Le delibere assembleari del condominio vanno interpretate utilizzando gli strumenti indicati dal codice civile, articolo 1362 e ss., per l’interpretazione dei contratti.
Questo il principio espresso da Cassazione Civile 11427/2016 nel riformare una decisione del Tribunale di Lucera. Il caso. Alcuni condomini si rivolgevano al Giudice di pace contestando il comportamento del Condominio che, in seguito ad una delibera che aveva dato incarico ad un tecnico di redigere un progetto di recinzione dell’area condominiale, aveva arbitrariamente e senza che la delibera contestata prevedesse nulla in tal senso ripartito l’area comune tra i vari condomini con muretti basi divisori. Gli attori, sostenevano che tale delimitazione fosse illegittima e non rispettosa della volontà dei condomini espressa in assemblea e chiedevano, di conseguenza, il ripristino della situazione precedente. Il Giudice di pace prima ed il Tribunale poi rigettavano le richieste degli attori il Tribunale di Lucera, in particolare, riteneva che dalle dichiarazioni rese dall ’ex amministratore di condominio in giudizio, si dovesse ritenere che i lavori fossero stati eseguiti in perfetta ottemperanza di quanto disposto dalla delibera assembleare. Le regole di ermeneutica negoziale si applicano anche nell’interpretazione delle delibere assembleari. La Cassazione, viceversa, in applicazione del principio di diritto poc’anzi enunciato, cassava la decisione del Tribunale il quale, a dire dei giudici della legittimità, nel decidere «aveva seguito una linea interpretativa illogica, confusa e del tutto incoerente rispetto alle regole di ermeneutica negoziale». Secondo la Cassazione, in particolare, nell’interpretare una delibera assembleare condominiale si deve, esattamente come occorre fare per i contratti, come prima cosa ex articolo 1362 c.c. operare una preventiva disamina letterale del testo, per poi , qualora necessario a causa della scarsa chiarezza del testo, cercare di comprendere quale fosse la reale intenzione che le parti volevano esprimere con la decisione assembleare in oggetto. La Suprema Corte, per tanto, una volta accertato il vizio della decisione del Tribunale, consistente nell’aver effettuato «un interpretazione extratestuale delle delibere mediante la testimonianza dell’allora amministratore di condominio senza aver prima dimostrato l’insufficienza del criterio letterale», concludeva la propria sentenza rinviando la causa al Tribunale di Foggia, il quale dovrà decidere attenendosi al seguente principio di diritto «le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli articoli 1362 e seguenti codice civile, privilegiando innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicasti dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico».
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 marzo - 1 giugno 2016, numero 11427 Presidente Migliucci – Relatore Manna Svolgimento del processo Dalla narrativa del ricorso, che a sua volta si limita a replicare quella della sentenza impugnata, si ricava che G.G. e R.M. proponevano appello avverso la sentenza numero 104/05 emessa dal giudice di pace di Apricena, esponendo che con atto di citazione del 25.2.2003 essi avevano convenuto davanti al predetto giudice il condominio , per sentir dichiarare la minore comodità d’uso e funzionalità dell’area condominiale di manovra antistante i garage condominiali rispetto al preesistente stato dei luoghi, e l’illegittima recinzione realizzata dal condominio stesso, di cui chiedevano la condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni che nel corso dell’assemblea dell’8.6.2000 il condominio aveva incaricato un tecnico affinché redigesse un progetto di recinzione dell’area condominiale, progetto la cui realizzazione era stata, poi, affidata alla ditta D. che il condominio, senza alcuna delibera in tal senso aveva ripartito l’area tra i vari condomini con muretti bassi divisori che essi avevano avuto in assegnazione una fascia di accesso ai propri box auto inferiore a quella degli altri che, pertanto, la condotta del condominio aveva violato gli arti. 1120 e 1119 c.c. e il regolamento condominiale che il giudice di primo grado ave, omesso di pronunciarsi sulla domanda, lì dove aveva erroneamente sostenuto che gli attori avrebbero dovuto far valere le loro doglianze mediante l’impugnazione della delibera assembleare, mentre quest’ultima nulla aveva stabilito circa l’effettiva realizzazione dei lavori e che all’appello il condominio aveva resistito, affermando che ogni lavoro effettuato era stato deliberato dall’assemblea, presente gli attori. Il Tribunale di Lucera, sez. distaccata di Apricena, con sentenza numero 77/09 emessa il 13.3.2009, rigettava l’appello. Osservava il Tribunale che l’istruzione probatoria svolta in primo grado aveva dimostrato, sulla base della deposizione dell’allora amministratore del condominio, che per recinzione si intendeva anche la ripartizione delle aree condominiali antistanti i garage, e che la condizione per procedere alla recinzione era proprio quella di delimitare tali aree. Riteneva, quindi, che il contenuto delle delibere assembleari contestate doveva interpretarsi conformemente ai lavori concretamente realizzati, così come autorizzati dal condominio con votazione unanime, sicché la volontà degli attori si era cristallizzata nel voto favorevole espresso alla realizzazione dei lavori contestati e che dunque, essendo la delibera valida ed efficace, agli stessi è ra preclusa, con qualsiasi forma e veste giuridica, ogni possibilità di censura rispetto al suo contenuto e alla sua concreta esecuzione . Per la cassazione di tale sentenza R.L. , quale avente causa, per donazione, da G.G. , e C.M. , quale avente causa, per vendita, da R.M. , hanno proposto ricorso, affidato a dieci motivi. Con ordinanza interlocutoria del 29.7.2015 questa Corte ha disposto l’intergrazione del contraddittorio, ai sensi dell’articolo 331 c.p.c., nei confronti delle parti originarie, G.G. e R.M. . Ottemperata l’ordinanza, la causa è stata rimessa all’odierna pubblica udienza. Né il condominio né G.G. e R.M. hanno svolto attività difensiva. Motivi della decisione 1. - Il primi due motivi assistiti da quesiti diritto ai sensi dell’articolo 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis , che le ricorrenti svolgono congiuntamente, denunciano la violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. per l’omessa pronuncia sulle altre domande proposte dagli attori, aventi ad oggetto l’accertamento della minore comodità d’uso dell’area condominiale e l’illegittima ripartizione delle spese relative ai lavori di recinzione contestati. 2. - Il terzo motivo munito di momento di sintesi lamenta l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione sul fatto, controverso e decisivo, del contenuto del progetto dei lavori di ripartizione dell’area comune e della sua approvazione, che si sostiene non essere mai avvenuta. 3. - Il quarto, il quinto ed il sesto motivo, che espongono la violazione o falsa applicazione degli articolo 1102, 1118, 1119, 1120, 1135 e 1418 c.c., mettono capo a quesiti strettamente connessi e cosi sintetizzabili se la ripartizione dell’area comune condominiale in zone autonome con muretti divisori che ne alterino l’entità sostanziale, trasformandola da bene comune a bene di proprietà esclusiva, costituisca divisione o innovazione vietata o violazione del regolamento normativo, violando i diritti del singolo condomino al godimento della cosa comune e l’articolo 1135 c.c., in modo da rendere nulla la relativa deliberazione dell’assemblea. 4. - Il settimo motivo, con cui è dedotta la violazione o falsa applicazione degli articolo 1421, 1135 e 1418 c.c., interpella questa Corte su ciò, se il vizio della delibera condominiale sia così pregnante da determinare la nullità della medesima delibera, ancorché adottata all’unanimità, ed escluda la regola che ne limita l’impugnazione ai condomini assenti o dissenzienti. 5. - L’ottavo motivo deduce la violazione degli articolo 2967 rectius, 2697 e 2729 c.c. e 116 c.p.c., che il susseguente quesito suppone violati laddove l’interpretazione della delibera condominiale affermi presuntivamente fatti non riportati o riferiti nel verbale dell’assemblea, onerando indebitamente della prova negativa colui che ne sostiene l’inesistenza. 6. - Il nono motivo lamenta la violazione o falsa applicazione degli articolo 1105, 1136 e 1418 c.c. e termina con il seguente quesito se l’aver impedito al condomino, omettendo d’inserire nell’ordine del giorno la determinazione riguardo alla realizzazione di opere specifiche o al relativo progetto, di esercitare i poteri che a lui competono, comporta la violazione delle norme su indicate e la conseguente nullità della delibera, assimilabile ad un’omessa convocazione dell’assemblea. 7. - Il decimo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione degli articolo 115 e 116 c.p.c. e 1136 e 2697 c.c., e conclusivamente pone il quesito se violi le norme sulla prova in tema di formazione della volontà assembleare determinare il contenuto della delibera con riferimento non al dato testuale ma alle dichiarazioni testimoniali di soggetti che non abbiano partecipare alla relativa formazione. 8. - Il terzo e l’ottavo motivo, da esaminare congiuntamente per la loro sostanziale complementarietà e per il comune evocare un problema di corretto accertamento del contenuto della volontà condominiale, sono fondati nei termini che seguono. In materia d’interpretazione delle delibere dell’assemblea condominiale la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che ove esprimano una volontà negoziale, queste devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli articolo 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico Cass. numero 4501/06 in senso conforme, Cass. numero 2101/97 . Nella specie la sentenza impugnata ha seguito una linea interpretativa illogica, confusa e del tutto incoerente rispetto alle regole di ermeneutica negoziale. Il Tribunale, infatti, dapprima ha premesso un’inutile precisazione sulla natura del verbale di assemblea e sull’onere dell’attore di provare la non rispondenza a verità di quanto ivi affermato, come se oggetto del contendere fosse la falsità di un verbale e non la previa approvazione delle opere cosi come poi realizzate quindi, ha rilevato che l’ordine del giorno della riunione dell’8.6.2000 contemplava lavori di recinzione, progettazione, pavimentazione, inferriata , e che il verbale dava atto della necessità d’incaricare l’arch. P. affinché redigesse un progetto di recinzione ancora, ha rilevato che nel verbale dell’assemblea del l’11.8.2000 i lavori erano stati assegnati all’impresa D. poi ha richiamato a confutazione della tesi degli appellanti, che contestavano fosse mai stata deliberata la realizzazione di bassi muretti divisori a delimitazione delle singole aree d’accesso ai box, la deposizione dell’allora amministratore del condominio, il quale aveva riferito che per recinzione si intendeva anche la ripartizione dell’area condominiale antistante i garage quindi, a conferma di ciò ha menzionato i le riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi, ove la recinzione era stata attuata proprio mediante la fascia continua rappresentata dai muri divisori, ii il progetto e gli atti amministrativi di assenso e iii la deposizione dell’appaltatore, il quale aveva riferito che durante i lavori vi erano condomini di passaggio che nulla avevano obiettato sulle modalità esecutive e infine, ha concluso che perciò il contenuto delle deliberazioni dell’assemblea condominiale doveva essere interpretato conformemente ai lavori concretamente realizzati . Tale ondivago modus procedendi 1 viola il canone ermeneutico dell’articolo 1362, 1 comma c.c., perché non opera alcuna previa interpretazione letterale delle delibere che richiama e per di più lì dove ne cita parzialmente il contenuto lascia intendere che l’assemblea stabili di incaricare un progettista, non anche che approvò il progetto una volta redatto 2 effettua un’interpretazione extratestuale delle delibere mediante la testimonianza dell’allora amministratore del condominio, senza aver prima dimostrato l’insufficienza del criterio letterale 3 non spiega come mai recingere l’area comune equivalesse nell’intento dei condomini a suddividerla in porzioni fisicamente delimitate, che essendo cosa oggettivamente diversa avrebbe richiesto una spiegazione più perspicua non solo, ma 4 dimostra tale volontà dei condomini in base a quanto effettivamente realizzato, come se l’esistenza - di per sé incontroversa - delle opere in questione fosse essa stessa prova della loro conformità a delibere condominiali adottate ancor prima della redazione del progetto. La sentenza impugnata, pertanto, incorre sia nella predetta violazione di legge sia nel vizio di contraddittorietà motivazionale, confondendo il fatto controverso la previa approvazione con il fatto pacifico le opere eseguite . 9. - L’accoglimento dei suddetti motivi, essendo di per sé sufficiente a cassare la sentenza impugnata e ad impone un rinnovato esame del merito, assorbe ogni altra censura. 10. - In conclusione la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio al Tribunale di Foggia, che nel procedere ad un rinnovato esame del merito si atterrà al seguente principio di diritto le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli articolo 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico . 10.1. - Al giudice di rinvio è rimesso anche il regolamento delle spese di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il terzo e l’ottavo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata con rinvio al Tribunale di Foggia, che provvederà anche sulle spese di cassazione.