Come rimediare ad una “dimenticanza”? La sentenza ex articolo 2932 c.c. relativa all'adempimento in forma specifica del contratto preliminare relativo ad una unità immobiliare residenziale sembra “dimenticare” di trasferire il posto auto pertinenziale che, nel frattempo, viene venduto ad un terzo.
A fare ordine in questo guazzabuglio è la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza numero 21534 del 22 ottobre 2015. L'antefatto. Un soggetto cita in giudizio la società costruttrice chiedendo l'adempimento in forma specifica del contratto preliminare di compravendita relativo ad una unità immobiliare abitativa. La parte ottiene una sentenza costitutiva favorevole ma c'è un “piccolo problema”. Il corrispettivo della compravendita viene calcolato sulla base di alcuni parametri forniti dal consulente tecnico d'ufficio che, peraltro, includono erroneamente? tra gli accessori dell'abitazione anche un posto auto. La sentenza dichiarativa del trasferimento della proprietà, peraltro, riguarda solo l'unità residenziale e non il posto auto che pure è stato pagato . Ciliegina sulla torta l'agognato posto auto, nelle more, viene venduto dal costruttore in favore di un terzo che, ovviamente, acquista in buona fede. Alla resa dei conti il soggetto si vede costretto a pagare il prezzo anche in funzione del posto auto trasferito al un terzo. Il malcapitato acquirente cerca di risolvere il problema armandosi di pazienza, ricorrendo nuovamente alle aule di giustizia innescando un nuovo giudizio che coinvolge anche il terzo acquirente. Il posto auto costituirebbe una pertinenza e/o, nella peggiore delle ipotesi, una accessione dell'abitazione! La tesi non incontra il favore dei giudici e viene respinta per una serie di motivi. Il posto auto non rientra tra gli accessori. Primo punto a sfavore i giudici sono concordi nel ritenere che il posto auto non rientri tra gli “accessori” dell'appartamento. Di conseguenza, la vendita dell'unità abitativa, pur comprendendo gli accessori, non produce l'automatico trasferimento del posto auto che, forse per una svista, e stato impropriamente inserito dal consulente tecnico tra gli accessori dell'unità immobiliare. Non si tratta di una pertinenza. Mancando ogni possibile collegamento tra la cosa principale ovvero l'appartamento e la pertinenza il posto auto , non è possibile sostenere che quest'ultimo possa essere considerato come una pertinenza del primo ai sensi e per gli effetti dell'articolo 818 c.c Non si tratta di un vincolo pertinenziale a parcheggio. Ogni volta che si discute di area a parcheggio, torna in ballo la problematica sulle aree vincolate. Affinché possa essere richiamata la Legge numero 122/1989 la c.d. Legge Tognoli , è necessario che il progetto preveda la realizzazione di una specifica area a parcheggio le cui dimensioni sono parametrate in funzione della cubatura realizzata 1 mq di parcheggio ogni 10 mc realizzati . Occorre, inoltre, che il parcheggio sia asservito al fabbricato e che sia formalmente costituito il necessario vincolo di pertinenzialità. E non finisce qui! E' necessario che il costruttore non abbia introdotto negli atti di vendita una apposita clausola di riserva della proprietà in quanto ormai è un fatto acclarato la legittimità di tale riserva. In assenza di precisi elementi formali, non è possibile chiedere che una specifica area a parcheggio sia asservita all'appartamento e, tanto meno, è possibile chiedere che venga revocato un atto di vendita effettuato dal costruttore in favore di un terzo in buona fede. Irrilevante anche il parere del consulente tecnico. La circostanza che, nel corso del “giudizio principale”, il consulente tecnico abbia erroneamente considerato il posto auto come un accessorio dell'abitazione, inserendo la relativa superficie nel computo delle aree da pagare, appare un fatto del tutto irrilevante. Manca l'individuazione del posto auto. La vendita dell'appartamento non può includere anche il trasferimento del posto auto mancando ogni indicazione sui relativi dati catastali necessari all'esatta individuazione del bene. A dirla tutta, volendo ragionare a contrario, occorrerebbe osservare che, nel caso in cui il posto auto non fosse stato indicato con i dati catastali ed i relativi confini, la vendita sarebbe stata nulla per indeterminatezza dell'oggetto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 settembre – 22 ottobre 2015, numero 21534 Presidente Piccialli – Relatore Migliucci Svolgimento del processo 1. G.A. conveniva D.F.A. e la Immobiliare Valleverde s.r.l. davanti al Tribunale di Teramo per sentirli condannare a consegnargli il posto auto di mq 18, in OMISSIS , alienato dalla Immobiliare Valleverde s.r.l. a D.F.A. con compravendita inefficace o comunque nulla. Assumeva l'attore di avere acquistato in forza di sentenza numero 544/96 dello stesso Tribunale un appartamento con relativo posto auto, e nelle more della