Gli effetti dellacondizione di emergenza derivante dall’epidemia di coronavirussui contratti di locazionecostituisconoun temaampio e complesso. L’esame dell’argomento deve essere condotto in modo ordinato, sulla scorta dialcune considerazioni di carattere generale.Affinché l’esame possa svolgersiin modoutiledeve essere fatta distinzione tralediversefattispecienell’ambito deirapporti di locazionee devono essereanalizzatein mododifferenziatolelocazioni abitativeequellenon abitative.Èsui contratti in corso relativi ad immobili destinati ad abitazione tipologia di rapportiall’internodellaqualedevono essere considerate in modo differenziatole locazioni per studentie lelocazioniabitative “ordinarie” che in questa sede viene concentrato l’esameattraverso l’analisi-appunto in chiave diversificata degli effetti dell’emergenza sullefattispecieconsiderate.
1.Il quadro normativo La condizione di emergenza-con le misureanticontagioche sono state adottateattraversouna serie di provvedimenti che non è facilecollegare e coordinare-ha comportato e sta comportando effetti di grande rilevanza anche nei confronti dei rapporti locatizi la chiusuradi moltedelle attività di carattere economico, la chiusura delleuniversità, la condizione di esclusione dei contatti sociali, legeneralidifficoltà di carattere economicopertutti, sonoelementiche influiscono profondamenteedin termini concretisui rapporti di locazione. Peraltro,l’attuale stato delle cose fa temere che nel futuro la situazione generale continuerà ad essere anche dal punto di vista economico assai difficile.Èprevedibile che la ripresa-al termine del periodo di emergenza sanitaria-sarà lenta e difficoltosa e che ancheil mercato delle locazioni conoscerà nel futuro-non solo immediato-una situazione assai grave. Quidi seguitopasseremoin rassegna-sia pure brevemente-alcuni degli sviluppi e delle conseguenze che si stanno manifestandorelativamente ai contratti di locazione in corsoconcentrando l’attenzionesuglieffetticuil’emergenzasta dando luogonello specifico settore dellelocazioni abitative. 2. Osservazioni introduttive Pare opportunoin primo luogofare menzione dialcune considerazionidicaratteregeneraleche possonoutili perinquadrare il tema. Ilprimoaspettoda sottolineareè chele disposizioni che ad oggi sono intervenute in tema di emergenza da coronavirusnon prevedonoalcuna modifica della disciplina dei contratti di locazione. Per la veritàvi è -tra quelleemanate per fare fronte all’emergenza-una disposizione specificache concernesia pure in via indiretta irapportidilocazione. Si trattadell’articolo 65,d.l.17 marzo 2020, numero 18cheattribuisce al conduttore un credito d’imposta pari al60% dell'ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 negozi e botteghe .Ilbeneficio-che èutilizzabilequale creditoin compensazione echepotrà dunque essere effettivamente goduto soloin presenza dellecondizioni necessarie perché possa operare la compensazione-ha natura fiscale econcerne soloinegozi interessati dalla chiusura “forzata” per effetto del decreto dell'11 marzo 2020 nerestano esclusi isupermercati, i negozi di alimentari, le farmacie etuttigli altri negozi aperti nei giorni di emergenza . Proprio la presenza di questa disposizione-la cui portata è limitataperòaduna parte dellelocazioni commerciali -conferma il fatto cheicanoni delle locazioni sono dovuti e che i contratti di locazione non sono modificati dall’emergenza. La valutazione di ogni contratto di locazione-così come la valutazione di ogni iniziativavoltaa modificare le cose relativamente al singolo contratto di locazione-devedunqueesserecompiutasulla scorta dei principi e delle regole già vigenti prima dell’emergenza considerazioneche, se vale per le locazioni commerciali cuiappuntoè dedicatalaspecifica disposizioneora ricordata , a maggior ragione vale per le locazioni abitative,per le quali non si è avutaalcuna nuova disposizione. Il secondo profilo da segnalare è chela situazione di emergenza nella quale attualmente ci troviamo comporta-e comporterà - effetti profondi sotto tutti i punti di vista. Si tratta di una situazione assolutamente nuova quale non si era mai verificata nel passato,inpresenzadella qualenon è possibileavere punti fermi e certezze. In questo contesto,è certochele valutazioniche oggi e nel futurosarannocondotte in ogni sede, anche in sede giudiziale,circa le vicende che concernono i contratti di locazione-valutazioni che pure dovranno tenere conto, come detto, dei principi e delle regole tradizionali-saranno certamente orientate einfluenzatedalla considerazione delle condizioni proprie della presente situazione eccezionale. Ciò varràper ogni valutazione e giudiziocircai rapporti derivanti dai contratti di locazione siaperle valutazioni da compiersi relativamente agli elementi per i quali le