Il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata il condominio, non legittima quest’ultimo a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile.
Il fatto illecito che ha provocato il danno, infatti, realizza un’ipotesi di molestia di fatto ex articolo 1585 c.c. che comporta l’azione diretta contro la compagine titolare dell’impianto. Questa, per sommi capi la decisione resa dalla Corte di Cassazione con la sentenza numero 17892, depositata lo scorso 18 ottobre 2012. A dire il vero gli Ermellini giungono a questa decisione anche in considerazione del contenuto del ricorso che, sia pur censurando l’erronea applicazione dell’articolo 1585 c.c., non è poi entrato nel dettaglio, insomma non ha motivato tale doglianza chiedendo la cassazione della sentenza. Tanto è bastato per dover accettare, sia pur considerandola peculiare, l’interpretazione della succitata norma venuta fuori nel secondo grado di merito. Il quadro emergente dalla sentenza è, comunque, sufficientemente chiaro per poter affermare che la pronuncia, sia pur obtorto collo , rientra nel novero del consolidato orientamento giurisprudenziale in merito alla nozione di molestia di fatto. La molestia arrecata da un terzo non può essere addebitata al proprietario se resta su un piano fattuale . Il codice civile, all’articolo 1585, prevede due ipotesi di molestie al godimento dell’immobile concesso in locazione a quella di diritto b quella di fatto. Nel primo caso il proprietario risponde del disturbo che il terzo arreca all’inquilino es. Tizio concede in locazione un appartamento a Sempronio e Caio pretende di utilizzare l’immobile in quanto usufruttario . Se, invece, il terzo reca molestia non attraverso pretese ma con comportamenti illeciti, il solo responsabile è l’autore del fatto. In tal senso il secondo comma del succitato articolo, specifica che « non è tenuto il proprietario numero d.A. a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio ». Insomma il conduttore non rimane privo di tutele ma per ottenere il riconoscimento della violazione dei propri diritti deve agire direttamente contro chi gli ha arrecato l’offesa. La norma, di per sé sufficientemente chiara, è stata resa ancor più esplicita dall’opera nomofilattica della Corte regolatrice, proprio con riguardo ai casi di danni provenienti da parti e/o impianti comuni in un edificio in condominio. In una risalente sentenza si legge che nell'ipotesi «in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è dovuta ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dello stesso articolo 1585 c.c. Nella specie il S.C., dopo aver qualificato molestia di fatto il comportamento del condomino che omettendo di eseguire la regolare manutenzione della siepe condominiale aveva creato intralcio all'ingresso di un garage concesso in locazione da un condomino, ha confermato la decisione di appello che riconosceva al conduttore l'autonomo diritto di proporre l'azione diretta di responsabilità verso il condominio » Cass. 14 ottobre 1987 numero 7609 . Il danno derivante da rigurgito fognario non è addebitale al proprietario dell’unità immobiliare . Nel contesto generale sopra descritto s’inserisce il caso risolto dagli ermellini con la sentenza in commento. La causa, in verità tre cause riunite, riguardava un sfratto per morosità il conduttore non aveva pagato i canoni di locazione dopo che un rigurgito fognario aveva, a suo dire, reso inutilizzabile il bene concessogli. Soccombente in primo e secondo grado – sulla base del fatto che l’azione doveva essere esperita direttamente contro il condominio ai sensi del secondo comma dell’articolo 1585 c.c. – l’affittuario presentava ricorso alla Suprema Corte, che come s’è detto lo ha respinto sul punto pur evidenziando la particolarità della decisione in merito a tal punto da arrivare alla compensazione delle spese. Francamente da quanto emerge dal testo della sentenza non se ne comprende il perché.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 20 settembre - 18 ottobre 2012, numero 17892 Presidente Trifone – Relatore Amatucci Svolgimento del processo 1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosità promossi nel 1990 da S L.C. , quale procuratore di G.A.R. , nei confronti della Cooperativa Igea, conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l'uso dell'immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare. I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti. Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l'appello avverso la quale è stato rigettato dalla Corte d'appello di Palermo con sentenza numero 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall'espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell'appartamento locato. 2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso G G. , in affermata qualità di erede della madre M.A. . Motivi della decisione 1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa Igea, trasformatasi da soc. coop a r.l. in società cooperativa il 30.3.2005, per l'assorbente ragione che la trasformazione di una società in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell'estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo - modificativa dello stesso soggetto Cass., sez. unumero , numero 23019/2007 . È del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di G G. quale erede di A.R G. , essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all'atto del deposito del controricorso, che G G. è l'unica erede della madre A.R G. , deceduta il 12.10.2009 cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in data 19.11.2009 . 2.- Col primo motivo - deducendo violazione degli articolo 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. - la ricorrente società conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilità per avere più volte avvisato il locatore della necessità di interventi di manutenzione straordinaria all'impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l'uso dell'immobile locato. 2.1.- Col secondo motivo è denunciata violazione dell'articolo 1460 c.c. per avere la corte d'appello disatteso l'exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore. 3.- Il ricorso è infondato. È, infatti, erroneamente negato che l'articolo 9 della legge numero 392/1978, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all'articolo 41, primo comma, della legge stessa e non è contestata la ratio decidendi al di là della formale menzione dell'articolo 1585 tra le norme di cui è denunciata la violazione secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dal secondo comma dell'articolo 1585 c.c. così la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5 . In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d'appello dell'articolo 1585 c.c., mentre è inammissibile la diversa rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie il cui apprezzamento è stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede , la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilità dell'affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilità al locatore dell'inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilità che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente. 4.- La peculiare ma tuttavia non specificamente censurata interpretazione dell'articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. rigetta il ricorso e compensa le spese.