Il locatore deve garantire che il locale ceduto in locazione sia idoneo all'uso pattuito. In mancanza del necessario collegamento alla fogna, l'immobile non può essere usato per un'attività pubblica quale potrebbe essere una discoteca. Da qui la responsabilità del locatore.
Manca il collegamento alla fogna? La discoteca deve chiudere i battenti. A finire sotto la scure della Cassazione – sentenza n.1694, depositata il 7 febbraio - , questa volta, è un contratto di locazione. Il proprietario cede in locazione un immobile commerciale ad uso di bar-ristorante ponendo a carico dei conduttori i costi necessari alla realizzazione dell'impianto fognario e del relativo collegamento al depuratore. Di lì a poco, cede in locazione ad altra Società, per uso discoteca, l'immobile sottostante il bar-ristorante, evidentemente collegato alla stessa rete. Il Comune notifica al conduttore della discoteca una ordinanza sindacale che sospende l'esercizio di tale attività in quanto la rete fognante del locale non sarebbe collegata al depuratore. A questo punto, le conseguenze si susseguono a cascata il conduttore della discoteca sospende il pagamento dei canoni, chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Il locatore, per tutta risposta, procede con una “manovra a tenaglia”. Da un lato, intima alla società conduttrice il pagamento dei canoni scaduti e rimasti impagati. Dall'altro, parallelamente, chiede ai locatori del bar-ristorante di essere manlevato dall'azione risarcitoria intentata nei suoi confronti. I conduttori del bar-ristorante, a loro volta, si costituiscono eccependo di essere estranei ai fatti e di aver realizzato i lavori pattuiti. Le spese sono poste contrattualmente a carico del conduttore. La decisione del Tribunale ha l'indubbio merito di tenere tutti scontenti in egual misura. La domanda di risoluzione contrattuale e risarcimento del danno avanzata del conduttore viene respinta in quanto, secondo il giudice di merito, la realizzazione delle opere fognanti rientrerebbero all'interno delle c.d. “spese di riparazione straordinaria” che, contrattualmente, erano state poste a carico del conduttore. Su quest'ultimo, in parole povere, verrebbe a cadere l'onere di eseguire le opere di allaccio al depuratore fognante. Di contro, viene respinta anche la richiesta di manleva avanzata dal locatore contro i conduttori del bar-ristorante in quanto, secondo il collegio giudicante «avevano regolarmente eseguito il mandato nei limiti dell'incarico conferitogli». Il mancato allacciamento costituisce un vizio della cosa locata. La sentenza di primo grado viene ribaltata dalla Corte di Appello, che dichiara risolto il contratto di locazione per responsabilità e colpa del locatore. Ma per quale motivo? E' presto detto! Secondo la Corte territoriale, il mancato allacciamento alla fogna costituisce un vizio della cosa locata che rende, quindi, l'immobile inidoneo all'uso pattuito. Anche la Corte, tuttavia, dà un colpo al cerchio e l'altro all'incudine e rigetta la richiesta risarcitoria avanzata dal conduttore non ritenendola sufficientemente suffragata da elementi probatori in relazione al quantum del danno patito. La Cassazione conferma la tesi della Corte di Appello. Il caso finisce in Cassazione che, nella sostanza, conferma la tesi della Corte territoriale. Viene accolta solo la richiesta di manleva avanzata dal locatore nei confronti dei gestori del bar-ristorante. Il locatore, infatti, fin dai primi momenti, aveva effettuato la chiamata in causa dei conduttori del bar-ristorante sui quali gravava l'obbligo contrattuale di effettuare i lavori. Secondo la Cassazione, tale richiesta di manleva è fondata e, conseguentemente, la causa viene rinviata alla Corte di Appello affinché si pronunci anche in merito alle spese processuali.