norme richiedono la formulazione di giudizi che tengano conto della specificità delle singole vicende concrete si pensi alla valutazione circa la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto o circa la buona fede contrattuale , siaperle valutazionida condursicirca l’applicabilità di determinati istituti giuridici quali l’impossibilità della prestazione, l’eccessiva onerosità sopravvenuta, ecc. alle fattispecie proprie dei contratti di locazione, sia - più in generale-perle valutazioni circa la legittimità dei comportamenti delle parti con riguardo al rapporto locatizio. Altro elemento chedevetenersipresentenell’affrontareiltema èdatodallatemporaneità delle misureanticontagioe dallalorotendenza a modificarsi rapidamente. Si noti che gli effetti dell’emergenza e delle misure dirette a fronteggiarla sono per loro natura provvisori e tali da modificarsi progressivamente e rapidamente le disposizioni dettate per fronteggiare l’emergenza sono state-e continuano ad essere-numerose eprogressivamentediverse si pensi - per esempio - ai divieti disvolgimento di determinate attività, divieti chesisono succeduti con contenuto, portata,ambiti di estensione via viadiversi . Di ciò deve tenersi conto nel formulare ogni valutazione circa il rapporto tra la situazione in esame ed i suoieffetti sulle locazioni. Da sottolineare,poi,chela situazionedeterminata dall’emergenzamette e metterà in difficoltà tutti e pertanto, con riguardo ai contratti di locazione,sia i locatori sia i conduttori. E’chiaro che a fronte di tale situazionesarebbeopportuna e forsenecessaria l’adozione diprovvedimenti normativi che anche per le locazionipongano così come avviene per tanti altri settori a carico dello Stato - e cioè della collettività - in tutto o in parte le conseguenze della situazione di emergenza evitando chequesterestinoinvecea caricosolamente delle parti del singolo contratto di locazione. Ad oggi,però,tali auspicabili provvedimenti non sono intervenutie la soluzione dei problemicon riguardo ad ognicontratto di locazione resta affidataallesoleparti contraenti. In questo contesto,ècertamenteopportuno che le parti cerchinodi trovare dellesoluzioni equilibrate che non sacrifichino in modo esclusivo la posizione dell’una o dell’altra,attesoanche che generalmente vi èl’interessedi entrambe le partial mantenimento dellalocazionein corso eventualmente anche con la rinegoziazione deisuoicontenuti. Quanto dettofa ritenere chein ogni caso-ferma la necessità di condurre in modo corretto dal punto di vista delle norme ogni valutazione ed ogni comportamento relativamente ai contratti di locazione-sia opportuna una certa elasticità nella valutazione delle questioni che si presentino.Elasticità che potrebbe tradursi anchenellacondizione di apertura e disponibilità a prendere in considerazione soluzioni di compromessorelativamente alla definizione dei problemi che emergano. Non può nascondersi,infine,che soluzioni di compromesso quali quelle cui si è fatto ora cenno sonorese più difficili dalla rigidità della disciplina dei contratti di locazione. Ciò vale soprattutto per le locazioni non abitative in unasituazione in cui sarebbe necessario che le parti potessero dare ai loro rapporti il contenuto più idoneo a soddisfare le rispettive esigenze emergeconchiarezzacome la rigidità della disciplina legale dei contratti di locazionenon abitativafissata da una legge l.numero 392/1978 emanatapiù di 40 anni fain un contesto economico e sociale del tutto diverso da quello attualesi traduca in un danno per entrambe le parti.Ad essere maggiormente danneggiatoin molti casièproprio il conduttore cui la rigida disciplina dettata dalla leggepredetta impedisce di adottare una gestione elastica della propria attività, necessaria per fare fronte alle tante e differenti esigenze poste dall’emergenza. Iproblemi derivanti dalla rigidità della disciplina da applicarsialle locazionisi pongonoperòanche se pure in misura minore per le locazioni abitative si consideri in particolare la situazione relativa alle locazioni “agevolate” ed alle locazioni per studenti per le qualila l.numero 431/1998 impone che sianorigidamente rispettati i modelli di contratto allegati al decreto interministerialedi cui all’articolo 4 della legge il decretoattualmentevigente è il decreto16 gennaio 2017 .Anche i possibili accordi-cui abbiamo fatto cennosupra-diretti a dare soluzioni equilibrate e condivise ai problemi posti dall’emergenza dovrannodunquerispettare tali contenutie tali modelli. 3. Le locazioni abitative Prendiamo,dunque,in considerazione gli effetti dell’emergenza sullelocazioni abitativein corso rinviamo ad altra sede l’esame degli effetti dell’emergenza sulle locazioni non abitative . 