Il locatore di un immobile, su cui il conduttore ha il diritto di prelazione, non è tenuto a comunicare l'intenzione di vendere se tra la prima denuntiatio e la vendita al terzo non sono cambiate le condizioni di vendita.
In tema di locazioni urbane di immobili commerciali, il locatore che intenda alienare al terzo il bene è tenuto ad effettuare una nuova denuntiatio al conduttore, quando tra la prima comunicazione e la vendita al terzo sia intercorso un intervallo di tempo incidente sulla parità delle condizioni di vendita. È il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza numero 15708 del 18 luglio.La fattispecie. La conduttrice di un negozio conveniva in giudizio la società proprietaria, chiedendo che venisse dichiarato inefficace l'atto di vendita al terzo per violazione del suo diritto di prelazione. Lamentava che la locatrice, dopo avere inviato una prima comunicazione dell'intenzione di vendere, ometteva di rinnovare la denuntiatio quando, tre anni dopo, concludeva il contratto di vendita con una società terza. La convenuta resisteva sostenendo che tra le modalità di pagamento di cui alla prima comunicazione e quelle effettivamente realizzate nel contratto di vendita, vi è stata perfetta coincidenza, così da rendere inutile una nuova denuntiatio. Il Tribunale e la Corte d'Appello rigettavano la domanda dell'attrice, la quale proponeva ricorso per cassazione.Immobili urbani adibiti ad uso non abitativo il conduttore ha diritto di prelazione. Presupposto della domanda è il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore di un immobile urbano adibito ad uso non abitativo dall'articolo 38, l. numero 392/1978 il locatore che intenda alienare l'immobile è tenuto a comunicare al conduttore la propria intenzione, con un atto la denuntiatio contenente le condizioni di vendita, tra cui il prezzo. Il diritto del conduttore è, ovviamente, limitato nel tempo, cosicché allo scadere del termine di sessanta giorni, il locatore è libero di vendere a soggetti terzi. Tra la comunicazione al conduttore e la vendita al terzo passano alcuni anni c'è l'obbligo di rinnovare la denuntiatio? L'ipotesi riscontrabile nel caso di specie non è, tuttavia, quella di alienazione al terzo in assenza della preventiva, obbligatoria denuntiatio, ma quella, diversa, di vendita avvenuta in un periodo successivo rispetto alla comunicazione. La Corte territoriale ha ritenuto che la società proprietaria non fosse tenuta ad inoltrare una nuova comunicazione, poiché dal rogito risultava documentato un pagamento in contanti dello stesso importo richiesto, tre anni prima, alla conduttrice c'è stata, in sostanza, una parità fra le condizioni di vendita effettiva e quelle comunicate in precedenza. La nuova denuntiatio è dovuta solo quando è trascorso un intervallo di tempo tale da incidere sul valore del prezzo di vendita. La S.C. ritiene condivisibile questa conclusione, ed anzi afferma un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, in base al quale il locatore che intenda alienare a terzi l'immobile è tenuto, al fine di consentire al conduttore l'esercizio del suo diritto di prelazione, ad effettuare una nuova denuntiatio quando tra la prima comunicazione delle condizioni di vendita e la vendita al terzo sia intercorso un intervallo di tempo incidente sulla parità di condizioni di vendita, in ragione delle variazioni dei valori monetari . Non basta, insomma, il semplice decorso del tempo deve essere trascorso un periodo di durata tale da incidere sul valore reale del prezzo. Il conduttore deve provare la disparità delle condizioni di vendita. Ed è onere del conduttore dimostrare che nel tempo intercorso tra la prima comunicazione e l'effettiva vendita al terzo, le condizioni di tale vendita siano mutate. Nel caso in esame, la conduttrice non ha fornito la prova che nei tre anni intercorsi tra la prima comunicazione la vendita i valori monetari siano aumentati in maniera tale da incidere sul prezzo di vendita, formalmente identico dei due atti. Con la conseguenza che il comportamento tenuto dalla locatrice appare conforme alla legge e l'alienazione al terzo legittima il ricorso, quindi, viene rigettato.