Linea unica seguita dai giudici dal primo fino al terzo grado i lavori, contestati, compiuti dal proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano non possono modificare la valutazione rispetto allo spazio del sottotetto. Nonostante una porzione sia ora abitabile, ciò che conta sono le caratteristiche originarie, che permettono di desumere che unica funzione di quello spazio sia di fungere da ‘isolante’. Nessuna possibilità, quindi, neanche potenziale, di uso comune, e, di conseguenza, nessuna lesione dei diritti dei condomini.
Vano sottotetto da ritenere condominiale a prescindere? Assolutamente no. Soprattutto se le condizioni strutturali – ad esempio, assenza di aperture, altezza media pari a un metro circa, accesso difficoltoso e pavimentazione grezza – ne rendono impraticabile l’utilizzo da parte dei condomini dello stabile. E lo status quo è salvo anche se il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano ‘prende possesso’ della propria porzione di sottotetto, rendendola abitabile. Ciò significa che l’operazione compiuta è legittima, non rende, come in una ideale reazione a catena, vivibile tutto il sottotetto, e quindi nessuna lesione è ipotizzabile rispetto agli altri condomini Cassazione, sent. numero 20206/2012, Seconda Sezione Civile, depositata oggi . Work in progress. Nessun cartello esposto, ma i lavori compiuti dal proprietario dell’appartamento all’ultimo piano di uno stabile si rivelano assai proficui la porzione del vano sottotetto, corrispondente alla porzione di piano, diventa abitabile. A dissentire, però, è un altro condomino Quest’ultimo, difatti, rivendica «l’appartenenza del sottotetto al condominio», e chiede, alla giustizia, di ottenere non solo il «ripristino dei luoghi» ma anche il «risarcimento dei danni». Domande respinte, però, su tutta la linea, sia in primo che in secondo grado. Per i giudici, difatti, esiste sì la teoria della potenzialità dell’«utilizzo del sottotetto da parte del condominio», ma solo alla luce di determinate «caratteristiche strutturali e funzionali» che attestino che il sottotetto «sia obiettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune». Ma, in questo caso, è evidente che il vano sottotetto avesse ab origine «esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal freddo, dal caldo e dall’umidità». E la «successiva trasformazione» – a seguito dei lavori compiuti dal condomino dell’ultimo piano – «non aveva eliso il vincolo pertinenziale scaturente dalle caratteristiche strutturali e funzionali all’epoca dell’acquisto» dell’appartamento. A priori. E la linea seguita in Appello viene condivisa anche in Cassazione, laddove i giudici rigettano il ricorso proposto dal condomino che rivendicava l’utilizzo comune del vano sottotetto, a maggior ragione dopo i lavori che ne avevano evidenziato la possibile abitabilità. Anche in terzo grado, quindi, l’ottica applicata è quella della valutazione delle caratteristiche strutturali del vano sottotetto. A questo proposito, viene sottolineato che la «difficoltà di accesso» è da valutare come ulteriore elemento a favore della teoria della «inidoneità» dello spazio conteso «a svolgere una utile funzione per tutti i condomini». Eppoi, ampliando l’orizzonte, viene data forza alla linea di pensiero dei giudici di secondo grado «la natura condominiale o la proprietà esclusiva andavano accertate con riferimento alla situazione esistente» all’epoca in cui l’appartamento dell’ultimo piano era stato acquistato dall’attuale proprietario. Per questo motivo, non è assolutamente necessaria una consulenza tecnica – vanamente chiesta dal condomino che chiede la ‘restituzione’ del vano sottotetto a tutto il condominio –, e per lo stesso motivo è più che logico valutare le condizioni di abitabilità di quello spazio prima dei lavori compiuti. Tutto ciò, come detto, conduce alla conferma della pronunzia d’Appello nessuna lesione, in sostanza, dei diritti del condominio.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 31 maggio – 16 novembre 2012, numero 20206 Presidente Triola – Relatore San Giorgio Svolgimento del processo 1. - Con atto di citazione notificato in data 6 novembre 1996 A.F. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Forlì M.M., esponendo di essere proprietaria di una unità immobiliare nel condominio denominato San Bartolo, sito in Cesena, Via Sobborgo Comandini, numero 54, e che il convenuto, proprietario di un appartamento ubicato all’ultimo piano, si era appropriato della parte di sottotetto corrispondente alla propria porzione di piano, eseguendovi delle opere e destinandolo a civile abitazione. Sulla base di tali premesse l’attore chiese che fosse accertata l’appartenenza al condominio del sottotetto, con condanna del convenuto al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni. 2. – M.M., costituitosi, contestò il fondamento della domanda. Disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti del condominio, che rimase contumace, con sentenza in data 16 giugno 2000 il Tribunale di Forlì rigettò la domanda. A.F. propose gravame, che venne rigettato dalla Corte d’appello di Bologna con sentenza depositata in data 26 aprile 2006. Il giudice di secondo grado sottolineò l’equivoco di fondo che a suo avviso caratterizzava l’impugnazione l’appellante riteneva che, poiché l’utilizzazione del sottotetto da parte del condominio può essere anche soltanto potenziale, i lavori eseguiti dal M., intesi a rendere abitabile la sovrastante parte di sottotetto, avrebbero dimostrato che la stessa era suscettibile di assumere una funzione diversa da quella di camera d’aria. Il concreto sfruttamento da parte del proprietario dell’ultimo piano avrebbe costituito, quindi, la prova che le caratteristiche strutturali della soffitta ne consentivano l’utilizzazione da parte di tutti i condomini. Al riguardo, osservò il giudice di secondo grado che la potenzialità cui si fa riferimento in numerose pronunce di legittimità viene sempre associata a caratteristiche strutturali e funzionali dalle quali risulti, in concreto, che il sottotetto sia obiettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Alla luce di tali considerazioni, appariva evidente l’irrilevanza di un accertamento fondato sulle caratteristiche assunte dal vano dopo la realizzazione del collegamento con il piano sottostante e la trasformazione operata dal M. la cessione della pertinenza aveva determinato in capo a quest’ultimo la proprietà del bene, con la conseguente facoltà di goderne e di disporne. Correttamente, quindi, il Tribunale aveva incentrato la sua rigorosa verifica sulle condizioni strutturali del vano sottotetto de quo quali si presentavano prima dell’intervento effettuato dall’appellato. Sotto tale profilo, la constatazione dell’assenza di aperture che dessero aria e luce, di un’altezza media pari a circa un metro e di un accesso difficoltoso, di una pavimentazione grezza, e dell’assenza di uno stabile collegamento della botola al pianerottolo apparivano idonee a far ritenere che il vano sottotetto in questione assolvesse esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal freddo, dal caldo e dall’umidità l’appartamento del M. D’altra parte, il riferimento della giurisprudenza dominante ad una “concreta” possibilità di utilizzo del sottotetto da parte del condominio, di natura oggettiva, oltre ad essere escluso, nel caso in esame, dalle suindicate caratteristiche, era comprovato dai fatti, nel senso che per decenni nessuno dei condomini, e neppure lo stesso F., aveva mai pensato di utilizzare come deposito quell’angusto vano, peraltro privo di collegamenti con il pianerottolo. Andava evidenziata, in proposito, non solo l’assenza di strutture stabili, ma anche di qualsiasi strumento tale da consentire di raggiungere la botola. Il riferimento dell’appellante al regolamento condominiale, nonché ai dati catastali degli appartamenti acquistati dai condomini con espressa indicazione dell’inclusione, negli atti di cessione, del relativo vano sottotetto provava, poi, troppo si trattava evidentemente di unità immobiliari in relazione alle quali il collegamento tra i due beni era già in atto e tale da determinare la creazione di superfici abitabili. L’omesso accatastamento del vano sottotetto sovrastante l’appartamento del M., nonché l’omessa sua considerazione ai fini della determinazione della tabella millesimale si spiegava agevolmente avuto riguardo al carattere tecnico che, all’epoca della cessione, il relativo volume rivestiva. La successiva trasformazione, a distanza di anni, non aveva eliso il vincolo pertinenziale scaturente dalle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto in questione all’epoca dell’acquisto dell’appartamento da parte del dante causa dell’appellato. 3. - Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso A.F., sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso M.M., che ha anche depositato memoria. Motivi della decisione 1. - Con il primo motivo di ricorso si lamenta «violazione dell’articolo 1117 c.c., in relazione all’articolo 1223 c.c. e all’articolo 2700 c.c., e dell’articolo 17 della Carta di Nizza, ora incorporato nel “Trattato che adotta una Costituzione per l’Europa sub articolo II-17”, ovverosia il diritto di ogni persona, fisica o giuridica che sia, a godere, usare e disporre dei beni legalmente acquistati, in relazione all’articolo 360, numero 3 e numero 5 c.p.c.». Avrebbe errato la Corte d’appello nel ritenere che il sottotetto, per il solo fatto di non essere espressamente menzionato nell’articolo 1117 cod. civ., non rientra tra le cose comuni, senza considerare che tale qualità deve essere riconosciuta ad esso per il fatto di svolgere una utile funzione per tutti i condomini. 