In caso di presenza di una balcone che svolge la funzione di protezione dell’intero edificio sostituendo un preesistente tetto , bisogna considerare l’esistenza o meno di un titolo contrario alla presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c Va quindi accertato se la terrazza derivi dalla trasformazione di un soffitto di proprietà esclusiva o da quella di un bene comune.
Lo ricorda la Seconda sezione Civile della Cassazione nella sentenza numero 8168/12, depositata in Cancelleria il 23 maggio. Toccate tutto ma non la terrazza. Il Tribunale di Firenze rigettava la domanda di una donna volta a ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva della lastrico costruito al di sopra del proprio appartamento al contempo accoglieva in parte la richiesta riconvenzionale di altri condomini, accordando loro il diritto di passo sul balcone in oggetto ma non quello di accedere al tetto . La Corte d’Appello bocciava ambo i gravami proposti dalle parti, giudicando la terrazza come «cosa comune condominiale» al pari del precedente tetto di cui aveva preso il posto. Il nodo della questione chi è il titolare? Del ricorso principale proposto da una società successore a titolo particolare della vecchia inquilina è pregiudiziale, in Cassazione, l’esame del motivo con cui si prospetta omessa o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. In Appello vi sarebbe stato l’errore di non riconoscere la proprietà esclusiva della terrazza alla realizzatrice della stessa, senza alcuna rilevanza della sussidiaria funzione di copertura che la superficie aveva acquistato con la «scoperchiatura» del sovrastante tetto. La Suprema Corte si allinea alla prospettazione della s.a.s il giudizio di merito ha individuato nella terrazza «a tasca» – realizzata dal singolo condomino a seguito dell’eliminazione di una falda del tetto comune – la funzione prevalente di copertura e protezione del fabbricato. Qui non è però in esame la legittimità dell’intervento di ristrutturazione, bensì viene in discussione la titolarità del balcone. La Corte territoriale ha tuttavia omesso di considerare l’esistenza o meno di un titolo contrario all’operatività di presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c. e quindi di accertare se la terrazza derivi da una porzione della soffitta di proprietà esclusiva. L’accoglimento del sopra detto motivo assorbe il giudizio sulla attribuzione d’ufficio ai condomini di un diritto del quale non era stato domandato il riconoscimento e assorbe pure la doglianza che il Tribunale territoriale abbia affermato l’esistenza di una servitù di passo senza indicare l’atto costitutivo del diritto reale medesimo. Bocciato il ricorso incidentale. La deduzione che la soffitta di pertinenza dell’immobile di proprietà dell’altro inquilino si estende sopra il vano scale condominiale e in parte anche sopra l’immobile in origine della donna e che quindi solo il controricorrente avrebbe potuto trasformare il proprio vano in un piccolo appartamento con annesso lastrico , non coglie nel segno. La Corte d’Appello ha infatti già negato, dopo attento esame, la possibilità di riconoscere la proprietà esclusiva della terrazza derivante dal cambiamento del tetto il gravame incidentale avrebbe insomma dovuto prospettare un vizio non in procedendo, ma in iudicando, per falsa applicazione di legge o vizio di motivazione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 aprile – 23 maggio 2012, numero 8168 Presidente Oddo – Relatore Giusti Svolgimento del processo 1. - Con sentenza in data 23 novembre 2001, il Tribunale di Firenze rigettò la domanda di M.F L. volta ad ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva della terrazza costruita al di sopra del proprio appartamento nell'edificio condominiale di OMISSIS , e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, riconobbe a F B. , al pari degli altri condomini, il solo diritto di passo sulla terrazza oggetto del giudizio per accedere al tetto, esclusa ogni altra pretesa, riconosciuto lo stesso diritto in favore dell'attrice. 2. - La Corte d'appello di Firenze, con sentenza in data 1 febbraio 2005, ha rigettato sia il gravame principale della s.a.s. Neutra, successore a titolo particolare della L. nel diritto controverso, sia l'impugnazione incidentale del B. . Secondo la Corte d'appello, la terrazza è stata costruita al posto del precedente tetto sovrastante i soffitti di proprietà esclusiva, tetto non per questo di proprietà esclusiva, sicché la terrazza ha mantenuto la sua natura di cosa comune condominiale al pari del precedente tetto . 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la s.a.s. Neutra ha proposto ricorso, con atto notificato il 28 febbraio, il 2 ed il 3 marzo 2006, sulla base di tre motivi. Il B. ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale, affidato a un motivo. La società Neutra ha depositato memorie illustrative in prossimità dell'udienza. Motivi della decisione 1. - Il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza. 2. - Del ricorso principale è pregiudiziale in ordine logico l'esame del secondo motivo, con cui si prospetta violazione degli articolo 1117 e 1127 cod. civ., nonché omessa o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. La ricorrente premette in fatto che con atto del 29 ottobre 1971 la L. ed il B. comprarono due appartamenti all'ultimo piano dello stabile di OMISSIS , ciascuno con tutti i diritti sulle porzioni di soffitta sovrastanti, e che le due porzioni di soffitta vennero trasformate in terrazze a tasca con accesso, per quanto riguarda la medesima L. , dai due vani rialzati di sua proprietà, posti allo stesso livello della terrazza stessa. Osserva quindi che le opere eseguite dalla L. , come quelle realizzate dal B. , sono consistite nella trasformazione di un bene proprio dette opere hanno comportato infatti lo sfruttamento del solaio -che da una parte serviva da copertura delle stanze del sottostante appartamento, e dall'altro da pavimento del vano soffitta - come piano di calpestio di una terrazza, la quale occupava lo spazio intercorrente tra il suddetto solaio e la falda del tetto. Pertanto, avrebbe errato la Corte territoriale a non riconoscere la proprietà esclusiva della terrazza alla realizzatrice della stessa, come proprietaria dell'ultimo piano dell'edificio, senza alcuna rilevanza della sussidiaria funzione di copertura che la superficie aveva acquisito con la scoperchiatura del sovrastante tetto. 2.1. - Il motivo è fondato, nei termini di seguito precisati. La Corte del merito ha individuato nella terrazza a tasca - realizzata dal singolo condomino a seguito l'eliminazione di una falda del tetto comune - la funzione, assolutamente prevalente, di copertura e protezione del sottostante fabbricato e ne ha riconosciuto la proprietà comune in ragione del fatto che essa è stata costruita al posto del precedente tetto sovrastante i soffitti di proprietà esclusiva . La conclusione alla quale è pervenuta la Corte territoriale non sfugge alle censure della ricorrente. Qui non è in discussione la legittimità o meno dell'eliminazione, da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale e della sovrastante soffitta, di una falda del tetto condominiale modifica alla quale né il condominio né i singoli condomini hanno reagito chiedendo il ripristino della situazione preesistente . Nella presente controversia è invece in discussione la titolarità della terrazza a tasca sottostante. Per risolvere detta questione, la Corte del merito ha dato rilievo alla circostanza che la terrazza a tasca , al pari della preesistente falda del tetto, svolge la funzione di protezione dell'edificio stesso. Così decidendo, la Corte territoriale ha tuttavia omesso di considerare l'esistenza o meno di un titolo contrario all'operatività della presunzione di comunione ex articolo 1117 cod. civ., e quindi di accertare se la terrazza stessa, con il suo piano di calpestio, derivi dalla trasformazione, da parte della L. dante causa dell'odierna ricorrente , di una porzione della soffitta di sua proprietà esclusiva, acquistata con il rogito di compravendita insieme all'appartamento sottostante. 3. - L'accoglimento del secondo motivo assorbe l'esame a del primo mezzo violazione degli articolo 112 e 342 cod. proc. civ. , con il quale si deduce che la Corte d'appello non avrebbe potuto, d'ufficio, attribuire ai condomini in genere e al B. in particolare un diritto di cui non era stato chiesto il riconoscimento e b del terzo motivo violazione o falsa applicazione degli articolo 1031 e ss. in subordine, violazione o falsa applicazione degli articolo 1027 e ss. cod. civ. omessa o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia , con il quale ci si duole che la sentenza d'appello, nel confermare la decisione del Tribunale, abbia affermato l'esistenza di una servitù di passo, senza indicare l'atto costitutivo della servitù. 4. - Con l'unico motivo del ricorso incidentale si denuncia nullità della sentenza e/o del procedimento, in relazione all'articolo 360, numero 4, cod. proc. civ., per violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. La Corte d'appello non avrebbe pronunciato sulla domanda del B. , con cui si chiedeva di accertare che la terrazza de qua doveva essere considerata come terrazza a livello, svolgendo solo una funzione sussidiaria di copertura dei piani sottostanti, e che essa doveva considerarsi di proprietà esclusiva o di uso esclusivo del B. . Il ricorrente in via incidentale deduce che la soffitta di pertinenza dell'immobile di proprietà del B. si estendeva anche sopra il vano scale condominiale e – in parte - anche sopra l'immobile acquistato dalla L. , cosicché solo il B. poté trasformare la propria soffitta in un ulteriore piccolo appartamento con annesse terrazze a livello, mentre la L. poté realizzare - nella porzione di sua proprietà - un ulteriore piccolo appartamento privo però di terrazze. 4.1. - Il motivo non coglie nel segno. Non sussiste il lamentato vizio di omessa pronuncia, perché la Corte d'appello ha esaminato il motivo di gravame con cui il B. chiedeva che venisse accertato e dichiarato il suo diritto di proprietà o di uso esclusivo della terrazza in oggetto, e l'ha rigettato, espressamente negando la possibilità di riconoscere la proprietà esclusiva della terrazza, derivante dalla trasformazione del tetto, anche in capo al B. . Il ricorrente in via incidentale avrebbe dovuto prospettare un vizio, non in procedendo per omessa pronuncia, ma in iudicando, per violazione o falsa applicazione di legge o per vizio di motivazione. 5. - Del ricorso principale è accolto, per quanto di ragione, il secondo mezzo, con assorbimento degli altri motivi, mentre il ricorso incidentale è rigettato. La sentenza impugnata è cassata in relazione alla censura accolta. La causa è rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il secondo motivo del ricorso principale, assorbiti il primo ed il terzo motivo, e rigetta il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze.