Se le parti hanno dolosamente occultato la conclusione dell'affare, il diritto alla provvigione si prescrive dal momento in cui il mediatore ne ha avuto notizia.
La provvigione del mediatore per la compravendita immobiliare deve essere parametrata al reale valore dell’affare e non al prezzo dichiarato dalle parti. E se la conclusione del negozio è stata dolosamente occultata al mediatore, la prescrizione del suo diritto alla provvigione decorre da quanto ha avuto notizia della vendita. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 24444 del 21 novembre. Il caso. Concludono un contratto di compravendita immobiliare, estromettendo il mediatore che li aveva messi in contatto, e quando quest’ultimo chiede la provvigione, si rifiutano di pagarla. La vicenda giunge, così, nelle aule di un Giudice di pace dove, finalmente, il mediatore ottiene giustizia e si vede riconosciuta la mediazione. L’acquirente, però, non si rassegna e propone ricorso per cassazione. Due sono i punti su cui si concentra il ricorso dell’acquirente la prescrizione del diritto alla provvigione e la sua quantificazione. I contraenti non hanno l’obbligo di informare il mediatore della conclusione dell’affare Quanto al primo aspetto, la S.C. precisa che, per pacifica giurisprudenza, non c’è nessun obbligo per le parti di informare il mediatore della conclusione dell’affare e che, normalmente, la prescrizione decorre dalla data del rogito. Ma se la occultano dolosamente, il diritto alla provvigione si prescrive da quando il mediatore ne ha notizia. Tuttavia, se le parti hanno dolosamente occultato la conclusione dell’affare, proprio allo scopo di eludere l’obbligazione nei suoi confronti, il decorso della prescrizione si interrompe ex articolo 2941 c.c. e in ogni caso il termine decorre dal momento in cui il mediatore ha avuto conoscenza dell’affare stesso. Esattamente ciò che è avvenuto nel caso di specie, dove le parti non si sono limitate a tacere la conclusione dell’affare, ma hanno consentito al mediatore di far visitare l’immobile ad altri potenziali acquirenti, così ingenerando in lui, «con una condotta ingannatrice e fraudolenta», la convinzione che l’affare non fosse affatto concluso. La misura della provvigione si calcola sul reale valore dell’affare. Relativamente al secondo aspetto, viene affermato che la misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attività svolta, anche se non è stata specificamente prevista in patti, tariffe professionali od usi, «deve tener conto del reale valore dell’affare, che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto». Soprattutto se il prezzo indicato è notevolmente inferiore rispetto alla proposta d’acquisto. Ed è proprio a quest’ultimo valore che i giudici di merito hanno avuto riguardo nel valutare l’immobile e determinare la provvigione.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 21 settembre - 21 novembre 2011, numero 24444 Presidente Trifone - Relatore Armano Svolgimento del processo Con sentenza depositata il 17-12-2004 il Tribunale di Vicenza ha respinto l'appello proposto da G B. avverso la sentenza del Giudice di Pace che lo aveva condannato a pagare in favore di R C. la somma di L 3.700.000 quale provvigione dovuta per la mediazione nella compravendita di un appartamento fra il B. e Co. . Il Tribunale di Vicenza ha ritenuto che il diritto alla provvigione non era prescritto sul rilievo che si applicava la sospensione della prescrizione di cui all'articolo 2941 cod.civ. in quanto le parti avevano dolosamente nascosto al mediatore che la trattativa si era positivamente conclusa e che la misura della provvigione andava calcolata sul prezzo effettivo di vendita e non sulla somma di gran lunga inferiore indicata nell'atto pubblico. Propone ricorso per cassazione G B. con tre motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso C.R. evidenziando che nel ricorso il suo nome era indicato come R. e non come R. . Motivi della decisione 1. L'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione perché tardivamente proposta è infondata. La sentenza è stata pubblicata in data 17-12-2004 e non notificata, per cui si applica il termine lungo per l'impugnazione di un anno e 46 giorni. Il ricorso è stato notificato in data 1-2-2006 per cui è stato tempestivamente proposto nell'ultimo giorno utile. 2. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione di norme di legge con riferimento agli articolo 2643 numero 1, 2941 numero 8 e 2950 c.c. in relazione all'articolo 360 numero 3 c.p.c Sostiene il ricorrente che il diritto alla provvigione era già prescritto al momento della citazione introduttiva del giudizio e che il Tribunale ha erroneamente applicato la sospensione della prescrizione invece di far decorrere il termine di prescrizione dalla data della compravendita regolarmente trascritta. 3. Come secondo motivo si denunzia difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia,in quanto contraddittoriamente il Tribunale ha ritenuto che il B. avesse occultato dolosamente la compravendita mentre l'atto pubblico era stato regolarmente trascritto. 4. I due motivi si esamino congiuntamente per la stretta connessione logica giuridica. Non ricorre la dedotta violazione di legge in quanto il Tribunale ha correttamente applicato i principi in materia di sospensione della prescrizione. La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che non vi è alcun obbligo per le parti di informare il mediatore della conclusione dell'affare e che il termine di prescrizione decorre dalla data del rogito notarile, ma che tale termine nel caso vi sia stato un comportamento doloso delle parti volto a nascondere che l'affare si è concluso, decorre dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza dell'affare. Cass. 11 novembre 1998, numero 11348 Cass. 13 luglio 1993, numero 7697 Cass. 28 marzo 1988, numero 2604 Cass. 9 gennaio 1979, numero 125. 5. Il Tribunale ha ritenuto che le parti avevano dolosamente occultato al mediatore le conclusione dell'affare, sul rilievo della vicinanza temporale fra la stipulazione dell'atto di compravendita e la restituzione dell'assegno di L. 20.000.000, versato dal compratore al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto della contraddittorietà delle deposizioni dei testi indotti dal B. sui motivi di interruzione della trattativa dell'aver consentito al mediatore di continuare a far visionare l'immobile. 6. Con tale valutazione il Tribunale ha fatto buon governo della legge e della logica. Quanto alla dedotta violazione di legge, infatti, il giudice del merito non ha valorizzato soltanto il comportamento semplicemente omissivo delle parti debitrici contraenti per il fatto che esse non avessero informato il mediatore dell'avvenuta conclusione dell'affare nessun obbligo in tal senso, avevano i contraenti, siccome ammette espressamente Cass., 11 novembre 1998, numero 11348 ma ha riconosciuto sussistente la causa di sospensione di cui all'articolo 2941, numero 8, cod. civ. perché l'occultamento al mediatore dell'esistenza dell'obbligazione di debito era stato l'effetto di una condotta ingannatrice e fraudolenta, tale da comportare la più che ragionevole convinzione del mediatore che nessun affare era stato concluso dato che allo stesso si consentiva ancora di fare visionare l'immobile ad altri potenziali acquirenti e la esclusione di ogni altro suo sospetto che potesse indurlo a compiere una ispezione ai registri immobiliari. 7. Con il terzo motivo si denunzia violazione di legge in riferimento agli articolo 1350 e 1470 c.c. per aver il Tribunale erroneamente calcolato la misura della provvigione non sul prezzo di lire 80.000.000, indicato nell'atto pubblico di vendita, ma su di un prezzo di lire 185.000.000 del tutto privo di riscontro probatorio. 8. Il motivo è infondato. La misura della provvigione che spetta al mediatore per l'attività svolta nella conclusione dell'affare - anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell'affare nella specie, una compravendita , che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo, Cass. 25 maggio 2007, numero 12236. Correttamente il Tribunale, per il calcolo della provvigione, ha fatto riferimento alla somma di lire 185.000.000 indicata nella proposta di acquisto,in quanto sarebbe stato irragionevole ritenere che il venditore avesse alienato l'immobile per il prezzo inferiore di lire 80.000.000, indicato nell'atto di compravendita, quando il B. si era vincolato a pagare un prezzo di gran lunga superiore. Il ricorso è rigettato. Spese alla soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di Cassazione liquidate in Euro 1.000,00, di cui Euro 200,00 per spese,oltre spese generali ed accessori come per legge.