Ai sensi dell’articolo 1120 c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. La nuova canna fumaria realizzata abusivamente da un ristorante rientrava in queste ultime due ipotesi ed incideva sugli interessi e diritti dei condomini circostanti fumi ed odori molesti . Ergo, per ottenere la concessione in sanatoria è necessario l’assenso di tutti i condomini.
È quanto deciso dal TRGA Bolzano con la sentenza numero 62 depositata il 22 febbraio 2018. Il caso. La ricorrente è una società che ha affittato due locali in un condominio per svolgere l’attività di ristorazione. Cambiò destinazione alla cantina da locale accessorio divenne principale, perché adibito a sala da pranzo e cucine , installò un impianto tecnico e costruì una nuova canna fumaria senza un titolo abilitativo. Il Comune ordinò il ripristino dei luoghi alla ditta ed ai suoi locatori e, successivamente alla richiesta di sanatoria, chiese il consenso unanime dei condomini perché la canna fumaria aveva un impatto negativo sull’estetica del palazzo. Non avendolo ottenuto la ricorrente provò solo il consenso dei 2/3 dei condomini respinse l’istanza di concessione di sanatoria e scissione di entrambe le richieste, visto lo stretto rapporto di pregiudizialità la canna era funzionale alla modifica d’uso della cantina . La ditta impugnò tale provvedimento per una pluralità di motivi meglio descritti in sentenza. Uso comune della cosa ed innovazione. Non può essere invocato l’articolo 1102 c.c. sul godimento della cosa comune, poiché l’intervento contestato consisteva nella costruzione di una canna fumaria rettangolare di notevoli dimensioni 700 x 350 mm e 14,5 metri lineari di altezza maggiori se fosse stata accettata l’installazione di una mascheratura proposta dalla ricorrente . Per prassi costante è consentito installare sul muro comune elementi estranei a servizio della propria porzione, «purché ciò numero d.a. non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità» Cass. civ. numero 6341/00 Cons. di Stato numero 11/06 e TAR Firenze numero 1475/15 . È chiaro che, nella vicenda in esame, la canna fumaria sarebbe rientrata in tale ultima ipotesi e dunque era vietata. «Nel caso di specie, l’intervento in sanatoria, riferentesi alla canna fumaria, non consiste nella mera sostituzione, sic et sempliciter , di una canna di espulsione fumi già esistente in passato, bensì nella realizzazione di un nuovo manufatto, che si differenzia decisamente, per dimensioni ed estensione, dal precedente, e tale da assumere rilevanza sia per la vastità dell’intervento, sia per l’impatto sull’aspetto esteriore». L’innovazione in parola coinvolge infatti gli interessi ed i diritti degli altri condomini poiché lede il decoro architettonico armonia e decoro della facciata , perciò rientra nei casi di innovazione vietata dall’articolo 1120 c.c. e per i quali è richiesta l’unanimità del consenso dei condomini in base alla nuova disciplina dei condomini, in quanto rende il bene comune inservibile all’uso od al godimento anche di un solo condomino TRGA Bolzano numero 57/15 e TAR Ancona numero 10/15 anche se questa osservazione non è specificata in sentenza. Decoro architettonico. S’intende l’estetica dell’edificio «costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico». Per innovazione lesiva del decoro s’intende non solo tutto ciò che alteri le linee architettoniche dell’edificio, ma anche quella che si riflette negativamente sull’aspetto armonico dello stesso a prescindere dal suo pregio artistico Cass. civ. numero 1718/16 e numero 20985/14 . Niente sanatoria. L’operato del comune è stato perciò corretto la dimostrazione del consenso unanime serve al richiedente per provare la necessaria legittimazione ad ottenere il titolo edilizio. Il consenso è teso a prevenire, tra l’altro, eventuali controversie tra condomini in ordine alla gestione della cosa comune ed alla potenziale lesione delle prerogative proprietarie TAR Reggio Calabria numero 85/17 . Il TRGA rileva come questa non rientrasse tra le ipotesi dell’articolo 70 L.U.P. soggette ex lege al parere della commissione edilizia comunale e l’impossibilità d’invocare l’articolo 19, comma 3, l. numero 241/90 la SCIA va chiesta prima di iniziare le attività, non dopo come nella fattispecie.