3.1.Le diverse tipologie delle locazioni abitative Per inquadrare correttamente il tema è necessario ricordare chele locazioni abitativetrovano laloro disciplina principalmente nellal.numero 431/1998.In via limitatae parziale la disciplina delle locazioni abitative è fornita anche daalcune delleprevisioni della l.numero 392/1978ancora vigentiedalle disposizioni in materia di locazione del codice civile. Appunto la l.numero 431/1998disponeche icontrattidi locazionedegli immobili ad uso abitativopossano esserestipulatisecondol’uno o l’altrodeidue “canali”previsti quellodellelocazioni “libere” si tratta delle locazionidi cui al comma1dell’articolo 2l.numero 431/1998 locazionidella durata di almeno quattro anni più quattro con canone liberamente determinato dalle parti equello dellelocazioni “agevolate” le locazionidi cui al comma3dell’articolo 2l.numero 431/1998 si tratta deicontratti della durata di almeno tre anni con proroga di legge di due anni alla prima scadenza, contrattiperi qualiè previsto cheil testocontrattualedebbarispettare il tipo di contratto allegato al decreto interministeriale di cui all’articolo 4,l.numero 431/1998,eper cui è dispostocheilcanone debbarispettare i limiti fissati dagli accorditerritoriali stipulati dalle organizzazioni locali maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori . Accanto aquestidue canali che sono differenti anche quanto alregime fiscale applicabile si ricordi cheper le locazioni “agevolate” in particolare è consentito il ricorso al regime della cedolare secca al 10% vi è poi latipologia dellelocazioni transitoriee dellelocazionitransitorieper studenti universitari articolo 5,l.numero 431/1998 ,locazioni che-in relazione alle specifiche esigenze che sono dirette a soddisfare -hanno durata più breve di quelleprevisteper le locazioni ordinarie e richiedono anch’essel’utilizzo edil rispettorigorosodei modelli di contratto allegati al decreto interministeriale sopra ricordato. 3.2.Gli effetti dell’emergenza sulle locazioni abitative Aseguito dell’emergenza derivata dall’epidemiasi manifestanonumerose e diverseiniziative da parte dei conduttori non soltanto di immobili destinati ad usocommercialemaanche-edin numero crescente-diconduttori di immobili ad uso abitativo dirette a chiedere la modifica o l’estinzione del contratto in relazione all’emergenza ed agli effetti delle misure dirette a farvifronte. Vi è da dire sùbito che,perle locazioni abitative,non possono essere richiamati gli argomenti che vengono invocati da moltideiconduttori di immobili ad uso diverso per cercare di giustificare il mancato pagamento dei canoni o la richiesta di risoluzione“in tronco”del contratto,argomenti basati principalmente sulla considerazione deldivieto-disposto dalla normativaanticontagio-di esercizio digrande parte delleattività commerciali.Tale argomento non può essere richiamato perchénel caso delle locazioni abitative non vi è alcuna disposizione che vieti o che comunque renda inutile l’utilizzo dell’immobile oggetto della locazione. Anzi le disposizioni che impongono alla generalità dei cittadini di restare a casasembrerebberoaverel’effetto opposto, rendendo non solo possibile ma addirittura obbligatorio l’utilizzo dell’alloggio. Ciò sottolineato, va poisegnalatoche-come ora vedremo -le difficoltà derivanti dall’emergenza nel caso delle locazioniabitativesi prospettano in modo diversoa seconda che si tratti dilocazioni per studentio dilocazioniabitative“ordinarie” e cioè di locazioni abitative c.d. “libere” o di locazioni “agevolate” . Ciò chesi notaè che-nel caso delle locazioni per studenti-un pesoconsiderevolesull’utilità del contratto e sull’interesse allaprosecuzionedelrapportodal punto di vista dei conduttori presenta il fatto che le disposizioni in tema di emergenza prevedono lachiusura delleuniversitàcon divieto di svolgimento diattivitàdidattica “in presenza” sì che gli studenti fuori sede non hannola necessità di abitare nell’alloggio locato enella realtà inmolti casihannofatto ritornoai Comuni di residenza mentre taleaspetto non è presentenelcaso dellelocazioni abitative “ordinarie”aventiad oggetto l’immobile che costituiscal’alloggio di residenza del conduttore. Quanto agli effetti dell’emergenza sulle locazioni abitative, questisi manifestano sotto più profili - in via generalela situazione legata al contagio ed alle misure volte ad evitare la sua diffusionedannoluogoin chiave generale adifficoltàprincipalmente di carattere economico difficoltà che possonorendere impossibile o comunque difficileper il conduttoreilfare fronte alle proprie obbligazioni - possonoperòprofilarsiancheeffetti specifici legati al particolare contenuto delle disposizioni assunte per evitare il contagio in relazione alla particolare natura del contratto è il caso-già segnalato-degli effetti della chiusura delleuniversità rispetto alle locazioni per studenti . Da osservare,poi,che in relazione ai profili ora indicatile iniziative chesulpiano concretovengono assunte dai conduttori con riguardo aicontrattidi locazione che li riguardanopossono avere contenutodifferentee possono esseredefinitiveoppuretemporanee.In questo senso siprofilano e devono tenersi distinte le ipotesi a. dellarichiestadel conduttoredirettaalla risoluzione del contratto di locazione b. delleiniziative del conduttoredirettealla sospensione dell’obbligo di pagamento del canone con perdita del diritto del locatore apercepire il canone per un certo numero dimensilità c. diiniziative del conduttore volteallariduzione temporanea o definitiva della misura del canone d. dellarichiestadel conduttoredidifferimento del termine per il pagamento del canone. Esamineremo qui di seguitoalcune delle iniziative indicate considerando in modo distinto le diverse tipologie di locazioni abitative. 3.3. Le locazioni per studenti Le iniziative dei conduttori volte a richiedere - o a pretendere-la risoluzione del contratto o la sua modificain relazione all’emergenza interessanoin primo luogo esoprattutto le locazioni per studenti. a Sospensione o riduzione del canone.La prima ipotesi da considerareè quella delle peraltronei fattiassai numerose richieste-o iniziative unilaterali -deiconduttorivolte allasospensione delpagamento del canone oallariduzione del canonein ragione della situazione conseguente all’emergenza. Nella maggior parte dei casi ciò che viene richiamato da parte dei conduttori per giustificare la richiesta o la pretesa di modifica delcontenuto del contratto di locazionecon riduzione del canoneè-nel caso delle locazioni per studenti-il fattogià ricordatoche le disposizioni in tema di emergenza prevedono lachiusura delle Universitàed il divieto di svolgimento dell’attività didattica “in presenza”sì che gli studenti fuori sede non hanno la necessità di abitare nell’alloggio locato edin molti casianzinella realtàessi hannofatto ritornoai Comuni di residenza.E’appunto su questa condizione che viene fatta leva dai conduttori per chiedere una riduzione del canone restandoinvecesoltanto sullo sfondo-qualepossibileulteriore ragione della richiesta deiconduttori-l’aspetto relativo alla generale condizione di difficoltà economicaprodotta dall’emergenza . Al proposito,va detto sùbito che iniziative unilaterali di sospensione del pagamento del canone o di autoriduzione dello stesso devono considerarsi illegittimeex seconcretandol’autoriduzione del canone e-a fortiori-la sospensione integrale del pagamento ipotesi di ragion fattasi costituenti inadempimento contrattuale davalutarsi come tale ai fini della risoluzione del contratto di locazione Cass.civ.,sez. III, 18 aprile 2016,numero 7636 . Ciò chiarito, va detto però chel’argomento legato alla chiusura delleuniversità ove fosse proposto correttamente quale ragione di una richiesta del conduttore potrebbe porre unproblemadalla soluzione nonagevole. Da un lato,infatti,potrebbepensarsi chela chiusura dell’università dovesseessere considerata al pari, per esempio, della chiusura estiva dell’attività delleuniversità qualeelemento esternoal contratto di locazione ed alle prestazioni che ne costituiscono l’oggettoechepertantoessanon possaspiegare effetti sull’esistenzaesulla prosecuzione delcontratto di locazione. D’altro lato,potrebbe considerarsiil fatto cheil contrattodi locazione nel caso che si consideraèstipulato peril fine specificoedespressodiconsentire al conduttoredifrequentarel’università lo stesso modellodicontrattoche deve essereutilizzatoper le locazioni aglistudentichiede la dichiarazione espressa ditaleprecisa finalitàconindicazioneanchedella facoltà universitaria cui il conduttoresiaiscritto elementi chepotrebbero fare pensare chelafinalitàin questione costituiscaparteintegrantedella causa del contratto. Nellariflessionepotrebbe trovare spazioanchela considerazione delprofilo relativo allatemporaneità della chiusura dell’università,elemento checondurrebbe ad escluderela definitività dei suoi effetti sul contratto di locazione da segnalareperòchecomunque la lunghezza del periodo di chiusuranonènotaa priori edanche il fatto che lascadenzadel periodo di chiusura dell’università non sia notapotrebbe avere rilievo ai fini che stiamo considerando . Come si vede, le questioni che entrano nella discussione con riguardo al tema in esame sono-nel caso delle locazioni per studenti-numerose, complesse e di difficile soluzione.Vi è da chiedersi se esse in qualche modo possano collegarsiai delicati problemi che si pongonoa propositodegli effetti dell’emergenzasullelocazioni commerciali perle qualivièvivacedibattito circalapossibilità-affermata da alcuni e negata da altri -del richiamo agli istituti dell’impossibilità della prestazione odell’eccessiva onerosità