2. - Il motivo è inammissibile, per mancata formulazione del quesito di diritto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis. 3. - Con il secondo motivo, si denuncia «errata giustificazione della applicazione fatta dell’articolo 1117 c.c., con omessa valutazione del combinato disposto con l’articolo 1102 c.c. Violazione e mancata applicazione degli articolo 2697 e 2700 c.c. e dell’articolo 115 c.p.c. Omessa valutazione di una circostanza in fatto ed in diritto provata pacifica erezione dei muri perimetrali da parte del M. a delimitazione di una porzione del più ampio vano sottotetto indiviso e fornito di botola comune disapp1icazione dell’articolo 3 del Regolamento condominiale e violazione dell’articolo 817 c.c. in relazione all’articolo 360 nnumero 3 e 5 c.p.c.». 4. - Con il terzo motivo si deduce «violazione dell’articolo 116 c.p.c. per insufficiente motivazione ed errata valutazione delle prove circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione alla domanda di accertamento della natura condominiale del vano in relazione all’articolo 1117 e 1102 c.c. botola condominiale - unico accesso comproprietà del vano che corre sotto il tetto apertura del varco nel solaio della propria unità immobiliare individuale da parte del condominio facoltà ex articolo 1102 c.c. violazione ed errata applicazione dell’articolo 817 c.c. violazione dell’articolo 244 c.p.c. in relazione all’articolo 360, numero 3 e numero 5 c.p.c.». 5. - Con i due motivi, che si possono esaminare congiuntamente, il ricorrente deduce che, comunque, ai fini della esclusione della natura condominiale del sottotetto, la Corte d’appello non avrebbe considerato che nella specie l’accesso era possibile solo da un’apertura nel vano scale e che la porzione la cui proprietà esclusiva è stata riconosciuta al M. non era delimitata da pareti. 6.1. - I motivi sono infondati. 6.2. - La difficoltà di accesso è stata considerata dalla Corte d’appello proprio per desumerne, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la inidoneità del sottotetto a svolgere una utile funzione per tutti i condomini. La mancata delimitazione con pareti della porzione di sottotetto, la cui proprietà esclusiva è stata riconosciuta al M., è circostanza irrilevante. 7. - Con il quarto motivo il ricorrente denuncia «falsa applicazione delle norme relative al regime delle pertinenze e cioè falsa ed errata applicazione degli articolo 817 e 818 cod. civ., anche in riferimento all’atto di acquisto del M. ed all’articolo 3 del Rego1amento condominiale omessa va1utazione di un fatto decisivo creazione di muri divisori e nuovo personale accesso, prima inesistente, posti in essere nel 1993 dal M. sempre con riferimento all’applicazione degli articolo 817 e 818 c.c. violazione dell’articolo 817, 2 comma c.c. e dell’articolo 115 c.p.c. in relazione all’articolo 360 numero 3 e numero 5 c.p.c.». Il ricorrente deduce che non poteva effermarsi la natura pertinenziale della porzione di sottotetto di cui si discute, dal momento che la stessa è stata solo successivamente all’acquisto dell’appartamento del M. delimitata con pareti. 8. - Il motivo è inammissibile per la mancata formulazione del quesito di diritto. 9. - Con il quinto motivo si deduce «omessa applicazione degli articolo 61, 191 c.p.c. insufficiente, contraddittoria motivazione resa a sostegno del diniego della CTU, viziata anche sotto il profilo dell’errata applicazione dell’articolo 817 c.c. laddove ritiene di non avere l’obbligo di verificare la funzione della cosa - pertinenza nello stato strutturale e funzionale originario in relazione all’articolo 365 numero 3 e numero 5 c.p.c.». Il ricorrente si duole del marcato accog1imento della richiesta di ammissione di una c.t.u. diretta ad accertare le caratteristiche della porzione di sottotetto la cui proprietà è stata riconosciuta al M. a seguito dei lavori dallo stesso effettuati. 10. - Il motivo è infondato, in quanto correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che la natura condominia1e o la proprietà esclusiva andavano accertate con riferimento alla situazione esistente al momento in cui il M. aveva acquistato il suo appartamento. 11. - Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. In applicazione del principio della soccombenza, le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo, devono essere poste a carico del ricorrente. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 2200,00, di cui euro 2000 per compensi, oltre agli accessori di legge.