TRGA, sez. Autonoma di Bolzano, sentenza 27 settembre 2017 – 22 febbraio 2018, numero 62 Presidente Engl – Estensore Del Gaudio Fatto La ricorrente Roemer Group S.r.l., che esercita l’attività di ristorazione nei locali pp.mm. 3 e 12 della p.ed. 194/1 C.C. di via [] numero [] a Merano, impugna, unitamente agli altri atti indicati in epigrafe, il provvedimento prot. numero 19326 dd. 12.4.2016, a firma del Sindaco del Comune di Merano, con il quale è stata rigettata l’istanza di concessione edilizia in sanatoria avente ad oggetto “modifica dell’utilizzo dei locali al piano cantina da secondario a principale, installazione di un impianto tecnico nonché di una canna fumaria – in sanatoria, p.ed. 194/1 C.C. Merano – Via []”. A sostegno del ricorso vengono dedotti i seguenti motivi d’impugnazione 1. Violazione e falsa applicazione degli articolo 66, 69, 70, 75 e 85 L.P. 13/1997, anche in relazione agli articolo 3 e 4, comma 1. lett. c del REC di Merano per omesso parere della Commissione edilizia comunale eccesso di potere per difetto di istruttoria 2. Violazione e falsa applicazione degli articolo 66, 69, 70, 75 e 85 L.P. 13/1997 violazione e falsa applicazione dell’articolo 21octies L. 241/1990 eccesso di potere per incompetenza e per difetto assoluto dei presupposti di fatto. Violazione e falsa applicazione dell’articolo 3 L. 241/1990 e normativa locale di recepimento, ed eccesso di potere, per motivazione carente e perplessa 3. Violazione e falsa applicazione degli articolo 66, 69, 70 e 75 L.P. 13/1997, nonché degli articolo 19 e 29, comma 2bis, L. 241/1990, anche in relazione all’articolo 22 e 23ter D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto, nonché per manifesta irragionevolezza e sproporzionalità. Violazione e falsa applicazione dell’articolo 3, L. 241/1990 e normativa locale di recepimento eccesso di potere per motivazione carente e perplessa in subordine illegittimità costituzionale dell’articolo 21bis della L.P. numero 17/1993, nonché degli articolo 132 e 84/bis L.P. numero 13/1997, per violazione degli articolo 3 e 117, co 1, lett. m , della Costituzione in relazione agli articolo 19 e 29 della L. numero 241/1990 4. Violazione e falsa applicazione dell’articolo 3, L. 241/1990 e relativa normativa provinciale di recepimento eccesso di potere per carenza di motivazione o comunque per motivazione insufficiente, perplessa, contraddittoria ed illogica. Violazione e falsa applicazione degli articolo 66, 69 e 70 L.P. 13/1997, nonché degli articolo 1102 e 1120 ccomma Eccesso di potere per travisamento o comunque carenza dei presupposti di fatto, nonché per contraddittorietà. Si è costituito in giudizio il Comune di Merano chiedendo il rigetto del ricorso, siccome infondato. Alla pubblica udienza del 27.9.2017 il ricorso è stato trattenuto in decisione. Diritto Il ricorso è infondato. Con ordinanza di ripristino numero 16/2015 dd. 14.1.2015 il Comune di Merano diffidava il signor T. M., nella qualità di proprietario della p.m. 12 della p.ed. 194/1, C.C. Merano, e la società Roemer Group S.r.l., nella qualità di affittuaria della stessa p.m. 12, a ripristinare l'originario stato dei luoghi dopo che era stato accertato che la suddetta p.m. 12, costituita da locali cantina situati al piano interrato della p.ed. 194/1, veniva in realtà utilizzata come cucina e sala pranzo in carenza di alcun titolo legittimante l’avvenuto cambio d’uso da locale accessorio in principale. Inoltre, con successiva ordinanza sindacale numero 34/2015 dd. 29.1.2015 il Comune di Merano diffidava il signor T., in qualità di proprietario della p.m. 12 e di nudo proprietario della p.m. 3 della p.ed. 194/1 C.C. Merano, la signora P. A., in qualità di usufruttuaria della p.m. 3, e la società Roemer Group S.r.l., quale affittuaria delle suddette pp.mm. 12 e 3, a ripristinare l'originario stato dei luoghi, essendo stata accertata la realizzazione, senza titolo abilitativo, di un condotto di espulsione fumi nell'angolo sud - est della facciata sud dell'edificio, con fuoriuscita del condotto stesso dalla p.m. 3 ed allacciamento interno con la p.m. 12. In data 9.2.2015 la Roemer Group S.r.l. presentava al Comune di Merano una domanda di concessione edilizia in sanatoria riferita ad entrambe le suddette opere. Ritenendo che la canna fumaria, realizzata sulla facciata dell'edificio, costituisse un intervento impattante sull'estetica dell'immobile p.ed. 194/1, il Comune, nel richiedere con lettera dd. 5.3.2015, numero prot. 16887 l'integrazione della documentazione prodotta, chiedeva anche la produzione del consenso unanime dei condomini proprietari dell’edificio in argomento. A tale richiesta l’interessata forniva risposta con lettera dd. 30.3.2015, dando dimostrazione del consenso da parte dei condomini proprietari nella percentuale, su base millesimale, dei 2/3 dell’intera proprietà della p.ed. 194/1 anziché, come richiesto dal Comune, del consenso unanime degli stessi. In carenza di un tanto, il Comune, con lettera dd. 13.04.2015, numero prot. 19669, comunicava alla Roemer Group S.r.l. i motivi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria v. docomma numero 8 del Comune . In seguito alla presa di posizione dd. 26.5.2015 dell’interessata v. docomma numero 9 del Comune , il Comune, con lettera dd. 8.7.2015, numero prot. 37229 v. docomma 10 del Comune , chiedeva la produzione di ulteriore documentazione, relativa sia all'impatto acustico del camino, sia alle giustificazioni tecniche delle sue dimensioni ad un tanto l’interessata forniva risposta con lettera dd. 24.9.2015 v. docomma numero 11 del Comune, all. a., b., c., d . La richiesta di fornire il consenso unanime dei condomini veniva reiterata con lettera prot. 62020 del 24.11.2015 v. docomma numero 12 del Comune , al che l’interessata, nel contestare in ogni caso la legittimità della suddetta richiesta, chiedeva, in subordine, la scissione dei procedimenti, ed il rilascio della “concessione edilizia parziale in ordine alla destinazione d’uso dei locali seminterrati oggetto del medesimo procedimento, il tanto siccome già richiesto con raccomandata del 26.5.2015” v. doccomma numero 9 e numero 13 del Comune . Il procedimento amministrativo si concludeva, infine, con il formale rigetto del progetto presentato in sanatoria e dell’istanza di scissione. Un tanto premesso, con il presente ricorso la ricorrente Roemer Group S.r.l. lamenta l’illegittimità dell’impugnato provvedimento di rigetto dell’istanza di concessione edilizia in sanatoria, avente ad oggetto “modifica dell’utilizzo dei locali al piano cantina da secondario a principale, installazione di un impianto tecnico nonché di una canna fumaria – in sanatoria, p.ed. 194/1 C.C. Merano – Via [ ]”, per violazione di legge ed eccesso di potere sotto vari profili. Osserva il Collegio che l’impugnato provvedimento di rigetto si fonda sul presupposto che “L’installazione della canna fumaria per dimensioni e struttura, risulta essere intervento in facciata lesivo del decoro architettonico dell’edificio, necessitando del consenso condominiale all’unanimità dei comproprietari, non prodotto. La modifica dell’utilizzo dei locali al piano cantina da secondario a principale, che vede nell’installazione di un impianto tecnico e soprattutto, per quanto qui rilevante, di una canna fumaria un presupposto indispensabile, è conseguentemente respinta. Parimenti e per le stesse motivazioni respinta l’istanza di scissione del procedimento con rilascio di concessione edilizia parziale per la modifica di utilizzo dei locali al piano cantina da secondario a principale”. Il rigetto viene dunque motivato in ragione del non comprovato consenso unanime dei proprietari della p.ed. 194/1 in ordine all’istanza di sanatoria della canna fumaria di