In tema di interpretazione del contratto, l’articolo 1363 c.c. impone di procedere al coordinamento delle varie clausole e di interpretarle complessivamente le une a mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso risultante dall’intero negozio, così da individuare gli interessi contrapposti delle parti che quelle clausole compongono in unità, rapportandoli allo scopo pratico che il contratto intende realizzare
Nel caso di specie, sentenza numero 16428/12 del 27 settembre, la S.C. ha statuito che l’obbligo assunto con un contratto preliminare di ultimazione dei lavori di un appartamento vada correlato con l’obbligo di consegnare e trasferire la proprietà dell’erigendo bene corredato di tutte le certificazione di abitabilità. Premessa. La Corte di Cassazione, con la decisione in esame, è stata chiamata a fare buon governo dell’articolo 2932 c.c. in tema di esecuzione specifica del contratto preliminare in relazione all’articolo 1363 sull’interpretazione dell’intero negozio alla luce delle clausole ivi contenute. Il quesito a cui gli ermellini sono stati chiamati a fornire risposta è il seguente la clausola contenuta all’interno di un contratto preliminare relativa al termine di costruzione di un’opera è logicamente correlata alla previsione di un trasferimento della proprietà del bene un appartamento in un tempo ragionevole alla fine dei lavori? Edificio in costruzione. Un privato stipulava con un consorzio edile un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’abitazione all’interno di un edificio in costruzione. Il promittente venditore, tuttavia, rimaneva inadempiente all’obbligazione di consegna della cosa futura venuta successivamente ad esistenza. Ribatteva il consorzio assumendo l’insorgenza di imprevisti di carattere straordinario impeditivi all’assoluzione dell’obbligo di consegna. Ne scaturiva così la lite giudiziale. In primo grado, il Tribunale riteneva non giustificato il ritardo del venditore nell’ultimazione del bene, condannando il consorzio a risarcire il promissario acquirente per il danno che questi aveva patito in ragione dell’inadempimento. Tuttavia, il giudice di prime cure, respingeva la domanda attorea di condanna alla consegna della cosa e della richiesta di trasferimento ex articolo 2932 c.c., ritenendo che il contratto preliminare non prevedesse alcun obbligo di consegna dell’appartamento « entro un tempo prefissato». Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il promissario acquirente. I giudici di seconde cure, in riforma del decisum , trasferivano all’appellante l’appartamento facente parte dello stabile, sottoponendolo alla condizione risolutiva del pagamento entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza del prezzo pattuito in favore del consorzio. Per il giudice d’appello, infatti, il consorzio non avrebbe dimostrato gli imprevisti eccezionali impeditivi della consegna, tali da esonerarlo da responsabilità. Il consorzio si rivolgeva al Supremo collegio per la cassazione di detta sentenza. La tesi del ricorrente. Sostiene il consorzio, con un primo motivo di impugnazione, di non essere inadempiente all’obbligo di consegna dell’immobile atteso che non era prevista alcuna clausola contrattuale sul tempo di consegna dell’appartamento. Assume, inoltre, parte ricorrente la violazione dell’articolo 1220 c.c. in relazione all’articolo 2932 c.c., nel senso che il promissario acquirente non abbia effettuato in maniera formale o seria e compiuta la propria prestazione nel caso di specie assunzione di un mutuo per il pagamento del prezzo dell’appartamento . Necessari coordinare le clausole. La Suprema Corte ritiene infondate entrambe le doglianze del consorzio. Gli ermellini statuiscono che l’obbligo di ultimazione dei lavori non può essere considerato in via autonoma, ma unitamente all’obbligo di trasferimento del bene oggetto del contratto preliminare con tutto quello che ne consegue sul piano del corredo dei relativi certificati di abitabilità . Sul punto, infatti, la Corte chiarisce che l’interpretazione dei contratti, ai sensi dell’articolo 1363 c.c., impone di procedere al coordinamento delle diverse clausole, attribuendo a ciascuna il suo senso sia logico che letterale così da individuare in concreto i contrapposti interessi delle parti contraenti . E’ per questa ragione che la clausola sulla ultimazione dei lavori assume uno scopo pratico solo se posta in correlazione con l’interesse del promissario acquirente a ricevere la consegna dell’appartamento recte al trasferimento della sua proprietà , in un tempo ragionevole al termine dei lavori di costruzione. Quanto all’offerta della propria prestazione da parte del promissario acquirente, il Supremo collegio la ritiene integrata sulla base della dichiarazione di costui di assumere un mutuo agevolato per il pagamento del corrispettivo pattuito. Tale dichiarazione, infatti, in quanto finalizzata al pagamento del saldo del prezzo convenuto integra gli elementi di un’offerta seria e completa. Ricercare l’intenzione delle parti. Nella applicazione delle regole contenute in un contratto spesso possono sorgere dubbi circa la loro interpretazione. Come noto, gli articolo dal 1362 al 1371 c.c. individuano le norme di interpretazione dei contratti. Si tratta dei criteri da seguire per stabilire il contenuto del contratto in caso di contrasti interpretativi e la violazione di essi è rilevabile anche dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione. L’oggetto dell’interpretazione è la comune intenzione delle parti, che va ricercata al di là di quanto risulti dal senso letterale delle parole. L’intenzione delle parti è quella riferibile all’oggetto sul quale esse hanno appuntato la loro attenzione nel momento in cui hanno deciso di contrattare. Secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione, dunque, le regole contrattuali devono essere interpretate con rigore logico e sistematico, tenuto conto dei canoni di buona fede e ciò alla ricerca dello scopo concreto che l’articolato si propone di raggiungere. Sono così da escludere interpretazioni cavillose e formalistiche, contrarie allo spirito dell’intesa.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 maggio – 27 settembre 2012, numero 16428 Presidente Schettino – Relatore Scalisi Svolgimento del processo G C. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Grosseto il Consorzio Grossetano Artigiani Edili e premesso di aver stipulato con il Consorzio un contratto preliminare avente ad oggetto un'unità abitativa posta in un erigendo edificio nel Comune di Arcidosso, chiedeva che, accertato l'inadempimento del convenuto, lo stesso fosse condannato alla consegna del bene promesso in vendita ed a stipulare l'atto definitivo e in subordine che la proprietà del bene fosse trasferita ex articolo 2932 cod. civ Si costituiva il convenuto deducendo che il contratto preliminare che aveva ad oggetto una cosa futura prevedeva deroghe per l'ultimazione dei lavori nell'ipotesi in cui si fossero verificati imprevisti, come, in effetti, è avvenuto. Affermava, inoltre, che il C. era rimasto inadempiente alle obbligazioni assunte ed in particolare all'accollo del mutuo di lire 60.000.000. Il Tribunale di Grosseto riteneva non giustificato il ritardo del venditore nell'ultimazione del bene, e condannavamo stesso Consorzio, a risarcire il C. per il danno che questi aveva subito per il ritardo nella consegna del bene promesso in vendita riteneva che il contratto preliminare non prevedeva alcun obbligo di consegnare l'immobile entro un termine prefissato, pertanto, respingeva la domanda di condanna del convenuto alla consegna dell'appartamento respingeva la richiesta di trasferimento ex articolo 2932 cod.civ., in quanto il C. si era limitato ad offrire le prestazioni cui era tenuto. Avverso questa sentenza proponeva appello il C. per diversi motivi. Si costituiva il Consorzio eccependo preliminarmente l'inesistenza della notificazione dell'atto di appello perché avvenuta presso l'avv. Claudio Cardoso, mentre l'appellante era difeso dall'Avv. Mauro Cardoso, e nel merito deduceva che l'appartamento era stato offerto al C. nell'aprile del 1993 ma questi lo aveva rifiutato, e che l'offerta di adempimento non era completa e seria ai fini dell'applicazione dell'articolo 2932 cod. civ La Corte di Appello di Firenze, con sentenza numero 1783 del 2005, accoglieva l'appello e, in riforma della sentenza di primo grado, trasferiva al C. l'appartamento facente parte del fabbricato eretto dall'appellato Consorzio con la condizione che entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza il C. provvedesse al pagamento del prezzo stabilito. Secondo la Corte fiorentina, il Consorzio convenuto non aveva dimostrato gli imprevisti di carattere straordinario il verificarsi dei quali avrebbe dovuto evitare la responsabilità in capo al promittente venditore e che lo stesso Consorzio non aveva dimostrato di voler procedere alla stipula del definitivo offrendo al contempo una soluzione concreta per la questione dei danni. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dal Consorzio Grossetano Artigiani Edili soc. Cooperativa con ricorso affidato a tre motivi. C.G. ha resistito con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale per un unico motivo. Motivi della decisione A. - Ricorso principale 1. – Con il primo motivo il Consorzio Grossetano denuncia la nullità della sentenza impugnata ex articolo 360 numero 4 cpc, per omessa pronuncia sull'appello proposto dal Consorzio Grossetano Artigiani Edili per violazione dell'articolo 112 cpc. relativamente alla condanna di CO.GR.A.E. al risarcimento del danno per ritardo nell'ultimazione dei lavori. Secondo il ricorrente, il sig. C. avrebbe promosso la presente causa civile al fine di ottenere l'adempimento della prestazione oggetto del contratto preliminare ma mai avrebbe avanzato domanda di risoluzione del contratto o di condanna del CO.GR.A.E. al risarcimento per ritardo nell'ultimazione dei lavori. Sennonché il Giudice di primo grado, nonostante avesse escluso che fosse ravvisabile un inadempimento da parte del CO.GR.A.E. nella consegna della costruzione e non avesse ritenuto sussistere alcuna esecuzione del contratto da parte di C. che potesse fondare legittimamente l'avanzata richiesta ex articolo 2932 cc, ciononostante aveva condannato il CO.GR.A.E. al risarcimento del danno per colpevole ritardo nell'ultimazione dei lavori. E, la Corte fiorentina, dal canto suo, pur in presenza dell'appello incidentale sul punto non si sarebbe minimamente pronunciata in merito. D'altra parte, la Corte fiorentina avrebbe errato, secondo il ricorrente, nell'aver ritenuto che oggetto della clausola che imponeva l'ultimazione della costruzione degli appartamenti entro il mese di novembre 1991, non avesse ad oggetto esclusivamente la mera ultimazione dei lavori, ma anche il trasferimento della proprietà del bene promesso in vendita, ovverossia, l'obbligo di consegna dell'alloggio corredato dai relativi certificati di abitabilità. Epperò, il CO.GR.A.E avrebbe potuto essere responsabile per il ritardo dell'ultimazione dei lavori ma non anche o necessariamente inadempiente all'obbligo di consegnare il bene, considerato che non era stato stabilito un tempo di consegna. Per altro, i Giudici del merito avrebbero condannato l'attuale ricorrente per il risarcimento del danno conseguente all'inadempimento dell'obbligo di ultimare i lavori di costruzione senza che il C. avesse mai avanzato una domanda di risarcimento, per l'inadempimento di tale obbligo. 1.1. - Il motivo è infondato e non merita di essere accolto perché la sentenza impugnata non presenta i vizi denunciati considerato che - come lo stesso ricorrente afferma nell'esposizione del fatto - il C. , instaurando il presente giudizio, aveva chiesto, tra l'altro, la condanna del CO.GR.A.E al risarcimento dei danni per mancato godimento del bene e la Corte fiorentina ha avuto modo a di esaminare l'appello incidentale che riportava una censura identica a quello, proposta con il motivo in esame e b di chiarire che l'obbligo di ultimazione dei lavori non poteva essere considerato autonomamente, ma unitamente all'obbligo del trasferimento del bene oggetto del contratto preliminare e, dunque, all'obbligo di consegna dell'alloggio corredato dai relativi certificati di abitabilità. 1.1.a - Va qui osservato che nell'interpretazione dei contratti, l'articolo 1363 cod. civ. impone di procedere al coordinamento delle varie clausole e di interpretarle complessivamente le une a mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso risultante dall'intero negozio. E di più, considerato che il contratto è sintesi ed equilibrio di interessi contrapposti, nell’interpretare le clausole contrattuali, vanno individuati gli interessi contrapposti delle parti che quelle clausole compongono in unità, rapportandoli allo scopo pratico che il contratto intende realizzare. 1.1.b . - Ora nel caso in esame la clausola contenuta nel contratto preliminare di cui si dice, relativa al termine dell'ultimazione della costruzione non esprimerebbe un equilibrio contrattuale e sarebbe priva di una, sia pur minima, connessione con lo scopo pratico del contratto, se non fosse posta in correlazione con un interesse del promittente acquirente. Come correttamente ha evidenziato la Corte fiorentina, la previsione di un termine per l'ultimazione dei lavori sarebbe priva di interesse per il promittente acquirente se non correlata, secondo logica e buona fede, alla previsione di un trasferimento della proprietà dell'appartamento in un tempo ragionevole dalla fine dei lavori. Pertanto, la richiesta di risarcimento danni avanzata dal C. per il mancato godimento dell'immobile ricomprendeva e/o era immediatamente ricollegabile al mancato rispetto del termine di ultimazione dei lavori, nel senso più specifico che quel mancato rispetto aveva determinato e non poteva che determinare il conseguente danno per il mancato godimento dell'immobile, il che, è come dire, che la mancata realizzazione della costruzione nel termine stabilito aveva determinato un danno risarcibile, indicato come danno per mancata consegna. 2.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza impugnata ex articolo 360 numero 4 cpc, per vizio di ultra o extra petizione ex articolo 112 cpc in relazione al concesso ottenimento della sentenza ex articolo 2932 cod. civ. in ogni caso mancata motivazione sul punto vizio ex articolo 360 numero 5 cpc . Secondo il ricorrente la Corte fiorentina ha concesso una sentenza ex articolo 2932 cod. civ. nonostante parte appellante non ne avesse fatto esplicita richiesta né nell'atto introduttivo del giudizio di secondo grado, né in sede di precisazione delle conclusioni, in palese violazione del principio parzialmente devolutivo in materia di impugnazione a mente del quale le domande e/o le eccezioni non riproposte in secondo grado si intendono rinunciate o abbandonate. 2.1.- Il motivo non ha ragion d'essere e non può essere accolto perché, come si legge nella sentenza impugnata a pag. 3 con il secondo motivo si doleva il riferimento è al C. per il mancato accoglimento della subordinata domanda di trasferimento del bene ex articolo 2932 cod. civ. ed affermava che la dichiarazione di disponibilità di accollarsi il mutuo agevolato costituiva un'offerta della prestazione . 2.1.a . - E di più, la stessa sentenza a pag. 2 nel riportare le conclusioni rassegnate dal C. espressamente afferma Voglia la Corte riformare l'impugnata sentenza in senso totalmente favorevole a parte appellante . Ed è questa una formula che non consente di ritenere abbandonata o rinunziata la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita, oggetto della controversia, considerato che - come afferma dottrina e giurisprudenza - in sede di precisazione delle conclusioni, nel giudizio di appello, non è necessaria la pedissequa riproposizione delle domande ed istanze formulate con la proposizione del gravame, essendo, invece, sufficiente, per evitare che talune di esse si intendono rinunciate, ribadirle anche in forma sintetica e concisa. 3. - Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto articolo 360, primo comma, numero 3 cpc in relazione agli articolo 1220 e 2932 cod. civ. Secondo il ricorrente. Giudici di secondo grado non avrebbero interpretato correttamente la norma di cui all'articolo 2932 cod. civ. la quale esige che la parte che propone una domanda di questo tipo debba fare l'offerta della propria prestazione nei modi di legge ovverosia nei modi di cui all'articolo 1208 cod. civ. offerta formale o in quelli di cui all'articolo 1220 cc. c.d. offerta non formale . In entrambi i casi la disciplina richiede che l'offerta sia seria e soprattutto completa. Epperò, nel caso in esame nonostante dagli atti di causa fosse emerso che il C. non aveva realmente fatto offerta della prestazione prevista in contratto dichiarandosi tutt'al più disposto all'assunzione del mutuo agevolato, la Corte fiorentina avrebbe egualmente emesso sentenza ex articolo 2932 cod., civ 3.1. - Il motivo non è fondato e non può essere accolto non solo perché si risolve in una richiesta di una valutazione delle risultanze probatorie più rispondente alle aspettative del ricorrente, e, comunque, diversa da quella effettuata dalla Corte fiorentina, non proponibile al Giudice di legittimità, ma soprattutto, perché la dichiarazione del C. di assumersi il mutuo agevolato, in quanto corrispondente al saldo del corrispettivo dovuto, integrava gli elementi di una offerta seria e completa. Né era necessario per rendere seria e completa, l'offerta del C. , far riferimento ad una eventuale assunzione di un mutuo ordinario previsto dal contratto preliminare in via subordinata. B. - Ricorso incidentale. 4. - Con l'unico motivo del ricorso incidentale C.G. lamenta che il Giudice di secondo grado non abbia considerato che C. , dovendo beneficiare del risarcimento danni non era debitore di alcun importo verso il Consorzio Grossetano, essendo, addirittura, in credito per Euro 3.129,09 e che in ogni caso egli avesse diritto immediatamente all'esecuzione della sentenza. 4.1. - Il motivo è inammissibile perché non indica, né lascia intendere in quale violazione di legge o di principio di diritto sarebbe incorsa la pronuncia di merito, né indica l'omissione o contraddizione logica insita nella decisione impugnata. In definitiva, va rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale, ed il ricorrente, in ragione del principio della soccombenza,va condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta entrambi i ricorsi e condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 4200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi e oltre spese generali e accessori come per legge.