Perché risulti applicabile la fattispecie degli interessi compensativi è necessario che il beneficio in favore dell'acquirente risulti essere effettivo e non ipotetico.
In ipotesi di contratto preliminare di vendita immobiliare il promittente venditore non ha diritto agli interessi compensativi nel caso in cui l'immediata consegna della cosa promessa in vendita al promissorio acquirente sia avvenuta prima della stipula del contratto definitivo, in esecuzione di una specifica clausola del negozio. In tale fattispecie si ritiene che il vantaggio dell'acquirente sia stato previsto e opportunamente valorizzato nella determinazione del prezzo, quindi, gli interessi compensativi risultano esclusi per volontà delle parti. È quanto emerge dalla sentenza numero 20860/2014 della Corte di Cassazione, depositata il 2 ottobre scorso. Il caso. Una società a responsabilità limitata ed una persona fisica si confrontavano in un giudizio finalizzato ad ottenere il trasferimento in favore della seconda di un immobile a fronte del pagamento del prezzo. La corte d'appello, giudice di secondo grado, disponeva il trasferimento del cespite in favore dell'acquirente a fronte del pagamento del prezzo aumentato degli interessi da computarsi a far data dall'intimazione inviata in via stragiudiziale, prima dell'inizio del processo, dal promissario acquirente al promissario venditore. L'acquirente impugnava tale decisione affermando che il calcolo degli interessi doveva decorrere dall'introduzione della domanda e non dall'intimazione stragiudiziale. Interessi compensativi. Salvo diverso accordo, qualora la cosa venduta e consegnata al compratore produca frutti o altri proventi, decorrono gli interessi sul prezzo anche se questo non è ancora esigibile articolo 1499 c.c. . Detto principio normativo - difforme dal principio generale in ragione del quale gli interessi maturano a decorrere dal momento in cui il credito è certo, liquido ed esigibile articolo 1282 c.c. - presuppone che la merce sia stata già consegnata ed abbia prodotto concreti effetti positivi per il compratore, dunque, tende ad indennizzare l'ingiusto sacrificio del venditore. Interessi compensativi e contratto preliminare. Gli interessi compensativi non si applicano al contratto preliminare di compravendita immobiliare. Nel contratto preliminare di vendita immobiliare il promittente venditore non ha diritto agli interessi compensativi nel caso in cui l'immediata consegna della cosa promessa in vendita al promissorio acquirente sia avvenuta prima della stipula del contratto definitivo, in esecuzione di una specifica clausola del negozio. In tale ipotesi, infatti, è ragionevole ritenere che il vantaggio dell'acquirente sia stato previsto e considerato nella determinazione del prezzo, da ciò discenderebbe l'esclusione degli stessi per volontà delle parti Cass. numero 10921/2005 . Tuttavia, ove, alla data prevista, non venga stipulato il definitivo, scatteranno gli interessi compensativi anche se il promittente acquirente non abbia effettuato il pagamento per presunto inadempimento del venditore o per cause a lui non imputabili. Detto ultimo principio, a parere dalla S.C., deve essere applicato al caso di specie, quindi, il calcolo degli interessi dovrà essere nuovamente effettuato con decorrenza non dalla prima intimazione ma dalla data in cui doveva essere stipulato il definitivo e tanto non è accaduto.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 17 giugno – 2 ottobre 2014, numero 20860 Presidente Bianchini – Relatore Manna Svolgimento del processo e motivi della decisione I. - Il Consigliere relatore, nominato ai sensi dell'articolo 377 c.p.c., ha depositato in cancelleria la seguente relazione in base agli arti. 380-bis e 375 c.p.c. 1. - Con sentenza numero 41 del 10.1.2013 la Corte d'appello di Milano, in parziale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Como, disponeva il trasferimento dalla società Il Centro s.r.l., promittente venditrice, ad A.B., promissario acquirente, della proprietà di un appartamento con annesso giardino, sito in Mariano Comense, riducendo il prezzo di vendita per vizi della res a £ 52.520,85, oltre interessi convenzionali su detto capitale dalla data della sentenza stessa al saldo. Condannava, inoltre, la predetta società alle spese del grado. Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, che gli interessi convenzionali sul prezzo dovuto non potevano essere riconosciuti dalla data della diffida ad adempiere comunicata dalla società Il Centro con lettera 20.3.2006, poiché l'invito a concludere il contratto definitivo era stato legittimamente rifiutato dal ' promissario acquirente a cagione dell'esistenza dei vizi dell'immobile promesso in vendita. 2. - Per la cassazione di tale sentenza II Centro s.r.l. propone ricorso, affidato a due motivi. 2.1. - Resiste con controricorso A.B 3. - Col primo motivo parte ricorrente deduce la violazione degli articolo 112 e 1499 c.c., assumendo che ai sensi di quest'ultima norma gli interessi sul prezzo di vendita dovevano decorrere dalla data della notifica della citazione introduttiva della domanda giudiziale ex articolo 2932 c.c. proposta da A.B., essendo tale domanda parificabile, quoad effectum, alla stipulazione del contratto definitivo. 3.1. - Il motivo è fondato, nei termini che seguono. Nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore, mentre non ha diritto agli interessi compensativi ex articolo 1499 c.c. per il periodo intercorrente tra la data della consegna del bene e quello della stipulazione del contratto definitivo prevista per la corresponsione del saldo del prezzo quando la consegna immediata del bene sia avvenuta per una specifica clausola del contratto preliminare, ha invece diritto agli interessi per il periodo successivo alla data prevista per detta stipulazione, ancorché il promittente acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo per causa a lui non imputabile o avvalendosi dell'eccezione d'inadempimento Cass. numero 3184191 . Nella specie, ritenuto dalla Corte territoriale - sulla base di un accertamento di fatto non investito da censura - che in base al contratto preliminare di vendita l'immobile doveva essere consegnato al promissario acquirente entro il giugno 2003, gli interessi sul saldo prezzo dovevano decorrere dalla diversa e si desume dalla narrazione dei fatti successiva data entro cui le parti avrebbero dovuto, a termini del contratto preliminare, concludere il definitivo di vendita. 4. - L'accoglimento del suddetto motivo assorbe l'esame della seconda censura, inerente al regolamento delle spese del giudizio d'appello. 5. - Per le considerazioni svolte, si propone la decisione del ricorso con ordinanza, nei sensi di cui sopra, in base al numero 5 dell'articolo 375 c.p.c. . II. - La Corte condivide la relazione, in ordine alla quale nessuna delle parti ha depositato memoria. III. - Pertanto, accolto il ricorso la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessario alcun ulteriore accertamento di fatto, decidendo nel merito vanno riconosciuti in favore della parte ricorrente gli interessi convenzionali sulla somma liquidata a titolo di prezzo di vendita, dalla domanda al saldo, così come richiesto. IV. - Confermate le spese dei due gradi di merito così come già liquidate, sussistono giusti motivi per compensare quelle del presente procedimento di cassazione, atteso l'esito complessivo della lite. V. - Non ricorrono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ai sensi dell'articolo 13, comma 1-quater D.P.R. numero 115/02, inserito dall'articolo 1, comma 17 legge numero 228112. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, applica sulla somma liquidata a titolo di prezzo di vendita gli interessi convenzionali dalla domanda al saldo. Dichiara insussistenti i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ai sensi dell'articolo 13, comma 1-quater D.P.R. numero 115/02, inserito dall'articolo 1, comma 17 legge numero 228112. Così deciso i Roma, nella camera di consiglio della sesta sezione civile - 2 della Corte Suprema di Cassazione, il 17.6.2014.