Una volta stabilita la reale natura del contratto di locazione, la clausola penale pattuita per l’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile deve essere presa in considerazione dal giudice di merito.
Lo ha stabilito la Cassazione, sezione Terza penale, con la sentenza numero 18162/12. Il caso. La domanda di sfratto per finita locazione proposta dalla proprietaria di un immobile vien rigettata dal Tribunale, che rileva come il contratto tra la donna e una s.r.l., nella persona del suo legale rappresentante, fosse in realtà diretto a soddisfare le esigenze abitative dell’uomo, fino al 31 gennaio 2005. La Corte d’appello adita in seguito dal locatore accoglie il gravame, stabilendo la cessazione del contratto il data 31 gennaio 2001 e condannando di conseguenza la società al rilascio dell’immobile. L’immobile era stato locato, per l’effetto di una simulazione per interposizione fittizia di persona, in effetti ad suo foresteria e, come tale, non è assoggettabile alla disciplina della l. numero 392/78. Risulta quindi punto focale della decisione assunta dal giudice di legittimità - cui si è rivolta il locatore e con ricorso incidentale la società e il suo legale rappresentante - la validità della clausola penale prevista dal contratto per l’ipotesi di abusiva occupazione. Clausola penale non considerata. Con riferimento a quest’ultima clausola contrattuale, la ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 112 c.p.c. in relazione all’omesso esame della validità di tale pattuizione, per la quale le sarebbe dovuto il pagamento della penale per l’intero periodo di occupazione abusiva dell’immobile. La Suprema Corte accoglie il ricorso principale, constatando che la ricorrente aveva chiesto al giudice di seconde cure che venisse confermata la validità della penale in parola, quantificabile in un importo pari al canone di locazione per il periodo di occupazione. La Corte territoriale, tuttavia, ha mancato di prendere in esame tale domanda, che è nuovamente proposta – nel rispetto del principio di autosufficienza con la produzione degli scritti difensivi da cui emerge la proposizione della domanda non considerata – alla S.C., la quale perciò cassa con rinvio sul punto. Contraddizioni non evidenziate. Diversa la sorte del ricorso incidentale, che censura la contraddittoria motivazione della sentenza impugnata riguardo ad un punto decisivo della controversia, ossia la natura del contratto di locazione. L’argomentazione a sostengo del motivo di ricorso viene giudicata non ammissibile, specie nella parte in cui fa riferimento all’articolo 2697 c.c Circa il profilo citato, infatti, l’erroneità della decisione si configura quando il giudice abbia deciso utilizzando «argomenti contrastanti e tali da non permettere di comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato». Qualora invece non sussistono incertezze di sorta, quando il ricorrente manchi di evidenziarle puntualmente e non si limiti al riferimento ai soli elementi di fatto, la sentenza impugnata non è passibile di censure in sede di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 settembre – 23 ottobre 2012, numero 18162 Presidente Trifone – Relatore Massera Svolgimento del processo 1 - Con sentenza in data 11 febbraio 2002 il Tribunale di Roma rigettò la domanda di sfratto per finita locazione proposta da M.B. , avendo accertato che il contratto di locazione originariamente intervenuto tra costei e L.S. , nella qualità di legale rappresentante della AutoRoma Sud Est S.r.l. successivamente Autoroma S.p.A. , per il periodo 1 febbraio 1996 - 31 gennaio 1997, era stato stipulato per soddisfare le ordinarie esigenze abitative del L. e sarebbe scaduto il omissis . 2 - Con sentenza in data 25 maggio 2005 - 5 gennaio 2006 la Corte d'Appello di Roma, in accoglimento del gravame, dichiarò cessato il contratto di locazione alla data del 31 gennaio 2001 e condannò l’Autoroma al rilascio dell'immobile in favore della M. fissando per l'esecuzione la data del 31 novembre 2005. La Corte territoriale osservò per quanto interessa l'immobile era stato contrattualmente locato per uso esclusivo di foresteria il L. , su cui gravava il relativo onere, non aveva provato l'asserita simulazione per interposizione fittizia di persona, non essendo a tal fine concludenti le circostanze valutate dal Tribunale, in quanto la proposta di affitto era stata formulata proprio per uso foresteria, la protrazione della locazione non era incompatibile con tale uso e non lo erano neppure la dotazione di impianto per trasmissioni televisive via satellite e il ricorso alle prestazioni di una collaboratrice domestica quanto alle prove espletate nel giudizio di appello, interrogatorio formale e prova testimoniale non avevano dato risultati idonei il contratto non era, dunque, assoggettato alla normativa dettata dalla legge 392 del 1978 considerato che per l'ultimo contratto era stata pattuita la durata di un anno a decorrere da 1 febbraio 2000, in ossequio a quanto stabilito dall'articolo 1596 c.c., la locazione era cessata al omissis . 3 - Avverso la suddetta sentenza la M. ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. L'Autoroma e il L. hanno proposto ricorso incidentale, anch'esso basato su un unico, articolato motivo, cui la M. ha resistito con controricorso. La ricorrente ah presentato memoria. Motivi della decisione 1 – I due ricorsi, proposti avverso la stessa sentenza, sono riuniti ex articolo 225 c.p.c 2.1 - La ricorrente principale denuncia error in procedendo da omessa pronuncia per violazione dell'articolo 112 c.p.c. in relazione alla richiesta di conferma della validità della penale di cui alla clausola 5 del contratto di locazione e, per l'effetto, al pagamento della penale per l'intero periodo di abusiva occupazione dell'immobile. 