sopravvenuta inconseguenza deldivieto di esercizio dell’attività cui l’immobilesiadestinato dibattito che si estende alle questioni circa la portatadellaprevisione dell’articolo 91,d.l.numero 18/2020,in base alla qualeil rispetto delle misure di contenimento previste dallo stesso decreto “è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articolo 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” . Da sottolinearecomunqueche-come già si è detto-ovegli studenti conduttoridi propria iniziativa e senza avere raggiunto un accordo con il locatoreomettesserodi pagare-in tutto o in parte-il canone,ciò costituirebbeinadempimento contrattualeinpresenza del quale illocatoresarebbe abilitato apromuoverela procedura di sfratto per morositàvolta ad ottenerela risoluzione del contratto di locazione ed il pagamento delle somme impagate.Si ricordialproposito chein questo caso avendole locazioni per studenti natura di locazioni abitative le condizioni perché possa essere promosso il procedimento di sfratto per morosità sarebberoquelle fissate dall’articolo 5,l.numero 392/1978 in base al qualel’inadempimento, per giustificare la domanda di risoluzione del contratto,deve consistere nel“mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista”onel “mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone” .Daricordare anchechenel casopotrebbetrovareapplicazioneanchela previsione dell’articolo 55,l.numero 392/1978 applicabile solo alle locazioni abitative Cass.civ.,sez. III,20gennaio2017,numero 1428 Cass.civ.,sez. III,15ottobre2014,numero 21836 Cass.civ.,sez.III,17novembre2009,numero 24223 che consente al conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità di chiedere la concessione di untermine di graziaper sanare la morosità. b Risoluzione del contratto.Altropossibilesviluppo che si prospetta con riguardo alle locazioni per studenti è quello dellarichiesta dirisoluzione del contratto. Anche alla base diquesta iniziativa da parte dei conduttorivieneinvocatasolitamentela chiusura delleuniversitàcon la cessazione dell’attività didattica“in presenza”disposta dalle previsionianticontagio. Con riguardo a questo tema si profilano lemedesimedelicate questioni che si sono consideratesupra vi è,infatti,da chiedersi se la chiusura dell’università possaessere vistaqualeelementoche giustifichi l’applicazione dell’istitutodell’impossibilità della prestazione o dell’eccessiva onerosità sopravvenuta mentreancorapiù complessaapparela questione dell’utilizzabilità nel caso dellaprevisione dell’articolo 91 deld.l.numero 18 del 17 marzo 2020chepare peròconcerneresolo l’ipotesi della responsabilità peril ritardo nell’adempimento delle obbligazioni contrattualie non iltema-che è qui in esame -della risoluzione del contratto . Ciò che è certo,comunque,è chenel casoin esame deve ritenersi consentitoalconduttoreil recessodal contrattoper gravi motivi.Parechiaroinfatti che il divieto di svolgimento dell’attività didattica“in presenza”e laconseguenteimpossibilità di frequentare le lezioninell’universitàpossano essere viste qualicircostanzeidonee a giustificarenel caso in esameil recessodel conduttore dallalocazione. Si ricordi che “in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative in base al disposto di cui all’articolo 4,l.numero 431/1998 sostanzialmente riprodotto nella l.numero 431/1998,articolo 3 , le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate daavvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosaper il conduttore la sua prosecuzione.La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo” Cass.civ.,sez. III, 5 aprile 2016, numero 6553 Cass.civ.,sez. III, 28 febbraio 2019,numero 5803 .La sopravvenuta impossibilità di frequentare l’università-edunqueil venire meno della ragione cheper il conduttoreè alla base della locazione come è noto anche al locatore siricordiche nel contratto di locazioneper studentideve essere fatta precisa menzione del fatto che il conduttoreè iscritto all’Università con menzione anche della facoltà frequentata -sia circostanza integrante il “grave motivo” per il recessonel sensoindicato dalla giurisprudenza. Dasottolineare,però,che nell’ipotesidiesercizio della facoltà direcesso dovranno essere seguitele disposizioniche la legge detta in argomento il conduttorepertantodovràfare avere al locatorela comunicazione del recessocon le modalitàpreviste e cioè con l’indicazione precisa del motivo del recesso si ricordi al proposito che “l’onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della previsione normativa in esame. La necessità della specificazione dei motivi inerisce quindi al perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo” Cass.civ.,sez. III, 26 novembre 2002,numero 16676 e - soprattutto -con l’anticipodi leggesulla data alla quale esso fosse destinato