Nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello originario, a causa di intervenute innovazioni o trasformazioni, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione del bene nello stato in cui viene offerto, con la conseguente persistenza della mora debendi del conduttore.
Tale principio è stato affermato nella sentenza numero 12977 del 24 maggio 2013, resa dalla Terza sezione Civile della Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi su un caso di locazione intercorsa tra una pubblica amministrazione ed un privato cittadino. Il caso. Il fatto risale agli anni ’90, quando era stata concessa, in base a tre successivi contratti, la conduzione di un complesso immobiliare ad un’amministrazione locale, al fine di adibirlo a sede di un istituto scolastico. Nell’aprile 1999, su ricorso della proprietà, il Pretore di Afragola aveva ingiunto alla p.a. il pagamento di £. 301.734.717 a titolo di canoni non corrisposti ma la conduttrice si era opposta sostenendo di essere receduta dal contratto nel luglio 1996, per l’inidoneità del complesso all’uso cui era destinato, in relazione alle sopravvenute norme in materia di sicurezza, alle quali i locatori non avevano adeguato il bene. Aveva, inoltre, aggiunto di aver inutilmente intimato ai locatori di ricevere la consegna, nell’agosto 1998. Mentre il Tribunale di Napoli accoglieva l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo, la Corte partenopea, con pronuncia numero 232/2007, ribaltava l’esito del giudizio e dichiarava cessata la locazione dal mese di luglio 1996, in ragione dell’intervenuto recesso della p.a., ex articolo 27 l. 392/1978. Correlativamente, escludendo che il locatore fosse tenuto a provvedere all’adeguamento del complesso alle nuove norme in tema di sicurezza, ne decretava la legittimità del rifiuto alla restituzione, essendo stato l’immobile gravemente danneggiato, con condanna del conduttore al pagamento dei canoni dal settembre 1998, a mente dell’articolo 1591 c.c. La sentenza è stata impugnata innanzi alla Suprema Corte, con ricorso affidato a due motivi di diritto entrambi, tuttavia, sono stati ritenuti infondati dalla terza sezione, che ha confermato la bontà delle statuizioni della Corte di merito. Il locatore può dire no alla consegna. In sede di legittimità è stata sollevata l’insufficiente e contraddittoria motivazione sul fatto decisivo costituito dalla mora del conduttore, ma gli Ermellini hanno ritenuto che i gravi danni arrecati dal conduttore all’immobile ed accertati in sede di ctu, costituiscono legittimo motivo di rifiuto ad accettare la restituzione. Vieppiù, ha aggiunto la Corte, essi non consentono al conduttore di evitare la mora qualora abbia posto in essere serie modalità restitutorie del bene locato. Anche in ordine alla lamentata violazione degli articolo 1590 e 1591 c.c., è stato affermato che se il conduttore arreca gravi danni o effettua innovazioni non consentite e tali da rendere necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore fino ad allora persisterà la mora del conduttore che sarà, dunque, tenuto anche al pagamento del canone, seppur abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta. Per tali ragioni il ricorso è stato respinto ma, data la complessità della questione, le spese sono state integralmente compensate.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo - 24 maggio 2013, numero 12977 Presidente Trifone – Relatore Amatucci Svolgimento del processo 1.- I locatori S. agirono in sede monitoria per il pagamento dei canoni locativi dovuti dal settembre del 1998 dalla conduttrice Amministrazione provinciale di Napoli per la locazione iniziata nel 1990 in base a tre contratti di un complesso immobiliare sito in ed adibito a sede di un istituto scolastico. Nell'aprile del 1999 il Pretore di Afragola emise decreto ingiuntivo di pagamento di L. 301.734.717, oltre accessori, al quale propose opposizione l'Amministrazione, sostenendo di essere receduta dal contratto nel luglio del 1996, ex articolo 27 della legge numero 392/1978, per l'inidoneità dell'immobile all'uso cui era destinato in relazione alle sopravvenute norme in materia di sicurezza, alle quali i locatori non avevano adeguato il bene locato. Aggiunse che nell'agosto del 1998 aveva intimato inutilmente ai locatori di ricevere la consegna. Con sentenza numero 194 del 2004 il Tribunale di Napoli accolse l'opposizione e revocò il decreto ingiuntivo, rigettata ogni diversa domanda. 