2.2 - La censura è fondata. Nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione la M. ha riferito testualmente le pertinenti parti dei propri scritti difensivi da cui risulta la proposizione della domanda di cui lamenta l'omesso esame. In particolare, per quanto qui specificamente interessa, risulta che nell'atto di appello aveva chiesto venisse confermata la validità della penale di cui alla clausola 5 del contratto di locazione e che, conseguentemente, l'Autoroma ne fosse condannata al pagamento in misura pari al canone dovuto per l'intero periodo di abusiva occupazione. L'Autoroma e il L. si sono difesi da questa domanda e dal relativo motivo di gravame chiedendo conclusivamente che fosse accertata la manifesta eccessività della penale contrattuale con conseguente riduzione della medesima secondo equità. Nella intestazione della sentenza impugnata si da atto che l'appellante aveva concluso come da ricorso in appello e gli appellati come da memoria di costituzione e risposta. Da quanto sopra riferito si evince che la Corte territoriale era stata ritualmente investita della questione, che, però, non ha esaminato e risolto. 3.1 - I ricorrenti incidentali lamentano omessa, insufficiente contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia per aver ritenuto la Corte non provato che al momento della formazione o perfezionamento dell'accordo, vi sia stata divergenza rispetto al contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Ciò alla ammessa circostanza che la sig.ra G.V. della Endigest immobiliare era stata incaricata dalla proprietà di svolgere attività di ricerca per la locazione dell'appartamento di Via omissis e, dunque, sussistenza della prova che il perfezionamento degli accordi definitivi sono avvenuti per il tramite della mediatrice sig.ra G.V. della Edilgest Immobiliare si denuncia la violazione della norma dell'articolo 360 nnumero 5 e 3 per omessa e/o insufficiente motivazione e violazione della norma dell'articolo 2697 c.c. in relazione agli articolo 1754 e segg. e 1759 c.c. e agli articolo 1326 e segg. c.c Con particolare riferimento alla specifica e omessa motivazione su un punto decisivo della controversia che, nel caso di specie rientra nel'ambito di applicazione del numero 5 dell'articolo 360 c.p.c, in quanto il giudice d'appello, nel provvedere nei limiti della devoluzione determinata dall'appello ha, nel motivare, omesso di considerare un fatto decisivo non oggetto di motivo d'appello emerso dall'istruzione probatoria svolta in appello . 3.2 - La riproduzione testuale del motivo di ricorso incidentale ne dimostra l'inammissibilità. Pur formalmente prospettata anche sotto il profilo della violazione di norme di diritto, la censura in realtà attacca il contenuto decisorio della sentenza impugnata. Sotto il profilo della violazione delle norme di diritto è sufficiente rilevare che il riferimento all'articolo 2697 c.c. è corretto solo allorché il giudice di merito abbia errato nella ripartizione dell'onere probatorio, circostanza non ricorrente nella specie, e non anche allorché venga stigmatizzata la valutazione della prova. Il vizio di contraddittorietà della motivazione ricorre solo in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non permettere di comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, per cui non sussiste motivazione contraddittoria allorché dalla lettura della sentenza non sussistano incertezze di sorta su quella che è stata la volontà del giudice. Cass. numero 8106 del 2006 . Il difetto di insufficienza della motivazione è configurabile soltanto quando dall'esame del ragionamento svolto dal giudice del merito e quale risulta dalla sentenza stessa impugnata emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione ovvero quando è evincibile l'obiettiva deficienza, nel complesso della sentenza medesima, del procedimento logico che ha indotto il predetto giudice, sulla scorta degli elementi acquisiti, al suo convincimento, ma non già, invece, quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato attribuiti dal giudice di merito agli elementi delibati, poiché, in quest'ultimo caso, il motivo di ricorso si risolverebbe in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti dello stesso giudice di merito che tenderebbe all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione in ogni caso, per poter considerare la motivazione adottata dal giudice di merito adeguata e sufficiente, non è necessario che nella stessa vengano prese in esame al fine di confutarle o condividerle tutte le argomentazioni svolte dalle parti, ma è sufficiente che il giudice indichi le ragioni del proprio convincimento, dovendosi in tal caso ritenere implicitamente disattese tutte le argomentazioni logicamente incompatibili con esse Cass. numero 2272 del 2007 . Come già riferito nella parte espositiva, la Corte d'Appello ha esaminato gli elementi fattuali da cui il Tribunale aveva, tratto il convincimento circa il carattere simulatorio dell'accordo, rilevandone la inadeguatezza ai necessari fini probatori e poi ha ritenuto significativa, in senso contrario, la circostanza che la certificazione anagrafica prodotta dalla M. aveva attestato che il L. risiedeva con la moglie a xxxxxxxx. 4 - Pertanto il ricorso principale va accolto e quello incidentale rigettato. Il giudice di rinvio, che si design nella Corte d'Appello di Roma in diversa composizione, statuirà con totale libertà di apprezzamento sulla domanda pretermessa dal giudice d'appello e provvedere anche a liquidare le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. Rigetta il ricorso incidentale. Accoglie il ricorso principale. Cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione.