamo la questione? Il contratto di vendita assicura il parcheggio . La controversia trae origine da un contratto con cui la società costruttrice vende ad una società alcuni immobili. In base ad una specifica clausola contenuta nell'atto di compravendita, «si intende compreso nella presente vendita, l'uso perpetuo esclusivo e gratuito di un numero di posti auto proporzionali ai millesimi di comproprietà del fabbricato compravenduto ubicati negli appositi spazi ad esso più vicini, tenuto conto di quanto previsto dal regolamento di condominio vigente». Il venditore, quindi, dovrebbe sentirsi in una botte di ferro avendo adempiuto ad un suo duplice obbligo ha dotato il fabbricato delle aree a parcheggio ed ha ceduto tali aree al condominio. Come se ciò non bastasse, con l'atto di compravendita, ha trasferito all'acquirente il diritto di uso di un numero di posti auto proporzionale ai millesimi di proprietà”. Del resto, in via di principio, il ragionamento non fa una grinza l'acquirente, come condomino, ha il diritto di usare e di godere il bene comune ovvero il parcheggio condominiale la cui estensione viene parametrata ai millesimi posseduti. Come dire che ad una maggiore superficie abitativa corrisponde una maggiore area a parcheggio quindi l'iter logico dovrebbe essere corretto. Allora, perché mai l'acquirente si duole dell'inadempimento contrattuale del venditore? A nulla vale la chiamata in causa del condominio . Il costruttore-venditore non si perde d'animo e chiama in causa il condominio per essere manlevato da ogni possibile responsabilità in quanto. Il contratto è chiaro e non lascia spazio a dubbi interpretativi, le aree a parcheggio sono di competenza del condominio quindi, conseguentemente, dovrebbe essere l'assemblea ad assegnare i posti auto ai condomini! La tesi difensiva del costruttore appare lineare il venditore ha già trasferito il diritto d'uso sui posti auto e non è né proprietario, né possessore né detentore dei beni per cui si trova nella materiale impossibilità di poter adempiere. D'altro canto il suo operato sembra del tutto lineare. Ricorso inammissibile per carenze espositive . La domanda di chiamata in causa viene accolta ma sta di fatto che il giudizio di merito si svolge a senso unico e vede la soccombenza del costruttore che viene condannato al trasferimento dei posti auto ed al pagamento delle spese legali. La Cassazione, con la sentenza numero 510 depositata il 10 gennaio 2013 conferma la decisione del giudice di merito. In verità, nel caso in esame, sembrerebbe che, ad essere sconfitti, siano stati i legali della società venditrice piuttosto che la parte. Gli Ermellini, infatti, bacchettano gli estensori del ricorso ritenendolo inammissibile a causa di alcune carenze espositive. Cosa succede quando il costruttore vende i posti auto a terzi . In passato poteva accadere che il costruttore si riservasse la proprietà dei posti auto per poi venderli a terzi. In tale ipotesi, secondo la giurisprudenza, gli acquirenti avrebbero potuto agire per il riconoscimento del proprio diritto reale d’uso, soltanto nei confronti del terzo acquirente e giammai nei confronti dell’impresa realizzatrice. Quest'ultima, a dirla tutta, non poteva neanche essere chiamata in causa Cass., sez. II Civile, 14 novembre 2000, numero 14731 . Nel nostro caso il costruttore-venditore non aveva venduto a terzi le aree adibite a parcheggio allo scopo di sottrarsi all'adempimento dell'obbligo di garantire il diritto di uso riconosciuto dalla legge in favore dell'acquirente ma, al contrario, aveva trasferito le aree a parcheggio al condominio a cui, ovviamente, partecipavano tutti gli acquirenti. Anche a voler considerare il condominio come un terzo e, per questa via, anche a voler applicare lo stesso principio al caso in esame, il venditore avrebbe dovuto rimanere indenne da responsabilità. La riforma del condomino . Dopo settanta anni il condomino ha nuove regole, introdotte dalla recentissima Legge dell’11 dicembre 2012, numero 220, denominata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici parliamo di quella che sembra essere destinata a passare alla storia come la riforma del condominio. Il provvedimento entrerà in vigore il prossimo 17 giugno 2013 incidendo radicalmente sulle nostre abitudini. La riforma riscrive l'articolo 1117 c.c. includendo, tra le parti comuni dell'edificio, anche le aree destinato a parcheggio articolo 1117, numero 2 . Questa non è la sede più adeguata per affrontare il problema ma si può pensare che la norma non brilli certamente per chiarezza quando parla di aree destinate a parcheggio in quanto non individua quali siano le tipologie di parcheggi destinate ad essere promosse al rango di beni comuni. Sta di fatto che occorre riconoscere al Legislatore della riforma che ha saputo cogliere uno dei problemi più frequenti in ambito condominiale ovvero quello relativo alla cronica mancanza di posti auto. Volendo applicare al caso in esame le nuove disposizioni, sarebbe spettato all'assemblea di condominio - con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio - procedere all'assegnazione dei posti auto agli acquirenti e, nel caso in cui le superfici fossero state insufficienti per soddisfare le richieste dei condomini, l'assemblea avrebbe potuto regolamentare la sosta anche ricorrendo al metodo dell'uso turnario.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 novembre 2012 - 10 gennaio 2013, numero 510 Presidente Triola – Relatore Vincenti Ritenuto in fatto 1. - La Pellegrini S.p.A. incorporante la Pellegrini Nord S.p.A. e la Pefin S.p.A. agiva in giudizio nei confronti della A.GÈ.COS. s.r.l. - Azienda Generale Edilizia Costruttori, per sentirla condannare al trasferimento in suo favore della quota di posti auto facenti parte dell'immobile sito in omissis , siccome prevista dal contratto di compravendita del 19 febbraio 1991, ovvero al risarcimento dei danni patiti, in misura equivalente al valore dei posti auto, comprensivo del ritardo nella consegna. La convenuta A.GE.COS. s.r.l. otteneva di chiamare in causa il Condominio di via omissis , al quale sarebbe spettata l'assegnazione dei posti auto, per esser dallo stesso manlevata, chiedendo altresì la sospensione del giudizio per la pendenza di altra controversia sui posti auto tra le stesse parti. Il Condominio chiamato in causa instava per la reiezione della domanda proposta nei suoi confronti, adducendo di essere estraneo alla vicenda contrattuale che aveva dato origine al giudizio. L'adito Tribunale di Milano, con sentenza del gennaio 2003, dichiarava il diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito dalla S.r.l. A.GE.COS. alla S.p.A. Pellegrini dei numero 18 posti auto più vicini al fabbricato compravenduto, condannando la convenuta al rilascio degli stessi , oltre alle spese di lite rigettava le domande proposte dalla A.GE.COS. nei confronti del Condominio di via omissis , con compensazione delle spese di lite tra le stesse parti. 2. - Proponeva appello la A.GE.COS. s.r.l., eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e censurando, nel merito, il convincimento del giudice di primo grado, acriticamente adagiatosi sulle conclusioni della espletata consulenza tecnica. Gli appellati resistevano e il Condominio di via omissis proponeva anche appello incidentale sul capo delle spese di lite. Con sentenza resa pubblica il 21 febbraio 2006, la Corte di appello di Milano respingeva l'appello principale della A.GE.COS. s.r.l. e in accoglimento di quello incidentale condannava la predetta s.r.l. al pagamento delle spese del primo grado in favore del Condominio con il favore delle spese di gravame nei confronti di entrambi gli appellati. La Corte territoriale rigettava, anzitutto, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della A.GE.COS., sollevata in forza del giudicato di cui alla sentenza del Tribunale numero 1099 del 1998, che aveva affermato l'esclusiva competenza del Condominio nella creazione delle nuove tabelle millesimali, e conseguentemente nel l'assegnazione dei posti auto , nonché sul contratto del febbraio 1991, ove si faceva menzione soltanto di uso perpetuo gratuito di posti auto in proporzione dei millesimi di comproprietà , e non di trasferimento del relativo diritto reale . A tal riguardo, il giudice del gravame rilevava che l'azione proposta dalla Pellegrini S.p.A. era da intendersi quale azione contrattuale, di adempimento del contratto di compravendita 19 febbraio 1991 concluso fra la A.GÈ.COS. e la Pefin , giacché la prima, venditrice, era l'unica passivamente legittimata, essendosi impegnata per l'uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto proporzionali ai