2.- La decisione è stata riformata dalla Corte d'appello di Napoli che, con sentenza numero 232/2007, ha rigettato l'opposizione dell'Amministrazione e, in accoglimento della sua domanda riconvenzionale, ha dichiarato cessata la locazione alla data del 31.7.1996 in ragione dell'intervenuto recesso dell'Amministrazione conduttrice ai sensi dell'articolo 27 della legge citata. 3.- Avverso detta sentenza ricorre per cassazione l'Amministrazione provinciale di Napoli affidandosi a due motivi, cui resistono con controricorso i S. . Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione 1.- La sostanza della decisione della Corte d'appello è nel senso che legittimamente l'Amministrazione recedette dal contratto, ex articolo 27 della legge numero 392/1978 con effetto dal luglio del 1996, per la sopravvenuta inidoneità dell'immobile locato all'uso scolastico cui era adibito correlativamente escludendo che il locatore fosse tenuto a provvedere egli all'adeguamento reso necessario dalle nuove norme in materia di sicurezza , ma che altrettanto legittimamente il locatore ne rifiutò la restituzione nell'agosto del 1998, essendo stato l'immobile gravemente danneggiato dal conduttore. Ne ha tratto il corollario che, essendo rimasto l'immobile nella disponibilità del locatore, egli fosse tenuto al pagamento dei canoni dal settembre del 1998 a mente dell'articolo 1591 c.c 2.- Tanto è ritenuto erroneo dalla ricorrente Amministrazione che, col primo motivo, deduce violazione degli articolo 1590 e 1591 c.c., affermando che l'opinione della Corte d'appello indurrebbe allora a concludere che il conduttore sia tenuto al pagamento dei canoni a titolo di indennità di occupazione fino a quando il locatore non accetti, ad libitum, di accettare la restituzione dell'immobile. Nega, in particolare, che nel caso di legittimo rifiuto del conduttore a ricevere l'immobile offertogli in restituzione ex articolo 1590 c.c. per i danni apportativi dal conduttore sia applicabile l'articolo 1591 c.c., in quanto tale disposizione è correlata all'utilizzazione del bene da parte del conduttore oltre la scadenza del termine finale del rapporto locativo, mentre nella specie l'Amministrazione conduttrice non utilizzava il bene sin dal 1996. Al rifiuto del locatore di ricevere il bene per i danni arrecativi dal conduttore conseguirebbe invece l'obbligazione del locatore di risarcire i danni apportati all'immobile e di pagare l'indennità di occupazione per il periodo necessario all'esecuzione ed al completamento dei lavori da parte del conduttore . Nella specie - aggiunge - il conduttore aveva agito per il risarcimento di tutti i danni arrecati al complesso immobiliare lo si evince dall'illustrazione del secondo motivo, a pag. 12 del ricorso in separato giudizio, conclusosi con sentenza numero 5039/01 del Tribunale di Napoli passata in giudicato. 3.- Col secondo motivo è denunciata insufficiente e contraddittoria motivazione sul fatto decisivo costituito dalla mora del conduttore, ravvisata dalla Corte d'appello ad onta del fatto che l'Amministrazione avesse offerto informalmente la restituzione il 7.7.1998 e, ex articolo 1216 c.c., in data 30.8.1998. Il che, se non a costituire in mora il locatore, comunque valeva ad escludere la mora del conduttore. Sostiene anche che la Corte di merito aveva violato il principio del ne bis in idem in relazione al giudicato di cui s'è appena detto. 4.- L'infondatezza del secondo motivo direttamente discende dal rilievo che, con analitica motivazione, la Corte d'appello aveva ritenuto che il locatore avesse rifiutato la restituzione per il legittimo motivo costituito dai gravi danni arrecati all'immobile ed accertati in sede di c.t.u., per il risarcimento dei quali soltanto, e non anche per quelli conseguiti alla mancata restituzione, il locatore aveva agito nel giudizio definito con sentenza numero 5039/01 ed instaurato prima del 30.8.1998 pag. 12 della sentenza , come inequivocamente risulta dalle relative richieste, riportate a pagina 12 del ricorso. La stessa Cass. numero 2419 del 1999 richiamata dal ricorrente e molte altre sentenze successive, fra le quali Cass. nnumero 16685/2002, 18496/2007 e 1337/2011 chiarisce d'altronde che serie modalità restitutorie informali valgono ad evitare la mora del conduttore sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore legittimo motivo che, nel caso in esame, la Corte d'appello ha invece motivatamente ritenuto sussistente. 5.- Va dunque scrutinato il primo motivo, anch'esso infondato. Risalente giurisprudenza Cass. nnumero 3786/1968, 9581/1970 e 3210/1971 , poi costantemente seguita ex coeteris, da Cass. nnumero 6798/1993 e 6856/1998 e più recentemente Cass. numero 16685/2002 cui adde Cass. numero 5459/2006 , ha affermato il principio secondo il quale, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'articolo 1590 c.c. nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. La citata Cass. numero 958/1970 ha in particolare chiarito che, nell'ipotesi in cui il locatore ottenga contro il conduttore sentenza di condanna, oltre che al rilascio della cosa locata, anche al risarcimento del danno consistente nella spesa da erogare per l'esecuzione delle opere necessarie a ripristinare la conformità dello stato della cosa locata a quello esistente all'inizio della locazione - conformità alterata dal conduttore con trasformazioni od innovazioni o con la mancata esecuzione, contrattualmente assunta, delle riparazioni eccedenti la piccola manutenzione - il rifiuto del locatore di accettare l'offerta di restituzione della cosa locata è ingiustificato e quindi illegittimo dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza. La conclusione è allora nel senso che, se il conduttore abbia arrecato all'immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell'economia del contratto, sia necessario l'esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell'articolo 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex articolo 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta su tale ultimo punto cfr., ex multis, Cass. numero 1941/2003 . Va soggiunto che l'applicazione del suddetto principio non può ritenersi incondizionata ed automatica. Non potrà ad esempio comportare la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Potrà altresì tenersi conto della situazione economica del locatore, in ipotesi in grado di affrontare senza particolari difficoltà le spese di ripristino, e per tale via escludersi che il rifiuto di ricevere la restituzione sia legittimo, con conseguente esclusione della mora debendi del conduttore. 5.1.- Nella specie, avendo la Corte d'appello ritenuto che gli interni degli edifici fossero stati gravemente danneggiati sia per l’incuria della conduttrice che per atti vandalici pagina 13 della sentenza , in applicazione dei suddetti principi il rifiuto dei locatori di ricevere l'offerta informale, non essendosi pacificamente perfezionata quella formale, fu legittimo, con la conseguente persistenza della mora debendi ex articolo 1220 c.c., ultimo inciso del conduttore debitore della restituzione, pertanto tenuto al pagamento dei canoni fino al momento in cui gli fu erogato quanto dovutogli a titolo di risarcimento il che avvenne a seguito di sentenza del Tribunale di Napoli numero 5039/2001, emessa in altro giudizio secondo quanto è affermato dalla sentenza impugnata a pagina 8, primo capoverso . Fino a tale data, e dunque anche fino a quella anteriore alla quale fu richiesto il decreto ingiuntivo con ricorso del 31.3.1999, il canone fu pertanto dovuto. 5.2.- È il caso di chiarire che non v'è contrasto tra la decisione assunta e quanto deciso con sentenza numero 13222/2010 in causa che vedeva come parte, in fattispecie analoga concernente la locazione di un immobile adibito anch'esso ad uso scolastico, la stessa Amministrazione Provinciale di Napoli. In quell'occasione, invero, per un verso era stata esclusa la mora debendi dell'Amministrazione conduttrice in ordine all'obbligazione restitutoria e, per altro verso, s'era rilevato che per il risarcimento pendeva altro giudizio, senza escludere - come s'è fatto nel presente caso v. sopra, sub 4 che esso potesse concernere anche i danni da mancata restituzione cfr. la motivazione della citata sentenza, sub 6.4 . 6.- Il ricorso va conclusivamente respinto. La complessità della questione e le caratteristiche della vicenda giustificano la compensazione delle spese. P.Q.M. rigetta il ricorso e compensa le spese.