definizione del giudizio di accertamento di conclusione del contratto con la Immobiliare Valleverde s.r.l., e nonostante la trascrizione della domanda giudiziale, il posto auto era stato rivenduto, con atto per notar Bracone del 11/3/1994 Rep numero 72266 — Racc. numero 16836 , dalla Immobiliare Valleverde s.r.l. a D.F.A. insieme alla vendita del più ampio locale ad uso garage della complessiva estensione di mq. 79, sito al piano secondo. Siffatta vendita era inefficace per l'inopponibilità dei trasferimenti successivi agli acquisti i cui effetti risalivano ex articolo 2652 numero 2 cod.civ. alla stipulazione del contratto preliminare dell'8/3/89, ed era comunque nulla per violazione degli articolo 18 L. numero 765/67, e 9 L. numero 122/89, che ponevano un inderogabile vincolo di destinazione del posto auto di pertinenza dell'appartamento. Si costituivano i convenuti il D.F. deduceva di avere acquistato un posto auto del tutto diverso da quello di pertinenza dell'appartamento del G. , il quale difettava di individuazione materiale, avendo il predetto acquistato la generica quota di un terzo della maggiore superficie di parcheggio di mq 30.08, in ogni caso il G. aveva sempre goduto di autorimessa e spazio per il parcheggio la Immobiliare Valleverde s.r.l. contestava che la sentenza numero 544/96 del Tribunale di Teramo avesse trasferito il posto auto, non potendosi ricomprendere nella generica nozione di accessori, né nell'atto di citazione trascritto vi era alcun riferimento al posto auto. Con sentenza numero 1065/05 il tribunale rigettava la domanda. Con sentenza dep. il 15 ottobre 2010 la Corte di appello di L'Aquila rigettava l'impugnazione proposta dall'attrice. I Giudici del gravame osservavano quanto segue dalla scrittura dell'8/3/89 in cui si faceva riferimento al trasferimento dell'appartamento e degli accessori non era fatta menzione del posto auto che, costituendo pertinenza, non può essere annoverato fra gli accessori - impropriamente il consulente nominato nel giudizio numero 3387/1991 aveva inserito il posto auto fra gli accessori - tralaticiamente, con la sentenza numero 544/96 emessa nel predetto procedimento numero 3387/1991, il tribunale aveva trasferito la proprietà dell'appartamento e degli accessori, determinando in parte motiva il prezzo anche con riferimento all'esborso calcolato dal consulente per i 21 mq. del posto auto senza peraltro menzionare tali pertinenze, che pure avevano un numero identificativo essendo catastalmente allibrate - anche volendo ipotizzare l'acquisto del posto auto di pertinenza dell'appartamento, era corretta la decisione del giudice di primo grado, secondo cui era indeterminato il collegamento pertinenziale né riferibile al alcun posto auto accatastato dalla costruttrice con la conseguente inopponibilità dell'acquisto effettuato dall'attore nei confronti del D.F. , dovendo escludersi che il posto auto trasferito all'attore potesse identificarsi sulla base della copia dell'allegato A numero 23100/05, alla quale rimanderebbe la scrittura del 1989, posto che in essa si fa rifermento a una bordatura rossa nella pianta del piano di vendita che non è presente nel primo - era indimostrato il riferimento al posto auto contrassegnato con la particolo 354 sub 51 soppressa e fusa in quella 370 sub 70 venduta al D.F. - per quel che riguardava l’eventuale inderogabilità e cogenza della trasmissione del posto auto, in ogni caso è necessario che un posto auto sia individuato nell'atto o altrimenti in condotte concludenti e inequivoche ma, in assenza di elementi volti a individuare un bene determinato oggetto del dovere di alienazione, non è possibile attuare l’obbligo di legge e non potrebbe essere travolto da nullità l'atto di acquisto del D.F. . 2. - Averso tale decisione propone ricorso per cassazione il G. sulla base di tre motivi. Non hanno svolto attività difensiva gli intimati. Motivi della decisione 1.- Il primo motivo censura la sentenza deducendo erroneamente era stata esclusa dalla nozione di accessori indicati nella scrittura del 1989 il posto auto, tenuto conto della normativa articolo 35 legge numero 865 del 1971 , in base alla quale era stato costruito l'immobile, della convenzione e di tutti gli atti relativi, in particolare della comunicazione inviata dalla Valleverde al Sindaco il 24-9-1991 in forza delle norme inderogabili di cui agli articolo 18 legge numero 765 del 1967 e 9 legge numero 122/89 il vincolo di pertinenzialità fra l’appartamento e il posto macchina è inscindibile e si costituisce de iure la sentenza numero 544/96, in forza della quale l'attore aveva pagato l'esborso quantificato dal consulente per il posto macchina dal medesimo individuato ed indicato nella predetta sentenza con riferimento ai 21 mq., era passata in cosa giudicata, per cui l'eventuale errore dell'ausiliario era irrilevante erroneamente aveva ritenuto l'indeterminatezza del collegamento pertinenziale fra appartamento e posto auto - di natura privatistica e pubblica - considerando che con il trasferimento dell'immobile si trasferiscono gli accessori pertinenziali e che il vincolo a parcheggio opera senza bisogno di trascrizione con l'atto di citazione regolarmente trascritto era stato chiesto il trasferimento anche degli accessori nelle more di quel giudizio fu posto in essere la variazione catastale con l’accorpamento nell'unica particella trasferita al D.F. la trascrizione della domanda comportava ex articolo 2652 numero 2 cod. civ. che la trascrizione della sentenza che l'accoglie prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda si era 2. - Il secondo motivo denuncia la violazione del giudicato di cui alla sentenza numero 544 del 1996 la quale aveva compreso nell'immobile trasferito anche il posto macchina e un fondaco di mq. 21 con accertamento vincolante nel presente giudizio. 3.- Il terzo motivo censura la sentenza laddove non aveva tenuto conto che il vincolo di pertinenzialità opera di diritto, tenuto conto che l'immobile era stato realizzato in base a convenzione stipulata ex articolo 35 legge l. 865 del 1971 e della disciplina ex legge numero 765/67 e numero 122/89. 4.- I motivo, da esaminare congiuntamente per la stretta connessione, sono infondati. La sentenza, nel confermare il rigetto della domanda di acquisto del posto auto oggetto della domanda, ha dapprima escluso che la previsione di esso fosse contenuta nella scrittura del 1989 laddove si faceva menzione agli accessori dell'appartamento in cui non poteva ricondursi anche il posto auto al quale nessun riferimento era compiuto neppure nella domanda proposta ex articolo 2932 cod. civ., nella relativa trascrizione e neppure nella sentenza che quel giudizio aveva deciso. a Innanzitutto va osservato che il ricorrente critica l’interpretazione data dai Giudici del contratto intercorso fra le parti il 1989, formulando una soggettiva ricostruzione della volontà negoziale. Qui va ricordato che l’interpretazione del contratto, consistendo in un'operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare - in relazione al contenuto del testo contrattuale - l'erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione è giunta la decisione, che altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione la deduzione deve essere, altresì, accompagnata dalla trascrizione integrale del testo contrattuale in modo da consentire alla Corte di Cassazione, che non ha diretto accesso agli atti, di verificare la sussistenza della denunciata violazione decisività. Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto già dallo stesso esaminati occorre ricordare che per sottrarsi al sindacato di legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra. Cass. 7500/2007 24539/2009 . b D'altra parte, la sentenza numero 544/96 del tribunale di Teramo non ha valore vincolante nel presente giudizio, in quanto l'accertamento compiuto dai Giudici non contiene alcun elemento necessario per individuare il posto macchina, del tutto irrilevante essendo il riferimento a quanto ritenuto dal consulente laddove la opponibilità della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., con l'effetto retroattivo decorrente dalla trascrizione della domanda giudiziale, postulava che nella decisione fosse puntualmente indicato il posto auto con i relativi dati catastali articolo 2826 cod. civ. richiamato dall'articolo 2658 . c Neppure potrebbe sostenersi che il trasferimento della proprietà dell'appartamento e la relativa trascrizione avrebbe comunque comportato l’automatico trasferimento del posto auto pur in assenza di espressa menzione nella sentenza e nella relativa trascrizione, ai sensi dell'articolo 818 cod. civ Ed invero, i Giudici hanno escluso la esistenza di qualsiasi vincolo di pertinenzialità fra l'appartamento e l'area alienata al D.F. . Qui occorre innanzitutto considerare che il ricorso difetta di autosufficienza laddove non trascrive né la convenzione né la comunicazione inviata dalla Valleverde al Sindaco il 24-9-1991, alle quali pure si fa riferimento. D'altro lato, non appare decisivo il riferimento agli articolo 18 legge numero 765 del 1967 e 9 legge numero 122/89 posto che il vincolo si costituisce sull'area asservita con la concessione o licenza edilizia nei limiti del rapporto previsto dalla legge in proposito, il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che l'area alienata al D.F. era stata destinata a parcheggio con l'atto concessorio allegandone e trascrivendone il contenuto e che di conseguenza tale cessione avrebbe semmai leso il diritto reale di uso spettante all'attore tale circostanza non è stata neppure allegata. Il ricorso va rigettato. Non va adottata alcuna statuizione in ordine alla regolamentazione delle spese relative alla presente fase, non avendo gli intimati svolto attività difensiva. P.Q.M. Rigetta il ricorso.