millesimi di proprietà del fabbricato compravenduto ubicati negli appositi spazi ad esso più vicini, tenuto conto di quanto previsto dal regolamento di condominio vigente regolamento che, a sua volta, non conteneva alcuna pertinente previsione sui parcheggi, salvo il divieto di posteggio nelle aree comuni. Il giudice di appello, richiamando poi la c.t.u. espletata in primo grado e recependo gli esiti della relazione a chiarimento del 29 febbraio 2000 , ribadiva che il numero dei posti auto andava rapportato soltanto alla proporzionale millesimale, senza riferimento alla normativa urbanistica , con la conseguenza che, dovendosi avere riguardo alle zone a parcheggio comune vicine al fabbricato ed avendo il Condominio calcolato in numero 80 unità e non già numero 36, come dalla delibera condominiale del 13 novembre 1992, poi annullata con sentenza del 9 ottobre 1997 il totale dei posti auto, alla Pellegrini S.p.A. spettavano numero 18 posti auto. Inoltre, la Corte territoriale evidenziava che, ai sensi dell'articolo 41-sexies della legge numero 1150 del 1942, introdotto dalla legge numero 765 del 1967, la normativa dettata dagli strumenti urbanistici sul rapporto planimetrico tra edificio e numero dei posti auto operava anche nel rapporto tra privati, determinando la nullità della clausola voluta dai contraenti in elusione del precetto normativo inderogabile. Infine, la Corte d'appello sosteneva che l'espressione, contenuta nel contratto di compravendita del 1991, per cui si intende compreso nella presente vendita l'uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto , non poteva che essere interpretata nel senso di ricomprendere nella vendita i posti d'auto, nella precisata percentuale, o quanto meno, il diritto reale d'uso degli spazi predetti , sottolineando il carattere della realità del vincolo di destinazione l'aggettivo perpetuo , non potendo detto vincolo cessare per fattori occasionali . Quanto poi all'impugnazione incidentale, la Corte territoriale riconosceva in favore del Condominio le spese di primo grado, essendosi rivelata inutile la sua chiamata in causa da parte della A.GE.COS., stante il rigetto, da confermarsi in questa sede, della domanda di manleva spiegata dall'attrice . 3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorre la A.GE.COS. s.r.l. affidando le sorti dell'impugnazione a quattro motivi di censura. La Pellegrini S.p.A. resiste con controricorso illustrato da memoria, mentre non ha svolto difese l'intimato Condominio di via omissis , corrente in Milano. Considerato in diritto 1. - Premesso che sussisterebbe giudicato di reiezione in riferimento ai posti auto richiesti ex lege per esser state respinte in primo grado le relative domande, con accoglimento soltanto di quella relativa al rilascio di generici posti auto e cioè quelli condominiali , la A.GE.COS. s.r.l., con il primo mezzo, denuncia, in via principale, la falsa applicazione di norme di diritto in relazione al'articolo 1376 cod. civ., con riferimento agli effetti traslativi di diritto reale del contratto di compravendita del 19.02.1991 e alla conseguente estraneità di A.GE.COS. al rapporto tra titolare del diritto alla assegnazione dei posti auto e soggetto titolare della capacità di assegnazione degli stessi . La ricorrente sostiene che con il contratto di compravendita del febbraio 1991 era stato già trasferito, ai sensi dell'articolo 1376 cod. civ., dalla A.GE.COS. alla Pefin e, quindi, alla Pellegrini S.p.A. incorporante il diritto di uso perpetuo e gratuito di un numero di posti auto proporzionato ai millesimi di comproprietà delle parti comuni trasferiti in una con l'edificio facente parte del supercondominio di via omissis , là dove poi l'interesse della stessa Pellegrini S.p.A. a vedersi assegnati i posti auto e ad ottenerne la consegna avrebbe potuto essere soddisfatto soltanto con azione rivolta verso il Condominio, quale unico soggetto legittimato, giacché proprietario, nel suo complesso, dell'intera area cortilizia e il cui organi deliberante l'assemblea era il solo ad avere competenza per la determinazione ed assegnazione dei posti auto . Sicché sarebbe in violazione dell'articolo 1376 cod. civ. la statuizione concernente la declaratoria del diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito dei posti d'auto, in quanto la Pellegrini S.p.A. ne era già titolare, unitamente alla relativa azione di rilascio . Del pari, sarebbe erronea la statuizione di condanna al rilascio dei posti d'auto, posto che la Pellegrini S.p.A. era già titolare del diritto d'uso e, pertanto, la A.GE.COS. non aveva alcun dovere di adempimento contrattuale, avendo già traslato il diritto d'uso con la stipula dell'atto di compravendita e con la relativa trascrizione , non essendo più la titolare, né possessore o finanche detentrice di alcun diritto sulle aree di pertinenza dei posti auto. In definitiva, con la compravendita del 1991, la A.GE.COS. sarebbe stata ormai estranea al rapporto giuridico tra Condominio e condomini tra cui la pellegrini S.p.A. in merito alla assegnazione degli spazi comuni, il cui diritto d'uso aveva ceduto , con conseguente carenza di legittimazione passiva nei confronti della prestazione richiesta dalla Pellegrini S.p.A 2. - Con il secondo mezzo è dedotta, in via subordinata, l'omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in punto di carenza di legittimazione passiva di essa A.GE.COS. e conseguente richiesta di manleva da parte del Condominio di via omissis . La ricorrente rileva che la Corte distrettuale si è basata sulle risultanze della c.t.u. per giungere a determinare in numero di 80 i posti auto spettanti in uso alla Pellegrini S.p.A., recependo l'indicazione del consulente sul rapporto tra detto numero e la proporzione millesimale, partendo dal numero totale di posti auto , che, per l'appunto, lo stesso Condominio avrebbe calcolato in 80 unità e non 36 , aggiungendo che non vi sarebbe stata ragione per discostarsi da tale dato giacché il Condominio sul numero delle unità 80 destinato a posti auto . tace . In tal modo, sostiene la ricorrente, la Corte milanese avrebbe avuto ben chiaro che la determinazione dei posti auto spettanti a ciascun condomino faceva “capo solo ed unicamente al Condominio al punto da fondare la conferma del numero totale di 80 posti auto su una sorta di silenzio-assenso dello stesso”. Di qui il salto logico nel rigetto delle domande proposte da essa A.GE.COS. nei confronti del Condominio chiamato in manleva, con accoglimento dell'appello incidentale di quest'ultimo sulle spese, posto che il giudice di appello aveva ben presente che nessun'altro soggetto, all'infuori dello stesso Condominio, aveva la facoltà di stabilire il numero totale di posti auto, né di stabilire quello spettante a ciascun condomino, né di assegnare i posti cosi individuati , con la conseguenza che, alla stregua di quanto argomentato, avrebbe dovuto invece ritenere la carenza di legittimazione passiva di essa attuale ricorrente. Ciò integrerebbe un vizio di motivazione per insanabile contrasto tra dispositivo e motivazione. 3. - Con il terzo mezzo è prospettata, in via subordinata, l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia riferibile all'inesistenza di diritti della Pellegrini S.p.A. nei confronti della A.GE.COS. in ordine alla assegnazione dei posti auto. Ci si duole che la Corte distrettuale abbia affermato che nella compravendita del 1991 era ricompreso il diritto reale di uso dei posti auto, là dove il secondo motivo di appello aveva riguardo alla questione se il contratto del 191 avesse già traslato il diritto all'uso perpetuo e gratuito e non certo se tale diritto abbia o meno natura reale , quale connotazione mai in contestazione. Invero, il giudice del gravame, in considerazione del contratto, avrebbe dovuto dichiarare che il diritto d'uso anzidetto era stato già trasferito con l'atto di vendita, con la conseguenza che l'acquirente non avrebbe avuto più nulla a pretendere dalla A.GE.COS., avendo a sua volta assunto la titolarità del diritto alla assegnazione di un numero di posti auto proporzionato, da un lato alla quantità totale di posti auto determinata dall'assemblea condominiale, alla quale Pellegrini ha titolo a partecipare, dall'altra alla sua quota millesimale di comproprietà delle parti comuni . Del resto, non a caso, soggiunge la ricorrente, la condanna di A.GE.COS. è non già al trasferimento, bensì al rilascio dei posti auto , mentre dal ragionamento svolto ci si aspetterebbe di veder discendere una statuizione di condanna al trasferimento del diritto d'uso sui posti auto . Inoltre, la ricorrente adduce che la Corte di appello avrebbe trascurato che essa A.GE.COS., a seguito della vendita dell'immobile, non è più proprietaria, né possiede, né detiene alcun posto auto nel complesso immobiliare di via omissis , essendo la proprietà ed il possesso delle aree cortilizie, parti comuni, dei condomini pro quota, mentre la detenzione risulta far capo comunque a Pellegrini, così come ad altri condomini . In definitiva, la Corte territoriale avrebbe omesso di considerare quanto risultava obiettivamente dal contratto di compravendita e cioè che il diritto di uso era stato già trasferito dalla A.GE.COS. alla Pellegrini S.p.A. e con esso era stato trasferito . il diritto di pretendere dal Condominio la determinazione delle eventuali nuove tabelle millesimali, quella del numero totale di posti auto e, infine, la assegnazione degli stessi . 4. - Con il quarto mezzo è denunciata l'insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in riferimento alla determinazione del numero dei posti auto in base ai millesimi di proprietà. La ricorrente rileva che in sede di gravame aveva richiesto, in via subordinata, una nuova c.t.u. per la determinazione, in via incidentale, dei millesimi di proprietà e la conseguente indicazione di numero ed ubicazione dei posti auto spettanti alla società Pellegrini. A fronte di ciò la Corte di appello, con motivazione insufficiente e contraddittoria, si sarebbe limitata a ritenere che il numero complessivo delle unità era di 80 sulla scorta di un silenzio-assenso del Condominio, parte in causa, peraltro ritenuta, dallo stesso giudice, estranea al rapporto dedotto in giudizio. 5. - Il ricorso è inammissibile per violazione del disposto di cui all'articolo 366, primo comma, numero 3, cod. proc. civ., che impone, per l'appunto a pena di inammissibilità , il requisito della esposizione sommaria dei fatti di causa . Esso, come la giurisprudenza di questa Corte ha più volte evidenziato tra le tante, Cass., 28 febbraio 2006, numero 4403 Cass., 4 aprile 2006, numero 7825 Cass., 5 febbraio 2009, numero 2831 , è soddisfatto allorché il ricorso per cassazione contenga l'esposizione chiara ed esauriente, sia pure non analitica o particolareggiata, dei fatti di causa, dalla quale devono risultare le reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le giustificano, le eccezioni, le difese e le deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, lo svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni, le argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si fonda la sentenza impugnata e che ancora assumono rilievo in sede di legittimità. In altri termini, occorre che il ricorso espliciti tutti gli elementi necessari a porre il giudice di legittimità in grado di avere la completa cognizione della controversia e del suo oggetto, di cogliere il significato e la portata delle censure rivolte alle specifiche argomentazioni della sentenza impugnata, senza la necessità di accedere ad altre fonti ed atti del processo, ivi compresa la sentenza stessa. 5.1. - Nella specie, il ricorso della A.GE.COS. s.r.l. è confezionato in modo da porre in risalto, eminentemente, taluni aspetti del fatto processuale e, segnatamente, le conclusioni dalle parti rispettivamente rassegnate nei due precedenti gradi di giudizio. Tale tecnica di esposizione prescinde, a parte taluni insufficienti e poco intelligibili richiami, dal fatto sostanziale che fa da sfondo alla controversia e cioè dal contenzioso che si è sviluppato sul contratto di vendita del febbraio 1991, con individuazione dei posti auto pertinenti al fabbricato compravenduto, unitamente all'ulteriore contenzioso, c.d. condominiale , intercorrente sempre tra le stesse parti. La ricorrente si limita, infatti, ad indicare l'esistenza di un contratto di compravendita immobiliare concluso con la Pefin S.p.A. pagg. 2 e 3 del ricorso e, senza adeguata ricostruzione della vicenda contrattuale, accenna all'esistenza di posti auto insistenti sull'area cortilizia condominiale ed al suo asserito, ma contestato, inadempimento “in ordine alla assegnazione della quota di posti auto di pertinenza ex lege previsti dal piano interrato del fabbricato P quello compravenduto .nonché della quota di posti auto previsti sull'area all'esterno del corpo P”, la cui proprietà superficiaria sarebbe appartenuta al Condominio di via omissis . Di qui, la distinzione che la ricorrente