ad avereeffetto. A quest’ultimo riguardo va ricordato chenel caso della locazione agli studenti perilrecesso per gravi motiviè richiesto in base alle specifiche disposizioni contenute nel modello del contratto allegato al decreto interministeriale 16 gennaio 2017 un preavviso delladuratadi tre mesi si veda l’articolo 9 del tipo di contratto in questionecostituente l’allegato F aldecreto 16 gennaio 2017 “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima” . c Modalità di rilascio.Con riguardo all’ipotesi della risoluzione del contratto vanno segnalati poi i problemi chenella prassi si pongonorelativamenteal rilascio ed alla riconsegna dell’immobilesoprattutto in considerazione del fatto che spesso il conduttore che rilascia l’immobile non è presente nel luogo ove l’immobile è sito enonhanemmeno, a volte, la possibilità diraggiungere tale luogoper il divietoprevisto per glispostamenti . Accade spesso-appunto-chein questi casiil conduttore invii o comunque faccia pervenire al locatore le chiavi dell’immobilenel quale peraltro spesso accade che il conduttorelasci propri beni. Si trattadicomportamenti del conduttore-purlegatialle difficoltà derivanti dall’emergenza-aiqualisembra cheil locatore possa non aderire così che la restituzione del benedebbaconsiderarsiin questi casinon eseguita.Al propositovainfatti ricordato chese“l’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione del relativo verbale” Cass.civ.,sez. III, 17 gennaio 2012,numero 550 ,vi èperòda tenerepresente che“l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posto a carico del conduttore dall’articolo 1590 c.c.,non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’“incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore” cosìCass.civ.,sez. III, 14 marzo 2017, numero 6467 sentenza che ha confermato la decisionedi merito che aveva accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l’immobile locatofosserisultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che impedivanola sua libera disponibilità . Nello stesso senso,si è affermato che “anche se il rapporto locatizio viene risolto sia contrattualmente sia giudizialmente l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell’immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l’avvenuta restituzione e permane l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore” cosìTrib.Milano 5 giugno 2015 . Alla luce di questi principi,puòdunqueritenersicheovel’immobile continui ad essere occupato dai beni arredi, oggetti di qualsiasi natura del conduttore non sia sufficiente la consegna o l’invio al locatoredelle chiavi dell’immobile per ritenere che sia cessato l’obbligo del conduttore di pagare il canone. Non solo va tenuto presenteanche cheoveil conduttore rilasci l’immobile e lo riconsegni in anticipo rispetto alla scadenza del termine di preavviso egli continuerà ad essere tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine anzidetto infatti“il recesso del conduttore produce l’effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto o concordato periodo di preavviso e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento eventualmente anteriore di materialerilascio dell’immobile” Cass.civ.,sez. III, 27 aprile 2011, numero 9415 Cass.civ.,sez. III, 27 novembre 2006,numero 25136 . d Altri aspetti.Va,infine,segnalato che con riguardo alle locazioni per studentivengono in rilievo ancheulterioriaspettiin relazione agli effetti dell’emergenza da coronavirus.Ne ricordiamo qui di seguito alcuni - ladurata del contratto di locazione per studentiè una durata tendenzialmente breve e comunque di regola per espressa disposizione normativa più breve di quella propria delle locazioni ordinarie si tratta di un aspetto assai importante, del quale si tratterà di tenere conto anche nel formulare le valutazioni del caso in vista della definizione del rapporto locatizio o anche in vista della determinazione di eventuali nuove e diverse condizioni economiche del contratto nuove e diverse condizioni che infatti avrebbero-appunto alla luce di quanto detto-un periodo di applicazione limitato - spesso i contratti di locazione per studenti vengono stipulati-ex latereconductoris-daun gruppo di studenti è chiaro che-dal momento che in questo caso il conduttore è una parte plurisoggettiva-ogni iniziativa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere assunta - ed ogni eventuale intesa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere raggiunta - da - e con - tutto il gruppo degli studenti, che costituisce nel suo insieme appunto la parte conduttrice - da notare peraltro cheil recesso per gravi motivipuò essere esercitato-sulla base di quanto prevede la specifica clausola presente nel modello del contratto di locazione per studenti allegato al decreto interministeriale-anche