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 19 gennaio – 7 febbraio 2012, numero 1694 Presidente Trifone – Relatore Amatucci Svolgimento del processo 1. Nel 1999 DI.GEST. s.r.l. in seguito Digest , conduttrice dal 1993 di un locale ad uso di discoteca, convenne in giudizio il locatore M V. instando per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e per il risarcimento dei danni derivati, tra l'altro, dal mancato allacciamento del servizio di lavatoio alla rete fognaria condominiale servita da depuratore, sicché il 22.9.1995 il sindaco aveva intimato la sospensione dell'attività sino al ripristino dei requisiti igienici del complesso. Il convenuto V. resistette, sostenne che era stato contrattualmente stabilito che la conduttrice provvedesse essa stessa alla manutenzione anche straordinaria con totale esonero del locatore, chiese che l'attrice fosse condannata al pagamento dei canoni non corrisposti dal 31.10.1996 lire 34.734.000, benché sia in sentenza che in ricorso il predetto ammontare sia indicato in Euro , e chiamò in causa M. e F S., dai quali chiese di essere manlevato per avere, l'anno prima, locato ai medesimi i locali ad uso di bar-ristorante soprastanti la discoteca, conferendo loro l’incarico di eseguire i lavori attinenti all’impianto di depurazione. I chiamati resistettero F S. predicando al sua estraneità ai fatti M S. affermando di aver eseguito i lavori in questione. Nel 2008 il tribunale di Lecce rigettò sia la domanda della conduttrice Digest sia quella di garanzia del locatore V. sui rilievi, quanto alla prima, che la pattuizione contrattuale di cui s'è detto addossava alla conduttrice l'onere delle spese di riparazione straordinaria nelle quali affermò doversi annoverare quelle di allacciamento del lavatoio alla fogna condominiale e, quanto alla seconda, che F S. era estraneo al contratto di locazione del bar-ristorante e che M S. aveva regolarmente eseguito il mandato nei limiti dell'incarico conferitogli. 2.- La decisione è stata riformata dalla corte d'appello di Lecce che, decidendo con sentenza numero 178 dell'8.7.2009 sugli appelli della conduttrice e del locatore, ha ritenuto che il mancato allacciamento alla fogna costituisse un vizio della cosa locata, la cui non conoscibilità la conduttrice aveva prospettato sin dall'atto di citazione in primo grado. Ha dunque dichiarato risolto il contratto per inadempimento del locatore e rigettato la sua domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni ed ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni della Digest per non essere stata prodotta alcuna documentazione da cui desumere il reddito dell'attività d'impresa negli anni in cui essa fu svolta e per non essere documentati i costi delle attrezzature e degli arredi predisposti per l'attività interrotta, dai quali poter desumere l'eventuale perdita subita dalla Digest . 3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione V.M. affidandosi a cinque motivi. Resiste con controricorso Digest, che propone anche ricorso incidentale basato su un unico motivo, cui resiste con controricorso il ricorrente principale. Al ricorso di M V. resistono, con unico controricorso, anche F. e M S V. e Digest hanno depositato memorie illustrative. Motivi della decisione 1.- I ricorsi sono riuniti perché proposti avverso la stessa sentenza. 2.- Il ricorso principale di M V. è articolato in cinque motivi - il primo motivo, col quale è dedotta violazione e falsa applicazione dell'articolo 345 c.p.c. per avere la corte escluso la novità in appello della domanda di risoluzione ex articolo 1578 c.c, è infondato sulla scorta delle stessa allegazione del ricorrente, che richiama il principio espresso da Cass., sez.unumero , numero 15408/2003, secondo il quale si ha modificazione di causa petendi se si alleghino nuovi fatti costitutivi del diritto azionato, sui quali non si sia svolto in primo grado il contraddittorio nella specie, la corte di merito ha affermato che originariamente era stata prospettata la conoscibilità del vizio da parte del conduttore e, secondo quanto affermato dallo stesso ricorrente al terzo capoverso di pagina 6 del ricorso, l'inidoneità del locale a servire all'uso pattuito , sicché l'avere Digest invocato solo in secondo grado l'articolo 1578 c.c, in luogo dell'articolo 1575 c.c, non ha comportato l'allegazione di un nuovo fatto costitutivo, ma solo una diversa qualificazione giuridica della domanda, in sé insufficiente a riguardarla come nuova - il secondo motivo, col quale è dedotta violazione e falsa applicazione dell'articolo 1578 c.c, è infondato