In caso di compravendita immobiliare, il notaio ha il dovere di informare anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali. Inoltre è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere edotte le parti in merito.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 8497/20, depositata il 6 maggio. Il caso. La Corte d’Appello di Firenze confermava la pronuncia di prime cure con cui era stato riconosciuto il risarcimento richiesto dagli attori per i danni subiti in conseguenza del rogito effettuato dal notaio convenuto che aveva omesso di formulare richiesta di applicazione della valutazione automatica del valore dell’immobile ai sensi dell’articolo 12 l. numero 154/1996. Tale condotta aveva determinato il successivo accertamento da parte dell’ufficio del Registro con liquidazione dell’imposta e irrogazione di sanzioni. Il notaio ha proposto ricorso per cassazione. Buona fede oggettiva. Il Collegio ricorda che il notaio è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex articolo 1176, comma 2 e 2236 c.c. ed è tenuto al «dovere di consiglio cfr. Cass.Civ. numero 12482/17 anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali e in caso di stipulazione di compravendita immobiliare è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere di cui edotte le parti» cfr. Cass. Civ. numero 3768/17 . Precisa inoltre la Corte che tale obbligo non discende dall’onere della diligenza professionale qualificata, bensì dalla clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza ex articolo 1175 c.c Si tratta di un criterio di «determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte – altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex articolo 1374 c.c. in ordine alla quale v. la [citata] Cass.Civ. numero 20991/12 che da quella cogente ex articolo 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass.Civ. numero 18868/08 numero 1689/06 numero 6956/01 numero 11264/98 – di integrazione del comportamento dovuto». Tale criterio impone infatti di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio e quindi in relazione alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto e alla qualità dei soggetti coinvolti. Con riferimento al notaio, dunque, l’obbligo di buona fede oggettiva deve essere valutato in riferimento alla «serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti». In tale contesto, non residuano dubbi sul fatto che l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incomba sul notaio officiato della stipulazione del contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di ricorso alla scrittura privata autenticata. Avendo la pronuncia impugnata correttamente applicato tali principi, il ricorso si rivela inammissibile.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 23 ottobre 2019 – 6 maggio 2020, numero 8497 Presidente Travaglino – Relatore Scarano Svolgimento del processo Con sentenza del 9/6/2017 la Corte d’Appello di Firenze ha respinto il gravame interposto dal sig. C.F. in relazione alla pronunzia Trib. Firenze numero 3304 del 2008, di accoglimento della domanda nei suoi confronti proposta dai sigg. M.G. omissis , Ma.Gi. omissis e P.M. , di risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’effettuato rogito nella sua qualità di notaio di atto di compravendita immobiliare in data omissis , omettendo di formulare la richiesta di applicazione della valutazione automatica del valore dell’immobile L. numero 154 del 1996, ex articolo 12, che aveva determinato il successivo accertamento dell’ufficio del Registro sul valore reale dei beni con liquidazione dell’imposta e irrogazione di sanzioni. Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito il C. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi. Resiste con controricorso il Ma.Gi. omissis . Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva. Motivi della decisione Con il 1 motivo il ricorrente denunzia omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5. Con il 2 motivo denunzia violazione o falsa applicazione della L. numero 154 del 1988, articolo 12, D.P.R. numero 131 del 1986, articolo 51, 52, 53, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Con il 3 motivo denunzia violazione o falsa applicazione dell’articolo 1176 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Il ricorso è sotto plurimi profili inammissibile. Va anzitutto osservato che esso risulta formulato in violazione del requisito a pena di inammissibilità richiesto all’articolo 366 c.p.c., comma 1, numero 6, nel caso non osservato laddove viene operato il riferimento ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, all’ atto di citazione , alla sentenza del giudice di prime cure, all’atto di appello, all’ atto di compravendita del 29/07/1996 , all’ oggetto della prestazione d’opera professionale , limitandosi a meramente richiamarli, senza invero debitamente fornire puntuali indicazioni necessarie ai fini della relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte Suprema di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame v., da ultimo, Cass., 16/3/2012, numero 4220 , con precisazione anche dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, e se essi siano stati rispettivamente acquisiti o prodotti anche in sede di giudizio di legittimità v. Cass., 23/3/2010, numero 6937 Cass., 12/6/2008, numero 15808 Cass., 25/5/2007, numero 12239, e, da ultimo, Cass., 6/11/2012, numero 19157 , la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile cfr. Cass., Sez. Unumero , 27/12/2019, numero 34469 Cass., Sez. Unumero , 19/4/2016, numero 7701 . Non sono infatti sufficienti affermazioni - come nel caso - apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione. A tale stregua, l’accertamento in fatto e la decisione dai giudici di merito adottata rimangono invero dall’odierno ricorrente non idoneamente censurati. È al riguardo appena il caso di osservare che i requisiti di formazione del ricorso per cassazione ex articolo 366 c.p.c., vanno indefettibilmente osservati, a pena di inammissibilità del medesimo. Essi rilevano ai fini della giuridica esistenza e conseguente ammissibilità del ricorso, assumendo pregiudiziale e prodromica rilevanza ai fini del vaglio della relativa fondatezza nel merito, che in loro difetto rimane invero al giudice imprescindibilmente precluso cfr. Cass., 6/7/2015, numero 13827 Cass., 18/3/2015, numero 5424 Cass., 12/11/2014, numero 24135 Cass., 18/10/2014, numero 21519 Cass., 30/9/2014, numero 20594 Cass., 5 19/6/2014, numero 13984 Cass., 20/1/2014, numero 987 Cass., 28/5/2013, numero 13190 Cass., 20/3/2013, numero 6990 Cass., 20/7/2012, numero 12664 Cass., 23/7/2009, numero 17253 Cass., 19/4/2006, numero 9076 Cass., 23/1/2006, numero 1221 . Va per altro verso posto in rilievo, con particolare riferimento al 1 e al 2 motivo, come al di là della formale intestazione dei motivi il ricorrente deduca in realtà doglianze anche di vizio di motivazione al di là dei limiti consentiti dalla vigente formulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5 v. Cass., Sez. Unumero , 7/4/2014, numero 8053 , nel caso ratione temporis applicabile, sostanziantesi nel mero omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, dovendo riguardare un fatto inteso nella sua accezione storico-fenomenica, e non anche come nella specie all’omesso esame in tutto o in parte di domande che va se del caso fatto valere quale error in procedendo in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 4 , all’illogicità e incongruenza della motivazione nonché all’omessa e a fortiori all’erronea valutazione di determinate emergenze probatorie che assumono se del caso rilievo solamente sotto il profilo dell’eventuale violazione ex articolo 132 c.p.c. , cfr. Cass., Sez. Unumero , 7/4/2014, numero 8053, e, conformemente, Cass., 29/9/2016, numero 19312 . Deve ulteriormente porsi in rilievo che non risultano - anche alla stregua di quanto sopra rilevato ed esposto - idoneamente censurate le rationes decidendi - che vanno senz’altro ribadite - secondo cui il notaio, che nella qualità è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex articolo 1176 c.c., comma 2 e articolo 2236 c.c. cfr. Cass., 29/8/2019, numero 21775 è tenuto al dovere di consiglio cfr. Cass., 18/5/2017, numero 12482 anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali e in caso di stipulazione di compravendita immobiliare è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere di cui edotte le parti cfr. Cass., 263/2008, numero 7857. Cfr. 14/2/2017, numero 3768 . Tale obbligo trova invero fondamento non già nella diligenza professionale qualificata in tal senso v. invero Cass., 14/2/2017, numero 3768 bensì nella clausola generale nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come principio o come criterio di buona fede oggettiva o correttezza ex articolo 1175 c.c. cfr. Cass., 20/8/2015, numero 16990 Cass., 2/30/2012, numero 16754 Cass., 11/5/2009, numero 10741 . Come osservato anche in dottrina, oltre che regola articolo 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c. di comportamento quale dovere di solidarietà, fondato sull’articolo 2 Cost. v. Cass., 10/11/2010, numero 22819 Cass., 22/1/2009, numero 1618 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, 28056 , che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonché volto alla salvaguardia dell’utilità altrui nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità v. Cass., 27/4/2011, numero 9404 