da un solo studente in questo caso eventuali intese potranno essere limitate al solo studente recedente - nel caso delle locazioni a studenti,è frequente l’ipotesi dellalocazione della porzione di immobile fermo restando che in questo caso ogni vicenda relativa al singolo contratto di locazione avente ad oggetto la singola porzione dell’immobile dovrà essere considerata e gestita in via autonoma, si tratterà di tenere presenti-in sede di definizione di eventuali intese relative al singolo contratto - gli effetti che queste potranno avere sulle altre porzioni dell’immobile e sui contratti di locazione che le riguardino si pensi, per esempio, agli effetti sugli oneri accessori e sulla relativa ripartizione . 3.4. Le locazioniabitative“ordinarie” Ancorché fino ad ora siasoprattutto con riguardo alle locazioni per studenti che si sonosegnalateiniziative dei conduttori in relazione agli effetti dell’emergenzasulle locazioni,vi è da direcheanche relativamente alle locazioni “ordinarie” locazioni “libere” e locazioni “agevolate” hannocominciato a manifestarsiiniziativedei conduttori direttea richiedereal locatorela modifica del contenuto del contratto di locazione. Prendiamo dunque in considerazione le questioni che si pongono relativamente a tali locazioni. a La riduzione del canone.Sulla base di quanto è stato possibile rilevare fino ad ora, le iniziativesopra ricordatedei conduttorisono dirette principalmente allariduzione del canone. Alla base della richiesta diriduzioneviene solitamente fatto richiamo dal conduttore al peggioramento delle suecondizioni economichederivante dall’emergenza, peggioramento che gli renderebbe difficilefare fronte-almeno in parte - all’obbligo di pagamento dei canoni. Da notare che anche in questo caso nonpotrebbero nemmeno in linea astratta invocarsi le ragioni che-come abbiamo già detto - molti conduttori degli immobili commerciali cercano di invocare al fine di giustificare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali ragioni basate sull’assunto dell’impossibilità della prestazione o sull’eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione al divieto di esercizio dell’attivitàprevista nell’immobilelocato, aspetti in relazione ai quali parte della dottrina richiamaanche-lo abbiamo già visto -la previsione dell’articolo 91,d.l.numero 18/2020 . In questo caso,l’unica ragione richiamataè costituitaappunto-come detto-dalladifficoltà economicadel conduttore legata algeneralequadro di crisiderivatodalla situazioneconseguente all’epidemia. Notatochedeve escludersiche una tale ragione possa considerarsi idonea ad escludere l’obbligo di pagamento dei conduttori néin relazione ad essapotràfarsi richiamo alla disposizione dell’articolo 91,d.l.numero 18/2020, che considera solo gli inadempimenti derivanti dalla attuazione delle misureanticontagio ,si tratterà di verificare quale decisione potrà essere assunta-nel singolo caso-dal locatore.Lavalutazione che ognilocatoresarà chiamato afare in relazione alla richiesta di riduzione del canonepotrà tenereconto di tutta una serie diaspetti si considererà-tra l’altro-l’entità della riduzione richiesta la durata residua del contratto di locazione la situazione del mercato delle locazioni in relazione alla possibilità di una nuova locazione dell’immobile la prevedibile durata, il prevedibile esito, i prevedibili oneri di un’azione giudiziaria nei confronti del conduttore l’affidabilità del conduttore la stessa“storia” del rapporto locatizio ecc. Vi è da dire,poi,che nel caso in cui il locatore ritenesse di accoglierela richiesta di riduzione delcanone,il testo delrelativoaccordo che dovrà avere rigorosamente forma scritta alla luce di quantodisponeil quarto comma dell’articolo 1,l.numero 431/1998 potràadeguarsiai seguenti criteri - la riduzionesiaaccordata solamente per un periodo preciso e determinato - nell’accordo si chiarisca che la riduzione viene accordata su richiesta del conduttore e per ragioni di difficoltà temporanea di questi - la riduzione venga indicata con la precisa menzione dell’importo corrispondente alla riduzione e cioè con l’indicazione dell’importo che deve essere sottratto al canone fino a quel momento praticato e non con l’indicazione dell’importo da pagarsi quale risultato della riduzione - sia reso chiaro che la riduzione riguarda solamente il canone e non anche gli oneri accessori, che dovranno essere sempre rimborsati in misura piena. E’ importante sottolineare,poi,che nell’ipotesi in cui si raggiungesse un accordo perfavorire ilconduttore sul piano delpagamentodel canone è certamenteopportuno non soltantoai finidall’esenzione dall’imposta dibollo e diregistroprevista dall’articolo 19,d.l.numero 133/2014 ma ancheai fini-ancorpiù importanti-dellacertezza dell’esclusione dalla soggezione all’imposta