espulsione all’esterno dei fumi prodotti nel locale interrato p.m. 12, trattandosi di intervento in facciata lesivo del decoro architettonico dell’edificio. Ravvisando un rapporto di pregiudizialità della sanatoria della canna fumaria rispetto alla sanatoria della modifica dell’utilizzazione della p.m. 12 da accessorio cantine a principale locale ricettivo ad uso principale, id est sala da pranzo e cucina , il Comune ha conseguentemente denegato anche la seconda e non ha accolto l’istanza di scissione del procedimento. La ricorrente contesta la richiesta del Comune di allegare il consenso “unanime” dei condomini ed invoca la previsione di cui al primo comma dell’articolo 1102 cc che stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”, deducendo che la maggioranza di 2/3 dei millesimi dei proprietari della p.ed. 194/1 “Condominio Lauben 105” ha autorizzato il signor M. T. “al mantenimento dell’installazione del condotto di espulsione fumi della cucina dell’attività ristorativa svolta nei locali ubicati nelle porzioni materiali numero 3 e numero 12 di proprietà dello stesso, in conformità alle prescrizioni dettate dall’Ufficio Igiene” cfr. allegato al docomma numero 7 . Nel caso di specie, come dettagliatamente motivato nel contestato provvedimento, il Comune ritiene che la canna fumaria in argomento rechi pregiudizio al “decoro architettonico” dell’edificio p.ed. 194/1, trattandosi, diversamente dalle canne fumarie tradizionali, di un condotto di forma rettangolare avente le apprezzabili dimensioni di 700 x 350 mm. con l’eventuale mascheratura proposta dalla ricorrente assumerebbe le maggiori dimensioni di 850 x 450 mm. , che si estende per un’altezza complessiva di 14,5 metri lineari. Il suddetto condotto di espulsione fumi è stato realizzato “nell’angolo sud – est della facciata sud dell’edificio in p.ed. 194/1, con fuoriuscita del condotto dalla p.m. 3 e con collegamento interno con la p.m. 12, p.ed. 194/1, [ ], risp. nell’angolo nord – est della terrazza sulla p.ed. 1104, tutte CC Merano” senza titolo abilitativo cfr. docomma numero 4 del Comune . Orbene, in base alla pacifica giurisprudenza, per “decoro architettonico” deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico cfr. Cass. Civ. 1718/2016 10350/11 27551/05 , e per innovazione lesiva del decoro architettonico si intende non solo quella che alteri le linee architettoniche dell’edificio, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio cfr. Cass. Civ. numero 20985/2014 . In ordine alla collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio la giurisprudenza amministrativa afferma che «l’articolo 1102 c.c., relativo all’uso della cosa comune, va interpretato per altro conformemente al costante orientamento del giudice civile nel senso che il singolo condomino può apportare al muro perimetrale tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elementi estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione», tuttavia non senza precisare «purché un tanto numero d.r. non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità» cfr., Cassazione civ., 16.5.2000, numero 6341 Cons. Stato, V, numero 11/2006 TAR Veneto, Sez. II, numero 1540/2012 TAR Lazio – Latina, Sez. I, numero 413/2012 TAR Firenze, Sez. III, 28.10.2015, numero 1475 . Nel caso di specie, l’intervento in sanatoria, riferentesi alla canna fumaria, non consiste nella mera sostituzione, sic et sempliciter, di una canna di espulsione fumi già esistente in passato, bensì nella realizzazione di un nuovo manufatto, che si differenzia decisamente, per dimensioni ed estensione, dal precedente, e tale da assumere rilevanza sia per la vastità dell’intervento, sia per l’impatto sull’aspetto esteriore dell’edificio p.ed. 194/1. Si tratta, pertanto, di un manufatto che, invero, coinvolge gli interessi e i diritti degli altri condomini sia perché pregiudica l’armonia e il decoro della facciata dell’edificio p.ed. 194/1 cfr. TAR Ancona, 9.1.2015, numero 10 , sia perché la funzione della canna di espulsione - che è quella di convogliare verso l’esterno fumi, vapori e odori vari derivanti, nel caso di specie, dall’utilizzo della cucina ubicata al piano interrato - incide sugli interessi e diritti dei condomini circostanti TRGA Bolzano, 26.2.2015, numero 57 . E’ del resto pacifico che l’intervento edilizio richiesto in sanatoria dalla ricorrente coinvolge la proprietà comune, insistendo anche sulla facciata della p.ed. 194/1, che, per l’appunto, è comune ai proprietari delle singole unità immobiliari articolo 1117, comma 1, numero 1 cc . Come affermato dalla giurisprudenza, la necessità di acquisire il previo assenso dei condomini risponde anche all’esigenza di prevenire controversie in ordine alla gestione della cosa comune ed alla potenziale lesione delle prerogative proprietarie cfr. TAR Reggio Calabria, 6.2.2017, numero 85 . In riferimento alla relativa censura, osserva il collegio che la dimostrazione della disponibilità del consenso unanime dei condomini rientra, invero, nell’ambito dell’istruttoria preliminare tesa alla verifica della sussistenza, in capo al richiedente, della necessaria legittimazione ad ottenere il titolo edilizio è opportuno precisare, per inciso, che si tratta di un’attività che, conformemente all’insegnamento della giurisprudenza, non ha comportato, nel caso di specie, alcun onere istruttorio eccessivo a carico dell’amministrazione . Pertanto tale attività, riguardando la mera regolarità formale dell’istanza di concessione edilizia nel caso di specie in sanatoria , si distingue da quelle elencate all’articolo 70 L.U.P., soggette ex lege al parere della commissione edilizia comunale, cui spetta esprimersi riguardo agli aspetti urbanistici, edilizi e architettonici del progetto presentato dall’istante. Né è qui conferente il richiamo alla disciplina prevista dall’articolo 19, comma 3 della legge numero 241/1990, perché in tale ipotesi la SCIA deve precedere l’inizio dell’attività mentre nel caso in esame è avvenuto esattamente il contrario, atteso che il mutamento di destinazione d’uso del locale interrato p.m. 12 e l’installazione della canna fumaria sulla facciata dell’edificio p.ed. 194/1 era già stato effettuato al momento della presentazione della richiesta di concessione edilizia in sanatoria. Conseguentemente, non rileva nel presente giudizio procedere all’esame della manifesta fondatezza o infondatezza dell’eccezione di illegittimità costituzionale dell’articolo 21bis della L.P. numero 17 del 1993, nonché degli articolo 132 e 84/bis L.P. numero 13/1997, per violazione degli articolo 3 e 117, co 1, lett. m , della Costituzione in relazione agli articolo 19 e 29 della L. numero 241/1990. Alla luce di quanto esposto e sulla base della documentazione prodotta in giudizio non appare dunque censurabile il diniego, opposto nel caso di specie dal Comune di Merano, alla sanatoria della canna fumaria. Un tanto giustifica sia il conseguenziale diniego in sanatoria della modifica, senza titolo abilitativo, dell’utilizzazione della p.m. 12 da accessorio cantine a principale locale ricettivo ad uso principale, id est sala da pranzo e cucina , sia il diniego alla scissione dei procedimenti, rendendosi necessario, per l’operatività della cucina e della sala ristorante, il funzionamento di un efficiente sistema di convogliamento ed espulsione all’esterno dei fumi prodotti nel locale interrato p.m. 12. In conclusione, il ricorso è infondato e, come tale, va rigettato. Alla soccombenza consegue la condanna alle spese che vengono liquidate come da dispositivo. Nulla per le spese per la controinteressata Pane S.r.l. non costituita in giudizio. P.Q.M. Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta. Condanna la ricorrente alla rifusione delle spese di lite a favore del Comune di Merano nell’importo che viene liquidato in Euro 3.000,00 tremila/00 oltre IVA, CNPA ed oneri di legge. Nulla per le spese per la controinteressata non costituita in giudizio. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.