opera tra posti auto richiesti ex lege e posti auto condominiali , attinenti, questi ultimi, alla “area cortilizia condominiale all'esterno del corpo P”. All'esito della esposizione dei fatti e degli atti di causa pag. 25 del ricorso , la A.GE.COS. ritiene di aver posto in chiaro risalto che sulle domande svolte in primo grado dalle originarie attrici in via principale, relative ai posti auto richiesti ex lege, si è formato giudicato di reiezione , ciò per aver la sentenza di primo grado “accolto la sola domanda svolta dalle società attrici in via subordinata, relativa al rilascio di generici posti auto che il Giudice ritenesse alle stesse pertinenti”, quale statuizione non fatta oggetto di impugnazione. Sicché, ad avviso della ricorrente, in virtù di detto giudicato, la Pellegrini s.p.a. non ha diritto alcuno al trasferimento ex lege in proprietà o in diritto d'uso o ad alcun altro titolo, di posti auto e che gli unici posti su cui vantano diritti sono quelli condominiali . 5.2. - Tale premessa, inerente al preteso giudicato sui posti auto ex lege , rimane essenziale nell'economia del ricorso, che si snoda essenzialmente sulla dedotta carenza di legittimazione passiva della società ricorrente rispetto alla domanda contrattuale coltivata dalla Pellegrini S.p.A Detta premessa, però, non riesce ad essere intelligibile rispetto alla ricostruzione dei fatti che la precede, che, come detto, si astrae, sostanzialmente, dalla complessiva vicenda che accomuna le parti in causa o, comunque, di essa non fornisce sufficienti coordinate. Ciò risulta del tutto evidente a fronte, anzitutto, della mera lettura del controricorso il quale, come innanzi detto, non può comunque emendare le carenze del ricorso , che declina, sia pure in sintesi, il contenuto del contratto di vendita del febbraio 1991 pagg. 3 e 4 , i termini della controversia su di esso introdotta dalla società Pellegrini pagg. 4-6 , i tratti essenziali dell'altra controversia concernente lo spazio condominiale interno che aveva ad oggetto il medesimo contratto di compravendita, ma in riferimento ad altro oggetto e cioè i posti auto condominiali pagg. 14 e 15 . 5.3. - Del resto, le carenze espositive di cui è affetto il ricorso non sono fini a se stesse, ma ridondano sulla consistenza stessa delle doglianze che l'atto muove alla sentenza della Corte di appello di Milano, posto che in essa viene qualificata in termini di azione di adempimento contrattuale la domanda proposta dalla società Pellegrini e siffatta qualificazione non è per nulla aggredita dai motivi di ricorso, i quali - peraltro, senza riportare l'esteso contenuto della compravendita del febbraio 1991 e, dunque, l'impugnazione è affetta da inammissibilità anche là dove si rivolgono critiche che implicano l'esplicitazione, assente in ricorso, del puntuale programma contrattuale - si affidano ad una ricostruzione alternativa della vicenda, quella, per l'appunto, del giudicato sui posti auto ex lege e del persistente rilievo dei posti auto condominiali . In definitiva, proprio perché sorretti dall'insufficiente ed inadeguato fatto che li precede, i motivi di ricorso finiscono per non cogliere l'effettiva ratio decidendi dell'impugnata sentenza, giacché, una volta qualificata l'azione della società Pellegrini come contrattuale, il giudice di appello ha inteso portare a conseguenze il trasferimento del diritto reale di uso con la consegna del bene, quale obbligo gravante sul venditore, e ciò non solo in forza dell'interpretata clausola contrattuale, ma anche in armonia con disposto dell'articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942, numero 1150, introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, numero 7 65. 6. — Il ricorso va, dunque, dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata, in quanto soccombente, al pagamento, in favore della società controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo. Non vi è luogo a provvedere sulle spese del grado in relazione al Condominio di via omissis , per non aver l'intimato svolto attività difensiva. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso condanna la A.GE.COS. s.r.l. - Azienda Generale Edilizia Costruttori, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità in favore della Pellegrini S.p.A., che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.