sul reddito dei canoni oggetto di rinuncia chela pattuizione venisse espressa sempre nei termini-non già di rinuncia ma invece -di “riduzione” del canone. b Le condizioni per lo sfratto per morosità.Daricordare poi-sempre nell’ottica della migliore valutazione della questione-chenel caso delle locazioni abitative loabbiamo giàdettoa proposito delle locazioni per studenti le condizioni perché possa essere promosso il procedimento di sfratto per morosità sono quelle fissate dall’articolo 5,l.numero 392/1978. Da segnalareancheche nel caso delle locazioni abitative e solo in questo caso trova applicazione anche la previsione dell’articolo 55,l.numero 392/1978 che consente al conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità di chiedere la concessione di untermine di graziaper sanare la morosità. Siricordi ancheche-trattandosi di locazioni abitative-nel caso possono trovare applicazionele disposizioni in tema di “morosità incolpevole”di cui al quinto comma dell’articolo 6,d.l.31 agosto 2013,numero 102, convertito con modificazioni dalla l.28 ottobre 2013,numero 124 disposizioni che però richiedono-per laloroapplicazione-che sia stato già pronunciato il provvedimento giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per morosità si veda l’articolo 5,decreto ministeriale 30 marzo 2016, richiamato dai successivi decreti emanati in materia . c La sostituzione del contratto “libero” con contratto “agevolato”. Da segnalareda ultimoche una delle possibili intese circa la prosecuzione del contratto a canone ridotto potràattuarsi con lasostituzione di un contratto “libero” con un contratto “agevolato” in questo modo la riduzione del canone potrebbe essere in qualche modo bilanciata-quanto alla posizione del locatore-dallapossibilitàper il locatore di fruire del regime fiscale della cedolare secca al 10%. Dasottolineareche nel caso in cui si concordi lasostituzione del contratto “libero” constipulazione di un contratto “agevolato” dovrà essere rigorosamente rispettato-per questo secondo contratto -il modello contrattuale allegatoAal decreto interministeriale 16 gennaio 2017 il chepuòlimitare-vanotatoin via incidentale -la libertà contrattuale delle parti impedendo l’inserimento nel contratto di clausole aggiuntivechepotesseroesserevolteeventualmentea compensare la riduzione del canone . Nel caso considerato,dovrà inoltre essere acquisita-perché possanoessere utilizzati ibenefici fiscali-l’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del nuovo contrattoall’accordo locale prevista dall’ottavo comma dell’articolo 1 del decreto del gennaio 2017. Da sottolineareinfineche nell’ipotesiin cuisi giungessead un’intesa per la riduzione del canone di locazionecon stipulazionediun contratto dilocazione “agevolata” dovrebbeesserein ogni casorispettato il livello minimo della fascia dei canoni fissatadall’accordo territorialeexarticolo 4,l.numero 431/1998per la zona e per l’immobilelocato. 4.In conclusione Possiamo tirare le fila del discorso cheabbiamo condottofino ad ora. - La situazione di emergenza derivata dall’epidemia dicoronavirus sta creando problemi di grandissima portata nel mondo delle locazioni sia con riguardo alle locazioni commercialisia con riguardo aquelle abitative. - Fino a quando non intervengano norme che prevedano che gli oneri che ne derivano siano posti a carico dello Statola soluzione di tali problemi dovrà essere ricercata direttamente ed individualmente dalle parti dei contratti di locazione, locatori e conduttori. - Fondamentale in questo senso ècheciascuna delle parti del singolo contratto abbiauna posizione di disponibilità alla ricerca comune dellesoluzioni di compromesso che consentano dimantenere in vita-eventualmente sulla base di condizioni in qualche modo modificate-il contratto di locazione. - Anche nella prospettiva di consentire alle parti di affrontare nel modo più informato e più costruttivo tale fase è importante che entrambi gli interessati siano a conoscenza dei profili e degli effetti delle posizioni che ciascuna delle parti potrebbe assumere.Èappuntoquesto-con riguardo alle diverse fattispecie delle locazioni abitative -l’obiettivocuila rassegna che qui si èpresentataè indirizzato. 5.Guida all’approfondimento Cuffaro,Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell’epidemia,inGiustiziacivile.com, 27 marzo 2020 Kowalski,Autoriduzione del canone da parte del conduttore ai tempi del coronavirus,inCondominioelocazione.it, 18 marzo 2020 Nucera,Affitti di negozi, impossibile l’autoriduzione del canone,inIlSole 24 Ore, 30 marzo 2020 Tarantino,La locazione ai tempi del coronavirus possibili soluzioni per la ridefinizione del canone di locazione ad uso commerciale,inCondominioelocazione.it, 3 aprile 2020 Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus