La legge di riforma riscrive 7 articoli delle disposizioni attuative, adeguandoli alle modifiche introdotte al Codice civile. Rafforza lo strumento del decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi dai condomini morosi aggiorna le modalità di convocazione e di partecipazione all’assemblea interviene sulla disciplina per la modifica delle tabelle millesimali aumenta le sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento condominiale. Inseriti anche 3 nuovi articoli, riguardanti i requisiti necessari per svolgere l’incarico di amministratore, la possibilità di attivare un sito internet del condominio ed il tentativo di mediazione nelle controversie condominiali.
Articolo 63 – Riscossione dei contributi dai singoli condomini. Rispetto alla normativa vigente, l’intervento di riforma specifica che per la riscossione delle somme dovute in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea medesima dispone che i creditori non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei condomini morosi l’amministratore dovrà comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini inadempienti stabilisce che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, nel caso in cui la mora nel pagamento dei contributi si protragga per un semestre, senza la necessità di una previa autorizzazione in tal senso contenuta nel regolamento di condominio conferma l’attuale previsione secondo la quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti relativi all’anno in corso e a quello precedente, aggiungendo che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento del diritto Articolo 64 – Procedura di revoca giudiziaria. La disposizione è stata coordinata con le modifiche apportate agli articolo 1129 e 1131 c.c. Rispetto al testo vigente, si precisa che il tribunale provvede alla richiesta di revoca sentito l’amministratore “in contraddittorio con il ricorrente”. Il termine per il reclamo contro il provvedimento del tribunale decorre dalla data di notificazione “o dalla comunicazione”. Articolo 66 – Modalità di convocazione dell’assemblea. Introdotte le seguenti novità l’avviso di convocazione dell’assemblea, comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno. La norma applica il principio generale di cui all’articolo 1105 c.c., recependo la giurisprudenza maggioritaria Cass. civ. 21449/2010 l’avviso di convocazione va comunicato a mezzo raccomandata a/r, PEC, fax o tramite consegna a mano, con indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti non convocati l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima l’amministratore ha la facoltà di fissare più riunioni consecutive per assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi. Articolo 67 – Modalità di partecipazione all’assemblea condominiale. La norma dispone anzitutto che il condominio che voglia farsi rappresentare all’assemblea deve conferire una delega scritta se i condomini sono più di 20, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale è fatto divieto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea. Viene inoltre disciplinata l’assemblea per la gestione delle parti comuni a più edifici o a più condominii c.d. supercondominio . In questi casi, quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, occorre che il ogni singolo condominio designi il proprio rappresentante, che partecipa all’assemblea predetta per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, alla nomina del rappresentante provvede il giudice su richiesta di ciascun partecipante. Il rappresentante riferirà all’amministratore del condominio da lui rappresentato gli esiti dell’assemblea. Per quanto riguarda l’usufruttuario dell’immobile, esso partecipa con diritto di voto all’assemblea per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni per la straordinaria amministrazione, invece, il diritto di voto spetta, di regola, al nudo proprietario, salvi i casi previsti dal 5° comma dello stesso articolo 67 in commento. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore condominiale. Articoli 68 e 69 – Tabelle millesimali. Poche le novità per quanto riguarda l’articolo 68. La legge di riforma si limita a coordinare la norma con il nuovo testo dell’articolo 1118 c.c., al cui commento di rinvia. Più interessanti le novità introdotte nell’articolo 69 in tema di revisione delle tabelle millesimali. Confermata la regola della unanimità per la rettifica o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui al precedente articolo 68. Sono fatte salve le due eccezioni espressamente indicate dalla norma valori millesimali errati e mutate condizioni dell’immobile , in presenza delle quali la revisione è consentita a maggioranza degli intervenuti e metà dei millesimi. Altra novità la nuova norma prevede che ai fini della revisione delle tabelle millesimali può essere convenuto in giudizio unicamente l’amministratore. Questi è tenuto a darne notizia all’assemblea, altrimenti è passibile di revoca dall’incarico, oltre al risarcimento dei danni. L’ultimo comma afferma che la norme dell’articolo 69 disp att. c.c. si applicano anche per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese, redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Articolo 70 – Sanzioni. La riforma aggiorna le sanzioni pecuniarie applicabili in caso di violazione del regolamento di condominio, elevandole fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino ad 800 euro. Articolo 71-bis – Requisiti per l’amministratore. L’articolo 25 della legge di riforma introduce tre nuovi articoli nelle disposizioni attuative del codice civile. Il primo, articolo 71-bis, elenca i requisiti necessari per potere svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Oltre ai requisiti di onorabilità diritti politici, fedina penale pulita, assenza di interdizioni, inabilitazioni o potesti , l'amministratore deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e deve aver frequentato un corso di formazione iniziale all'attività. Inoltre, l'amministratore ha l'obbligo della formazione continua, mediante lo svolgendo di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti del titolo di studio e del corso di formazione iniziali non sono richiesti qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Lo stesso dicasi per coloro che hanno svolto l'attività di amministratore per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma, fermo restando però l'obbligo della formazione continua. Eliminata invece la norma che prevedeva l’introduzione di un albo professionale. Articolo 71-ter – Sito Internet. L’amministratore, su richiesta dell’assemblea, può attivare un sito internet del condominio, che consenta agli aventi diritto di avere accesso ed estrarre copia dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese di attivazione e gestione del sito sono a carico dei condomini Articolo 71-quater. Disciplina il procedimento da seguire per l’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell’articolo 5, comma 1, d.lgs. numero 28/2010, in relazione alle controversie in materia di condominio. La recente sentenza della Corte Costituzionale 6 dicembre 2012, numero 272, ha dichiarata l’illegittimità costituzionale del citato articolo 5, nella parte in cui si è previsto l’esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale per tutta una serie di materie tassativamente individuate, tra cui quella condominiale. Di conseguenza, l’efficacia del nuovo articolo 71-quater dovrebbe rimanere applicabile, al più, per i soli tentativi facoltativi di mediazione.