Tutto sugli articolo 1129 e 1130 c.c Le nuove norme sugli amministratori di condominio costituiscono uno dei passaggi più incisivi di tutta la legge di riforma, avendo “professionalizzato” questa figura, subordinandone la nomina al possesso di specifici requisiti professionali e morali. Inoltre, sarà possibile “licenziare” l’amministratore con le maggioranze previste per la sua nomina ovvero secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale. implementate le ipotesi di “giustificato motivo”. Infine, l’amministratore dovrà indicare le generalità ed il compenso, aprire un conto corrente condominiale, dovere di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità professionale.
Le modifiche apportate dalla Riforma. La Legge di riforma del condominio, novellando il primo comma dell’articolo 1129 c.c., ha statuito che la nomina dell’amministratore diviene obbligatoria quando i condomini siano più di otto. Per la sopraccitata nomina si richiede il voto favorevole degli intervenuti in assemblea in una percentuale che rappresenti almeno il 50% del valore dell’edificio espresso in millesimi. Se il condominio risulta costituito da soli due condomini non si applica la disciplina dettata dall’articolo 1136 c.c. ma «le deliberazioni [], ivi comprese quelle attinenti la nomina di amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista dagli articolo 1105 e 1106 c.c. per l’amministrazione della comunione in generale, di cui il condominio di edifici costituisce una specie» Cass. civ. numero 4721/2001 . Nell’eventualità in cui l’assemblea non vi provveda il ricorso può essere presentato all’autorità giudiziaria anche da un solo condomino, oltre che dall’amministratore dimissionario eventualità non prevista dalla precedente disposizione e la relativa decisione è presa dal tribunale collegiale in sede camerale. L’incarico di amministratore dura un anno ed alla scadenza si intende rinnovato per ulteriori dodici mesi inoltre, l’accettazione deve avvenire in forma scritta con un documento che deve riportare l’onorario convenuto, a pena di nullità, nonché fornire tutte le informazioni anagrafiche e quelle correlate al diritto dei condomini di consultare la documentazione. La nomina del nuovo amministratore spiega efficacia nei confronti dei terzi «dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell’assemblea, nelle forme di cui all’articolo 1129 c.c., senza che abbia rilievo le diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della documentazione dal vecchio al nuovo amministratore» Cass. civ. numero 14599/2012 . Chi può svolgere l’incarico di amministratore condominiale? L’articolo 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla riforma, enumera i requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio. In particolare, è fondamentale evidenziare che il nuovo amministratore non deve aver subito condanne per reati che prevedono la reclusione dai 2 ai 5 anni, non deve essere sottoposto a misure preventive o di tutela e non deve esser annotato nell’elenco dei protesti cambiari. Inoltre, deve essere diplomato e deve aver frequentato corsi di formazione, professionale e periodica. Tuttavia, il possesso dei requisiti professionali non è richiesto all’amministratore che sia stato scelto fra uno dei condomini o che abbia svolto l’attività per almeno un anno nel triennio precedente l’entrata in vigore della nuova legge, salvo l’obbligo di formazione periodica. La perdita di uno degli elencati requisiti morali implica la cessazione dell’incarico. Inoltre, la giurisprudenza di legittimità ha, da tempo, abbracciato la tesi secondo la quale può essere conferito l’incarico di amministratore condominale anche alle persone giuridiche «nell’ambito della capacità generalizzata» ed «in difetto di specifiche disposizioni contrarie» 1406/2007 cit. . Il legislatore della Riforma, recependo il suddetto orientamento, ha riconosciuto anche alle società di cui al Titolo V del Libro V del cod. civ. la possibilità di essere nominate amministratori condominiali in tale ipotesi i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati a svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta servizi. Poco tutele per una professione molto delicata. Tra le delle novità legislative più attese, da parte degli amministratori di condominio, quella del riconoscimento della loro professione mediante un apposito albo era la più attesa. In realtà questa ipotesi è stata subito scartata sia per mancanza di copertura finanziaria, sia per le radicali diversità di opinioni sul metodo da utilizzare per il riconoscimento. A tale lacuna il Riformatore ha inserito una norma che prevede una serie di requisiti e professionali. In realtà ci sembra poco tutelata la figura, nonostante gli obblighi e le responsabilità a cui va incontro durante l’esercizio della professione. Basti pensare il tasso di incidenza della riforma riportiamo solo un dato in Italia si stimano circa 26mila amministratori che svolgono la professione regolarmente. Molto probabilmente si poteva osare di più visto che dal punto di vista della preparazione professionale, inserendo forse delle condizioni stringenti visto che in merito ai corsi di formazione periodica, in mancanza di precisazioni del testo legislativo, ci pare di capire che ci si riferisca ai corsi di aggiornamento che vengono organizzati costantemente dalla diverse associazioni di categoria . Silenzio in merito alla periodicità dei corsi ed enti formatori predisposti. Alcuni precedenti giurisprudenziali. Numerosi aspetti attinenti la nomina dell’amministratore di condominio sono stati chiariti, nel corso degli anni, dalla giurisprudenza di merito e di legittimità. Quest’ultima ha, da sempre Cass. civ. numero 24/1966 , confermato il carattere inderogabile del principio, disposto dalla precedente formulazione dell’articolo 1129 c.c., concernente la necessità della nomina di un amministratore di condominio nell’eventualità in cui il numero dei condomini sia superiore a quattro individuando, al contrario, una mera facoltà di nomina nelle altre ipotesi, inclusa quella del condominio minimo Cass. civ. numero 2046/2006 . In merito alla individuazione del soggetto possibile destinatario della carica, è riconosciuta la possibilità di attribuire l’incarico di amministratore anche alle persone giuridiche tenendo conto che, in materia di adempimenti delle relative obbligazioni e di imputazione delle conseguenti responsabilità, queste ultime offrono un grado di affidabilità pari a quello delle persone fisiche Cass. numero 1406/2007 numero 22840/2006 . Per quanto riguarda l’accettazione dell’incarico, la giurisprudenza sosteneva che il mandato potesse essere tacito, risultando dal «comportamento concludente dei condomini» Cass. numero 3296/1996 . La possibilità di una revoca ad nutum. L’articolo 1129 c.c., nella sua precedente formulazione, stabiliva che l’amministratore poteva essere revocato in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del termine, solitamente annuale. Dal tenore della norma la giurisprudenza di legittimità desumeva che non fosse necessaria la presenza di una giusta causa e che, addirittura, la revoca potesse essere immotivata Cass. civ. numero 11472/1991 . Il codice civile, nella sua attuale versione, conferma il precedente e consolidato orientamento giurisprudenziale statuendo che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea «con le maggioranze previste per la sua nomina oppure con le modalità fissate dal regolamento condominiale». Deve, inoltre, ritenersi sufficiente la nomina di un nuovo amministratore per revocare il precedente Cass. civ. numero 5608/1994 . Nell’eventualità in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali ovvero in caso di mancata apertura del conto corrente condominiale anche il singolo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per far interrompere la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Il “licenziamento” dell’amministratore disposto dall’Autorità giudiziaria la procedura. Il medesimo potere di revoca è stato riconosciuto all’autorità giudiziaria, previo ricorso di ciascun condomino fermo restando il potere di revoca dell’assemblea, esercitabile in ogni tempo nella situazione preventivata dal comma 4 dell’articolo 1131 c.c. se l’amministratore non renda il conto della gestione ovvero in presenza di gravi irregolarità ed ancora, nell’eventualità di una mancata revoca da parte dell’assemblea. Emerge chiaramente, pertanto, che si può giungere alla revoca affidata all’Autorità giudiziaria unicamente a seguito di un processo messo in moto da uno o più condomini. Ponendo a confronto la disposizione di cui al comma 1 dell’articolo 1129 c.c. con quelle di cui ai successivi commi 11 e 12 del medesimo articolo, è possibile rilevare il carattere primario dell’intervento del giudice nel procedimento di revoca, rispetto a quello subordinato nei confronti dell’assemblea con riferimento alla nomina dell’amministratore. Più precisamente, nell’eventualità in cui sia presentata un’istanza di revoca, non è richiesta la preventiva sollecitazione di una manifestazione di volontà dell’assemblea sui motivi di doglianza del condominio, potendo gli istanti rivolgersi direttamente al giudice competente allo scopo. Nell’ipotesi di accoglimento della domanda da parte dell’Autorità giudiziaria, il ricorrente, per le spese legali, dispone di un diritto di rivalsa nei confronti del condomìnio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Il legislatore, inoltre, ribaltando l’orientamento della giurisprudenza di legittimità che riteneva possibile anche una seconda nomina dell’amministratore in precedenza revocato dall’Autorità giudiziaria a condizione che essa fosse decisa dall’assemblea all’unanimità, e non dalla semplice maggioranza Cass. civ. numero 1803/1960 , ha specificato che in nessuna ipotesi è possibile procedere a tale seconda nomina. La revoca per giusta causa. Ulteriori ipotesi. La riforma ha individuato ulteriori motivi che comportano la revoca dell’amministratore, sia questa disposta dall’assemblea che dal giudice, anche su ricorso di un solo condomino, per gravi irregolarità ma l’elenco non deve essere considerato esaustivo . Occorre, in primis, menzionare la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale sul quale far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini e da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio ipotesi questa già preventivata dalla precedente giurisprudenza di merito Trib. Salerno, 3 maggio 2011 . Le gravi irregolarità Costituiscono gravi irregolarità la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, nonché il reiterato rifiuto di convocarla per disporre la revoca e la nomina del nuovo amministratore o nelle altre ipotesi previste dalla legge la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni assembleari la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che hanno un contenuto eccedente le attribuzioni del’amministratore la mancata notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali. Ed ancora, il legislatore nell’elencazione ricomprende la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi e nelle conseguenti esecuzioni coattive l’aver consentito la cancellazione dai registri immobiliari delle formalità per un credito insoddisfatto pignoramenti, ipoteche una gestione delle entrate e delle uscite idonea a generare possibile confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore, di altri condomini o condominii il non aver curato la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di quello di nomina e revoca dell’amministratore e di quello di contabilità il non aver fornito al condomino che ne faccia richiesta la documentazione sul pagamento delle spese condominiali e su eventuali giudizi in corso ed infine, l’omessa, incompleta o inesatta documentazione dei dati anagrafici, professionali, fiscali dell’amministratore, nonché dei giorni e delle ore in cui è possibile prendere visione della suddetta documentazione. Si noti come, implementando i motivi per cui l’amministratore può essere revocato per giusta causa, il legislatore abbia ammesso anche alcune colpe lievi ed abbia inserito alcune motivazioni “deboli” come, a titolo esemplificativo, quella relativa al mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale e altre qualificabili come vaghe non essendo chiaro cosa debba intendersi per irregolarità fiscali . La comunicazione dei dati personali ed anagrafici. Con l’obiettivo di fornire una adeguata conoscenza relativa alla figura dell’amministratore, il legislatore ha previsto l’obbligo a carico di quest’ultimo, all’atto della nomina e ad ogni rinnovo, di fornire ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o la sede legale e la denominazione se si tratta di una società , nonché l’indicazione dei locali in cui è possibile trovare il registro dell’anagrafe condominiale ed il registro dei verbali delle assemblee, indicando i giorni e gli orari in cui ogni interessato può prenderne visione o estrarne copia. L’amministratore, inoltre, ha il dovere di affiggere l’indicazione delle proprie generalità, del domicilio e dei personali recapiti in un luogo di pubblico accesso tale dovere si estende anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso in cui manchi un amministratore formale. Appare evidente, pertanto, la finalità perseguita dalla legge di riforma rinvenibile, in relazione al primo onere, nel garantire la possibilità di valutare le qualifiche nonché l’operato dell’amministratore. In relazione al secondo obbligo l’intento si identifica nel voler assicurare la possibilità di risalire con immediatezza al nominativo ed ai recapiti del soggetto che per legge è chiamato a rappresentare il condominio, soprattutto nei rapporti con i terzi. Onorario trasparente. Per quanto riguarda l’onorario, questo deve essere determinato all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specificando analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il suo ammontare è rimesso alla discrezionalità delle parti poiché, di recente, l’Antitrust ha ritenuto lesivo per il libero mercato che tali tariffe professionali possano essere stabilite da associazioni e collegi. In linea di principio, l’amministratore non ha diritto ad onorari aggiuntivi difatti, secondo un recente orientamento giurisprudenziale, il compenso spettante all’amministratore per lo svolgimento di un’attività connessa ed essenziale all’esecuzione dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compreso nel corrispettivo fissato al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale Cass. civ. numero 10204/2010 . Inoltre, il summenzionato onorario si estende anche alle prestazioni di carattere straordinario connesse con l’esecuzione dei compiti istituzionali Cass. civ. numero 3596/2003 . Tuttavia, nulla vieta che l’assemblea condominiale, per mezzo di una specifica delibera, riconosca all’amministratore degli ulteriori compensi per specifiche prestazioni. Polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile. Il legislatore attribuisce all’assemblea la possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale per responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se, durante il suo incarico, l’assemblea deliberi lavori straordinari peraltro, nell’ipotesi in cui sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività svolta, questa deve essere integrata con una dichiarazione resa dall’impresa di assicurazione volta a garantire il rispetto delle condizioni previste dall’articolo 1129 c.c. Si rileva come tale garanzia, comportando un aggravio di costi per l’amministratore, possa avere ricadute economiche sul condominio. Il conto corrente condominiale. Uno tra i più importanti oneri posti a carico dell’amministratore è proprio quello di far transitare tutte le somme riguardanti la gestione del condominio su uno specifico conto corrente, riconoscendo a ciascun condomino, a proprie spese, la possibilità di prendere visione ed astrarre copia della rendicontazione periodica. In verità, si tratta di un obbligo già riconosciuto dalla giurisprudenza, la quale ha affermato che, pur in assenza di specifiche norme, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente per evitare sovrapposizioni e confusioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri condomini, «senza necessità di espressa autorizzazione dell’assemblea Cass. civ. numero 7162/2012 . L’obbligatorietà risponde ad una elementare esigenza di trasparenza tuttavia, l’amministratore resta il solo ad avere la gestione del conto corrente, il che non impedisce eventuali appropriazioni indebite. Anche per scongiurare tale eventualità è prevista la possibilità, riconosciuta a ciascun condomino, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione. A tal proposito, si rileva come tale diritto possa comportare problematiche di carattere tecnico concernenti le modalità di estrazione dei documenti contabili. Difatti, le banche potrebbero consentire l’accesso al sistema di web-banking per il tramite di una specifica chiavetta generatrice di codici numerici, tuttavia l’aggiornamento dei sistemi operativi potrebbe richiedere tempi piuttosto lunghi. Passaggio di consegna. Con la cessazione dell’incarico, l’amministratore deve provvedere a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini, nonché porre in essere tutte le attività ritenute urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, e senza richiedere compensi aggiuntivi. In mancanza, gli interessati possono chiedere al giudice un provvedimento d’urgenza e l’eventuale risarcimento dei danni subiti. Tuttavia, l’amministratore può trattenere la suddetta documentazione fino a quando non sia stato rimborsato delle somme anticipate al condominio ovvero liquidato dei suoi onorari. Anche in questa ipotesi, in definitiva, il legislatore ha operato una sorta di rimodulazione di un obbligo già riconosciuto dalla giurisprudenza di merito Trib. Catania, 13 marzo 2007 . Recupero crediti. La riforma prevede espressamente l’onere per l’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati nel termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo espressa dispensa dell’assemblea. Essendo l’articolo 1129 c.c. norma inderogabile, se ne deduce la sopravvenuta impossibilità per il regolamento condominiale di fissare il periodo temporale che deve decorrere per considerare moroso il condomino. Al contrario, con regolamento potrà esser stabilito un tasso di interessi di mora superiore a quello legale. Rinsaldato il riconoscimento di talune attribuzioni. L’attuale formulazione dell’articolo 1130 c.c., confermando le disposizioni contenute nel precedente enunciato, statuisce l’obbligo per l’amministratore di convocare l’assemblea condominiale ed eseguirne le deliberazioni, operando un controllo di legittimità delle stesse è, comunque, da escludere un siffatto obbligo qualora la sua esecuzione comporti la violazione di norme imperative. L’amministratore, inoltre, deve curare l’osservanza del regolamento condominiale a tal proposito la giurisprudenza riconosce allo stesso la legittimazione a far valere in giudizio le norme del suddetto regolamento anche nell’ipotesi in cui si tratti di clausole che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a garantire il generale interesse al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio Cass. civ. numero 14735/2006 numero 16240/2003 . Ed ancora, l’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi, in modo che ciascun condomino se ne possa servire al meglio deve riscuotere i contributi e provvedere all’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dello stabile e per l’esercizio dei servizi comuni come pure deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle predette parti comuni e deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Esecuzione degli adempimenti fiscali. La Riforma prevede “esplicitamente” l’obbligo a carico dell’amministratore di tenere la contabilità, rispondere alle eventuali richieste avanzate dagli Uffici finanziari concernenti dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale articolo 32, comma 1, numero 8-ter, D.P.R. numero 600/1973 , e comunicare annualmente all’anagrafe tributaria i beni ed i servizi acquistati dal condominio, nonché i dati identificativi dei fornitori articolo 7, comma 9, D.P.R. numero 605/1973 . Inoltre, grava sull’amministratore l’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dai condominio e sui compensi professionali percepiti dallo stesso articoli 23 e 25 del D.P.R. numero 600/1973 . La tenuta dei registri obbligatori nuove previsioni e conferme. La tenuta del registro dell’anagrafe condominiale risulta una delle novità di maggiore interesse introdotte dal legislatore. Tale registro deve contenere le generalità dei singoli proprietari nonché dei titolari dei diritti reali e personali di godimento, unitamente al codice fiscale, alla residenza o domicilio, ai dati catastali di ogni singola unità immobiliare, nonché ogni altro elemento concernente le condizioni di sicurezza. Ricade sugli interessati l’onere di comunicare all’amministratore in forma scritta qualsivoglia variazione degli stessi, entro sessanta giorni. Nell’ipotesi di inerzia, mancanza o incompletezza delle sopraindicate comunicazioni, l’amministratore deve richiederle con raccomandata decorsi trenta giorni dalla mancata o incompleta risposta è tenuto ad acquisirle consultando i pubblici registri ed addebitandone il costo ai responsabili. L’istituzione del registro ha come scopo quello di risolvere le problematiche connesse all’annullamento delle delibere assembleari causato da convocazioni inviate a soggetti che non risultano condomini, ovvero alla citazione in giudizio per morosità di abitanti dell’edificio che non hanno alcun diritto di proprietà in relazione all’appartamento in cui vivono. L’altra novità è inerente al registro di contabilità, dove sono annotati, entro trenta giorni, i singoli movimenti di entrata e di uscita sul conto corrente condominiale. Come suggerisce la legge, tale registro può essere tenuto con modalità informatizzate. Confermata dalla riforma la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore contenente le variazioni cronologiche nonché gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca e del registro dei verbali delle assemblee a cui andrebbero allegati il regolamento condominiale, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne avanzino richiesta . Obbligo di conservazione della documentazione condominiale. Spetta all’amministratore, inoltre, la tenuta e la conservazione dei documenti inerenti la gestione condominiale, sebbene sia riconosciuto in capo a ciascun condomino il potere di ottenerne l’esibizione in qualunque momento, e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea. Tale diritto trova fondamento proprio nel rapporto di comproprietà di ogni condomino con la complessiva documentazione afferente alla gestione condominiale, e si giustifica in funzione di una generale esigenza di conoscenza degli atti condominiali per valutare l’attività gestionale dell’amministratore, nonché nell’ottica di consentire a ciascun condomino di stimolare un’adeguata discussione in seno all’assemblea.