di Ivan Meo
di Ivan Meo *La prassi. Tra proprietari di aree territoriali, aventi una identica conformazione urbanistica e dotate di analoghi standards planovolumetrici, si è sviluppata, nel corso degli anni, una prassi contrattuale traslativa di cubatura spettante ad un'area, affinché la stessa possa essere utilizzata su un altro suolo. In realtà, con tale traslazione, si realizzava una forma di pianificazione privata, con la quale il bene dell'edificabilità poteva circolare e essere così utilizzato dal proprietario del suolo, che era capace di sfruttarlo al meglio delle sue potenzialità. In pratica la cessione si realizza mediante la stipula di accordi privati tra proprietari confinanti, in forza dei quali uno rinunzia ad una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all'altro di realizzare sul fondo finitimo una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo stesso Trib. Vallo della Lucania 16 novembre 1982 numero 354 . L'origine del fenomeno. Storicamente l'origine del fenomeno viene ricollegato all'introduzione dei limiti legali alla proprietà privata nell'utilizzazione edificatoria delle aree. La previsione degli standards edilizi ha ancorato al parametro della superficie edificabile a disposizione dei singoli costruttori la capacità edificatoria dei suoli, introducendo di conseguenza il concetto di superficie minima edificabile , secondo cui l'attività edilizia sulle aree è consentita solo se a disposizione del costruttore vi sia un'area con la superficie legale minima idonea a contenere una determinata volumetria. Per comprendere la nascita e le ragioni che sono alla base dell'istituto de quo, occorre guardare alla capacità edificatoria delle singole aree, molto spesso limitata dalle prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici e dal frazionamento della proprietà quindi l'esiguità delle superfici disponibili impedisce la realizzazione delle tipologie edilizie previste dagli strumenti urbanistici in armonia con quelle delle aree contermini, pena la realizzazione di manufatti disomogenei con scarso appeal sul mercato immobiliare .La mancanza di una disciplina legislativa statale. Fino all'entrata in vigore della legge 106/2011, che ha convertito il d.l. sviluppo decreto legge 13 maggio 2011, numero 70 , non esistendo una specifica disciplina legislativa eccetto alcuni casi l. r. Lombardia l.r. Veneto, l.r. Basilicata, L.r. Umbria , gli interpreti hanno elaborato, per simili contratti atipici, tre requisiti di validità ulteriori e distinti rispetto a quelli previsti per i contratti in generale, e precisamente a che essi siano stipulati tra proprietari di fondi che si trovano nella medesima zona urbanistica b che essi non siano in contrasto con specifiche previsioni dello strumento urbanistico vigente c che non incorrano nella censura dell'amministrazione comunale, cui è riservato un distinto potere di apprezzamento. La novità legislativa introdotta. Con il decreto sviluppo si riconosce la compravendita delle cubature. Si introduce un nuovo comma all'articolo 2643 del Codice Civile, si prevede che siano resi pubblici con il mezzo della trascrizione i contratti per il trasferimento dei diritti edificatori. L'articolo 5, comma 3, del D.L. 70/2011, per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, ha inserito, all'articolo 2643, I comma, c. c., dopo il numero 2 , il numero 2 bis, il quale prevede la trascrizione dei contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative .Alla base di questa novità sta l'articolo 23 della Legge urbanistica 17 agosto 1942, numero 1150, che prevedeva la formazione di comparti edificatori da parte dell'amministrazione comunale in sede di approvazione dei piani regolatori particolareggiati. La finalità di questo intervento è quello di dare un fondamento legislativo al principio della perequazione urbanistica, in base al quale tutti i terreni esprimono la stessa capacità edificatoria perseguendo l'obiettivo dell'equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.Verso una nuova conformazione della proprietà edilizia. Indubbiamente il trasferimento di cubatura è un'operazione giuridica ed economica in grado di esprimere una rilevante utilità sociale. In tale contesto vanno evidenziai due aspetti la natura privatistica/amministrativa della procedura ed il riconoscimento di un ruolo dell'autonomia privata, sul fondamento della negoziabilità delle potenzialità edificatorie di un'area. La possibilità di commercializzare i crediti edilizi con queste nuove modalità descritte evidenzia che la funzione ed il contenuto della proprietà edilizia sarà oggetto di un inevitabile mutamento. Infatti, si assiste con l'introduzione di questo nuovo istituto nel nostro ordinamento civile, ad una volatilizzazione dello jus edificandi che si stacca dalla res trasformandosi in una opportunità edificatoria suscettibile di una negoziazione e contrattazione.* Consulente giuridico