Per assumere la qualità di locatore non è necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di altro diritto reale sul bene locato, ben potendo il diritto sul bene da parte del locatore derivare da un accordo traslativo di godimento come, ad esempio, il trasferimento del possesso con la sottoscrizione del preliminare di vendita.
La continenza di cause, con spostamento della competenza, si verifica solo quando le cause pendono dinanzi a giudici diversi intesi come appartenenti a 2 uffici giudiziari differenti. La contemporanea pendenza, davanti al medesimo ufficio giudiziario, di più procedimenti relativi a cause connesse non è riconducibile all’ambito di disciplina dell’articolo 39 c.p.c., ma alle disposizioni di cui all’articolo 274 c.p.c È quanto emerge dalla sentenza della Cassazione numero 2752/15, depositata il 12 febbraio. La fattispecie. Gli affari vanno fatti quando capita l’occasione e, nel caso in esame, il promissario acquirente, entrato nel possesso dell’immobile alla sottoscrizione del contratto preliminare, non si era lasciato sfuggire l’occasione di poter concedere in locazione l’unità abitativa prima della stipula dell’atto notarile che, poi, non è mai stato fatto a causa della risoluzione del contratto preliminare. Il proprietario, pertanto, ha dovuto radicare un giudizio teso a ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione, la restituzione dell’immobile e la rifusione del risarcimento del danno per mancato godimento del bene. All’uopo il Giudice di merito ha argomentato che il contratto di locazione è pienamente valido fra le parti stipulanti ma non opponibile al terzo proprietario non coincidendo con la figura del locatore. La differente posizione della Corte. A dire della Corte il rapporto che sorge dal contratto di locazione ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità del bene, in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione. Ne consegue che il contratto stipulato tra il promissario acquirente e il conduttore è opponibile al proprietario qualora, al momento della stipula, detto abbia il possesso del bene a nulla rilevando la sopravvenuta estinzione del diritto del locatore anche con effetto retroattivo nel rispetto dell’articolo 1606 c.c La continenza con spostamento della competenza. Il Supremo Collegio ha altresì avuto modo di rilevare che la continenza di cause, con spostamento sulla competenza, si verifica solo quanto le cause pendono dinanzi a uffici giudiziari differenti e non a 2 giudici appartenenti al medesimo ufficio. La contemporanea pendenza, avanti al medesimo ufficio, di più procedimenti relativi a cause connesse non è riconducibile all’ambito di disciplina dell’articolo 39 c.p.c., ma dà luogo all’applicazione dell’articolo 274 c.p.c., essendo semplice facoltà del Giudice decidere simultaneamente le cause, non sindacabile in sede di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 novembre 2014 – 12 febbraio 2015, numero 2752 Presidente Segreto – Relatore Carleo Svolgimento del processo Con citazione notificata in data 11.1.1999 la ED.I.T. Mediterranea di Vincenzo Sinatra C. snc conveniva in giudizio L.V.R. , esponendo di avere il 18.8.1997 acquistato dalla Euroimpianti srl un appartamento in Catania, piazza G. Verga 38, che era stato promesso in vendita con atto del 22.8.1994 dalla Euroimpianti a tale M.G. e da quest'ultimo concesso in locazione alla predetta L.V. . Aggiungeva che quest'ultima si era rifiutata di rilasciare l'immobile per cui si vedeva costretta ad adire il Tribunale di Catania per sentir dichiarare la nullità del contratto di locazione e per vedersi rilasciare l'immobile. In esito al giudizio, in cui si costituiva la L.V. , resistendo alla domande attrici e veniva chiamata la Euroimpianti srl, il Tribunale adito dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio, avendo la convenuta rilasciato l'immobile il 30.10.2000, dava atto del passaggio in giudicato della pronuncia di risoluzione del preliminare stipulato tra la Euroimpianti ed il M. , condannava la L.V. al risarcimento danni in favore dell'attrice per il mancato godimento dell'immobile dal gennaio 1998 al rilascio nella misura di Euro 5.146,00 oltre interessi legali e svalutazione, rigettava la riconvenzionale formulata dalla convenuta e provvedeva al governo delle spese. Avverso tale decisione la L.V. proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la Ed.i.t., la Corte di Appello di Catania con sentenza depositata in data 7 aprile 2011 respingeva l'impugnazione con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese. Avverso la detta sentenza la soccombente L.V. ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, illustrato da memoria. Resiste l'Ed.i.t. con controricorso. Motivi della decisione Con la prima doglianza, deducendo la violazione dell'articolo 39 co. 2 cpc, la ricorrente lamenta che, nel giudizio di primo grado, la difesa della convenuta aveva precisato che il giudizio tra il M. e la Euroimpianti era pendente e che la domanda formulata in seno al detto giudizio costituiva un presupposto - una volta intervenuta l'eventuale relativa decisione di accoglimento della chiesta risoluzione - per la proposizione da parte della E.D.I.T. Mediterranea dell’azione di rilascio dell'appartamento . Tale rilievo - così continua la ricorrente - costituiva un'eccezione sulla proponibilità della domanda in relazione alla situazione di continenza tra il giudizio di risoluzione tra il M. e la Euroimpianti e quello successivo tra essa L.V. e l'Editi Mediterranea , entrambi pendenti davanti al Tribunale di Catania. Da ciò, la denunciata violazione dell'articolo 39 co. 2 cpc. La doglianza è infondata e deve essere rigettata. All'uopo, torna utile evidenziare che entrambe le cause, così come è riconosciuto dalla stessa ricorrente, pendevano presso giudici del medesimo Tribunale. Ora, la continenza di cause, con spostamento sulla competenza, si verifica solo quando le cause pendono dinanzi a giudici diversi, intesi come giudici appartenenti ad uffici giudiziari differenti, non essendo configurabile un rapporto di continenza tra due cause pendenti davanti allo stesso ufficio giudiziario. Infatti, la contemporanea pendenza, davanti al medesimo giudice, da intendersi come ufficio giudiziario, di più procedimenti relativi a cause connesse non é riconducibile all'ambito di disciplina dell'articolo 39 cod. proc. civ. che postula la pendenza delle cause davanti a giudici diversi, ma da luogo all'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 274 cod. proc. civ Ciò, in considerazione della mera opportunità di decidere simultaneamente le cause connesse, il che costituisce esercizio di una semplice facoltà del giudice di merito, come tale, non sindacabile in sede di legittimità, il cui mancato esercizio, essendo per l'appunto discrezionale, non comporta alcun vizio della sentenza. Passando all'esame della seconda doglianza, svolta per violazione degli artt.1599, 1602 e 1606 cc, va rilevato che, ad avviso della ricorrente, la Corte avrebbe errato quando ha affermato che il contratto di locazione tra il M. e la L.V. , pur essendo legittimo in quanto il possessore aveva titolo a stipularlo, non poteva considerarsi opponibile al terzo acquirente e quest'ultimo non era tenuto a rispettarlo, non coincidendo la figura del locatore con quella dell'alienante. In tal modo, la Corte avrebbe interpretato erroneamente l'articolo 1599 cc - il quale è invece una norma di carattere generale - limitandone l'applicabilità alla sola ipotesi di locazione conclusa direttamente dall'alienante. La doglianza coglie nel segno e merita di essere accolta. A riguardo, occorre considerare che il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione ex multis , Cass. numero 9493/07 . Ora, se per assumere la qualità di locatore, non è necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di altro diritto reale sul bene locato, ben potendo il diritto sul bene da parte del locatore derivare da un accordo traslativo del godimento, come è avvenuto nella specie, essendo stato il possesso trasferito con il preliminare, il quale era ancora valido ed efficace allorché fu stipulata la locazione sul punto, v. Cass. numero 7189/2003 , deve aggiungersi che non rileva peraltro la sopravvenuta estinzione del diritto del locatore, pur con effetto retroattivo, per fatti quali il sopravvenuto accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare da cui era derivato al locatore il suo possesso, così come è accaduto nel caso di specie. E ciò, in linea con la chiara lettera del dato normativo dell'articolo 1606 cc secondo cui nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo le locazioni concluse dal locatore, aventi data certa, sono mantenute la cui disciplina mira soltanto a fissare un limite di durata della loro ulteriore efficacia. Ed invero, come ha già statuito questa Corte, Poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'articolo 1606 cod. civ. Cass. numero 399/1982, Conf. numero 7189/2003, numero 3070/81, mass numero 413637 sulla prima parte Conf. 3070/79, mass numero 403143 . Ne consegue che in applicazione di questo principio la censura formulata merita di essere attesa, ritenendosi in essa assorbito ogni altro motivo di impugnazione. Il ricorso per cassazione, siccome fondato in relazione al secondo motivo, deve essere accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata in relazione al motivo accolto. Con l'ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia da condursi nell'osservanza del principio statuito in relazione al motivo accolto, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, rigettato il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.