perché anche un vizio che si risolva in un ordine inibitorio dell'attività pattuita da parte della pubblica amministrazione è idoneo ad integrare la fattispecie di cui all'articolo 1578 c.c non è del resto contestato che il locatore abbia rifiutato di provvedere all'allacciamento degli scarichi alla fogna, la cui realizzazione non costituiva evidentemente una riparazione , ma un intervento di natura strutturale volto a colmare un difetto esistente ab origine - il terzo motivo, col quale è denunciato ogni possibile tipo di vizio della motivazione su tale ultimo punto, è infondato per l'assoluta coerenza delle conformi affermazioni della corte d'appello - il quarto motivo, col quale la sentenza è censurata per violazione dell'articolo 1578, comma 1, ultimo inciso, c.c. e per insufficiente motivazione sulla affermata non conoscibilità, del vizio da parte del conduttore, è infondato poiché non è spiegato come la conduttrice avrebbe potuto agevolmente riconoscere che l'impianto di lavatoio non era collegato alla fogna condominiale costituendo nozione di fatto di comune esperienza che un collegamento fognario è sotterraneo - il quinto motivo, col quale sono denunciate violazione e falsa applicazione degli articolo 342 e 343 c.p.c. in relazione all'articolo 360, numero 3 e numero 5 c.p.c. per avere la Corte territoriale rigettato l'appello incidentale nei confronti di S.M. e S.F. proposto dal V. sul presupposto che la domanda di garanzia non è stata riproposta in sede di impugnazione omessa statuizione sull'appello subordinato incidentale , è manifestamente fondato, risultando per tabulas che sia con l'appello incidentale sia in sede di precisazione delle conclusioni in secondo grado il V. aveva rinnovato, in via estremamente subordinata per il caso verificatosi che l'appello di Digest fosse accolto, la domanda tesa all'accertamento dell'obbligo dei S. di garantirlo e rilevarlo riguardo a tutte le conseguenze negative dell'azione e della domanda di Digest, con condanna al pagamento delle spese e competenze di lite . 3.- Il ricorso incidentale di Digest 93 s.r.l. in liquidazione, col quale la sentenza è censurata per violazione e falsa applicazione dell'articolo 2967 c.c. e per ogni possibile tipo di vizio della motivazione sul punto decisivo costituito dalla affermata, omessa produzione di documentazione idonea all'apprezzamento del danno - che, quanto al libro degli inventari versato in estratto autenticato dal notaio Annibale Arno il 27.12.1995, dalla ricorrente si afferma invece prodotta in allegato alla memoria difensiva depositata il 30.9.2002, doc A, sub 3, numero 24.1, fascicolo di primo grado - è inammissibile poiché viene prospettato non un errore di giudizio, ma un errore percettivo della corte d'appello era stato prodotto quanto ritenuto non prodotto , denunciabile dunque col mezzo della revocazione e non del ricorso per cassazione. 4.- Conclusioni. Rigettati i primi quattro motivi del ricorso principale, dichiarato inammissibile il ricorso incidentale, va conclusivamente accolto il solo quinto motivo del ricorso principale, relativo al rapporto V. - S La sentenza è conseguentemente cassata in relazione e non per quanto attiene alle pronunce sul merito e sulle spese relative al rapporto Digest - V. , con rinvio alla stessa corte d'appello in diversa composizione perché si pronunci esclusivamente sulla domanda di manleva proposta dal V. nei confronti dei S. e regoli anche le spese del giudizio di cassazione quanto al relativo rapporto processuale. Quelle relative al rapporto processuale tra M V. e Digest, che si esaurisce con la presente pronuncia sicché Digest non dovrà partecipare all'eventuale giudizio di rinvio , vanno invece compensate, stante la reciproca soccombenza. P.Q.M. LA CORTE DI CASSAZIONE pronunciando sui ricorsi riuniti, rigetta i primi quattro motivi del ricorso principale di M V. ed accoglie il quinto, dichiara inammissibile il ricorso incidentale di Digest, cassa in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese relative al rapporto processuale tra M V. ed i S., alla corte d'appello di Lecce in diversa composizione compensa le spese del giudizio di cassazione tra M V. e Digest s.r.l