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, numero 28056 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 13/4/2007, numero 8826 Cass., 27/10/2006, numero 23273 Cass., 20/2/2006, numero 3651. V. altresì Cass., 24/9/1999, numero 10511 Cass., 20/4/1994, numero 3775 , e regola articolo 1366 c.c. di interpretazione del contratto v. Cass., Sez. Unumero , 8/3/2019, numero 6882 Cass., 6/5/2015, numero 9006 Cass., 23/10/2014, numero 22513 Cass., 23/5/2011, numero 11295 Cass., Sez. Unumero , 18/2/2010, numero 3947 Cass., 25/5/2007, numero 12235 Cass., 20/5/2004, numero 9628 , la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex articolo 1374 c.c. in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 che da quella cogente ex articolo 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, numero 18868 Cass., 26/1/2006, numero 1689 Cass., 22/5/2001, numero 6956. V. altresì Cass., 9/11/1998, numero 11264 - di integrazione del comportamento dovuto v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 , là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici v. Cass., 30/3/2005, numero 6735 Cass., 9/2/2004, numero 2422 , come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo l’intrapresa di un’azione giudiziaria v. Cass., 21/8/2004, numero 16530 , anche a prescindere dal rischio della soccombenza v. Cass., 15/1/1970, numero 81 . L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 . L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio cfr. Cass., Sez. Unumero , 31/7/2012, numero 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, numero 1228 Cass., 13/6/2002, numero 8470. Per il riferimento alla serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo cfr. altresì Cass., 28/11/2007, numero 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, numero 26020 , e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l’interesse che l’operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare cfr. Cass., Sez. Unumero , 11/11/2008, numero 26973 Cass., 7/10/2008, numero 24769 Cass., 24/4/2008, numero 10651 Cass., 20/12/2007, numero 26958 Cass., 11/6/2007, numero 13580 Cass., 22/8/2007, numero 17844 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 27/7/2006, numero 17145 Cass., 8/5/2006, numero 10490 Cass., 14/11/2005, numero 22932 Cass., 26/10/2005, numero 20816 Cass., 21/10/2005, numero 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, numero 4612 Cass., 16/10/1995, numero 10805 Cass., 6/8/1997, numero 7266 Cass., 3/6/1993, numero 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, numero 4501 Cass., 12/11/2009, numero 23941 Cass., Sez. Unumero , 18/2/2010, numero 3947 Cass., 18/3/2010, numero 6538 Cass., 9/3/2011, numero 5583 Cass., 23/5/2011, numero 11295, nonché la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 . L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata v. Cass., 20/8/2015, numero 16990 Cass., 1/12/2009, numero 25270 Cass., 31/5/2006, numero 13015 Cass., 16/3/2006, numero 5868 . Nè al fine di escluderne la responsabilità rilievo alcuno può invero riconoscersi alla circostanza che l’utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta diversamente v. peraltro Cass., 23/12/2004, numero 23934 Cass., 18/1/2002, numero 547. E già Cass., 22/3/1994, numero 2699 Cass., 6/4/1995, numero 4020 Cass., 20/1/1994, numero 475 . La clausola di buona fede o correttezza ha infatti - come detto - valenza generale, e trova anche in tal caso applicazione cfr. Cass., 20/1/2013, numero 2071 . Orbene, i suindicati principi sono stati sostanzialmente osservati nell’impugnata sentenza. A tale stregua il ricorso è inammissibile anche ex articolo 360 bis c.p.c Emerge dunque evidente come nella specie il ricorrente invero inammissibilmente prospetti una rivalutazione del merito della vicenda comportante accertamenti di fatto invero preclusi a questa Corte di legittimità, nonché una rivalutazione delle emergenze probatorie, laddove solamente al giudice di merito spetta individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, non potendo in sede di legittimità riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, atteso il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimità non è un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte Suprema di Cassazione elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore del controricorrente sig. Ma.Gi. omissis , seguono la soccombenza. Non è viceversa a farsi luogo a pronunzia in ordine alle spese del giudizio di cassazione in favore degli altri intimati, non avendo i medesimi svolto attività difensiva. P.Q.M. La Corte dichiara il ricorso inammissibile. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge in favore del controricorrente sig. Ma.Gi. omissis .